מה הדבר הטוב ביותר מבחינה כלכלית?

מה הדבר הטוב ביותר מבחינה כלכלית?

אתאר את הסיטואציה, ואשמח לשמוע את דעתכם על הדבר הנכון ביותר לעשות מתוך הסתכלות של שנים קדימה.

ברשותנו דירה ששוויה כמיליון ש״ח, מושכרת בכ- 4300 ש״ח. אין משכנתא.
הדירה לא מתאימה לנו מבחינת מיקום, ולכן אנחנו גרים בשכירות, משלמים 3500 (ייתכן שיעלה בקרוב, לכיוון 3800).

הכנסה משותפת כ-15,000 ש״ח, אך בעלי עובד בנוסף גם כפרילנסר, ולכן יש חודשים שההכנסה גבוהה יותר.
יש לנו הון של כ- 80,000-100,000 ש״ח.
לא צפויה להשתחרר קרן השתלמות ב- 5 שנים הקרובות.

אחרי שנים של מגורים בשכירות ומעברי דירה מרובים, ושני ילדים שנוספו לאחרונה, אנחנו מאוד היינו רוצים כבר לקנות דירה לגור בה.
דירה שמתאימה לדרישותנו עולה כ- 1,200,000 - 1,300,000.

האופציות שחשבנו עליהן:

1. למכור את הדירה הקיימת, להשתמש בהון העצמי ולקחת משכנתא קטנה.
יתרון - זה נראה לי הדבר החכם ביותר לעשות.
חסרון - אנחנו חוששים שמצב יביא אותנו למין ״מנוחה״ מבחינת חיסכון ושלא נצליח לשים כסף בצד (בניגוד לחיים עם תחושת חוב, שבו
אתה מחויב לעבוד קשה ולהחזיר את החוב... טיפשי, אבל עלינו זה עובד....). נראה שכך בעצם אנחנו לא מנצלים את הדירה הקיימת למינוף והתקדמות...

2. לקחת משכנתא של מעל מיליון שקלים בשביל לקנות את הדירה, ולהשתמש בכספי השכירות בשביל לשלם את המשכנתא
(ברור לי שההחזר יהיה גבוה יותר מ-4300, אבל אנחנו כן נוכל לעמוד בהוצאה של כ- 1000 ש״ח מההכנסה המשותפת לצורך עניין זה.
גם ברור שנצטרך לשים בצד סכום מסוים למקרה שהדירה תעמוד ריקה, תיקונים וכו׳. בעלי יכול לשנס מותניים ולעבוד יותר קשה כמה חודשים
בשביל לגייס את הסכום הזה).

3. למכור את הדירה הקיימת, לקחת את חלק הארי מהסכום לצורך קניית דירה (נגיד 700,000), לקחת משכנתא סבירה של כחצי מיליון, ואולי אפילו פחות,
את הכסף שנותר מהמכירה (כ- 300K) להשקיע בצורה חכמה. ההחזר של המשכנתא לא יהיה גבוה, ויהיה גם את התשואה מהששקעה, שתעזור לשלם את המשכנתא.

במידה ולוקחים השערות ״מתונות״ של שינוי ריבית, הצמדה וכו׳, מה יהיה הדבר הנכון ביותר לעשות בהסתכלות לטווח הארוך?

***ברשותכם, שואלת שאלה זהה בפורום מקביל***
 

SupermanZW

Well-known member
אף אחת מהאפשרויות

כולן לא נכונות מבחינה כלכלית כי הן יאלצו אתכם לקרוע את עצמכם בעבודה הרבה יותר וההכנסות שלכם יפחתו בכל זאת (האם את חושבת שבעלך יצליח להרוויח כל חודש את ה4300 ש"ח שיחסרו לכם אם תמכרו את הדירה שאתם משכירים?) ובנוסף לכך הוצאותיכם יגדלו משמעותית.

אז נכון שאתם נורא רוצים לקנות כבר דירה, אבל דווקא מפני ש"שני ילדים נוספו לאחרונה" והוצאותיכם הולכות לגדול משמעותית ממילא במצבכם הנוכחי אתם לא יכולים להרשות לעצמכם.

המשיכו לגור בשכירות והגדילו את החיסכון שלכם, בשביל להרשות לעצמכם לרכוש דירה אתם צריכים לחסוך לפחות עוד 700000 ש"ח ולמשכן דווקא את הדירה שאתם משכירים ולא את הדירה שתרכשו למגוריכם. כל אפשרות אחרת תדרדר אתכם כלכלית.
 
לא כל כך ברור לי

אנחנו לא מרוויחים את הכסף מהשכרת הדירה, אנחנו מעבירים את רובו לבעל הבית שלנו... :/
האם לא עדיף כבר להעביר אותו לבנק ולפחות שיצא לי מזה משהו בסיומה של תקופה?

אם היה מדובר באותו סכום עבור החזר משכנתא (3800, כמו שכ״ד שאמור להיות בשנה הבאה) היה יותר משתלם לקנות דירה, לא?
אז אם יש באפשרותנו להוסיף על הסכום הזה עוד כ- 1500, לא יהיה עדיף לקנות?

***ברור שההוצאות הצפויות על גנים נלקחו בחשבון.
 

SupermanZW

Well-known member
אתם מעבירים 3500 מתוך 4300, נשאר 800

אם תקחו משכנתא ותמכרו את הדירה שאתם משכירים תשלמו X (אתם עדיין לא יודעים את הסכום ולכן כתבתי X) מתוך 0 (כאשר X>0), מה שאומר שבמקום עודף של 800 יהיה לכם חוסר של X. עודף אפשר לחסוך, חוסר מכניס אתכם לחובות. אני מניח שבשלב זה את כבר מבינה מה עדיף.
 
זה נכון, אבל רק בתנאי

שמסתכלים על כל חודש בחודשו, ללא התבוננות לעתיד.

קניית דירה מחייבת השקעה כספית כלשהי. גם אם אתחיל לחסוך בשביל להגדיל את ההון העצמי, זה כסף שאצטרך
להוציא מהתקציב המשפחתי. נגיד וזה יהיה סכום של 2000 שח. אז מה כדאי יותר?

לשלם היום לבעל בית ולגור בדירה לא שלי, להוציא מהתקציב 2000 שח, ולקנות דירה בעוד X שנים?
או
להוציא את אותו התקציב, ולקנות את הדירה כבר היום?

אני לא מתעקשת על הדעה הזו, אני באמת מנסה להבין איך ייתכן שלהמשיך לשכור יכול להיות כלכלי עבורנו?
 

amitshka

New member
זה לא בדיוק אותו תקציב

היום יש לך תזרים מזומנים חיובי של 800 ש"ח בחודש (שכ"ד שאת מקבלת פחות השכירות שאת משלמת).
האם אתם יודעים להסתדר ללא ה-800 ש"ח האלה?
אפשר להקטין את הפער באמצעות החזר משכנתא חודשי נמוך יותר מהשכירות שאתם משלמים היום. בד"כ זה לא מומלץ, אבל במקרה שלכם המשכנתא ממילא קטנה ולא מחייבת החזר גדול (אבל כן מומלץ).

אני במקומכם הייתי קונה בית לעצמי, בעיקר מההיבט הפסיכולוגי אותו העלית בעצמך, וגם כי על פניו נראה שאין סיכון כלכלי משמעותי במהלך כזה.
 
עדיין לא מסתדר לי החשבון

נגיד ונלך על ההחלטה (הבלתי שפויה בעליל, אני יודעת, אבל רק לצורך ההמחשה) של לקחת משכנתא של מיליון ש״ח ולקנות דירה נוספת.
אנחנו נוכל להשתמש בכף של השכירות, ולהוסיף עוד 1200 שח, בשביל החזר של 5500 (לדוגמה).

לחילופין, אנחנו יכולים להמשיך להתגורר בשכירות ולהמשיך להגדיל את ההון העצמי (כפי שהוצע לעיל), ע״י הפרשה של 2000 שח כל חודש
(800 הנותרים מהפרשי השכירות + 1200 שהזכרתי קודם).

בכל מקרה, אנחנו נפרדים מה-2000 שח האלה, אבל באופציה הראשונה גרים בבית שיהיה שלנו בעוד x שנים, ובאופציה השנייה לא.


עכשיו, ברור שלקחת משכנתא כזו, ולשלם את הריביות הצפויות עליה, זה טירוף.
השאלה היא, האם כדאי למכור את הדירה הקיימת, ולהשתמש לא בכל שוויה, אלא בחלק ממנו עבור רכישת הבית (ומשכנתא שפויה יותר),
כך שנישאר עם משכנתא בסדר גודל של ה- 2000-2500 שח, כפי שהיינו משלמים בהסבר למעלה, אבל *בנוסף* עם סכום נוסף שמושקע באופן חכם
שנוכל להתשמש בו לצורך עתידי.

(סתם דוגמה, לנסות לחסוך כמה שיותר מעבודות הפרילנס של בעלי , לחכות לקה״ש שתשחרר ולהשמש בכל הסכום לרכישת דירה קטנה נוספת או משהו כזה).
 

קרלטון

New member
אפשר באופן חכם, אפשר באופן מתוחכם...

...אבל השקעה סולידית כזאת או אחרת תניב לך קרוב לוודאי פחות מהריבית שתשלמי על המשכנתא.
 
אני מאוד מכבד את הסולידית

קראתי את הקישור הראשון ואני חייב לומר שרוב הסיבות שם נובעות בעיקר מחוסר ידע בהשקעות נדל״ן.

הרשימה שם הינה רשימה שאתה מקבל מרוב אלו שאינם משקיעים בנדל״ן והם למעשה יותר פסיכולוגיות מאשר כלכליות (בניגוד לדעה שהיא מציגה אגב).

אני חושב שהשקעה היא השקעה היא השקעה.... לא משנה באיזה אפיק, הטריק הוא פשוט להבין את מה שעושים.

משקיע בב״ש
 
תעשה הפרדה..

יש דירה להשקעה ויש דירת מגורים.
איכשהו, למעט מקרים נדירים, דירות מגורים הן לא השקעה טובה - בגלל הגורמים האמוציונאליים שמתגנבים לשיקולים.

גם לי יש דירה להשקעה.. לא הייתי גר בה.
מעדיף להמשיך לחיות בשכירות.
זה בדיוק מה שהייתי ממליץ לזוג הנחמד.

אלא אם, כמובן, הם מוצאים מציאה מדהימה (כלומר - לפחות 10-20% מתחת למחיר השוק), שגם מתאימה להם בול למגורים.
 
ככלל דירת מגורים אינה השקעה....

ולכן לא יכולה ואינה צריכה להימדד עפ"י פרמטרים של השקעה.

גם רכישת רכב פרטי אינה השקעה....ולכן אינו נמדד עפ"י פרמטרים אלו, אגב זו בדיוק הסיבה מדוע אני ממליץ לאזרח הרגיל, לעולם לא לרכוש רכב חדש מהחנות כי זו החלטה שאינה כלכלית בעליל (ערך הרכב יורד 15-20% בשניה שיצאת מהחנות).

בהסתכלות לעתיד, כל אחד צריך לשאול את עצמו האם הוא יהיה מוכן לעבור דירות גם כשיהיה בגיל 60-80, בהגלל ההחלטה לגור השכירות כל חייו.....?
לרוב התשובה תהיה לא! לכן כל אחד צריך לפעול ולהחליט מתי יהיה עבורו העיתוי הטוב ביותר לרכוש דירה למגורים, למרות החסרונות.......כי החסרונות העתידים (המעבר בין דירות) בגיל מתקדם גוברים....על אלו הנוכחיים.

משקיע בב"ש
 
אז לפי הנתונים שיש היום -

היום לקנות דירת מגורים במחירי השוק, היא החלטה לא כלכלית, ושכירת דירה היא כן כלכלית.
וזאת הייתה השאלה שעניתי עליה - והפניתי לבלוגים שעשו את החישוב הזה.

מכיוון שבני הזוג עדיין לא בני 60, לא נראה לי שזו החלטה שדחוף לענות עליה היום דווקא.
 
אני סבור הפוך...

לגבי המשפט הראשון שלך, אני לא יודע.....זה מה שאנשי "בועת נדל"ן" טוענים כבר 4-5 שנים...והם לא רק פיספסו 4-5 שנים....אלא גם הפסידו כסף הנובע מההשבחה ב 4-5 שנים אחרונות.
אני לא יודע מה יהיה העתיד, אבל המציאות הראתה לי שרוב האנשים לא טורחים להכין שיעורי בית אלא מעדיפים פשוט לבחור צד (לקנות/לא לקנות) מבלי באמת להבין.

אני דוגל בלימוד ופעולה הנובעת מכך....ולא בנהירה אחרי מישהו כזה או אחר....

לגבי בני הזוג וגיל 60.......
מי שלא מתכנן היום את המחר.....יצפלא לגלות שהמחר מגיע מהר מכפי שהוא חשב.....ומצבו לא השתפר אלא נהפוך הוא הורע.

כל הפעולות ההשקעתיות שלי נובעות מהדוגמה שאני "מגדר" את רמת החיים העתידית שלי בהשקעות, מכיוון שההנחה שלי אומרת שלאנשים בגילי לא תהיה פנסיה, ולכן אני פועל כאילו לא תהיה לי פנסיה בגיל 67-70......אם תהיה היא תהיה תוספת למה שאני בונה היום.

זו הבעיה של האנשים, הם פשוט לא מתכננים את עתידם.....ואם אם מתכננים אז הם לא משתנים עם המציאות במהלך הזמן....

משקיע בב"ש
 
אני לא מבין מה אתה רוצה.. בכנות.

גם אתה העדת על עצמך שאתה לא קונה דירות להשקעה במחיר השוק, אלא מחפש מציאות.

אז מה הנקודה שלך? אתה ממליץ לזוג למכור את הדירה שלהם ולקנות דירה אחרת במחירי השוק?

מתמטית זו טעות.
 
הפואנטה היא ...

לדעת מה עושים וללמוד.

אחרת שום דבר לא יעזור, לא אני, לא אתה ולא הסולידית.....

אנשים פועלים מבלי ללמוד ולהבין, זו הבעיה. לכן אין להם את הכלים לבצע מהלכים נכונים בין אם להשקעה או למגורים.

משקיע בב״ש
 
אני חושב שהשאלות שלהם בפורום

הם מה שנקרא "ללמוד ולהבין".

והתשובות שניתנו להם נתנו להם כיווני מחשבה, ואני מאמין שהפוסטים שהפניתי אליהם יכולים לחדד כמה נושאים מבלבלים מבחינה מתמטית.
 

eitanamit1

New member
למשקיע בבש-מסכים איתך אבל

מה שאמרת על רכב הוא לא מדוייק מכיוון שלפעמים אפשר לנצל את הירידת ערך לטובתך. אני לדוגמא עשיתי עסקת ליסינג של 18 חודשים על אלבר כשבסיום העיסקה יש לי אפשרות לקנות את הרכב ב12% הנחנ ממחיר המחירון. כלומר- הירידת ערך משחקת לטובתי ומכיוון שאני "קונה מעצמי", אני בתאכלס קונה רכב חדש במחיר זול ממה שהייתי קונה מהיבואן.
לגבי העיתוי של אם וכאשר לרכוש דירה אני מאד מסכים איתך- זו החלטה שמתאימה/או לא, לכל אחד בשלב שונה בחיים- דירה למגורים היא באמת אינה השקעה
 

amitshka

New member
עונה חלקית, ושואלת בחזרה:

1. האם תוכלו להסתדר ללא שכ"ד 4,300 שאתם מקבלים עבור הדירה שברשותכם? תצטרכו בתרחיש הזה גם לשלם משכנתא (אמנם לא גדולה) וגם לוותר על תזרים מזומנים שהיה לכם עד כה.
לי זה דווקא נשמע כאילו אתם כן מנצלים את הדירה הקיימת למינוף והתקדמות- אתם רוכשים בית עם משכנתא קטנה, שתוכלו לחסל תוך פחות מ-10 שנים (תלוי כמה תגדילו את ההחזר), ולאחר מכן יהיה ברשותכם בית ללא משכנתא שאולי אף יעלה את ערכו, ותוכלו למכור ולשדרג הלאה. או לנצל את הכסף שהתפנה מההחזרים להגדלת חסכון/ השקעות וכד'. לגבי ההשפעה הפסיכולוגית זה לגמרי נתון לשליטתכם. תקבעו יעד לחסכון במקום יעד להחזיר חוב.
הנעלם הגדול בתכנית הזו הוא איך תסתדרו בלי דמי השכירות.
2. לא תרחיש מומלץ לדעתי. משכנתא של מיליון ש"ח תצטרך החזר יותר גבוה, ואתם חשופים פה לסיכון גדול מאוד, וכן תשלמו המון כסף בריביות.
3. "להשקיע בצורה חכמה" - אתם יודעים לעשות זאת? מה הסבירות שהכסף בהשקעה יניב יותר מהריבית על החוב (שבתרחיש זה הגדלתם)? זה יכול להיות חכם בהיבט של "לא לשים את כל הביצים בסל אחד", אבל התשואה על ההשקעה אינה מובטחת.

תשובה שלי מהבטן, היא לקנות בית עבורכם עם משכנתא קטנה. לא יודעת אם זה הכי כלכלי לטווח הארוך - אבל זה מקבע נתון חשוב אחד והוא משכנתא זולה.
 
למעלה