למה בכלל לקחת משכנתא?

Spekt

New member
למה בכלל לקחת משכנתא?

כבר כמה חודשים שאני מתעניין בנדלן ואני משתדל להיכנס לפורום פה מדי יום לקרוא וללמוד מבעלי הניסיון שמשתפים פה בידע שלהם.
אבל דבר אחד אני מאוד מתקשה להבין - למה למשקיע עם סכום לדירה אחת כדאי לפצל את הכסף ולקחת משכנתא? אני לא מוצא בזה שום הגיון
אם נקח לדוגמה את הפוסט שפורסם היום של מישהו שיש לו 500K להשקיע - אם ישקיע בדירה בלי משכנתא יקבל 5% תשואה (נניח 5%), אבל אם יפצל ויקנה 2 דירות בסכום זהה אבל עם משכנתא עדיין יקבל את אותה התשואה (אולי אפילו פחות כי הסכום שהמשקיע משלם גדל בעקבות הריבית) רק שלא יכניס כסף לכיס אלא להחזר המשכנתא.
מחישוב קצר והגיון בריא - עדיף לקנות דירה אחת ולחסוך 100% מהשכירות שנכנסת ממנה, ואת הסכום הזה להשקיע בדירה נוספת. ככה יגיע פחות או יותר בעוד אותם 10 שנים לאותו מצב של 2 דירות 100% בבעלותו רק שלא התחייב בשום מצב להלוואה.
אני לא מתייחס בשום חישוב לערך הדירה שיכול לעלות או לרדת לדעתי זה לא רלוונטי לנושא.
 

offir11

New member
ממליץ לך לקרוא את

נפלאות התשואה

ככלל, כאשר התשואה גבוהה מהריבית, ההשקעה עשויה להיות כדאית כי שכר הדירה, לא רק שמשלם את הקרן, הוא גם משלם אט אט את הריבית.
דמי השכירות עולים עם השנים. נטילת משכנתא בריבית קבועה (כיום היא בשפל היסטורי) מקבעת את ההחזר החודשי שלך ועם השנים, תזרים המזומנים החודשי משתפר.
 

taltaltal28

New member
אני יכול להמחיש לך מתמטית את הנחת היסוד

החשובה כאשר משקיעים בנדל"ן.

אבל אם תקרא אפילו מעט באתרים העוסקים בהשקעות בנדל"ן ובהשקעות בכלל תבין את חשיבות המינוף הכספי בהשקעות בכלל ובהשקעות בנדל"ן בפרט.

אני מסביר על זה באופן מעמיק באתר שלי.

אשמח לעמוד לרשותך לשאלות נוספות בפורום
.
בהצלחה.

טל כרם.
 
אין שום אפשרות אחרת לקבל תשואה על כסף שאין לך

נניח שהדירה מפיקה 5% תשואה והמשכנתא עולה 4%.
אתה מקבל 1% על כסף שבכלל אין לך אותו. האם היית מוכל לקבל 1% לשנה ממליון? ממליארד? מחצי מליון ?
אם כן, אז אתה אמור לשאוף לקבל כמה שיותר הון זר כל עוד אתה יודע להפיק ממנו תשואה גדולה ממה עלות הכסף (ריבית).

אפשר לפשט את השאלה האם לקחת משכנתא להשקעה או לא בצורה כזו: האם תרצה עליה ברמת החיים (שכר דירהה) ב- X שקלים היום או ב- 2*X אבל רק עוד 15 - 20 שנים ?

זה עניין של העדפה אישית.
 

gilgil44

New member
לטל כרם שלום

קראתי את המאמר וגם אני לא מבינה את מה שציין קודמי בראש השירשור.
נניח שקניתי דירה בשווי 2,000,000 ש"ח כאשר סכום של 800,000 ש"ח הוא במשכנתא בריבית 2% בערך, התושאה בערך 3.8%.
עדיין אם אשקיע סכום זה בשתי דירות למשל(ששווי כל אחת מיליון שח ואקח את אותו גובה משכנתא -400 א"ש לכל אחת, התשואה לכל דירה תהייה בערך 3.6%. ומחשבון שלי ארוויח פחות בשנה (56,000, במקום 62,000), יהיה לי יותר כאב ראש- להתעסק עם שני דיירים, קלקולים חוזים וכו, .
או שלא הבנתי את הנקודה...... אשמח להבהרות
 
אני לא טל....

ומה יהיה לך בסוף התהליך?

ומה יהיה אם נניח הערך יעלה וגירה אחת תמכר ואז תרגיש 2 במקומה על אותו הכסף?.....

הלך המחשבה ברור?


משקיע בב״ש
 
לי נראה שאכן לא הבנת

כשהשאלה המקורית דיברה על "אם יפצל ויקנה 2 דירות בסכום זהה" הכוונה הייתה שבמקום דירה אחת במליון שקל יקנה שתי דירות שכל אחת מהן מליון שקל ואת מליון השקל הנוספים יממן במשכנתא.

בדוגמא שלך תעשי חשבון מה יקרה אם תקני שתי דירות שכל אחת מהן עולה שני מליון,
כך שכל הרכישה תעלה ארבעה מליון שמתוכם 2,800,000 תממני במשכנתא.
אפילו בלי לחשב אני יכול כבר לומר לך שהרווח בשנה יגדל מהסיבה הפשוטה שהתשואה (3.8 , אבל זה נכון גם ל 3.6)
תהיה גבוהה מעלות המימון (2%).
כל זה כמובן תיאורטי בלבד, כי עלות המימון האמיתית גבוהה מ 2% וגם בגלל שמדובר כאן ב 70% משכנתא שאי אפשר לקבל.
 

Spekt

New member
הסיבה היחידה שאני רואה

כמספיק טובה בשביל לפצל היא אם התשואה תיהיה יותר גבוהה. מעבר לזה אין בזה שום הגיון
זרקו פה את נוחי דנקנר, שאלוף במינוף, בגלל שהריבית שהוא קיבל נמוכה והוא קנה חברות שאמורות היו לשלשל לכיסו הרבה כסף אז ברור שזה אמור להיות משתלם
אבל אם אתה עושה את אותה תשואה בין אם אתה מפצל ובין אם לא אז אין בזה שום הגיון, ואם שווי דירה גדולה עולה כך גם השווי של דירה קטנה יעלה בהתאם.
 
אין היגיון? האומנם?

בדירות להשקעה השאיפה שהשכירות תכסה את המינוף אני כרגע לא מדבר על תזרים לשם הפשטות.

חישבי שמישהו אחר משלם את המשכנתא.

עדין לא שווה לפצל ולקבל 2 דירות ששולמו?

והזנחתי הרבה פרמטרים לשם הפשטות.


משקיע בב״ש
 
גם אתה פיספסתאת נושא הדיון

(כמו gilgil)
אתה עוסק בשאלה אם עדיף לקנות דירה אחת גדולה במליון או שתיים קטנות בחצי מליון כל אחת.
ולשאלה הזאת התשובה שלך נכונה.
אבל השאלה בשרשור היא אם יש לך חצי מליון האם עדיף לקנות דירה קטנה אחת בלי משכנתא או שתי דירות קטנות עם משכנתא.
 
למעלה