מבקשת חוו"ד על התמהילים הבאים

  • פותח הנושא Nיה
  • פורסם בתאריך

Nיה

New member
מבקשת חוו"ד על התמהילים הבאים ../images/Emo140.gif

קנינו בית, ואנו זקוקים למשכנתא של 500K. בונים על החזר חודשי של עד 5000 ש"ח, רצינו לקחת משכנתא לפרק זמן של 10 שנים, אבל כנראה שזה לא ראלי וצריך למשוך קצת. 2 בנקים הציעו לנו את ההצעות הבאות: בנק א': מסלול א': צמודת פריים, 250,000 ₪, 180 חודשים, P-0.9%י 1620 ₪ בחודש מסלול ב': קבועה, 50,000 ₪, 60 חודשים, ריבית 0%, 833 ₪ בחודש מסלול ג': קבועה, 100,000 ₪, 84 חודשים, ריבית 1.7%, 1264 ₪ בחודש מסלול ד': לא צמודה לכלום, 100,000 ₪, 120 חודשים, ריבית 4.99% 1060 ₪ בחודש _____________ 4777 ₪ בחודש בנק ב': מסלול א': צמודת פריים, 250,000 ₪, 144 חודשים, P-0.85%י 1971 ₪ בחודש מסלול ב': קבועה, 150,000 ₪, 84 חודשים, ריבית 1.55%, 1907 ₪ בחודש מסלול ג': צמודדת מדד-ריבית משתנה, 100,000 ₪, 144 חודשים, B-0.2%י 1060 ₪ בחודש _____________ 4671 ₪ בחודש מה אתם אומרים ?
 

ab1729

New member
אמממ

תחת 500K והחזר חודשי של 5000 ש"ח, 10 שנים זה מאוד ריאלי. הצעה א' - לא ברור למה פיזרתם את הקבועות. אחדו אותן לתקופה אחידה של 10 שנים וכך תוכלו להצטמצם בפריים ל10 שנים הצעה ב' - ותרו על המשתנה אם אין סיכוי לפרוע אותה, ואחדו את התקופות. בסה"כ אתם יכולים לקחת כ 200-250K בקבועות 250-300K בפריים. הכל ל10 שנים.
 
../images/Emo82.gif מה ההיגיון בערבוב הזה

אני מקווה שאת יכולה להסביר, ניראה לי יותר מידי הצעה של משווק בבנק. מסלולים צמודים הם יקרים ומתייקרים, החליפי אותם במסלול צמוד דולר ותחליטי מהראש ולא מהבטן.
 

altern

New member
שאלה

עם זה שעכשיו הצמודים יקרים (ביחס לפריים לדוגמה) אני מסכים. למה הם מתייקרים?
 
../images/Emo82.gif מתיקרים בגלל ההצמדה

תסתכל על גרף המדד הוא תמיד במגמה עולה פעם יותר ופעם פחות (ברמה שנתית) לעומת הפריים או הדולרי שהם מתנדנדים פעם עולים ופעם יורדים.
 

altern

New member
הלוואה

הלוואה יקרה היא הלוואה בריבית גבוהה הלוואה מתייקרת היא הלוואה שהריבית שלה עולה ככה אני רואה את הדברים. המדד אכן עולה, אך אתה לא יכול להגיד את זה על האינפלציה (פעם עולה, פעם יורדת), הרי אותה לוקחים לחישוב הריבית על ההלוואה.
 
../images/Emo82.gif הסבר

המדד הינו הצגת האינפלציה מבחינתי אותו דבר כשהמדד עולה יש אינפלציה וכשהוא יורד יש דיפלציה. צרפתי לך גרף ל 5 שנים אחרונות, בקלות תזהה את המגמה המתייקרת. בנוסף במסלול צמוד אתה לא משלם את ההתיקרות רק בתשלום החודשי אלא שרוב ההתייקרות מצטרפת לקרן וכך חודש בחודשו אתה משלם ריבית גם על ההתיקרות המדדית (ריבית דריבית) אפילו במדד מתון של 2% שנתי ההבדל בין התשלום הראשון לאחרון ב 20 שנה הוא 60% יותר. אז האינפלציה עולה כל הזמן כי היא תמיד "רוכבת" על מה שהיה בחודש הקודם. (פרט לחודשים ספורים, בטלים ב60).
 

altern

New member
המדד עולה

וההחזר עולה. על זה אין ויכוח. אבל זה לא אומר שההלוואה מתייקרת. התייקרות או הוזלה של הלוואה מתרחשות כאשר הריבית עליה עולה או יורדת. זה שהריבית מתחלקת לשניים (ריבית עבור חישוב החזרים וריבית הצמדה על הקרן) וחלק ממנה (האינפלציה) גורם לעלייה בהחזרים לא הופכת את ההלוואה למתייקרת. ללא קשר, ביטוח פריים עצמי מאבד מערכו (לפי האינפלציה), אלא אם כן מוצמד למדד. האם אתה מכיר אפיק השקעה שגם יהיה נזיל וגם צמוד למדד? אחרת לא ממש מרוויחים מזה שלא נמצאים בצמודות מדד.
 
למעלה