מיסוי דירה להשקעה בארה"ב
מיסוי דירה להשקעה בארה"ב
אני ישראלי, עם דירה אחת בבעלותי בארץ, ללא אזרחות אמריקאית וגר בישראל, והקמתי LLC לשם רכישת דירה להשקעה בניו-יורק.
עברתי על לא מעט תוכן, אבל לא מצליח להבין עד הסוף את סוגיית המיסוי. אשמח לעזרתכם להבנה באמצעות דוגמא. אני מתייחס רק למיסוי הרווח משכירות, לא רווחי הון, היות שבתחשיבי התשואה שלי אני מניח שלא תהיה עליית ערך.
מצאתי נכס ששווה 70K דולר ומניב ברוטו 15,000 דולר בשנה.
נניח שהוצאות שנתיות (כולל ניהול הנכס, Capex ותיקונים, רו"ח, ביטוח, מיסים, ועוד) - מגיע ל-10K דולר בשנה, כלומר הכנסות נטו הינן 5K דולר בשנה (הרכישה היא במזומן, ללא משכנתא).
ממה שקראתי יש 3 רמות מיסוי:
1. מס פדרלי בארה"ב- לאחר קיזוז כל ההוצאות וכן הפחת שאותו לא הבנתי איך מחשבים, אבל ראיתי שמדובר בכ-3% על מרכיב המבנה בלבד (שני שליש מערך הדירה?).
כל זה על פי מדרגות, החל מ-10% ועם פטור על 4000 דולר ראשונים.
אז במקרה זה: הכנסה נטו של 5000 דולר. פחת של כ-3% מ-2 שליש ערך הבית- כלומר קיזוז של עוד כ-1400 דולר. הגענו ל-3600 דולר - משמע אני פטור ממס זה? (כי יש פטור על 4000 דולר ראשונים).
2. מס של הסטייט בארה"ב: כ-5% (אני יודע שצריך לברר בדיוק אבל נניח כרגע 5%). כאן לא הבנתי האם על הנטו והאם גם כאן יש פטור על 4000 ראשונים. נניח שזה על נטו אך בלי קיזוז (אשמח לתיקון!!) - כלומר 5% מס על 5000 נטו= 250 דולר בשנה.
3. מס בארץ- כאן יש 2 מסלולים- נניח שבחרתי במס שולי ושמדובר ב-35% מההכנסה נטו בניכוי מה שירד בארה"ב. משמע ההכנסה נטו היא 5000 דולר, פחות 250 דולר ששילמתי בארה"ב= 35% מ-4750 דולר, כלומר כ-1700 דולר.
סה"כ שילמתי כ-2000 דולר מס שנתי? הייתכן? 40% מהרווח נטו הולך למיסים?
אשמח לדעתכם. ברור לי שצריך ייעוץ רשמי של רו"ח וכמובן שכך אעשה אבל כדי לקבל הבנה כללית ולחישובי כדאיות ראשוניים.
תודה.
מיסוי דירה להשקעה בארה"ב
אני ישראלי, עם דירה אחת בבעלותי בארץ, ללא אזרחות אמריקאית וגר בישראל, והקמתי LLC לשם רכישת דירה להשקעה בניו-יורק.
עברתי על לא מעט תוכן, אבל לא מצליח להבין עד הסוף את סוגיית המיסוי. אשמח לעזרתכם להבנה באמצעות דוגמא. אני מתייחס רק למיסוי הרווח משכירות, לא רווחי הון, היות שבתחשיבי התשואה שלי אני מניח שלא תהיה עליית ערך.
מצאתי נכס ששווה 70K דולר ומניב ברוטו 15,000 דולר בשנה.
נניח שהוצאות שנתיות (כולל ניהול הנכס, Capex ותיקונים, רו"ח, ביטוח, מיסים, ועוד) - מגיע ל-10K דולר בשנה, כלומר הכנסות נטו הינן 5K דולר בשנה (הרכישה היא במזומן, ללא משכנתא).
ממה שקראתי יש 3 רמות מיסוי:
1. מס פדרלי בארה"ב- לאחר קיזוז כל ההוצאות וכן הפחת שאותו לא הבנתי איך מחשבים, אבל ראיתי שמדובר בכ-3% על מרכיב המבנה בלבד (שני שליש מערך הדירה?).
כל זה על פי מדרגות, החל מ-10% ועם פטור על 4000 דולר ראשונים.
אז במקרה זה: הכנסה נטו של 5000 דולר. פחת של כ-3% מ-2 שליש ערך הבית- כלומר קיזוז של עוד כ-1400 דולר. הגענו ל-3600 דולר - משמע אני פטור ממס זה? (כי יש פטור על 4000 דולר ראשונים).
2. מס של הסטייט בארה"ב: כ-5% (אני יודע שצריך לברר בדיוק אבל נניח כרגע 5%). כאן לא הבנתי האם על הנטו והאם גם כאן יש פטור על 4000 ראשונים. נניח שזה על נטו אך בלי קיזוז (אשמח לתיקון!!) - כלומר 5% מס על 5000 נטו= 250 דולר בשנה.
3. מס בארץ- כאן יש 2 מסלולים- נניח שבחרתי במס שולי ושמדובר ב-35% מההכנסה נטו בניכוי מה שירד בארה"ב. משמע ההכנסה נטו היא 5000 דולר, פחות 250 דולר ששילמתי בארה"ב= 35% מ-4750 דולר, כלומר כ-1700 דולר.
סה"כ שילמתי כ-2000 דולר מס שנתי? הייתכן? 40% מהרווח נטו הולך למיסים?
אשמח לדעתכם. ברור לי שצריך ייעוץ רשמי של רו"ח וכמובן שכך אעשה אבל כדי לקבל הבנה כללית ולחישובי כדאיות ראשוניים.
תודה.