מחזור - שאלת follow up

[ליאת ואייל החדשים]

מחזור - שאלת follow up

שלום לכולם. לפני כחצי שנה ביקשתי ייעוץ לגבי מסלולי המשכנתא - והמסקנה שהגעתי אליה היא שצריך לחכות מספר חודשים. אני חוזר אליכם עם השאלה, ע"מ לראות אם השתנו פני הדברים: רכשתי נכס בשווי 700K, משכנתא של 350K. ההחזר החודשי כרגע הינו 2500 ש``ח בממוצע. מדובר בשלושה מסלולים: 115K - פריים מינוס 1, ל-15 שנה. 115K - קבועה 3.1%, ל-10 שנים. 120K - משתנה 2.7%, ל-25 שנים (משתנה כל 30 חודשים). אני משלם את המשכנתא מזה כשנתיים וחצי, והסכום (סה"כ) שנותר הינו 330K (+-). בשבוע הקרוב יחול תאריך שינוי הריבית של המסלול השלישי (שינוי כל שנתיים וחצי). מה אתם הייתם ממליצים לי לבצע (אם בכלל)? אדגיש שהמטרה היא (כמובן) לצמצם את עלות המשכנתא, גם אם זה במחיר של העלאת ההחזר החודשי (עד 3000-3500 ש"ח לחודש). אשמח לעצתכם, אייל.

 

[אריק יועץ ומאמן]

../images/Emo82.gifתשובת follow up

כבר לפני שנה בינואר 2010 המלצתי לרדת מהצמודות מדד. בחרתם כאמור לחכות מספר חודשים בהתאם להמלצה של אחר ציטוט בהתאם להערכות 2-3 מדדים הבאים צפויים להיות אפסיים-שליליים והדבר יבוא לידי ביטוי בהקטנת הפרשי הצמדה. בנוסף לכך, ריבית ממוצעת על משכנתאות לתקופות קצרות אמורה לעלות משמעותית (מגמה כבר קיימת מחודש דצמבר ולא הספיקה להיות "מתורגמת" לריבית ממוצעת לאור תום שנת הכספים וביצועים של בנקים בדצמבר) וכתוצאה מכך עמלת פירעון מוקדם לרדת. מה שקרה בינתיים, המדד השנתי פרט לפברואר שהיה מאז שלילי המדד עלה עד היום (פבר'-דצמבר ב3.5% הריביות ירדו , הרבית הממוצעת ירדה בשנה האחרונה ב 0.4% ובפועל עמלת הפרעון עלתה מאוד. מציע לך לאור ניסיונך למחזר את המסלולים הצמודים לפריים + מט"ח ויפה שעה אחת קודם כי כבר שילמת מספיק "דמי לימוד".

 

[ליאת ואייל החדשים]

אין לי ספק

שיש צורך במחזור... השאלה שלי היא לאיזה תמהיל היית מכוון, ואילו מסלולים (לנו יש פריים, קבועה+מדד,משתנה) למחזר, אם לא כולם? ובלי קשר - האם מחזור בהכרח אומר מעבר לבנק אחר? אחרת, איזה אינטרס יש לבנק למחזר לי את המשכנתא למסלול שהוא פחות רווחי לבנק? (חוץ מהאינטרס שאני אעבור לבנק אחר, כמובן...)

 

[אריק יועץ ומאמן]

../images/Emo82.gifהמיחזור כדאי בודאי

בכדי לחתוך הפסדים ולנהל את החוב המלצתי למחזר הכל 70% פריים 30% מט"ח. אין חובה לעבור לבנק אחר אם כי ייתכן שיהיה לך כלכלית עדיף לעבור כי הבנק שלך רואה בך לקוח שבוי ואין לו אינטרס למחזר. אבל אם תציג לבנק שלך הצעה בכתב מבנק אחר והבנק יבין שאו שהוא ממחזר לך ומשווה תנאים או שמפסיד אותך טוטאלית ייתכן ויתרצה כי סיפקת לו אינטרס ממשי לבוא לקראתך.

 

[ab1729]

אמממ

ראשית, לא ציינתם את הפרטים של המסלול המשתנה (זה עוגן עלויות גיוס של טפחות? מה העוגן המקורי ומה המרווח?). עם זאת, אני חושב שיש הגיון למחזר את המסלול הזה - במיוחד לאור אורכו והאפשרות הנוכחית לקצר את המשכנתא ולספוג את העליה בהחזר החודשי. לגבי הפריים - אין לך מה למחזר. לגבי הקבועה הנוכחית - עמלת ההיוון היא 2.08%, כך שכדי מחזור הקבועה ישתלם, תצטרך לקבל עליה פחות מ2.08%, שזה לא יהיה פשוט, במיוחד כלקוח "שבוי". לדעתי, אופציה "1" היא למחזר את המסלול המשתנה ולחלק אותו בין הפריים לקבועה (לדוגמא, 60K בכל מסלול). אופציה "2" היא למחזר את כל המשכנתא בבנק אחר. הצעד הראשון צריך להיות לגשת לבנק הנוכחי ולראות מה טיב הריביות בנוגע למחזור פנימי של המסלול המשתנה בלבד. אם הריביות לא מספיק אטרקטיביות, יש לצאת ולבדוק הצעות אלטרנטיביות מבקים אחרים.

 

[ליאת ואייל החדשים]

...

ואיך אתה מגדיר כ"ריבית משתנה אטרקטיבית" במצב הנוכחי? לאילו מספרים עלי לכוון?

 

[ליאת ואייל החדשים]

בנוסף -

ארצה לציין שב-4-5 השנים הבאות יתפנה לי סכום כסף של כ-100 אלף ש"ח לערך, איתו אני מתכנן לסגור את אחד המסלולים. באם אני אכן ממחזר, עדיין היית ממליץ על מעבר לפריים / קבועה (אין זה אומר שבעת פרעון מוקדם הקנס יהיה גבוה)?

 

[ab1729]

אמממ

ריביות אטרקטיביות: קבועה צמודה ל10שנים - 2% ומטה פריים - 0.9-1.0% הכוונה היא לא למחזר את המשתנה למשתנה אטרקטיבית אחרת, אלא למחזר למסלול פריים וקבועה במחיר אטרקטיבי לגבי ה100K, התמהיל "תומך" בזה על ידי הזרמת הכסף לפריים וקיצור אורכו. לדוגמא: 150K קבועה צמודה ל7 שנים 200K פריים ל20 שנה ה100K יוזרמו לפריים, יקצרו את אורכו, וכך תוכלו לסיים את המשכנתא בתוך 7 השנים הללו. לגבי עמלת היוון ("קנס"), הנ"ל קיים (במסלולים קבועים ומשתנים) אך ורק אם הריבית ביום הפירעון נמוכה יותר מהריבית בה נלקחה ההלוואה. כיוון שכיום אנחנו בשפל של מחירי הקבועות, לדעתי הסיכוי לקנס קטן מאוד. דה פקטו - אם תיקחו קבועה צמודה ל7 שנים בריבית של 1.7%, הרי שיהיה קנס רק אם הריבית הממוצעת תרד מתחת ל1.7%, כשבמבט היסטורי, הנקודה הנמוכה ביותר שלה עד כה הייתה 1.99%, ובשיאה עברה גם את ה7%!!

 

[אבנר סטפק]

מסכים עם כל מה ש-AB כתב לכם