מאמר לסוף שבוע גשום - מימון דירה להשקעה

מאמר לסוף שבוע גשום - מימון דירה להשקעה

אם לא יצאתם לעמוד בפקקים ליד הר שלג כזה או אחר,
אתם מוזמנים למזוג תה חם (או קפה קר) ולקרוא מאמר שלי בנושא מימון דירה להשקעה.

תודה למשקיע בבש על אירוח המאמר באתר שלו


מימון דירה להשקעה
 

offir11

New member
מאמר מעולה

תודה רימון על השיתוף. ממצה מאוד...
מסכים עם רעיון פיצול ההון העצמי ל-2 השקעות תוך מינופן וזאת תחת 2 הנחות:
1. תקופת המשכנתא לא תגלוש לתקופת הפרישה (פנסיה).
2. תשואה נטו > ריבית המשכנתא. מדובר
בתמהיל שלא יכלול מסלול ריבית משתנה צמודה או משתנה לא צמודה
(פריים כן מומלץ).

בתקופת השקעה ארוכה הייתי מניח הנחת תשואה (תיק השקעות) של 4% צמוד לשנה, במקום 2% צמוד

שוב, יופי של מאמר
 
אופיר, רוב תודות. מסכים אתך לגמרי.

אם ההחזרים יגלשו לתוך הפנסיה, יוחמץ כל הרעיון של נדל"ן לפנסיה.
אבל כדאי להסתכל על הצד השני, אפשר לקבוע את סיום ההחזרים לגיל 60 ואם עשינו זאת מספיק פעמים, תהיה לנו פנסיה מוקדמת בעשר שנים לעומת חברינו השכירים (אני מניח שבשנים הקרובות, גיל הפנסיה יועלה ל- 70).

הנחת תשואת תיק השקעות: אני לא מצליח להשיג 4% צמוד בבורסה אז כנראה עבורי נדל"ן מתאים יותר מאשר למישהו אחר שמצליח. בחירת אפיק השקעה חייבת להתאים למשקיע ואי אישית.
 

יורם2205

New member
רימון יש לי שאלת משכנתא-לילדה שלי (בת 19)יש מ

גרש קיבלה הכסף לרכישתו מהסבא וסבתא=הון עצמי.
היא צריכה מימון לבניה של 750 א'.
הכנסה משוערת בעוד שנה וחצי(עד שתקבל היתר בניה וחפירה וביסוס הקרקע)=4500 ש"ח.
האם ניתן להפקיד בבנק בטוחות (אג"ח -פק"מ וכד)=של 500 -600 א' ש"ח ע"מ לצמצם מימון הבנק לצורך משכנתא.
הדברים נעשים בדרך הזאת ע"מ לקבל פטור ממס שבח ללא צורך בהמתנה של 4 שנים מסיום הבניה(רשות המיסים לא תאמין שאני הלוותי לביתי כסף לרכישת נכס).
השאלה שלי האם הבנק נותן משכנתא גבוהה שלא תואמת להכנסה -רק בגלל הבטוחות שנמצאות אצלו.
אני מדבר על משנתא שתסגר לאחר 20-36 חודש.
במצב מכירה כיום יש מס של כ- 200+א' ש"ח,וכן הפסד השתכרות שלה כיזמית.
לשימחתי צר לי אני בור ועם הארץ בנושא משכנתאות.
למרות האמור אני תומך נלהב שמחירי הדיור בישראל ירדו בלפחות 10%=בכדי להשתתף בצער של הרבה ישראלים.
תודה ושבת שלום
 
משכנתא ניתנת תמורת נדל"ן כבטוחה

וההכנסה של הלווה נמדדת לצורך בחינת יכולת ההחזר.
תוכל להיות לווה נוסף יחד עם הבת שלך כדי לשפר את ההכנסה הנמדדת.

בטוחות נוספות כגון ניירות ערך אינן נלקחות בחשבון לצורך המשכנתא אך הייתי בודק את התנאים למתן הלוואה מסחרית כנגד בטוחות אלו אם זה מה שאתם רוצים. לחילופין, אפשר למכור ניירות ערך אלו ופשוט להקטין המשכנתא. זה מה שאני הייתי עושה.

בהצלחה.
 

יורם2205

New member
רימון תודה-אני לא רוצה ליכנס לשאלות מס שבח במ

ועד המכירה.
אני לא מדבר על ניירות ערך כבטוחה אלא על אג"ח מדינה.
יכול להיות שכלל משכנתאות יתעסקו בדבר.
אגב:מדוע ריבית אג"ח לא נחשבת כהכנסה?.
הנכס הנ"ל בסופו של יום שייך גם לאחים שלה-שגם להם מגיע פטור ממס.
אגב:המאמר שלך נחמד.
אם הייתי יודע לכתוב מאמרים יפה כמוך -הייתי מנסח מאמר על בנייה עצמית ועל הרווח היזמי והפרש המס הטמון בו=כ-35% חיסכון ממחיר דירה ממחיר השוק(זה לבעלי הון נזיל-שמשלם מס רווחי הון בבנק לאחר השקעות בנכסים פיננסים נטולי רווח משמעותי-אא"כ בעלי סיכון ועליות וירידות דרסטיות כפי שרואים בשוק ההון).
המלצה שלי לבעלי נכסים להעביר ללא תמורה נכסים לילדים -עוד לפני 2014 כי יתכן ובסופו של יום יוטל מס מתנה ומס ירושה הן בנכסי נדלן והן בנכסים פיננסים-כ"כ לפי שהבנתי לא ניתן לעשות העברות ללא תמורה בתקופת המעבר 2014-2017,נכון להיום ובשונה מעבר יש הרבה בציבור בעלי הון צבור בגדלים ונכסים שונים.
עד לפני עשור לא היה כאן מס רווחי הון (ני"ע פק"מ אג"ח וכד')-בארה"ב יש מס ירושה ומס מתנה ולכן אנו שומעים שם על הרבה בעלי הון שתורמים הרבה מנכסיהם לקהילה.
הבעיה המרכזית כאן במדינה שכל שני וחמישי ממציאים חוקים ותקנות-ואף אחת מהם לא לטובת הכלל ולא לטובת השכבות החלשות והמוחלשות,נוצר מצב היום שזוג שעובד ומרוויח 12 א' ש"ח נטו ס"ה זוג תפרן שבקושי גומר את החודש.
אני פוגש בביה"כ צעירים ששמעו מפה לאוזן שאני נדלניסט=זה לא נעים -ואני אומר להם מפורשות לכו למדינת ישראל ותצרו עליה לחץ חברתי (ציבורי)חזק.
יש במדינתנו הנפלאה הרבה כסף שלא מתפזר נכון!!!-גם אם הוא יבוא ויקשקש בפייסבוק הציבור לא קונה ואוכל לוקשים לעד.
שבוע טוב
 

SignedIncognito

New member
ח"ח על המאמר למרות שאני לא מסכים עם

חלקים מהותים בו.
אחכה עד שיפתחו שם התגובות ואגיב שם(ככה התגובות שם לא ילכו "לאיבוד" כמו השרשורים בתפוז).
 

gili667

New member
סתם תהיה: אתה מנהל פורום בתפוז ובוחר שלא להעל

להעלות מאמר בתפוז כי אם במקום אחר ולהפנות לשם?!
 
מה לך כי תתהה ?

לרימון חייט יש ידע ששווה לחלוק עם קוראים שאינם רק באי הפורום.

למה להגביל זאת רק לקוראים במקום שיהיה פתוח גם לקוראים? זו מהות האינטרנט חלוקת ידע והפצתו.

כמו מנהלי הפורום האחרים וחלק מהכותבים בפורום מי שחשבתי שיכול לתרום בידע לאתר ראיתי לנכון לפנות אליו ולבקש שיכתבו מאמר במיוחד לאתר, לשמחתי הם הסכימו:
אופיר רודן, אילן אלואשוילי וכעת גם רימון חייט..... ואחרים שאני מקווה שיכתבו בעתיד.


משקיע בב״ש
 

gili667

New member
אין שום הגבלה כאשר הפרסום הוא בפורום - הפורום

פתוח לכל , איננו סגור וכל המעוני יכול הן לצפות והן לכתוב

אינני מוצא גם מניעה מפרסום במקומות נוספים מחוץ לפורום

אך בהחלט מוצא טעם לפגם כאשר לא מפורסם בפורום עצמו כי אם במקום אחר וזניח
 
גם למקומות זניחים מגיע......

למה שרק אילן בן דב יהנה?

ואם זה באתר זניח אז מה זה מפריע לך כל כך.....?


הנה המאמר מפורסם גם כאן וגם באתר ׳נדלניסט בדרכים׳..... נהרסה לך השבת בגלל זה?


משקיע בב״ש
 
לטעמי, פורום מתאים לדיון ובלוג מתאים למאמר

אני אמנם מנהל פורום בתפוז אך:
א. אני לא חושב שפורום בו ההודעות נבלעות במעמקים לאחר יום יומיים היא הפלטפורמה המתאימה למאמר שלקח לי מספר שעות לכתוב.

ב. אני אמנם מנהל פורום אך לא מנהל תפוז. חומר שביצירתו השקעתי (כאמור) שעות, איני רוצה שיהיה בשליטתו של מישהו אחר מבחינת זכויות יוצרים, יכולת למחקו כי האתר נמכר / לא רווחי או מכל סיבה אחרת.

ג. אני חושב שתמורת העבודה שלי (בצורת רווח מפרסומות, מוניטין, או כל רווח אחר שאני רואה לנגד עיני) צריכה להגיע אלי.

שבת שלום.
 
שלום רימון

חלק מהגולשים הקבועים באתר שלי הגיבו גם בפורמט התגובות למאמרך באתר.

לאחר פרסום המאמר כמה ממנויי האתר ביקשו להגיב ולשאול ולכן ביקשו ממני לפתוח את פורמט התגובות ופתחתי.

אני חייב לציין שזה המאמר הראשון שהקוראים מבקשים להגיב אליו.....
כמו כן מישהו הגיב שם למאמריך ואני חושב ששווה שתציץ אולי תרצה לענות לו....


תודה על המאמר

משקיע בב"ש
 
למעלה