מבצע בלאומי- עוגן
- פותח הנושא miritom1
- פורסם בתאריך
נתונים
הכנסה זוגית 12K כרגע ללא ילדים,בולבולנת בדרך ערך הדירה 480K -למגורים ולא להשקעה(עפולה) השכירות לדירה היא כ-2500 הון עצמי 72K משכנתא 408K יכולת החזר כ-2000-2500 קרנות השתלמות- 40K שנתיים 65K חמש וחצי שנים *חוזה חתום* האם התמהיל הבא הוא תמהיל טוב לפי הנתונים והיכולת ?האם אני יכול להשיג מהבנק ריביות נמוכות יותר? 40% פריים לא צמוד 0.5% -(הבנק לא מוכן לרדת) ל-30 שנה 40% קבועה צמוד 3.45% ל-30 שנה 20% משתנה צמוד כל 5 שנים 2.68% ל-30 שנה תודה רבה
הכנסה זוגית 12K כרגע ללא ילדים,בולבולנת בדרך ערך הדירה 480K -למגורים ולא להשקעה(עפולה) השכירות לדירה היא כ-2500 הון עצמי 72K משכנתא 408K יכולת החזר כ-2000-2500 קרנות השתלמות- 40K שנתיים 65K חמש וחצי שנים *חוזה חתום* האם התמהיל הבא הוא תמהיל טוב לפי הנתונים והיכולת ?האם אני יכול להשיג מהבנק ריביות נמוכות יותר? 40% פריים לא צמוד 0.5% -(הבנק לא מוכן לרדת) ל-30 שנה 40% קבועה צמוד 3.45% ל-30 שנה 20% משתנה צמוד כל 5 שנים 2.68% ל-30 שנה תודה רבה
אריק יועץ ומאמן
New member
../images/Emo82.gif המון אורות אדומים מהבהבים ../images/Emo243.gif
יותר מידי שנים, לא לוקחים ליותר מ 20 שנה
הון עצמי נמוך מידי 15% תאסוף לפחות 40% אתה חייב כבר לתכנן פיתחי מילוט לפני שמישהו חיצוני יעשה זאת במקומך (הבנק, כונס, הוצל"פ...)
אריק יועץ ומאמן
New member
../images/Emo82.gif קבל ../images/Emo201.gif
זה אחלה להיות אופטימי, רק אל תתנתק מהמציאות. מדיניות של בת יענה היא יותר נחמדה וןפופולסטית ותפיל אותך עם חיוך
תצטמצם ל 20 שנה, תקרע את ה....ותגדיל הכנסות לפחות בשנים הראשונות ותמיד בנה תוכנית למיקרים ותגובות. מה אתה עושה אם?.....
זה אחלה להיות אופטימי, רק אל תתנתק מהמציאות. מדיניות של בת יענה היא יותר נחמדה וןפופולסטית ותפיל אותך עם חיוך
אמממ
1. זה שהדירה נרכשה זה לא סוף העולם. חותכים הפסדים, מוכרים אותה וחיים בשקט נפשי. 2. דווקא אחוז המימון הוא הבעיה הפחות קשה שלכם, אלא גובה ההחזר. משכנתא של 410K בפריסה ל25 שנה תתן החזר מייצג של 2500 ש"ח לא כולל ביטוח. הארכה ב5 שנים תוריד את ההחזר בפחות מ200 ש"ח. עם יכולת החזר של 2000-2500 ש"ח המשכנתא פשוט בלתיאפשרית עבורכם 3. לקיחת המשכנתא ל30 שנה היא דבר מאוד מסוכן, כי היא סוגרת בפניכם כל אפשרות למילוט. ברגע שאתם לא מצליחים לעמוד בהחזרים - אין לאן להאריך את המשכנתא, והפתרון הוא או מכירת הדירה במימוש מהיר (מתחת למחיר השוק) או עיקול 4. כמו שאמרתי - דווקא אחוז המימון והריביות הן הצרה הפחות רצינית. אינני יודע אם אפשר לשפר - אתם מוגדרים כלקוח מסוכן עבור הבנק, וחלק מהבנקים בכלל יסרבו לעשות איתכם עסקים. אין ספק שהריביות גרועות, אבל אלה כנראה התנאים שאפשר לסחוט בנתוני הפתיחה שלכם 5. במקרה שלכם, אם בכל זאת החלטתם להתמודד עם הקניה ולנסות ולעמוד בהחזרים שלכ 3000 ש"ח(כולל ביטוח), הרי שאני הייתי לוקח 250K חצי קבועה ל24 שנים(כלומר משתנה כל 12) 150K פריים ל25 שנה נכון שההחזר ההתחלתי מעט גבוה יותר מאשר בתמהיל שאתם הצעתם, אבל לפחות במקרה זה, במידה ולא מצליחים לעמוד בהחזרים אפשר א. למחזר לתקופה ארוכה יותר ב. למכור את הדירה בצורה "רגועה" יותר ולא להגיע למצב בו ההון העצמי שצברתם עד כה והשקעתם בדירה הלך לאיבוד 6. ושוב, בהחזר חודשי של עד 2500 ש"ח אין סיכוי לשרוד משכנתא שכזו. נסו להתייעל, לקצץ קצת בהוצאות, ועם עוד 500 ש"ח פנויים מצבכם יהיה יותר טוב. בלי זה - העצה היחידה שלי היא למכור את הדירה כדי לא לאבד את ה70K שצברתם עד היום.
1. זה שהדירה נרכשה זה לא סוף העולם. חותכים הפסדים, מוכרים אותה וחיים בשקט נפשי. 2. דווקא אחוז המימון הוא הבעיה הפחות קשה שלכם, אלא גובה ההחזר. משכנתא של 410K בפריסה ל25 שנה תתן החזר מייצג של 2500 ש"ח לא כולל ביטוח. הארכה ב5 שנים תוריד את ההחזר בפחות מ200 ש"ח. עם יכולת החזר של 2000-2500 ש"ח המשכנתא פשוט בלתיאפשרית עבורכם 3. לקיחת המשכנתא ל30 שנה היא דבר מאוד מסוכן, כי היא סוגרת בפניכם כל אפשרות למילוט. ברגע שאתם לא מצליחים לעמוד בהחזרים - אין לאן להאריך את המשכנתא, והפתרון הוא או מכירת הדירה במימוש מהיר (מתחת למחיר השוק) או עיקול 4. כמו שאמרתי - דווקא אחוז המימון והריביות הן הצרה הפחות רצינית. אינני יודע אם אפשר לשפר - אתם מוגדרים כלקוח מסוכן עבור הבנק, וחלק מהבנקים בכלל יסרבו לעשות איתכם עסקים. אין ספק שהריביות גרועות, אבל אלה כנראה התנאים שאפשר לסחוט בנתוני הפתיחה שלכם 5. במקרה שלכם, אם בכל זאת החלטתם להתמודד עם הקניה ולנסות ולעמוד בהחזרים שלכ 3000 ש"ח(כולל ביטוח), הרי שאני הייתי לוקח 250K חצי קבועה ל24 שנים(כלומר משתנה כל 12) 150K פריים ל25 שנה נכון שההחזר ההתחלתי מעט גבוה יותר מאשר בתמהיל שאתם הצעתם, אבל לפחות במקרה זה, במידה ולא מצליחים לעמוד בהחזרים אפשר א. למחזר לתקופה ארוכה יותר ב. למכור את הדירה בצורה "רגועה" יותר ולא להגיע למצב בו ההון העצמי שצברתם עד כה והשקעתם בדירה הלך לאיבוד 6. ושוב, בהחזר חודשי של עד 2500 ש"ח אין סיכוי לשרוד משכנתא שכזו. נסו להתייעל, לקצץ קצת בהוצאות, ועם עוד 500 ש"ח פנויים מצבכם יהיה יותר טוב. בלי זה - העצה היחידה שלי היא למכור את הדירה כדי לא לאבד את ה70K שצברתם עד היום.
מירית שלום !
אני מאוד לא בעד קניה עם אחוז מימון כל כך גבוה זה יקר ומסוכן אבל אם אין ברירה אז אני מציע לקחת גרייס על 105 אלף הצפויים להגיע.את שאר ה303 אלף שח הייתי לוקח למקסימום 13 שנה! בשום פנים לא יותר זה כבר יותר מידי. תשלום התחלתי בערך 2500שח אחרי הצמדות ואחרי פירעון הגרייס אתם תגיעו עד 2700 בערך. מה קורה עם כל ההוצאות הנלוות לקחתם אותם בחשבון? אני ממליץ להכין תקציב משפחתי ולא להיכנס בשום פנים למינוס. ! בהצלחה!!
אני מאוד לא בעד קניה עם אחוז מימון כל כך גבוה זה יקר ומסוכן אבל אם אין ברירה אז אני מציע לקחת גרייס על 105 אלף הצפויים להגיע.את שאר ה303 אלף שח הייתי לוקח למקסימום 13 שנה! בשום פנים לא יותר זה כבר יותר מידי. תשלום התחלתי בערך 2500שח אחרי הצמדות ואחרי פירעון הגרייס אתם תגיעו עד 2700 בערך. מה קורה עם כל ההוצאות הנלוות לקחתם אותם בחשבון? אני ממליץ להכין תקציב משפחתי ולא להיכנס בשום פנים למינוס. ! בהצלחה!!
אני רוצה להאיר במקצת
למרות שאני גם שותף לתחושות הפסימיות של חבריי לפורום: נקודת האור שאני בכל זאת רואה בסיפור שלך הוא היחס בין המשכנתא למשכורת שלך. אין סיבה אמיתית שלא תוכלי להחזיר משכר כמו שלכם 2,800 ש"ח בחודש (כולל ביטוחים) ולקחת הכל ל-20 שנה (ואכן כדאי מאוד לא לקחת ליותר כי זה מייקר את המשכנתא). ההחזר ההתחלתי בשנים הראשונות יהיה נמוך יותר- כ-2300 ש"ח לחודש. אם הבנתי נכון אתם הרי שוכרים כיום כבר ב-2500 שקל ממילא אז מדוע את חושבת שלא תוכלו לעמוד במשכנתא כזו ל-20 שנה?! אני חושב שקצת שינוי בהתנהלות השוטפת שלכם אמור להביא את היכולת הזו, אבל אם מהיכרותך עם הנפשות הפועלות זה לא ריאלי, אז כנראה שעדיף באמת למכור את הדירה לאחר השלמת העסקה בהנחה שלא ניתן כבר לסגת ממנה.
למרות שאני גם שותף לתחושות הפסימיות של חבריי לפורום: נקודת האור שאני בכל זאת רואה בסיפור שלך הוא היחס בין המשכנתא למשכורת שלך. אין סיבה אמיתית שלא תוכלי להחזיר משכר כמו שלכם 2,800 ש"ח בחודש (כולל ביטוחים) ולקחת הכל ל-20 שנה (ואכן כדאי מאוד לא לקחת ליותר כי זה מייקר את המשכנתא). ההחזר ההתחלתי בשנים הראשונות יהיה נמוך יותר- כ-2300 ש"ח לחודש. אם הבנתי נכון אתם הרי שוכרים כיום כבר ב-2500 שקל ממילא אז מדוע את חושבת שלא תוכלו לעמוד במשכנתא כזו ל-20 שנה?! אני חושב שקצת שינוי בהתנהלות השוטפת שלכם אמור להביא את היכולת הזו, אבל אם מהיכרותך עם הנפשות הפועלות זה לא ריאלי, אז כנראה שעדיף באמת למכור את הדירה לאחר השלמת העסקה בהנחה שלא ניתן כבר לסגת ממנה.
אבנר...
הרשה לי לחלוק על דברייך ולהביע את עמדתי בנושא, למרות שלרוב אני מסכים עם דעתך. משכנתא לזוג צעיר עם הכנסות של 12K בחודש עם מימון של 85% אשר מייקר משמעותית את המשכנתא בגלל ביטוח EMI. אני דווקא חושב שלא כדאי ללכת על המהלך הזה, זהו מחיר מאוד גבוה למשכנתא כזו. התנאים שהלווים יקבלו בעבור המשכנתא, יהיו גבוהים משמעותית ביחס למשכנתא שהיא עד 70% מימון עם יכולת החזר גבוה יותר. התשלומים לאורך השנים יהיו גבוהים משמעותית לאור מה שציינתי. אני חושב ששינוי בהתנהלות הכלכלית, היא זו שתביא לאיזון ולא הפריסה הארוכה של המשכנתא
הרשה לי לחלוק על דברייך ולהביע את עמדתי בנושא, למרות שלרוב אני מסכים עם דעתך. משכנתא לזוג צעיר עם הכנסות של 12K בחודש עם מימון של 85% אשר מייקר משמעותית את המשכנתא בגלל ביטוח EMI. אני דווקא חושב שלא כדאי ללכת על המהלך הזה, זהו מחיר מאוד גבוה למשכנתא כזו. התנאים שהלווים יקבלו בעבור המשכנתא, יהיו גבוהים משמעותית ביחס למשכנתא שהיא עד 70% מימון עם יכולת החזר גבוה יותר. התשלומים לאורך השנים יהיו גבוהים משמעותית לאור מה שציינתי. אני חושב ששינוי בהתנהלות הכלכלית, היא זו שתביא לאיזון ולא הפריסה הארוכה של המשכנתא
ראשית, רצוי לחלוק עליי
כי לא כל החוכמה נמצאת אצלי ותמיד טוב לשמוע דעות שונות בטח מאנשי מקצוע כמוך. צריך לזכור עוד 2 פרמטרים בדיון לגבי המקרה הספציפי שלה: א. היא כבר היום משלמת 2500 ש"ח לחודש שכירות, כלומר כנראה שהיא יכולה להחליף תשלום זה בתשלום על משכנתא (גם אם הייתה שמחה להחזיר פחות). ב. עלות השכירות ביחס לשווי נכס במקומות בפריפריה החברתית או הגיאוגרפית נוטה להיות יחסית גבוהה. אני מנחש מבלי שבדקתי נקודתית שהתשואה על השכרת דירה בעפולה (ובהתאם גם עלות השכירות שלה) היא משהו כמו 6.5-8 אחוז על הנכס. כלומר להבדיל ממקרים רבים אחרים בהם בכלל לא משתלם לשכור נכס אלא עדיף לשכור אותו, במקרה הזה, כנראה שהתשובה הפוכה. ובלי קשר אני מודה שקשה לי להתעלם מהיחס בין השכר הנאה, לבין המשכנתא היחסית לא גדולה אבסולוטית (גם אם בנושא שיעור המימון אני מסכים איתך 100% וזה בהחלט סימן מטריד).
כי לא כל החוכמה נמצאת אצלי ותמיד טוב לשמוע דעות שונות בטח מאנשי מקצוע כמוך. צריך לזכור עוד 2 פרמטרים בדיון לגבי המקרה הספציפי שלה: א. היא כבר היום משלמת 2500 ש"ח לחודש שכירות, כלומר כנראה שהיא יכולה להחליף תשלום זה בתשלום על משכנתא (גם אם הייתה שמחה להחזיר פחות). ב. עלות השכירות ביחס לשווי נכס במקומות בפריפריה החברתית או הגיאוגרפית נוטה להיות יחסית גבוהה. אני מנחש מבלי שבדקתי נקודתית שהתשואה על השכרת דירה בעפולה (ובהתאם גם עלות השכירות שלה) היא משהו כמו 6.5-8 אחוז על הנכס. כלומר להבדיל ממקרים רבים אחרים בהם בכלל לא משתלם לשכור נכס אלא עדיף לשכור אותו, במקרה הזה, כנראה שהתשובה הפוכה. ובלי קשר אני מודה שקשה לי להתעלם מהיחס בין השכר הנאה, לבין המשכנתא היחסית לא גדולה אבסולוטית (גם אם בנושא שיעור המימון אני מסכים איתך 100% וזה בהחלט סימן מטריד).
המשך דעתי
זוג עם ילדה בדרך, אשר ההכנסות שלהם מגיעות ל-12K נטו צרכים לקחת בחשבון את העלויות החודשיות שלהם: חשבונות שוטפים - מים, חשמל, ארנונה, גז, רכב, ביגוד, מזון וכו'. לאור זאת שהם נשואים+1 בדרך, אני עדיין חושב שכדאי לחסוך מעט יותר מכיוון שלא מדובר בדירת השקעה אשר תכסה את עצמה אלא במשכנתא אשר הם מחוייבים להחזיר מההכנסה השוטפת. במידה וחס וחלילה לא יעמדו הלווים בתשלומים, יצטרכו למכור את הנכס ולשלם עלויות מיותרות לבנק. אני אקח מקרה קיצון שבו אחד הלווים לא עובד חודש אחד, עקב מחלה או פיטורים והמשכנתא נכנסת למערבולת של פיגורים אשר יהיה קשה לצאת ממנה
זוג עם ילדה בדרך, אשר ההכנסות שלהם מגיעות ל-12K נטו צרכים לקחת בחשבון את העלויות החודשיות שלהם: חשבונות שוטפים - מים, חשמל, ארנונה, גז, רכב, ביגוד, מזון וכו'. לאור זאת שהם נשואים+1 בדרך, אני עדיין חושב שכדאי לחסוך מעט יותר מכיוון שלא מדובר בדירת השקעה אשר תכסה את עצמה אלא במשכנתא אשר הם מחוייבים להחזיר מההכנסה השוטפת. במידה וחס וחלילה לא יעמדו הלווים בתשלומים, יצטרכו למכור את הנכס ולשלם עלויות מיותרות לבנק. אני אקח מקרה קיצון שבו אחד הלווים לא עובד חודש אחד, עקב מחלה או פיטורים והמשכנתא נכנסת למערבולת של פיגורים אשר יהיה קשה לצאת ממנה
מאיר בוקר טוב! אבנר צודק לדעתי
זהו מקרה שונה למרות שאני נגד נתונים כאלה באופן נחרץ אבל במקרה הספציפי הזה יש נתונים מיוחדים שאבנר אמר אותם ואני מוסיף שימו לב שיש להם עוד 105 אלף שח תוך זמן יחסית קצר מה שהופך את הונם לכמעט בסדר. לדעתי לעשות על הכספים האלה גרייס ולקצר את המשכנתא ל13עד 14 שנה! בהצלחה ולידה קלה!
זהו מקרה שונה למרות שאני נגד נתונים כאלה באופן נחרץ אבל במקרה הספציפי הזה יש נתונים מיוחדים שאבנר אמר אותם ואני מוסיף שימו לב שיש להם עוד 105 אלף שח תוך זמן יחסית קצר מה שהופך את הונם לכמעט בסדר. לדעתי לעשות על הכספים האלה גרייס ולקצר את המשכנתא ל13עד 14 שנה! בהצלחה ולידה קלה!
שמעתי בעצתכם ולקחתי ל-20 שנה בתמהיל הבא
שלום חברים יקרים שמעתי בעצתכם והגשתי בקשה ל-20 שנה שאושרה להל"ן התמהיל 1.ריבית קבועה, צמוד מדד, שפיצר, 244,600 ש"ח , 20 שנה, 2.9% 2. ריבית משתנה כל 5 שנים, צמוד מדד, 81,600 ש"ח, 20 שנה , 2.43% 3. ריבית פריים , 81,600 ש"ח, 20 שנה, 2.4% (P-0.6) סה"כ החזר חודשי : 2,203 ש"ח אשמח לשמוע את דעתכם תודה רבה
שלום חברים יקרים שמעתי בעצתכם והגשתי בקשה ל-20 שנה שאושרה להל"ן התמהיל 1.ריבית קבועה, צמוד מדד, שפיצר, 244,600 ש"ח , 20 שנה, 2.9% 2. ריבית משתנה כל 5 שנים, צמוד מדד, 81,600 ש"ח, 20 שנה , 2.43% 3. ריבית פריים , 81,600 ש"ח, 20 שנה, 2.4% (P-0.6) סה"כ החזר חודשי : 2,203 ש"ח אשמח לשמוע את דעתכם תודה רבה
Copyright©1996-2021,Tapuz Media Ltd. Forum software by XenForo® © 2010-2020 XenForo Ltd.