מה קורה אנשים שגורם לכם לחשוב שב18 אשח משכורת

[סתם אחד66]

מה קורה אנשים שגורם לכם לחשוב שב18 אשח משכורת

אתם יכולים לקחת משכנתא ענקית לשנים ארוכות ? משכנתא זה חוב ועלות מינימלית של משכנתא ל20 שנה 55 אחוז פלוס הסכום המקורי.25 שנה 70אחוז פלוס הקרן וב30 שנה זה יגיע 100 אחוז כלומר על כל שקל תשלמו 2 . כל זה בלי עליות קיצוניות במדד ובפריים...!! אנשים אתם מדברים שעל 800 אשח משכנתא תשלמו קרוב ל500000 שח ריביות כן חצי מיליון וזה בלי בלגנים כלכליים!!!ל25 שנה זה הרבה יותר יקר ו30 שנה זה בלי סוף.... די תפסיקו לכרוך לעצמכם חבל על הצוואר קחו משכנתאות עד 10 שנים בעלות מקסימלית של 27 אחוז וסביר שפחות !! אם זה לא מספיק לדירת חלומותיכם תשכירו זה יותר זול והמשכירים לא יבקשו ממכם מקדמה של 600 אשח !! את כספיכם תשקיעו בתבונה לדעתי בדירה לפי יכולותיכם כך עלות השכירות בפועל תהיה קטנה ביותר תאספו כסף ותשדרגו בשעת כושר לפי יכולותיכם ולא לפי גחמות נורא יקרות !!! בהצלחה !

 

[yonatan1981]

אז רגע

אתה בעצם אומר שזה יותר משתלם לשלם שכירות של משהו כמו 5.000 ש"ח בחודש במשך 30 שנה מאשר לשלם פחות למשכנתא ואז גם יהיה לנו משהו להשאיר לילדים לפחות? תאמין לי שהיית צודק מאוד אם השכירויות לא היו כל כך מטורפות. אבל השכירויות היום כל כך גבוהות עד שזה בלתי אפשרי גם להשכיר דירה, גם לגדל ילדים וגם להשאיר כסף בצד לפנסיה.

 

[meitaltz11]

5000 ש"ח לשכירות???!!! איפה בת"א המפוייחת???

מי משלם 5000 לשכירות??? אנחנו גרים כבר 5 שנים בידרה ישנה בפ"ת אבל במצב מצויין ב-3000 ש"ח לחודש וכן יש לנו עוד הפרשה לחסכונות ואנחנו חיים ברמה גבוהה-מרשים לעצמנו קצת לבזבז ולחיות טוב. כן אפשר לחיות טוב אם תבחר לא לגור בת"א.

 

[אבנר סטפק]

טעות קלאסית

ברוב המקרים כלכלית עדיף לשכור מאשר לרכוש נכס לטווח ארוך...אנשים בטעות משתמשים בביטוי "לזרוק כסף על שכירות" כשהם לא מבינים כמה כסף הם זורקים על המשכנתא. יש הרבה הגיון בדבריו דווקא. תסלח לי שאני לא נכנס לתחשיבים הכלכליים להוכיח את הטענה, היו בפורום המון דיונים בנושא ואפשר למצוא שרשורים שלמים דרך הארכיון.

 

[abg1]

זה לא כ"כ נכון במצב של ריביות נמוכות

כעבר היה אפשר לשים את הכסף במכשירים מאוד סולידיים,לצבור ריבית דריבית בטוחה ולצבור הון. כיום הריביות בשפל ומה שנשאר בשביל לצבור הון זה לקחת סיכונים. תראה לי מכשיר סולידי מאוד שנותן תשואה מספקת כיום. לכן אם מישהו בכל מקרה רוצה לרכוש דירה, הגיוני שישים את חסכונותיו בדירה ואת "השכירות" ישלם לבנק, במיוחד כשהריבית למשכנתאות נמוכה היסטורית. ברור שזה גם מה שתורם ל"בועה" שמתרחשת כאן- אין איפה לשים את הכסף, בכל מקרה צריך לקנות דירה, והריביות נמוכות כ"כ- אז למה לא לקנות. וכולם קונים וקונים וקונים...וההיצע נמוך, והמחירים עולים... החיים זה לא רק כסף. זה גם לא כלכלי ללדת ילדים, וגם לא כלכלי ללכת למסעדות(אפשר לאכול בבית), ולצאת לקולנוע(אפשר לראות בבית) ולקנות רכב(יותר זול להשתמש במונית) . בכלל- להמשיך לחיות זה לא כלכלי...

 

[אבנר סטפק]

המשך...

נתחיל מהסוף - כפי ששמת לב אני לא נגד רכישת דירה והיא בהחלט יושבת בעיני על אותו ציר שציינת של קניית רכב, יציאה לקולנוע ומסעדות וכו'. למעשה זו בעיני ההצדקה העיקרית של רכישת דירה - אותם פרמטרים לא כלכליים כגון הרצון לא להטלטל בין דירות בשכירות, התחושה הפסיכולוגית של הבטחון שדירה בבעלותך משרה וכיו"ב. אבל אם נחזור רגע להתחלה: 1. כשאתה משווה בין חלופות השקעה זה לא נכון בעיני להסתכל רק על ריביות ותשואות לטווח קצר אלא צריך להסתכל לטווח דומה של 20 שנה הן בדירה והן בהשקעות פיננסיות. ברור שיש משמעות מסוימת לנקודת ההתחלה של הבדיקה וכאשר הנדל"ן במחירי שיא ושוק המניות לא מאוד רחוק משיאו, זה כנראה יטה את התשואה הממוצעת של שניהם כלפי מטה לעומת מי שרכש משניהם לפני שנה (לדעתי זה יפגע יותר בתשואה הממוצעת של הנדל"ן שבניגוד לשוק המניות לא ספג מכה למטה). 2. עוד יחזרו ימי הריבית דריבית שאתה מתאר, כמו שרוב מעגלי ההסטוריה נוטים לחזור לעצמם בשווקים. ההערה היחידה שלי היתה לאמירה הקלאסית של אנשים ש"אני לא רוצה לזרוק כסף על שכירות". טענתי שהיא שלא רק שהביטוי הזה לא נכון כלכלית ושלעתים על משכנתא זורקים יותר כסף, אלא שגם בפרמטר עליו דיברת של "החיים זה לא רק כסף" בהחלט הגיוני הרבה פעמים לשכור דווקא. בגלל התשואות הנמוכות יחסית על שכירות בישראל, לפעמים זוג טיפוסי יכול להרשות לעצמו לשכור דירה שיהיה לו מאוד קשה לקנות. אם ניקח דירה של 2 מ' ש"ח שעולה לשכור 5,500 ש"ח לחודש, זו בדיוק דוגמא טובה. זוג עם הון עצמי של 0.5 מ' ש"ח והכנסה נטו של 17 א', יכול אולי לשכור דירה כזו בקלות אבל לא יוכל להרשות לעצמו לעמוד במשכנתא של 1.5 מ' ש"ח שההחזר המייצג עליה ל-20 שנה הוא מעל 10,000 ש"ח.

 

[סתם אחד66]

אבנר צודק על הדוגמא של דירה ב2 מיליון ואוסיף

שב0.5 מיליון הון עצמי אפשר לקנות דירה קטנה ולקבל 2500 שח שכירות כך שחיים בדירה של 2 מיליון בלי משכנתא בעלות 3000 שח בלבד...!

 

[abg1]

מסכימה ב100%

לקחת משכנתא של מיליון שקל זה הזוי לחלוטין.אם אנשים היו נרתעים ממשכנתא כזאת ענקית, אולי בועת הנדל"ן לא הייתה מתנפחת כ"כ. וגם הבנקים אשמים...

 

[בורקיטו]

היי אבנר,

חיפשתי בכל הרשת הסברים למה עדיף לשכור, מאשר לקנות. מצאתיח מספר הסברים מאוד לא ברורים וגם לא כל כך רלוונטים לתקופה הזו, כי מדובר במחירים שונים וריביות שונות. אשמח אם תקשר/תסביר בקצרה את הרציונל היום. אפילו בסימולציה תחשיבית קטנה אם זה מורכב אשמח גם לקישור ברשת

 

[אבנר סטפק]

הסבר קצר (+לכולם)

על דרך הדוגמא המספרים ברשותך. זוג עם הון של 500 א' ש"ח רוצה לרכוש דירה שעולה 1.3 מ' ש"ח. שיעור מימון טיפוסי של 67%, בוא נניח שאין להם בעיית הכנסה לתמוך במשכנתא של 800 א' ש"ח ושההכנסות משכירות על הדירה ברוטו הינם כ-5,000 ש"ח לחודש ונטו כ-4,000 (הפער הוא מיסוי של 10% על ההכנסות משכירות, והוצאות כגון תקופות שהדירה תעמוד ריקה משוכרים, תשלום שכ"ט מתווכים ועו"ד מעת לעת, שיפוצים קלים פעם בכמה שנים, תיקונים וכו'). אותו זוג מעוניין לשלם את המשכנתא מתוך שכ"ד - לא רוצים להכניס יד לכיס, אבל גם לא רוצים לייצר עודף תזרימי חיובי לכיסם. 800 א' ש"ח משכנתא עם החזר מייצג של כ-4,000 ש"ח לחודש כולל ביטוח (הכנסות השכירות נטו) תילקח לכ-43 שנה (כמובן שזה בלתי אפשרי במציאות בכלל לקחת לטווח כזה). כלומר הזוג משקיע כיום 500 א' ובעוד 43 שנה הוא קיבל נכס שווה 1.3 מ' ש"ח (נתייחס בנפרד לשווי הדירה). בדוגמא הזו התשואה השוטפת על ההון תהיה 2.25%. אני מניח שסביר להניח שדירה כזו תשמור על ערכה הריאלי (אבל לא יותר מזה, בכל זאת מדובר בדירה שתתיישן ב-43 שנה...). זו תשואה נמוכה מאוד ביחס לחלופות ארוכות הטווח. וכמובן שלא חסרות דירות שגם מציעות תשואה ברוטו ובהתאמה נטו של פחות מהדוגמא שננתי - למעשה רוב הדירות של מעל 1 מ' ש"ח באזור המרכז לא מגיעות אפילו להכנסות שכירות שאני ציינתי (ליתר דיוק לתשואה השוטפת על הנכס של קרוב ל-5% כמו בדוגמא שלי). כמובן שבדירות קטנות יותר התשואה תהיה גבוהה יותר וגם כנראה שלא יהיה מיסוי על הכנסות שכ"ד בהנחה שהן נמוכות יותר (אבל אם אותו זוג ירכוש 3 דירות זולות במקום הדירה שציינתי, הרי שהוא כן ישלם מס על הכנסות משכירות ממילא).

 

[בורקיטו]

תודה!

 

[סתם אחד66]

יונתן שלום ! לא אמרתי שצריך לחיות בשכירות רק

אמרתי שמדרגות עדיף לעלות אחת אחת ולא כמה ביחד עם עלות מטורפת.... מומלץ לקנות דירה עם משכנתא עד 10 שנים שעלותה רבע ממשכנתא ל30 שנה והסיכון עוד יותר נמוך... לגור בה או להשכיר ולשכור...! בשעת כושר כשיהיה מספיק הון עצמי לשדרג... וכך הלאה. הייתי בשתי הדרכים הדרך של משכנתא עד אין סוף לא קדמה אותי לעומת הדרך שאני מציע בזמן די קצר התקדמתי כברת דרך משמעותית בדרך לבית הנכסף...!

 

[yonatan1981]

עכשיו אני מבין קצת יותר טוב

וזה גם אפילו הגיוני אבל ישנה סוגיה שנראת לי בעייתית כל נושא דחיית הסיפוקים, אולי מאוד רציונאלי על הנייר אבל לפי קצב עליית המחירים של הנדל"ן בארץ וההרגשה הכללית של "תקנה לפני שיגמר" אולי עוד כמה שנים באמת לא נוכל לאפשר לעצמנו לקנות דירה. עכשיו זה לא שאני לא מודע לכך שהתחושה הזו מחוזקת על ידי בעלי הון, התקשורת ואפילו הממשלה שמרוויחים מעליות המחירים אבל בתכלס אולי לטווח הארוך זה ישתלם לקנות מוצר במחיר יקר (במקרה הזה עלויות המשכנתא) מאשר לא לקנות אותו בכלל. כמו שכבר הזכרתי מחירי השכירות באמת גבוהים מאוד כך שאי אפשר למנוע את ההוצאה הקבועה על דיור אז מה זה משנה אם אני אקנה את הדירה עכשיו או בעוד כמה שנים.

 

[סתם אחד66]

אולי תקנה ישר וילה בקיסריה וגם

חבל... האם אתה חושב שהמחיר של דירה מיליון וחצי יגיע ל3 מיליון ויהיה מי שישלם ? לגבי דירה אחת אולי כן לגבי כל השוק אין יש מאין ויגיע מקום שאי אפשר יהיה לשלם וחוץ מזה אחרי שחיים מתים אז יש קצה ....!!!! ועכשיו ברצינות הרי לפי התוכנית שלי אתה עדיין צמוד נדלן רק באופן שפוי...! אם בכל זאת תקנה וילה בקיסריה וחבל תזמין אותי לשחות ולברביקיו לפני...!! בהצלחה

 

[סתם אחד66]

AB המליץ ואני אחריו לקרוא החלטות כלכליות

והגיון של דניאל כהנמן זוכה פרס נובל לכלכלה....!! תקראו תלמדו ותפנימו.....!!! אני מודה טעיתי בעבר !! אני ממליץ לכם ללמוד להודות בטעויות ולהיות מספיק חזקים לשנות....!!! בהצלחה לכולם !!!

 

[klemiki]

ואם אני (תאורטית) לוקח משכנתא קבועה לא צמודה

של בנק אגוד ל 20 שנה ב 7% , מה אומר שאני מחזיר 6200 שח בחודש. כולל ביטוח יוצא 6500. עכשיו בהנחה שלא משנה מה אני רוצה שיהיה לי דירה, מתישהו. נגיד עוד 15 שנה. ונאמר שאין לי הון עצמי, כלומר, לי אין הורים שנותנים לי 200K או אפילו 50K. כלומר, אני חוסך לדירה גם שאני שוכר. שכר דירה 3K. חיסכון 3.5K הוצאה על דיור שווה. אני מגיע לחיסכון של 860K . עכשיו, אני כביכול יכול לקנות את הדירה שלי! בולשיט. אלא עם כן חלה התרסקות לא נורמלית במחירי הדיור, סביר שהדירה שלי שווה מיליון לפחות. אז אני לוקח משכנתא ל 5 שנים. מה שקרה פה, ככה אני רואה את זה, אדם חי 15 שנה חרא, בדירה לא שלו, עבר דירה של שנתיים שלוש. חי בדיוק באותו לחץ כלכלי כאילו יש לו משכנתא על הראש, לא יצא לא בילה ולא כלום. וכל זה עבור 5 שנים. כל הספרים הללו מתחילים בנקודה התחלתית אחת - יש לך הון עצמי. ואם אין לי? ואם אין לי הורים שזורקים עלי 200K? הא? אז הבחירה שלי היא: 20 שנה ב 6.5K הוצאות דיור, לחיות בידרה משלי, בלי מעברי דירה, יציבות לילדים. או 15 שנה, ב 6.5K הוצאות דיור, בדירה לא משלי ו 5 שנים בדירה משלי. אני מניח שאני יכול להעמוד בהוצאה במשכורת 16K + רכב. 10K לשאר הוצאות הבית. אני מוכן לשלם 5 שנים עבור יצבות עבור הילדים שלי, והמשפחה שלי.

 

[klemiki]

4% על החיסכון זה אחרי מס

 

[סתם אחד66]

אתה עושה חישוב לא נכון כי אתה לא מוסיף את

הפסד הרווח על ההון העצמי 600K. כלומר המשכנתא תעלה 6200... שזה 688000שח ב20 שנה רק ריבית!! והשד 3000 שח שלא קיבלת...!!!

 

[klemiki]

זה נורא נחמד לומר את זה

אבל נסה לתמחר 15 שנה של מגורים בשכירות. נעים? לא. מה המחיר של זה? 2000 נוספים בחודש? 1000? 3000? השכירות בישראל היא זוועה, איכות הדירות מזעזעת, בעלי הדירות מעלים את השכירות כל שנה. ניסיתי לבקש\לחפש דירה נורמלית ב 3K באישור רחובות, נס ציונה ולא מצאתי. רק חורבות. אז ב 4K כבר כדי לשלם 6K ולקחת משכנתא ולסגור סיפור.

 

[סתם אחד66]

זהו שעדיף לשכור ב4K ואפילו יותר ועדיין תרוויח