מינוף

[רועיברששת]

מינוף

רכשתי דירה קטנה להשקעה. במחיר של 310,000 ש"ח כמובן שאני ממנף את הדירה ב70% כך שסכום ההלוואה מהבנק הינו 217,000 ש"ח שתי ההצעות האטרקטיובות יותר הינן 147,000 ש"ח בפריים מינוס 0.6 ל12 שנים ו70,000 ש"ח בריבית קבועהשל % 2.9 ל10 שנים עם תחנת יציאה עוד 5 שנים. והשניה היא 117,000 בפריים מינוס 0.7 ו100,000 בצמוד מדד בריבית קבועה ל119 חודש בריבית של 2.53 % מה עדיף וממה להזהר בלקיחת המשכנתא האם ליצור תחנות יציאה רבות יותר ? מי מהן יקרה יותר ומי מפזרת יותר סיכונים ? ההחזר החודשי אמור להיות בסביבות 1800 ש"ח בחודש.

 

[ab1729]

אמממ

1. משכנתא של 217K ל13 שנה נותנת החזר התחלתי סולידי (ללא ביטוח) של 1.6-1.7K 2. ההצעות שקיבלת - לא טובות מבחינת ריביות. ייתכן שהגובה הנמוך של המשכנתא הופך אותה ללא כל כך כדאית בעבור הבנק, ולכן הבנק לא טורח לתת לך תנאים אטרקטיביים יותר. 3. תחנות יציאה? כדאי, במיוחד אם יש כוונה לפרוע לפני הזמן. 4. השניה בהחלט יותר סולידית ופחות תנודתית. נסה לקבל הצעות מבנקים נוספים - פריים 0.8 וקבועה צמודה 2.2-2.3%

 

[רועיברששת]

מעט יותר פרטים

מדובר בנכס להשקעה- דירת 2 חדרים בלוד גני אביב מושכרת לשוכר טוב עד ל10.10 בשכר דירה של 1500 ש"ח מחיר הדירה 310,000 ש"ח. ומבוקש 30% ממחיר הנכס. ההצעות שקיבלתי הן בנק ירושלים 70,000 בפריים פלוס 1 147,000 בקבועה של 4.45 בנק לאומי: 70,000 קבועה ל10 שנים בריבית של 2.9 תחנת יציאה אחרי 5 שנים. 147,000 בפריים מינוס 0.6 בנק איגוד 70,000 - קבועה ל9 שנים בריבית של 2.69 147,000 בפריים של מינוס 0.6 (מקסימום 0.7 ..) התנתי את לקיחת ההלוואה וגם את השארותי לקוח של הבנק במימון של 70%. בנק הפועלים 100,000 בפריים מינוס 0.7 100,000 בצמוד בריבית קבועה של 2.53 ל119 חודש אני יכול להגיע להחזר של 1800-1900 בחודש כאמור מדובר בנכס הקעה שמוגדר מבחינתי אפיק פנסיוני. האם כדאי לקחת את כל הסכום בפריים ?

 

[אריק יועץ ומאמן]

כדאי לקחת את כל הסכום בפריים

כן, ללא חשש ובעלות הכי נמוכה בשוק. תתרחק מהצמודות

 

[meeir21]

דעתי

במידה ואתה הולך לפרוע חלק מהסכום/את כל הסכום, כדאי להצמיד יותר לפריים וככה לא תהיה לך עמלת פרעון מוקדם. כמו כן הריביות שקיבלת הן ריביות לא טובות. תגיע מוכן אם ההצעה שאתה רוצה ולפי זה קבל ריביות ולא ההפך *קח בחשבון הוצאות נוספות של עו"ד שמאות, עמלת פתיחת תיק, שיפוץ וכו'

 

[ab1729]

אמממ

1. הנכס מייצג כרגע תשואה אופטימלית של 18K בשנה = קצת פחות מ6% שנתי. אם נסתכל על שכירות של 10 חודשים בשנה - קצת פחות מ5% בשנה. זה אכן נראה סביר, במידה כמובן שהנכס אינו דורש תחזוקה רבה (עקב מצבו), והאזור מבוקש מבחינת מציאת שוכרים. 2. לדעתי, לא כדאי לקחת את כל הסכום בפריים. 3. בנק ירושלים - תנאים איומים לאומי - תנאים לא טובים אגוד - לא משהו הפועלים - ההצעה הכי טובה (חסרים לך שם 17K איפשהו) 4. בדוק את דיסקונט והבינלאומי. השתמש בעו"ש ככלי מיקוח. בכל מקרה - כרגע הפועלים נראה לי אופטימלי (הן מבחינת תנאים, והן מבחינת תמהיל) 5. לפני שאתה הולך על העיסקה - חשוב אם התשואה הסבירה של הנכס תספיק כדי לכסות את ההוצאות הנפשיות של חיפוש שוכרים, תיקונים וכו'. לא תמיד זה שווה את זה.

 

[רועיברששת]

תודה רבה

מדובר בדירות שאינן עומדות ריקות ומחיר השוק לשכירות כיום לאחר בדיקה עם מספר מתווכים הוא כבר 1700 ש"ח בחודש. במקום נפתחה תחנת הרכבת לתל אביב ובתהליכי תיכנון מכללה בסמיכות. בהגדרת המטרות שלי מדובר ראשון ובנכס האמור להיות השלמה לפנסיה. הנכס במצב מצויין בבניין בן 12 שנים ומתוחזק עי חברת אחזקה. תודה על העצות אמשיך ללחוץ.

 

[משכנתאברוקר]

באגוד ניתן לשפר את הפריים עד מינוס 0.8%,

בנוסף לכך בתנאי פתיחת חשבון עו"ש ניתן "לזכות" להטבה של 0.75% בריבית קבועה (באמצעות זיכוי רבעוני, מוגבל עד סכום של 100.000 ש"ח) שגם אותה ניתן לשפר ללא הטבה זאת - אני מעריך ש-70% מימון מפריעים לך מעט באגוד. זוהי מבחינתי ההצעה הטובה ביותר שתוכל לקבל, כאשר ניתן לפרוס את מסלול פריימי בהתאם לתשלום החודשי המבוקש. אגב, עליית הריביות האחרונה הייתה כתוצאה מעלייה בעלויות הגיוס בבנקים בעקבות ירידת מחירי אג"ח ועלייה תשואות כתוצאה מכך - ב-3-4 ימים האחרונים של מסחר התרחש תיקון (עדיין לא הסתכלתי על תוצאות של היום) ובהחלט סביר להניח שתיתכן ירידה מסוימת בריביות

 

[רועיברששת]

תודה רבה