מבקשת עזרה לבנית תמהיל נכון

[osharon]

מבקשת עזרה לבנית תמהיל נכון

מעוניינת לקחת משכנתא בגובה 970K ש"ח, לדירה ששוויה כ - 1.7 מיליון ש"ח. ההכנסות הצפויות הן פחות או יותר קבועות (כ - 13,000 ש"ח) לפיכך הצורך העיקרי שלי הוא לשמור על החזר נמוך יחסית, במיוחד בתקופה הראשונה(נניח כעשר שנים). לאחריה, במקרה של עליית ריבית כצפוי, או למחזרה או למכור את הנכס ולעבור לדירה קטנה יותר. לאור זה הציעו לי בבנק אליו בפניתי להתמקד בשני מסלולים של ריבית משתנה ל - 30 שנים בעוגן+0.6% כל 5 שנים (נכון להיום הריבית הכוללת במסלול זה 1.6%) וריבית משתנה ל - 35 שנים בעוגן + 0.7% (2.4%). אני מגיעה להחזר חודשי של כ - 3300, מה שיאפשר לי מרחב נשימה ביומיום. ולפחות בשנים הקרובות רק את עלית המדד. אני מניחה שאם הריבית תעלה משמעותית אצטרך, לגבי הסכום שיישאר בעוד 5-7 שנים לשקול שינוי מסלול, סמוך לפני כניסת הריבית החדשה לתוקף. אשמח לשמוע דעתכם ובהזדמנות זו להודות למומחים שנותנים מזמנם וממרצם, למדתי ממכם הרבה רק מקריאה, זה הקל עליי מאוד, בעיקר מפני שעולם המשכנתאות היה לי זר לחלוטין (-: , שנה טובה אורית ש.,

 

[אריק יועץ ומאמן]

../images/Emo82.gif גדול מאוד עליכם

משכנתא שמתאימה לכם זה 1/2 ממה שאת רוצה. לדעתי אין טעם לדבר כלל על תמהיל. כי החלומות פז יהפכו לחלומות בלהה וחבל שנה טובה אורית

 

[אוג05]

משכנתא מסוכנת עבורך

ההחזר ההתחלתי כאן מטעה. מה גם שפריסת החוב ל30 ו35 שנים הוא הדבר הגרוע ביותר שאדם יכול להרשות לעצמו. למענך בהווה ובעתיד - רדי מהעץ.

 

[osharon]

כבר לא יכולה לחזור בי

תראו, העסק סבוך... זו בעצם התחיבות שנכפתה עליי בעקבות שינויים במשפחה.אני רוצה מאוד להשאיר את הדירה בבעלותי, בעיקר למען משפחתי. אני מבינה בהחלט את מה שאתם אומרים, אך בעצם, אם אני מוכנה בעוד מספר שנים לבצע את הצעד של המכירה, מדוע לדעתכם המצב הוא כה בעייתי? ואם המצב הוא כזה, ואני מוכנה לקחת התחייבות של עד 4000 ואף ההכנסות שיגדלו לכיוון 14,500, האם בכל זאת יש לכם הצעה לתמהיל נכון יותר עבורי?

 

[סתם אחד66]

היי אורית ! דבר ראשון סביר שבנתונים אלה לא

תתקדמי הרבה בעוד 10 שנים את לא תרדי הרבה בחוב ויש מצב שתמצאי בנקודת ההתחלה ואפילו גרוע מזה ! דירה כזו להשכרה לא תגיע ל5500 שח שכירות . תקני בהון העצמי שלך דירת 4 חדרים חדשה ומפוארת בשכונה הכי טובה בבאר שבע תקבלי עליה שכירות לפחות 3500 שח סביר שיותר וכך בפחות מ2000 שח לחודש תגורי באותה רמה של דירה שרצית בלי כאב ראש של משכנתא . זול והרבה פחות מסוכן ...! בהצלחה ! דא באר שבע זו אופציה אחת יש עוד הרבה. בהצלחה !

 

[ab1729]

ממש דוגמא לאיך מתחילה בועת נכסים

הבנק מפתה אתכם עם ריבית נמוכה למספר שנים, ואת הריבית העתידית משאיר על הרולטה. הבעיה הגדולה היא שבמשכנתא כזו בכלל לא מקטינים את החוב, וגם תחת מדד של 2.5% בממוצע - בתום 5 שנים החוב שלכם יהיה גבוה יותר מאשר החוב ההתחלתי!! אם 13K הכנסה לזוג (אני כבר לא מדבר על ילדים), הלוואה של 1M ש"ח היא מוגזמת בכל קנה מידה, ואתם מסתכנים פה בצורה מאוד קיצונית. אם תהיה ירידה במחירי הדיור, אתם עלולים לא רק לאבד את הבית, אלא גם את כל ההון העצמי שצברתם. אין דבר כזה מאוחר מדי - תמיד אפשר למכור.

 

[29er]

הגדלת החוב לאחר מספר שנים

שלום, תוכל להרחיב לגבי הגדלת החוב לאחר 5 שנים? כיצד בוצע החישוב. אשמח ללמוד מה חסר לי בחישוב, הצבתי את הנתונים במחשבון משכנתא 30 שנה, 2% ריבית, ומדד 2.5% ועדיין יצא לי שהקרן נאכלת, מה חסר בתחשיב ? תודה

 

[altern]

2 דברים

1. יש טעות בגליון בעמודה של יתרת הקרן. אם תבדוק את היתרת הקרן בהנתן אינפלציה אפס, תקבל את אותם הערכים. 2. ריבית של 2% למסלול קבוע ל-30 שנה לא מציאותית. כדאי לבדוק עבור ריבית 3-3.5%.

 

[29er]

המשך

תודה על ההתיחסות לגבי סעיף 1, יתרת הקרן אכן קטנה אולם עמודת החזר הקרן החודשי מוצמד + החזר הריבית, האם חישוב זה אינו נכון ? תוכל להפנות לחשבון מתאים יותר ? המחשבון לקוח מהאתר הזה לגבי סעיף 2 אני בהחלט מסכים

 

[ab1729]

כמו שalten אמר

המחשבון שברשותכם מציג את יתרת הקרן הלא מוצמדת. ולהדגמה: 970K ל30 שנה במסלול משתנה כל 5 בריבית 1.6% ומדד של 2.5%. חוב בתום 5 שנים - 950K (כלומר 20K פחות מהמקורי) תשלום התחלתי 3400 ש"ח סך תשלומים במשך 5 שנים - 217 אלף ש"ח! 970K ל35 שנה (משתנה כל 7?), בריבית 2.4% ומדד של 2.5% חוב בתום 5 שנים - 992.5K (כלומר 22.5 אלף ש"ח יותר מהמקורי) תשלום התחלתי: 3420 ש"ח. סך תשלומים במשך 5 שנים: 218.5K. מכאן, שאם תחלקו את המשכנתא 50-50 בין 2 המסלולים אתם תהיו חייבים בתום 5 שנים 971 אלף ש"ח (באלף יותר מהמקורי). ודרך אגב - אם מניחים מדד ממוצע של 3%, אתם תהיו חייבים בתום 5 שנים 995 אלף ש"ח. לכן, כמו שאמרתי - הסיכון הוא משמעותי, כי החוב שלכם עולה. בנוסף, לאור המחיר הגבוה של הדירה (1.7M), היא חשופה יותר לירידה בשוויה עקב "משבר נדל"ני כלשהו", ואתם עשויים למצוא את עצמכם מאבדים חלק מה750K הון עצמי שאתם מקריבים למען העיסקה.

 

[29er]

המשך

תודה על ההתיחסות, המחשבון שצרפתי הוא מהכתובת הבאה. במחשבון הנ"ל יתרת הקרן לא גדלה, אבל החזר הקרן החודשי כן. האם צורת חישוב זו איזה נכונה? תוכל בבקשה לצרף את צורת החישוב של ההדגמה? 970K ל-30 שנה חוב בתום 5 שנים - 950K

 

[ab1729]

אמממ

במסלול צמוד, הקרן צמודה למדד המחירים, כך שמצד אחד היא יורדת בסכום מסוים (עקב התשלומים החודשיים) ומצד שני עולה (עקב ההצמדה למדד). בגלל שהפריסה כל כך ארוכה - אתם למעשה כמעט ולא משלמים שום דבר על חשבון החוב, ולכן העליה יכולה להיות גדולה יותר מאשר הירידה. בפועל - הקרן יכולה לרדת, יכולה להישאר כמו שהיא ויכולה לעלות. זה תלוי באורך המשכנתא, בריבית, ובמדד העתידי. להלן לוח סילוקין 30 שנה ריבית 1.6% מדד של 2.5% ניתן לראות שבחודש ה50 (5 שנים) החוב הוא 951K. חודש יתרת פתיחה תשלום ריבית החזר קרן סה"כ החזר חודשי 1 970000 1296 2105 3401 2 969915 1296 2113 3409 3 969823 1296 2120 3416 4 969724 1296 2127 3423 5 969617 1296 2134 3430 6 969503 1295 2142 3437 7 969381 1295 2149 3444 8 969251 1295 2156 3451 9 969114 1295 2164 3459 10 968970 1295 2171 3466 11 968817 1294 2179 3473 12 968657 1294 2186 3480 13 968489 1294 2193 3487 14 968313 1294 2201 3495 15 968129 1294 2209 3502 16 967938 1293 2216 3509 17 967738 1293 2224 3517 18 967531 1293 2231 3524 19 967315 1292 2239 3531 20 967092 1292 2247 3539 21 966860 1292 2254 3546 22 966620 1292 2262 3553 23 966372 1291 2270 3561 24 966115 1291 2277 3568 25 965851 1290 2285 3576 26 965578 1290 2293 3583 27 965296 1290 2301 3591 28 965006 1289 2309 3598 29 964708 1289 2317 3606 30 964401 1289 2325 3613 31 964086 1288 2332 3621 32 963762 1288 2340 3628 33 963429 1287 2348 3636 34 963088 1287 2357 3643 35 962738 1286 2365 3651 36 962379 1286 2373 3658 37 962011 1285 2381 3666 38 961635 1285 2389 3674 39 961249 1284 2397 3681 40 960855 1284 2405 3689 41 960451 1283 2413 3697 42 960039 1283 2422 3704 43 959617 1282 2430 3712 44 959186 1282 2438 3720 45 958746 1281 2447 3728 46 958297 1280 2455 3735 47 957838 1280 2463 3743 48 957370 1279 2472 3751 49 956893 1279 2480 3759 50 956406 1278 2489 3767 51 955910 1277 2497 3775 52 955404 1277 2506 3782 53 954889 1276 2514 3790 54 954364 1275 2523 3798 55 953829 1274 2532 3806 56 953285 1274 2540 3814 57 952730 1273 2549 3822 58 952166 1272 2558 3830 59 951592 1271 2566 3838 60 951008 1271 2575 3846

 

[ab1729]

החודש ה60, כמובן

 

[אבנר סטפק]

דעתי

בהמשך להתכתבויות פרטיות, עיקרי דעתי: 1. אין ספק שאת לוקחת על עצמך התחייבות גדולה יחסית. אני בהחלט מבין את הרציונל הלא כלכלי בשמירה על נכס זה, ועל כן, לתקופת מעבר של 7-10 שנים בהחלט הייתי הולך עליו מתוך הנחה שבשלב כלשהו תוכלי ל-"שנמך" מדירה גדולה לקטנה יותר, ולסתום את מרבית המשכנתא שלך מהפער שבין השווי במכירה לעלות הקניה של דירה זולה יותר. 2. זה יחייב הצטמצמות לא מבוטלת בשנים הקרובות, אבל לאור קאץ' 22 שאת נמצאת בו, בו עלות השכירות של דירה דומה במקום מגורייך ממילא תהיה מעל 5,000 ש"ח ולאור השיקולים הלא כלכליים המובנים הנוספים, אני בהחלט חושב שאפשר לזרום עם התכנון ובתנאי שבאמת יהיה תכנון כזה שבסופו של יום יש לך אסטרטגיית Exit מהמצב הנוכחי, בהנחה שלא יקרו ניסים פיננסיים בתקופת המעבר לעיל. 3. עם כל הרצון להקטין את ההחזר החודשי למינימום, גם מראיה שהמצב הוא זמני כאמור לתקופה של עד 10 שנים, עדיין חשוב להרכיב תמהיל סביר ולא לבחור מסלולים רק לפי הזול ביותר למחר בבוקר, במיוחד בתקופה בה הריביות הקבועות הנמוכות כל כך. 4. קה"ל - במקרה שלך, מעבר לכרית בטחון של 30-50 א' בעו"ש בבנק הייתי משתמש בכל אגורה נוספת כדי להקטין מראש את המשכנתא, לרבות קרן ההשתלמות שלך. אני מניח שבמאמץ סביר תוכלי לכווץ מעט את המשכנתא ל-900 א' ובמצב הזה כל 50 א' שניתן להוריד הרי זה מצוין. 5. שני תמהילים אפשריים בעיני: א. 30% צמודה קבועה ל-25 שנה (להערכתי תקבלי ריבית של כ-3.1%), 40% פריים ל-30 שנה (פריים מינוס 0.8-0.9) ו-30% משתנה כל 5 שנים ל-30 שנה (כ-1.7%-1.8%). החזר ראשוני של כ-3,800ש"ח כולל ביטוח והחזר מייצג של כ-5,400 כולל ביטוח. ב. 300 א' בפריים בולט לעשר שנים והיתרה, 600 א' בחלוקה: 50% צמודה קבועה ל-20 שנה, 25% בפריים ל-30 שנה ו-25% במשתנה כל 5 שנים ל-30 שנה. ההחזר ההתחלתי של תמהיל זה יהיה כ-3,350 ש"ח ללא ביטוח (3500 עם ביטוח) והוא צפוי להגיע לכ-5000 ש"ח כולל ביטוח בעוד כ-5-7 שנים להערכתי. אני חושב שבכל מקרה יהיה מסוכן מדי ללכת רק על מסלולים משתנים (שזה פריים או צמודה משתנה כל 5/7.5 שנים) ולכן חשוב מאוד שתהיה גם ריבית קבועה. והערה לסיום לכל מי שקורא את הודעתי וחושב מההיכרות הוירטואלית עמי, שאולי התחלקתי על בננה - מבלי להכנס לעניינים של צנעת הפרט, לאחר שלמדתי את המקרה בצורה יותר יסודית מאשר כאן, אני שלם באופן יחסי עם החלופות שהצעתי ועם זאת זה בהחלט מקרה ייחודי ואני לא ממליץ על התמהיל לעיל לכמעט אפאחד אחר.

 

[סתם אחד66]

בוקר טוב אבנר! מוריד בפניך את הכובע! ברור שיש

מצבים אישיים שמחייבים התיחסות שונה ואני מאמין ששקלת את הפרמטרים השונים... לצערי הרב אנשים רואים המלצה לשואל איקס פה בפורום וחושבים שזה ממש דומה למצבם אז זה מתאים להם....! ברור שכל מקרה לגופו והיעוץ פה בפורום הוא רק קריאת כיוון....! מוטב לאנשים שילמדו היטב את הנושא לפני שהם עושים צעדים לא שקולים ! יום נפלא לך...