מיסוי דירה להשקעה בארה"ב

מצב
הנושא נעול.

EddieL1

New member
מיסוי דירה להשקעה בארה"ב

מיסוי דירה להשקעה בארה"ב
אני ישראלי, עם דירה אחת בבעלותי בארץ, ללא אזרחות אמריקאית וגר בישראל, והקמתי LLC לשם רכישת דירה להשקעה בניו-יורק.

עברתי על לא מעט תוכן, אבל לא מצליח להבין עד הסוף את סוגיית המיסוי. אשמח לעזרתכם להבנה באמצעות דוגמא. אני מתייחס רק למיסוי הרווח משכירות, לא רווחי הון, היות שבתחשיבי התשואה שלי אני מניח שלא תהיה עליית ערך.

מצאתי נכס ששווה 70K דולר ומניב ברוטו 15,000 דולר בשנה.

נניח שהוצאות שנתיות (כולל ניהול הנכס, Capex ותיקונים, רו"ח, ביטוח, מיסים, ועוד) - מגיע ל-10K דולר בשנה, כלומר הכנסות נטו הינן 5K דולר בשנה (הרכישה היא במזומן, ללא משכנתא).

ממה שקראתי יש 3 רמות מיסוי:
1. מס פדרלי בארה"ב- לאחר קיזוז כל ההוצאות וכן הפחת שאותו לא הבנתי איך מחשבים, אבל ראיתי שמדובר בכ-3% על מרכיב המבנה בלבד (שני שליש מערך הדירה?).
כל זה על פי מדרגות, החל מ-10% ועם פטור על 4000 דולר ראשונים.
אז במקרה זה: הכנסה נטו של 5000 דולר. פחת של כ-3% מ-2 שליש ערך הבית- כלומר קיזוז של עוד כ-1400 דולר. הגענו ל-3600 דולר - משמע אני פטור ממס זה? (כי יש פטור על 4000 דולר ראשונים).

2. מס של הסטייט בארה"ב: כ-5% (אני יודע שצריך לברר בדיוק אבל נניח כרגע 5%). כאן לא הבנתי האם על הנטו והאם גם כאן יש פטור על 4000 ראשונים. נניח שזה על נטו אך בלי קיזוז (אשמח לתיקון!!) - כלומר 5% מס על 5000 נטו= 250 דולר בשנה.

3. מס בארץ- כאן יש 2 מסלולים- נניח שבחרתי במס שולי ושמדובר ב-35% מההכנסה נטו בניכוי מה שירד בארה"ב. משמע ההכנסה נטו היא 5000 דולר, פחות 250 דולר ששילמתי בארה"ב= 35% מ-4750 דולר, כלומר כ-1700 דולר.

סה"כ שילמתי כ-2000 דולר מס שנתי? הייתכן? 40% מהרווח נטו הולך למיסים?

אשמח לדעתכם. ברור לי שצריך ייעוץ רשמי של רו"ח וכמובן שכך אעשה אבל כדי לקבל הבנה כללית ולחישובי כדאיות ראשוניים.

תודה.
 

צבי ליך

New member
זה פחות נורא ממה שיצא לך

מיסוי דירה להשקעה בארה"ב
אני ישראלי, עם דירה אחת בבעלותי בארץ, ללא אזרחות אמריקאית וגר בישראל, והקמתי LLC לשם רכישת דירה להשקעה בניו-יורק.

עברתי על לא מעט תוכן, אבל לא מצליח להבין עד הסוף את סוגיית המיסוי. אשמח לעזרתכם להבנה באמצעות דוגמא. אני מתייחס רק למיסוי הרווח משכירות, לא רווחי הון, היות שבתחשיבי התשואה שלי אני מניח שלא תהיה עליית ערך.

מצאתי נכס ששווה 70K דולר ומניב ברוטו 15,000 דולר בשנה.

נניח שהוצאות שנתיות (כולל ניהול הנכס, Capex ותיקונים, רו"ח, ביטוח, מיסים, ועוד) - מגיע ל-10K דולר בשנה, כלומר הכנסות נטו הינן 5K דולר בשנה (הרכישה היא במזומן, ללא משכנתא).

ממה שקראתי יש 3 רמות מיסוי:
1. מס פדרלי בארה"ב- לאחר קיזוז כל ההוצאות וכן הפחת שאותו לא הבנתי איך מחשבים, אבל ראיתי שמדובר בכ-3% על מרכיב המבנה בלבד (שני שליש מערך הדירה?).
כל זה על פי מדרגות, החל מ-10% ועם פטור על 4000 דולר ראשונים.
אז במקרה זה: הכנסה נטו של 5000 דולר. פחת של כ-3% מ-2 שליש ערך הבית- כלומר קיזוז של עוד כ-1400 דולר. הגענו ל-3600 דולר - משמע אני פטור ממס זה? (כי יש פטור על 4000 דולר ראשונים).

2. מס של הסטייט בארה"ב: כ-5% (אני יודע שצריך לברר בדיוק אבל נניח כרגע 5%). כאן לא הבנתי האם על הנטו והאם גם כאן יש פטור על 4000 ראשונים. נניח שזה על נטו אך בלי קיזוז (אשמח לתיקון!!) - כלומר 5% מס על 5000 נטו= 250 דולר בשנה.

3. מס בארץ- כאן יש 2 מסלולים- נניח שבחרתי במס שולי ושמדובר ב-35% מההכנסה נטו בניכוי מה שירד בארה"ב. משמע ההכנסה נטו היא 5000 דולר, פחות 250 דולר ששילמתי בארה"ב= 35% מ-4750 דולר, כלומר כ-1700 דולר.

סה"כ שילמתי כ-2000 דולר מס שנתי? הייתכן? 40% מהרווח נטו הולך למיסים?

אשמח לדעתכם. ברור לי שצריך ייעוץ רשמי של רו"ח וכמובן שכך אעשה אבל כדי לקבל הבנה כללית ולחישובי כדאיות ראשוניים.

תודה.
זה פחות נורא ממה שיצא לך
1. נכון חוץ מתיקון קטן. אם נכס עולה 70,000$ ערך הקרקע הוא כמעט אפסי. הפחת הוא גם קרוב יותר ל-4%. שים לב שעליו תשלם מס רווח הון כשתמכור את הנכס. כלומר, אם תמכור בעוד 10 שנים את הנכס במחיר ששילמת עליו, אז לצרכי מס יהיה לך רווח בשווי הפחת.
&nbsp
2. תלוי בסטייט. נאף בטח מכיר את ניו יורק טוב ממני. אני משער שהדמות הכנסה האלה המיסוי יהיה 0.
&nbsp
3. נכון, למעט זה שגם בארץ מכירים לך בפחת. שוב, הפחת כמו בסעיף 1. אז אם תיקח את מה שהנחת בסעיף 2, אז הרווח שלך לצורכי מס יהיה 4,750$ פחות משהו כמו 2,500$. זה יוצא 2,250$. מתוך זה תשלם בערך שליש (ויש מצב שגם ביטוח לאומי) שזה 750$.
&nbsp
סה"כ תשלם 1,000$ במסים (וזה אם תשלם סטייט של 250$). זה 20%.
&nbsp
בארץ יש מסלול נוסף, שבו משלמים 15% מההכנסה ברוטו פחות הפחת. זה ייצא לך בערך 2,000$.
&nbsp
במקרה הזה הפחת יוצא קרוב ל-4% מההון העצמי שהשקעת. אם יש משכנתא אז הפחת יוצא הרבה יותר ובד"כ מאפס את המס (גם הוצאות המימון מוסיפות לזה).
 

EddieL1

New member
תודה צבי

זה פחות נורא ממה שיצא לך
1. נכון חוץ מתיקון קטן. אם נכס עולה 70,000$ ערך הקרקע הוא כמעט אפסי. הפחת הוא גם קרוב יותר ל-4%. שים לב שעליו תשלם מס רווח הון כשתמכור את הנכס. כלומר, אם תמכור בעוד 10 שנים את הנכס במחיר ששילמת עליו, אז לצרכי מס יהיה לך רווח בשווי הפחת.
&nbsp
2. תלוי בסטייט. נאף בטח מכיר את ניו יורק טוב ממני. אני משער שהדמות הכנסה האלה המיסוי יהיה 0.
&nbsp
3. נכון, למעט זה שגם בארץ מכירים לך בפחת. שוב, הפחת כמו בסעיף 1. אז אם תיקח את מה שהנחת בסעיף 2, אז הרווח שלך לצורכי מס יהיה 4,750$ פחות משהו כמו 2,500$. זה יוצא 2,250$. מתוך זה תשלם בערך שליש (ויש מצב שגם ביטוח לאומי) שזה 750$.
&nbsp
סה"כ תשלם 1,000$ במסים (וזה אם תשלם סטייט של 250$). זה 20%.
&nbsp
בארץ יש מסלול נוסף, שבו משלמים 15% מההכנסה ברוטו פחות הפחת. זה ייצא לך בערך 2,000$.
&nbsp
במקרה הזה הפחת יוצא קרוב ל-4% מההון העצמי שהשקעת. אם יש משכנתא אז הפחת יוצא הרבה יותר ובד"כ מאפס את המס (גם הוצאות המימון מוסיפות לזה).
תודה צבי
1. בנוגע למס עצמו: בינתיים ראיתי שלפי התקנות החדשות שהעביר טראמפ הפטור מכ-4000 דולר הראשונים בוטל? או שמא הסעיף הזה לא עבר? חרשתי על האתר של ה-IRS ולא הצלחתי להבין...

בנוגע לפחת ומס רווחי הון- רק לוודא שהבנתי: אם ככה - בהנחה שאין שינוי בערך הנכס לאחר 10 שנים - אני משלם מס רווחי הון על עלייה של 4% בשנה נכון?
אם ככה- אז פה יש "בעיה" רצינית אחרת. אשמח אם תגיד אם החישוב הנ"ל בערך נכון:

נניח שהחזקתי בנכס 10 שנים. אחרי העשור הזה, הנכס שווה, בהנחת פחת של 4% בשנה - כבר לא 70 אלף דולר, אלא בערך 46,000 דולר. כלומר חבות המס שלי במכירה היא על רווח הון של 24 אלף דולר.

על זה אני נדרש לשלם מס פדרלי בגובה 15% על המרכיב של עליית הערך פרופר (שהנחנו שלא קורה) וכן 25% על המרכיב של הפחת -שהוא כל "עליית הערך" שהייתה פה. כלומר 25% מ-24 אלף דולר= מס של 6000 דולר.
בנוסף לזה- גם כאן - מס של הסטייט של בערך 5% (אלא אם נאף יגיד אחרת) - עוד כ- 1000 דולר.

סך הכל עוד 7000 דולר שיורדים מהתשואה לאורך 10 שנים - כלומר בערך 700 דולר פחות לשנה. בהכנסה שנתית נטו שהנחנו - כ-5000 דולר- זה מפחית לי עוד כ-15% מהתשואה.

נשמע נכון?

2. אבדוק/אחכה שנאף יגיב.
3. אחלה.

תודה!!
 

naf86

New member
אני לא האדם הנכון לשאול

תודה צבי
1. בנוגע למס עצמו: בינתיים ראיתי שלפי התקנות החדשות שהעביר טראמפ הפטור מכ-4000 דולר הראשונים בוטל? או שמא הסעיף הזה לא עבר? חרשתי על האתר של ה-IRS ולא הצלחתי להבין...

בנוגע לפחת ומס רווחי הון- רק לוודא שהבנתי: אם ככה - בהנחה שאין שינוי בערך הנכס לאחר 10 שנים - אני משלם מס רווחי הון על עלייה של 4% בשנה נכון?
אם ככה- אז פה יש "בעיה" רצינית אחרת. אשמח אם תגיד אם החישוב הנ"ל בערך נכון:

נניח שהחזקתי בנכס 10 שנים. אחרי העשור הזה, הנכס שווה, בהנחת פחת של 4% בשנה - כבר לא 70 אלף דולר, אלא בערך 46,000 דולר. כלומר חבות המס שלי במכירה היא על רווח הון של 24 אלף דולר.

על זה אני נדרש לשלם מס פדרלי בגובה 15% על המרכיב של עליית הערך פרופר (שהנחנו שלא קורה) וכן 25% על המרכיב של הפחת -שהוא כל "עליית הערך" שהייתה פה. כלומר 25% מ-24 אלף דולר= מס של 6000 דולר.
בנוסף לזה- גם כאן - מס של הסטייט של בערך 5% (אלא אם נאף יגיד אחרת) - עוד כ- 1000 דולר.

סך הכל עוד 7000 דולר שיורדים מהתשואה לאורך 10 שנים - כלומר בערך 700 דולר פחות לשנה. בהכנסה שנתית נטו שהנחנו - כ-5000 דולר- זה מפחית לי עוד כ-15% מהתשואה.

נשמע נכון?

2. אבדוק/אחכה שנאף יגיב.
3. אחלה.

תודה!!
אני לא האדם הנכון לשאול
אני גר בניו יורק ואזרח אמריקאי. לכן המצב שלי שונה משלך.
הרואה חשבון שלי עוד לא הגיש את ההחזרי מס להשנה. הוא ביקש דחייה ולפי מה שהוא טוען רמת המיסים שלנו קרוב ל-0 בגלל כל ההוצאות. כשכל המיסים יוגשו, אני יכול יותר לחשב כמה מס בפועל שילמתי.
 

EddieL1

New member
אוקיי תודה.

אני לא האדם הנכון לשאול
אני גר בניו יורק ואזרח אמריקאי. לכן המצב שלי שונה משלך.
הרואה חשבון שלי עוד לא הגיש את ההחזרי מס להשנה. הוא ביקש דחייה ולפי מה שהוא טוען רמת המיסים שלנו קרוב ל-0 בגלל כל ההוצאות. כשכל המיסים יוגשו, אני יכול יותר לחשב כמה מס בפועל שילמתי.
אוקיי תודה.
למרות שהייתי בטוח שהמס הזה ספציפית לא שונה בין זרים לאמריקאיים.
 

צבי ליך

New member
חדשות רעות וחדשות טובות

תודה צבי
1. בנוגע למס עצמו: בינתיים ראיתי שלפי התקנות החדשות שהעביר טראמפ הפטור מכ-4000 דולר הראשונים בוטל? או שמא הסעיף הזה לא עבר? חרשתי על האתר של ה-IRS ולא הצלחתי להבין...

בנוגע לפחת ומס רווחי הון- רק לוודא שהבנתי: אם ככה - בהנחה שאין שינוי בערך הנכס לאחר 10 שנים - אני משלם מס רווחי הון על עלייה של 4% בשנה נכון?
אם ככה- אז פה יש "בעיה" רצינית אחרת. אשמח אם תגיד אם החישוב הנ"ל בערך נכון:

נניח שהחזקתי בנכס 10 שנים. אחרי העשור הזה, הנכס שווה, בהנחת פחת של 4% בשנה - כבר לא 70 אלף דולר, אלא בערך 46,000 דולר. כלומר חבות המס שלי במכירה היא על רווח הון של 24 אלף דולר.

על זה אני נדרש לשלם מס פדרלי בגובה 15% על המרכיב של עליית הערך פרופר (שהנחנו שלא קורה) וכן 25% על המרכיב של הפחת -שהוא כל "עליית הערך" שהייתה פה. כלומר 25% מ-24 אלף דולר= מס של 6000 דולר.
בנוסף לזה- גם כאן - מס של הסטייט של בערך 5% (אלא אם נאף יגיד אחרת) - עוד כ- 1000 דולר.

סך הכל עוד 7000 דולר שיורדים מהתשואה לאורך 10 שנים - כלומר בערך 700 דולר פחות לשנה. בהכנסה שנתית נטו שהנחנו - כ-5000 דולר- זה מפחית לי עוד כ-15% מהתשואה.

נשמע נכון?

2. אבדוק/אחכה שנאף יגיב.
3. אחלה.

תודה!!
חדשות רעות וחדשות טובות
1. החדשות הרעות הן שגם אני לא בטוח לגבי הפטור לזרים. אני אזרח אמריקאי ככה שזה לא נוגע אליי (אני מעריך שכל רו"ח אמריקאי שמתעסק עם זרים יוכל לענות לך על זה בשנייה).
החדשות הטובות הן שבמסלול מס שולי זה חסר משמעות בכיס שלך. המס הפדרלי שתשלם בארה"ב בכל מקרה יירד במלואו מהמס שתשלם בישראל (בתנאי ששיעור המס בישראל גבוה מבארה"ב).
&nbsp
הבנת נכון לגבי המיסוי על הרווח הון והפחת. אני מציע שתקרא קצת על 1031 exchange. אני לא מסכים עם חישוב התשואה שלך. לשלם 7,000$ בעוד 10 שנים זה כמו לשלם 700$ כל שנה, רק אם שיעור ההיוון שלך הוא 0.
&nbsp
2. סבבה.
&nbsp
3. סבבה
 

EddieL1

New member
מעניין.

חדשות רעות וחדשות טובות
1. החדשות הרעות הן שגם אני לא בטוח לגבי הפטור לזרים. אני אזרח אמריקאי ככה שזה לא נוגע אליי (אני מעריך שכל רו"ח אמריקאי שמתעסק עם זרים יוכל לענות לך על זה בשנייה).
החדשות הטובות הן שבמסלול מס שולי זה חסר משמעות בכיס שלך. המס הפדרלי שתשלם בארה"ב בכל מקרה יירד במלואו מהמס שתשלם בישראל (בתנאי ששיעור המס בישראל גבוה מבארה"ב).
&nbsp
הבנת נכון לגבי המיסוי על הרווח הון והפחת. אני מציע שתקרא קצת על 1031 exchange. אני לא מסכים עם חישוב התשואה שלך. לשלם 7,000$ בעוד 10 שנים זה כמו לשלם 700$ כל שנה, רק אם שיעור ההיוון שלך הוא 0.
&nbsp
2. סבבה.
&nbsp
3. סבבה
מעניין.
אם ככה הבעיה העיקרית נשארת עניין הפחת ומס רווחי הון, כי זה חותך מהתשואה. בקושי מצליח לגרד את ה-4% (ואפילו זה לא).
אולי ההנחות שלי פסימיות ביתר? אולי שווה שאניח אינפלציה של 1% בשנה (או שמדובר על עליית ערך ריאלית בחישובים הללו?).
&nbsp
לגבי ההיוון- אבדוק- אתה מתכוון שמדובר בשינויים מעריכיים ולא ליניאריים? עדיין רופא ולא כלכלן :)
&nbsp
תודה.
 

aeonf

New member
1031 exchange דוחה לך מס בארה"ב אבל לא בישראל.

חדשות רעות וחדשות טובות
1. החדשות הרעות הן שגם אני לא בטוח לגבי הפטור לזרים. אני אזרח אמריקאי ככה שזה לא נוגע אליי (אני מעריך שכל רו"ח אמריקאי שמתעסק עם זרים יוכל לענות לך על זה בשנייה).
החדשות הטובות הן שבמסלול מס שולי זה חסר משמעות בכיס שלך. המס הפדרלי שתשלם בארה"ב בכל מקרה יירד במלואו מהמס שתשלם בישראל (בתנאי ששיעור המס בישראל גבוה מבארה"ב).
&nbsp
הבנת נכון לגבי המיסוי על הרווח הון והפחת. אני מציע שתקרא קצת על 1031 exchange. אני לא מסכים עם חישוב התשואה שלך. לשלם 7,000$ בעוד 10 שנים זה כמו לשלם 700$ כל שנה, רק אם שיעור ההיוון שלך הוא 0.
&nbsp
2. סבבה.
&nbsp
3. סבבה
1031 exchange דוחה לך מס בארה"ב אבל לא בישראל.
לא מכירים פה בזה ככל שידוע לי.
 

vinney

Member
כמה תיקונים קטנים

זה פחות נורא ממה שיצא לך
1. נכון חוץ מתיקון קטן. אם נכס עולה 70,000$ ערך הקרקע הוא כמעט אפסי. הפחת הוא גם קרוב יותר ל-4%. שים לב שעליו תשלם מס רווח הון כשתמכור את הנכס. כלומר, אם תמכור בעוד 10 שנים את הנכס במחיר ששילמת עליו, אז לצרכי מס יהיה לך רווח בשווי הפחת.
&nbsp
2. תלוי בסטייט. נאף בטח מכיר את ניו יורק טוב ממני. אני משער שהדמות הכנסה האלה המיסוי יהיה 0.
&nbsp
3. נכון, למעט זה שגם בארץ מכירים לך בפחת. שוב, הפחת כמו בסעיף 1. אז אם תיקח את מה שהנחת בסעיף 2, אז הרווח שלך לצורכי מס יהיה 4,750$ פחות משהו כמו 2,500$. זה יוצא 2,250$. מתוך זה תשלם בערך שליש (ויש מצב שגם ביטוח לאומי) שזה 750$.
&nbsp
סה"כ תשלם 1,000$ במסים (וזה אם תשלם סטייט של 250$). זה 20%.
&nbsp
בארץ יש מסלול נוסף, שבו משלמים 15% מההכנסה ברוטו פחות הפחת. זה ייצא לך בערך 2,000$.
&nbsp
במקרה הזה הפחת יוצא קרוב ל-4% מההון העצמי שהשקעת. אם יש משכנתא אז הפחת יוצא הרבה יותר ובד"כ מאפס את המס (גם הוצאות המימון מוסיפות לזה).
כמה תיקונים קטנים
על פחת לא משלמים מס רווח הון, אלא מס של 25%. מה שאומר שלאנשים במדרגות מס גבוהות (האמריקאים שמשקיעים בנדל"ן) מדובר בהנחה (מ33% מס שולי ל25% מס פחת), ואילו למשקיעים זרים מדובר בעונש (מ10% מס שולי ל25% מס פחת).
&nbsp
רק שאין פה שום ברירה, בין אם תקח הוצאת פחת ובין אם לא - במכירה עדיין יהיה מס על הפחת.
&nbsp
לגבי ערך הפחת - מדובר בחלוקה שווה של ערך הנכס על פני 27.5 שנים, מה שאומר כ3.3% בשנה.
&nbsp
גם אין יותר פטור על 4 אלף דולר הראשונים כי חברינו טראמפ ביטל את הexemption. המס הוא מהדולר הראשון.
 

EddieL1

New member
תודה. האם קיצור התקופה הוא חלק מהרפורמה גם כן?

כמה תיקונים קטנים
על פחת לא משלמים מס רווח הון, אלא מס של 25%. מה שאומר שלאנשים במדרגות מס גבוהות (האמריקאים שמשקיעים בנדל"ן) מדובר בהנחה (מ33% מס שולי ל25% מס פחת), ואילו למשקיעים זרים מדובר בעונש (מ10% מס שולי ל25% מס פחת).
&nbsp
רק שאין פה שום ברירה, בין אם תקח הוצאת פחת ובין אם לא - במכירה עדיין יהיה מס על הפחת.
&nbsp
לגבי ערך הפחת - מדובר בחלוקה שווה של ערך הנכס על פני 27.5 שנים, מה שאומר כ3.3% בשנה.
&nbsp
גם אין יותר פטור על 4 אלף דולר הראשונים כי חברינו טראמפ ביטל את הexemption. המס הוא מהדולר הראשון.
תודה. האם קיצור התקופה הוא חלק מהרפורמה גם כן?
לפי זה:
https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001221088
&nbsp
משך הזמן לפיו זה מחושב קוצר מ-27.5 שנים ל-25 שנים, כלומר 4% בשנה לא?
 

vinney

Member
לא מצאתי שום אישור לזה

תודה. האם קיצור התקופה הוא חלק מהרפורמה גם כן?
לפי זה:
https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001221088
&nbsp
משך הזמן לפיו זה מחושב קוצר מ-27.5 שנים ל-25 שנים, כלומר 4% בשנה לא?
לא מצאתי שום אישור לזה
לפי המאמר הזה [1] לא היה שום שינוי.
&nbsp
[1]: https://www.schgroup.com/resource/blog-post/2018-tax-roadmap-depreciation-changes-tax-reform/
&nbsp
אין לי מושג מאיפה גלובס הביאו את זה.
 

צבי ליך

New member
בוא נחזור אחורה שנייה

תודה. האם קיצור התקופה הוא חלק מהרפורמה גם כן?
לפי זה:
https://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1001221088
&nbsp
משך הזמן לפיו זה מחושב קוצר מ-27.5 שנים ל-25 שנים, כלומר 4% בשנה לא?
בוא נחזור אחורה שנייה
קודם כל, 1/27.5 זה 3.63% ולא 3.3%
לא מצאתי עדכון לשינוי במשך החיים המותר להפחתה של מבנה. כן מצאתי איזכור לשינוי לגבי נכסים מסחריים מסויימים שהוזכר בכתבה מגלובס, אז אני לא בטוח אם זה אמת או לא (כמו שכתבתי בהמשך זה לא רלוונטי).
&nbsp
הרווח שחישבת בשאלה המקורית שונה מהרווח לצרכי מס.
השקעות Capex (למשל, מוצרי חשמל, שטיחים, וכו') שתשקיע בשנה ההראשונה (למשל) לצורך התזרים, לא ייוחסו במלואן לשנה שבה הוצאת אותן. הן יוכרו באותו אופן שבו מוכר הפחת, על פני מספר שנים. רובן יופחתו על פני מספר שנים קטן בהרבה מ-27.5. המשמעות היא שבשנים הראשונות הרווח שלך לצרכי מס יהיה גבוה ממה שחישבת. אחרי כמה שנים סביר להניח שהוא ינוע סביב מה שחישבת.
&nbsp
שוב- אתה מתעסק הרבה במס הפדרלי בארה"ב (פטור/לא פטור). אם תבחר במסלול המס השולי בישראל, מה שקובע זה המקום שבו המס גבוה יותר. למעט מס ירושה, שיעור המס שלך בישראל יותר גבוה מבארה"ב. לכן המס הפדרלי פחות נוגע לך. בישראל הפחת הוא על פני 25 שנים.
וויני צודק- שיעור המס הפדראלי על Recapturing של פחת במועד המכירה בארה"ב הוא 25%. שוב, זה כמעט חסר משמעות מבחינתך, כי זה זהה למס רווח הון שתשלם בישראל (בהסתייגות אחת. אם שער הדולר יירד, אז חבות המס בישראל תקטן).
גם aenof צודק ש-1031 לא רלוונטי עבורך.
&nbsp
התשואה שחישבת היא על בסיס ריאלי. אם תהיה אינפלציה אחידה בכל סעיפי ההכנסות וההוצאות שחישבת, גם הרווח שלך יגדל באותו שיעור. אם אתה משווה השקעה ריאלית לאלטרנטיבות עם תשואה נומינלית דולרית (למשל, אג"ח של ממשלת ארה"ב), אז אני הייתי מוסיף בערך 2% לתשואה של הנכס הריאלי. שוב, גם בהיבט הזה מינוף נותן יתרון גדול (כי זה סעיף הוצאות שלא גדל עם האינפלציה. אתה יכול להשקיע רבע מההון וליהנות פי 4 מהאינפלציה). אני מבין שאתה רוצה להיות שמרן בהנחות שלך ולכן רוצה לקחת אחוז אחד. בעיניי זה שמרן מדי על 10 שנים.
באופן כללי שמרנות זה חשוב, אבל כשמשווים תשואה של אלטרנטיבות אנחנו רוצים להיות קרובים למציאות. העשור האחרון התאפיין באינפלציה מאד נמוכה היסטורית, ועדיין היא הייתה סביב 1.5% בממוצע (מעריכי. אם כוללים את 2008 אז זה 1.67%, ואם לא אז זה 1.43%).
&nbsp
לגבי מעריכי או ליניארי- אתה לא לקחת שום תשואה בחישוב שלך (התשואה- שיעור היוון).
אם תשים בתכנית חיסכון 700$ כל שנה במשך 10 שנים, ובסוף תקבל רק 7,000$ זה יבאס אותך מאד. אתה תצפה לקבל פיצוי על ערך הזמן של הכסף. אני מבין שאתה עובד על קירובים, אבל על טווח של 10 שנים זה מתחיל להיות משמעותי.
נניח שהגדרת שאתה רוצה לקבל תשואה של 5% בשנה (זה יהיה שיעור ההיוון שלך), אז 700$ בשנה יהיו שווים על פני 10 שנים 8,500$. אז 7,000$ שווים משהו כמו 550$ בשנה. זה בהנחה שאתה מוכר.
&nbsp
אני אציין עוד דבר- רשות המסים נוהגת להכיר רק בשני שליש מהעסקה כעלות המבנה ובשליש כעלות הקרקע לצרכי פחת. זה כלל אצבע לא מחייב, ומאחר והמצב בנכס שלך הוא שונה, ומאחר והמחוז מבצע שמאות שמחולקת לקרקע ומבנה, אפשר להתעלם מכלל האצבע הזה.
 

EddieL1

New member
תגובה מעולה, תודה.

בוא נחזור אחורה שנייה
קודם כל, 1/27.5 זה 3.63% ולא 3.3%
לא מצאתי עדכון לשינוי במשך החיים המותר להפחתה של מבנה. כן מצאתי איזכור לשינוי לגבי נכסים מסחריים מסויימים שהוזכר בכתבה מגלובס, אז אני לא בטוח אם זה אמת או לא (כמו שכתבתי בהמשך זה לא רלוונטי).
&nbsp
הרווח שחישבת בשאלה המקורית שונה מהרווח לצרכי מס.
השקעות Capex (למשל, מוצרי חשמל, שטיחים, וכו') שתשקיע בשנה ההראשונה (למשל) לצורך התזרים, לא ייוחסו במלואן לשנה שבה הוצאת אותן. הן יוכרו באותו אופן שבו מוכר הפחת, על פני מספר שנים. רובן יופחתו על פני מספר שנים קטן בהרבה מ-27.5. המשמעות היא שבשנים הראשונות הרווח שלך לצרכי מס יהיה גבוה ממה שחישבת. אחרי כמה שנים סביר להניח שהוא ינוע סביב מה שחישבת.
&nbsp
שוב- אתה מתעסק הרבה במס הפדרלי בארה"ב (פטור/לא פטור). אם תבחר במסלול המס השולי בישראל, מה שקובע זה המקום שבו המס גבוה יותר. למעט מס ירושה, שיעור המס שלך בישראל יותר גבוה מבארה"ב. לכן המס הפדרלי פחות נוגע לך. בישראל הפחת הוא על פני 25 שנים.
וויני צודק- שיעור המס הפדראלי על Recapturing של פחת במועד המכירה בארה"ב הוא 25%. שוב, זה כמעט חסר משמעות מבחינתך, כי זה זהה למס רווח הון שתשלם בישראל (בהסתייגות אחת. אם שער הדולר יירד, אז חבות המס בישראל תקטן).
גם aenof צודק ש-1031 לא רלוונטי עבורך.
&nbsp
התשואה שחישבת היא על בסיס ריאלי. אם תהיה אינפלציה אחידה בכל סעיפי ההכנסות וההוצאות שחישבת, גם הרווח שלך יגדל באותו שיעור. אם אתה משווה השקעה ריאלית לאלטרנטיבות עם תשואה נומינלית דולרית (למשל, אג"ח של ממשלת ארה"ב), אז אני הייתי מוסיף בערך 2% לתשואה של הנכס הריאלי. שוב, גם בהיבט הזה מינוף נותן יתרון גדול (כי זה סעיף הוצאות שלא גדל עם האינפלציה. אתה יכול להשקיע רבע מההון וליהנות פי 4 מהאינפלציה). אני מבין שאתה רוצה להיות שמרן בהנחות שלך ולכן רוצה לקחת אחוז אחד. בעיניי זה שמרן מדי על 10 שנים.
באופן כללי שמרנות זה חשוב, אבל כשמשווים תשואה של אלטרנטיבות אנחנו רוצים להיות קרובים למציאות. העשור האחרון התאפיין באינפלציה מאד נמוכה היסטורית, ועדיין היא הייתה סביב 1.5% בממוצע (מעריכי. אם כוללים את 2008 אז זה 1.67%, ואם לא אז זה 1.43%).
&nbsp
לגבי מעריכי או ליניארי- אתה לא לקחת שום תשואה בחישוב שלך (התשואה- שיעור היוון).
אם תשים בתכנית חיסכון 700$ כל שנה במשך 10 שנים, ובסוף תקבל רק 7,000$ זה יבאס אותך מאד. אתה תצפה לקבל פיצוי על ערך הזמן של הכסף. אני מבין שאתה עובד על קירובים, אבל על טווח של 10 שנים זה מתחיל להיות משמעותי.
נניח שהגדרת שאתה רוצה לקבל תשואה של 5% בשנה (זה יהיה שיעור ההיוון שלך), אז 700$ בשנה יהיו שווים על פני 10 שנים 8,500$. אז 7,000$ שווים משהו כמו 550$ בשנה. זה בהנחה שאתה מוכר.
&nbsp
אני אציין עוד דבר- רשות המסים נוהגת להכיר רק בשני שליש מהעסקה כעלות המבנה ובשליש כעלות הקרקע לצרכי פחת. זה כלל אצבע לא מחייב, ומאחר והמצב בנכס שלך הוא שונה, ומאחר והמחוז מבצע שמאות שמחולקת לקרקע ומבנה, אפשר להתעלם מכלל האצבע הזה.
תגובה מעולה, תודה.
קודם כל בנוגע לחישוב התשואה אתה צודק כמובן- צריך לחשב CAGR. שיניתי את החישוב לחלוטין - פשוט לקחתי כמה כסף יש לי ביד ברגע המכירה (=ערך הבית+כל השכירות שהרווחתי במהלך העשור פחות מס רווחי ההון המשולם ברגע המכירה) וכמה כסף השקעתי במקור (ערך הבית), מחלק אחד בשני ואת זה בחזקת 1 חלקי מספר השנים.
כמובן שזה מפחית את התשואה עוד יותר ביחס לתשואה ממוצעת :) מצד שני - אני בספק כמה אנשים באמת מחשבים ככה תשואה. גורם לך להבין כמה שקרים רצים אצל כל האנשים שמפרסמים תשואות על השקעות שונות. איך מישהו מגיע ל-5% תשואה??

בנוגע למיסים הישראלי והאמריקאי על שכ"ד- רק כדי לוודא שהבנתי- אתה אומר שכיוון שהישראלי כמעט בוודאות גבוה יותר, והיות שממילא כל מה שמשולם בארה"ב מקוזז מהישראלי- אפשר פשוט לחשב את הישראלי וזהו. נכון?

רק לא הבנתי למה ציינת שבישראל הפחת מחושב על פי 25 שנים? הרי הפחת שיתקזז לי מהמיסים הוא זה שמחושב בארה"ב- על פי 27.5 שנים.

ועוד דבר על הפחת - האם הוא מחושב תמיד ביחס לערך הקניה של הבית? כלומר זה 3.63% מ-70 אלף בדוגמא הזו- בכל אחת מ-10 השנים (בהנחה שזה נשאר השווי של הבית?) או שבשנה השנייה הוא 3.63% מערך הבית לאחר הפחת של השנה הראשונה?

לגבי שער הדולר- אין ספק שבהשקעה בנכס דולרי בתור ישראלי שצורך בשקלים אני לוקח על עצמי סיכון מטח, אבל בטווח הארוך- תאורטית לפחות, תוחלת השינוי של שערי מטח אמורה להיות 0 ככה שאין לי אלא להניח את זה. מה גם שאם כבר להיתקע עם מטבע- אז דולרים זו הבחירה שלי.

לגבי אינפלציה - הבנתי מה אתה אומר. מה שכן- חשבתי שלפחות בשנים הראשונות- היות שיש פער אינפלציה בין ארה"ב לישראל (לטובת ארה"ב כמובן) - אני למעשה מרוויח מהפער הזה (בהנחה כמובן שהוא מתבטא בעליית ערך הדירה הספציפית שלי ובהנחה שזה יישאר עד שאמכור).

בקיצור- ממש לא קל לחשב תשואה!!
 

צבי ליך

New member
מימון זה לא מסובך ברגע שתופסים את הקונספט

תגובה מעולה, תודה.
קודם כל בנוגע לחישוב התשואה אתה צודק כמובן- צריך לחשב CAGR. שיניתי את החישוב לחלוטין - פשוט לקחתי כמה כסף יש לי ביד ברגע המכירה (=ערך הבית+כל השכירות שהרווחתי במהלך העשור פחות מס רווחי ההון המשולם ברגע המכירה) וכמה כסף השקעתי במקור (ערך הבית), מחלק אחד בשני ואת זה בחזקת 1 חלקי מספר השנים.
כמובן שזה מפחית את התשואה עוד יותר ביחס לתשואה ממוצעת :) מצד שני - אני בספק כמה אנשים באמת מחשבים ככה תשואה. גורם לך להבין כמה שקרים רצים אצל כל האנשים שמפרסמים תשואות על השקעות שונות. איך מישהו מגיע ל-5% תשואה??

בנוגע למיסים הישראלי והאמריקאי על שכ"ד- רק כדי לוודא שהבנתי- אתה אומר שכיוון שהישראלי כמעט בוודאות גבוה יותר, והיות שממילא כל מה שמשולם בארה"ב מקוזז מהישראלי- אפשר פשוט לחשב את הישראלי וזהו. נכון?

רק לא הבנתי למה ציינת שבישראל הפחת מחושב על פי 25 שנים? הרי הפחת שיתקזז לי מהמיסים הוא זה שמחושב בארה"ב- על פי 27.5 שנים.

ועוד דבר על הפחת - האם הוא מחושב תמיד ביחס לערך הקניה של הבית? כלומר זה 3.63% מ-70 אלף בדוגמא הזו- בכל אחת מ-10 השנים (בהנחה שזה נשאר השווי של הבית?) או שבשנה השנייה הוא 3.63% מערך הבית לאחר הפחת של השנה הראשונה?

לגבי שער הדולר- אין ספק שבהשקעה בנכס דולרי בתור ישראלי שצורך בשקלים אני לוקח על עצמי סיכון מטח, אבל בטווח הארוך- תאורטית לפחות, תוחלת השינוי של שערי מטח אמורה להיות 0 ככה שאין לי אלא להניח את זה. מה גם שאם כבר להיתקע עם מטבע- אז דולרים זו הבחירה שלי.

לגבי אינפלציה - הבנתי מה אתה אומר. מה שכן- חשבתי שלפחות בשנים הראשונות- היות שיש פער אינפלציה בין ארה"ב לישראל (לטובת ארה"ב כמובן) - אני למעשה מרוויח מהפער הזה (בהנחה כמובן שהוא מתבטא בעליית ערך הדירה הספציפית שלי ובהנחה שזה יישאר עד שאמכור).

בקיצור- ממש לא קל לחשב תשואה!!
מימון זה לא מסובך ברגע שתופסים את הקונספט
גם חישוב התשואה שעשית עכשיו לא נכון.
תקרא על נוסחת IRR באקסל. גם זה הסבר סבבה לדעתי:
https://www.investopedia.com/terms/i/irr.asp
נכון שהרבה פרסומי תשואה הם בעייתיים במקרה הטוב.
בסופו של דבר, אדם שמחליט לנהל בעצמו את ההשקעות שלו, צריך ללמוד את זה.
גם פחת ומינוף הם נושאים קריטיים להבין בהשקעות נדל"ן. כמו שאתה רואה, אפשר להרוויח הרבה יותר אם מבנה ההשקעה מתחשב בפרמטרים האלה.

לגבי המיסוי בארה"ב- בדיוק. אין לך מה להתעכב עליו כל עוד הוא נמוך מהמיסוי בארץ.

הפחת על מבנים בישראל מחושב על בסיס 25 שנים, ולכן בחישוב המס בישראל אני מניח שתפחית 4% בשנה (ועדיין הוא כנראה יהיה גבוה מבארה"ב). זה משהו שכדאי לוודא מול רו"ח.

לגבי הפחת- יש כמה שיטות פחת. הפחת הסטנדרטי למשקיע ב-SFR הוא פחת בשיטת הקו הישר. כל שנה מפחיתים סכום זהה מהמחיר שבו קנית את המבנה. אז אתה תפחית את אותם 3.63% מ-70,000$ במשך 27.5 שנים (או פחות מזה, אם תמכור לפני כן). השקעות שתבצע אחרי שקנית את הנכס אתה תפחית בהתאם לאורך החיים השימושי של הרכיבים שהשקעת בהם.

לגבי דולר מול שקל- מאה אחוז. רק תזכור שהמיסוי הישראלי (הוא המיסוי שמעניין אותך כי הוא גבוה מהאמריקאי) מחושב על הרווח בשקלים. שינויי שער מסויימים יכולים לגרום לכך שהמיסוי בארה"ב יהיה גבוה מהמיסוי בישראל.
אם קנית נכס ב-100,000$ כשהדולר היה שווה 4 שקלים, ומכרת אותו אחרי שנה ב-150,000$ כשהדולר היה שווה 3 שקלים, אז בארה"ב תכיר ברווח הון של 50,000$, ובישראל תכיר ברווח הון של 50,000 שקל (קנית ב-400,000 ש"ח, ומכרת ב-450,000 ש"ח). במצב כזה, המסים בארה"ב יהיו מה שיעניין אותך כי הם יהיו יותר גבוהים.

לגבי אינפלציה- אני לא מספיק בקיא בהפרשי האינפלציה בין ישראל לארה"ב. אני משווה להשקעה באגרות חוב או פיקדונות דולריים, שבהם לא מקבלים הצמדה לאינפלציה בכלל. אז אם אג"ח של חברה אמריקאית נותן לי 5% ריבית, ונדל"ן נותן לי 4% אבל אני גם מוגן מאינפלציה, אז אני כנראה אבחר נדל"ן (בהנחה שהנזילות, הסיכונים, וההתעסקות דומים. כמובן שכמעט תמיד הם לא, ושצריך להתחשב גם בזה).
 

EddieL1

New member
כן אני מכיר את החישוב לפי IRR

מימון זה לא מסובך ברגע שתופסים את הקונספט
גם חישוב התשואה שעשית עכשיו לא נכון.
תקרא על נוסחת IRR באקסל. גם זה הסבר סבבה לדעתי:
https://www.investopedia.com/terms/i/irr.asp
נכון שהרבה פרסומי תשואה הם בעייתיים במקרה הטוב.
בסופו של דבר, אדם שמחליט לנהל בעצמו את ההשקעות שלו, צריך ללמוד את זה.
גם פחת ומינוף הם נושאים קריטיים להבין בהשקעות נדל"ן. כמו שאתה רואה, אפשר להרוויח הרבה יותר אם מבנה ההשקעה מתחשב בפרמטרים האלה.

לגבי המיסוי בארה"ב- בדיוק. אין לך מה להתעכב עליו כל עוד הוא נמוך מהמיסוי בארץ.

הפחת על מבנים בישראל מחושב על בסיס 25 שנים, ולכן בחישוב המס בישראל אני מניח שתפחית 4% בשנה (ועדיין הוא כנראה יהיה גבוה מבארה"ב). זה משהו שכדאי לוודא מול רו"ח.

לגבי הפחת- יש כמה שיטות פחת. הפחת הסטנדרטי למשקיע ב-SFR הוא פחת בשיטת הקו הישר. כל שנה מפחיתים סכום זהה מהמחיר שבו קנית את המבנה. אז אתה תפחית את אותם 3.63% מ-70,000$ במשך 27.5 שנים (או פחות מזה, אם תמכור לפני כן). השקעות שתבצע אחרי שקנית את הנכס אתה תפחית בהתאם לאורך החיים השימושי של הרכיבים שהשקעת בהם.

לגבי דולר מול שקל- מאה אחוז. רק תזכור שהמיסוי הישראלי (הוא המיסוי שמעניין אותך כי הוא גבוה מהאמריקאי) מחושב על הרווח בשקלים. שינויי שער מסויימים יכולים לגרום לכך שהמיסוי בארה"ב יהיה גבוה מהמיסוי בישראל.
אם קנית נכס ב-100,000$ כשהדולר היה שווה 4 שקלים, ומכרת אותו אחרי שנה ב-150,000$ כשהדולר היה שווה 3 שקלים, אז בארה"ב תכיר ברווח הון של 50,000$, ובישראל תכיר ברווח הון של 50,000 שקל (קנית ב-400,000 ש"ח, ומכרת ב-450,000 ש"ח). במצב כזה, המסים בארה"ב יהיו מה שיעניין אותך כי הם יהיו יותר גבוהים.

לגבי אינפלציה- אני לא מספיק בקיא בהפרשי האינפלציה בין ישראל לארה"ב. אני משווה להשקעה באגרות חוב או פיקדונות דולריים, שבהם לא מקבלים הצמדה לאינפלציה בכלל. אז אם אג"ח של חברה אמריקאית נותן לי 5% ריבית, ונדל"ן נותן לי 4% אבל אני גם מוגן מאינפלציה, אז אני כנראה אבחר נדל"ן (בהנחה שהנזילות, הסיכונים, וההתעסקות דומים. כמובן שכמעט תמיד הם לא, ושצריך להתחשב גם בזה).
כן אני מכיר את החישוב לפי IRR
ידוע לי שהוא הכי מדוייק, השאלה אם לצורך הערכת כדאיות של עסקה כדאי להיכנס לחישוב כזה, שהפרמטרים בו לא ידועים.
כי אם זכור לי נכון (קראתי את הלינק שנתת, כנראה אצטרך עוד כמה קריאות כדי להבין עד הסוף) - צריך להזין בכל נקודת זמן כמה כסף הכנסנו/הוצאנו לתוך הנכס, ואלה דברים שאין באמת דרך לדעת מראש, כי גם אם אני מניח למשל בממוצע לאורך 10 שנים 500 דולר לשנה לתיקון - אין לי דרך לדעת איך זה יתפלג על פני השנים.

בנוגע למיסוי הפחת- אני אברר עוד, רק כדי להבין אבל, אם המיסוי בארץ על הנכס האמריקאי הוא 4% כמו שנהוג בישראל, אז האם גם הכלל ששווי המבנה הוא 2/3 מסה"כ ערך הנכס תופס?
 

צבי ליך

New member
תשובות

כן אני מכיר את החישוב לפי IRR
ידוע לי שהוא הכי מדוייק, השאלה אם לצורך הערכת כדאיות של עסקה כדאי להיכנס לחישוב כזה, שהפרמטרים בו לא ידועים.
כי אם זכור לי נכון (קראתי את הלינק שנתת, כנראה אצטרך עוד כמה קריאות כדי להבין עד הסוף) - צריך להזין בכל נקודת זמן כמה כסף הכנסנו/הוצאנו לתוך הנכס, ואלה דברים שאין באמת דרך לדעת מראש, כי גם אם אני מניח למשל בממוצע לאורך 10 שנים 500 דולר לשנה לתיקון - אין לי דרך לדעת איך זה יתפלג על פני השנים.

בנוגע למיסוי הפחת- אני אברר עוד, רק כדי להבין אבל, אם המיסוי בארץ על הנכס האמריקאי הוא 4% כמו שנהוג בישראל, אז האם גם הכלל ששווי המבנה הוא 2/3 מסה"כ ערך הנכס תופס?
תשובות
1. כדאי. זה נכון שתתבסס על הערכות, אבל כשמדובר על טווח של 10 שנים יש הבדל גדול בין היוון נכון לבין קירוב. ראית שהערכת את השווי של המסים ב-20% יותר ממה שהוא שווה. גם בנושא של האינפלציה יש הבדל גדול.
&nbsp
2. יש פסיקה שאומרת שהכלל של השני שליש לא תופס אם יש לך שמאות שמראה שערך המבנה הוא לא שני שליש משווי העסקה. מאחר ומיסי הנדל"ן המקומיים (ארנונה) מחושבים על בסיס שמאות שמחלקת בין שווי הקרקע לשווי המבנה, זה די פשוט להוכחה.
&nbsp
http://gititkaplan.co.il/חילוץ-ערך-קרקע-בעת-רכישת-מבנה/
 

danbenet

New member
אם תלך לפי מס שולי בארץ יהיה לך גם בטוח לאומי לשלם

מיסוי דירה להשקעה בארה"ב
אני ישראלי, עם דירה אחת בבעלותי בארץ, ללא אזרחות אמריקאית וגר בישראל, והקמתי LLC לשם רכישת דירה להשקעה בניו-יורק.

עברתי על לא מעט תוכן, אבל לא מצליח להבין עד הסוף את סוגיית המיסוי. אשמח לעזרתכם להבנה באמצעות דוגמא. אני מתייחס רק למיסוי הרווח משכירות, לא רווחי הון, היות שבתחשיבי התשואה שלי אני מניח שלא תהיה עליית ערך.

מצאתי נכס ששווה 70K דולר ומניב ברוטו 15,000 דולר בשנה.

נניח שהוצאות שנתיות (כולל ניהול הנכס, Capex ותיקונים, רו"ח, ביטוח, מיסים, ועוד) - מגיע ל-10K דולר בשנה, כלומר הכנסות נטו הינן 5K דולר בשנה (הרכישה היא במזומן, ללא משכנתא).

ממה שקראתי יש 3 רמות מיסוי:
1. מס פדרלי בארה"ב- לאחר קיזוז כל ההוצאות וכן הפחת שאותו לא הבנתי איך מחשבים, אבל ראיתי שמדובר בכ-3% על מרכיב המבנה בלבד (שני שליש מערך הדירה?).
כל זה על פי מדרגות, החל מ-10% ועם פטור על 4000 דולר ראשונים.
אז במקרה זה: הכנסה נטו של 5000 דולר. פחת של כ-3% מ-2 שליש ערך הבית- כלומר קיזוז של עוד כ-1400 דולר. הגענו ל-3600 דולר - משמע אני פטור ממס זה? (כי יש פטור על 4000 דולר ראשונים).

2. מס של הסטייט בארה"ב: כ-5% (אני יודע שצריך לברר בדיוק אבל נניח כרגע 5%). כאן לא הבנתי האם על הנטו והאם גם כאן יש פטור על 4000 ראשונים. נניח שזה על נטו אך בלי קיזוז (אשמח לתיקון!!) - כלומר 5% מס על 5000 נטו= 250 דולר בשנה.

3. מס בארץ- כאן יש 2 מסלולים- נניח שבחרתי במס שולי ושמדובר ב-35% מההכנסה נטו בניכוי מה שירד בארה"ב. משמע ההכנסה נטו היא 5000 דולר, פחות 250 דולר ששילמתי בארה"ב= 35% מ-4750 דולר, כלומר כ-1700 דולר.

סה"כ שילמתי כ-2000 דולר מס שנתי? הייתכן? 40% מהרווח נטו הולך למיסים?

אשמח לדעתכם. ברור לי שצריך ייעוץ רשמי של רו"ח וכמובן שכך אעשה אבל כדי לקבל הבנה כללית ולחישובי כדאיות ראשוניים.

תודה.
אם תלך לפי מס שולי בארץ יהיה לך גם בטוח לאומי לשלם
 
מצב
הנושא נעול.
למעלה