לא מקורי - אבל זקוק להמלצה על תמהיל

[miki1980]

לא מקורי - אבל זקוק להמלצה על תמהיל

שלום לחכמי הפורום, זקוק להמלצתכם על תמהיל מתאים. ניסיתי, באמת שניסיתי לקרוא את תשובותיכם לאחרים ולהסיק מהן מה מתאים לי יותר, אבל לצערי לא ממש הצלחתי, אז אני נאלץ להטריד אתכם... זוג נשוי + 2. הכנסה נטו 23,000. משכנתא 950,000 לדירה של 1,500,000. החזר חודשי שלא יעבור את שינוע בין 5500 ל 6500 (כגבול עליון בחלק מהשנים). בעוד 5 שנים משתחררת קרן השתלמות (לכן חשבתי לשים כ 120,000 ל20 שנה בריבית משתנה כל 5 שנים, מתוך כוונה לפרוע בתחנה הראשונה). מעבר לזה אני רואה סיבות לכאן ולכאן למסלולים השונים, מט"ח, מדד, לא צמוד, פריים – השתגעתי לגמרי. אני גם לא מבין איך לא מעט מומחים ממליצים לשים סכומים נכבדים בפריים בטענה שתמיד ניתן לשחזר אם הפריים יעלה. יכול להיות שאני מפספס משהו, אבל אם הפריים יעלה, גם הריביות שהבנק יתן במסלולים האחרים יהיה גבוה משמעותית מהריביות שמוצעות היום (לדוגמה – טפחות קצ"מ ל15 שנה – 2%, דיסקונט מצ"מ כל 5 שנים ל20 שנה – 1.3%). נכון? תודה רבה, מיקי

 

[אבנר סטפק]

דעתי

1. הציפיות מעט גבוליות - כלומר משכנתא של 950 = החזר מייצג ל-20 שנה (כולל ביטוח) של כ-6700 ש"ח לחודש גם אם ההתחלתי יהיה נמוך יותר. בכל מקרה המשכנתא בהחלט סבירה גם ביחס לשכר וגם ביחס לשווי הנכס. 2. עדיף להפוך את קרן ההשתלמות לחסכון פנסיוני ארוך טווח ולא לפרוע איתה משכנתא, אבל בכל מקרה אין צורך להחליט על זה עכשיו. 3. לא פספסת כלום - הבנת מצוין את הבעיה בפריים ובתאוריית המחזור הלא מעשית במיוחד. 4. תמהיל שהייתי מבצע: 40% פריים,45% צמודה קבועה ו-15% משתנה כל 5 שנים.

 

[ab1729]

אמממ

1. המשכנתא בהחלט סבירה לאור ההכנסה הגבוהה שלכם. 2. לגבי קרן ההשתלמות - בהנחה שיש כוונה להקריב אותה אז אכן האופציות הן משתנה כל 5 או פריים בולט. ההתלבטות תלויה בזהות הבנק - יש בנקים שבהם תוכל לרדת מ1.5% במשתנה, ויש כאלה שלא תוכל לרדת מתחת ל2%) 3. לגבי הטיעון שלך בנוגע לפריים + מחזור עתידי - אתה צודק לחלוטין, ואמנם ניתן לראות קורולציה בין ריבית הפריים לריביות הקבועות: http://www.tapuz.co.il/Forums2008/ViewMsg.aspx?ForumId=1377&MessageId=143272257 4. מבחינת תמהיל - אכן יש הגיון לפזר בין מסלול קבוע (צמוד \ לא צמוד) לפריים הן כדי להקטין תנודות ההחזר החודשי (קבוע) והן כדי להבטיח סילוק הקרן (פריים)

 

[אריק יועץ ומאמן]

../images/Emo82.gif מיקי, כדאי שתהיה מקורי

כי חוסר המקוריות משחק ליידי הבנקים. ראשית תסביר לי, ובעיקר לעצמך איזה ייתרון אתה רואה במשכנתא צמודה למדד היום. אני שייך לאלו שממליצים לשים סכומים נכבדים בפריים בטענה שתמיד ניתן למחזר אם הפריים יעלה, הנימוק לכך היא ניצול מירבי של המסלול הזול ביותר משמעותית כל זמן שהוא כזה (זה מוכיח את עצמו מעל שנתיים כבר) ואם יעלה אז למחזר למסלול אחר שיהיה זול יותר. ההנחה שלך ש-"אם הפריים יעלה, גם הריביות שהבנק יתן במסלולים האחרים יהיה גבוה משמעותית מהריביות שמוצעות היום" היא ניחוש או נבואה כי בשנה האחרונה הפריים עלה והריבית ירדה וממשיכה לרדת, אז לא תמיד ההגיון פועל בכלכלה וכדאי מאוד שבדרך לחוב הגדול של חייך תשתחרר מדעות קדומות כמו חובת תמהיל, לא פזר מסלולים בפערי שנים ועוד. הזהר גם ממליצים שממליצים מתוך המשכנתא של עצמם (שאין סיכוי כי טעו והם מצטערים).

 

[סתם אחד66]

הי מיקי שנה טובה ! קבל נקודה למחשבה !

עלות המשכנתא שלך במקרה הטוב תהיה 500 אשח סביר שיותר ! וזה בלי מצבי קיצון...! במקום לקחת משכנתא כזו גדולה ויקרה ודיון מה יותר יקר. קח מסלול זול-דירה כזו להשכרה לא תעבור את ה6000 שח לחודש סביר שפחות ! ב550 אשח תקנה דיה להשקעה שתקבל עליה מעל 2500 שח.אם תקנה2 דירות כאלה סגרת את השכירות שלך ולקחת משכנתא של 550 אשח בלבד ל10 שנים התחלתי 5100 שח עלות מקסימלית 150 אשח סביר שפחות. יותר קצר פחות מסוכן וחסכת לפחות 350 אשח סביר מאוד שיותר !! יש עוד דרכים אבל אל תבחר בדרך מהיקרות ביותר - משכנתא "זולה" ל20 שנה ! אז מה עם כולם... ! בהצלחה שנה טובה !

 

[miki1980]

הבהרה ושאלה נוספת

תודה רבה על התשובות המפורטות. אריק - בתשובה לשאלתך, היתרון שאני רואה במסלול צמוד מדד הוא הריבית הקבועה הנמוכה הצמודה אליה. בטפחות היום נותנים 2% ל15 שנה. נכון שזה לפני מדד, אבל אם המדד יטוס למעלה, הנגיד לא יישב בחיבוק ידיים. עלייה בפריים היא משמעותית יותר מאשר עליה במדד. אני מבין את ההעדפה שלך ללכת לפי ה"אלגוריתם חמדן", ויכול להיות שזה יעבוד - אבל התחושה שלי שזה בעיקר הימור. אשמך לשמוע למה אתה חושב אחרת. סתם אחד - אל תנסה לשכנע אותי בחוסר הכדאיות הכלכלית, בהיותי נשוי ואיש משפחה הבנתי שרכישת דירת מגורים היא לא השקעה כלכלית טהורה. מה שאני עושה עכשיו זה בעיקר ניסיון למזער נזקים אבנר, ab וכל השאר - אשמח לשמוע את דעתכם על שילוב מסלול ריבית קבועה לא צמודה. עם ריבית של 5.5% ועליית מדד שנתית של 3%, תוך 8 שנים ההחזר במסלול הלא צמוד הופך להיות קטן יותר. שנה טובה לכולם! אתם עושים פה עבודת קודש. תודה רבה, מיקי

 

[אריק יועץ ומאמן]

../images/Emo82.gif מענה לשאלתך

ההליכה שלך על צמוד מדד מונעת ,לפי הבנתי, על הערכת עתיד מסויימת. להבדיל מימך אינני מנסה לנחש את העתיד, לדידי זה ההימור ולא המסלול, לאור ניסיונותהם של בקיאים ממני לנחש את העתיד לפני המשבר והפספוס האדיר שבא אחריו אני סקפטי לגבי כל חיזוי וכמובן לא מתבסס על ביצועי העבר כמסמנים את העתיד. לפיכך אם אין עתיד ואין עבר נותר רק ההווה היום, עכשיו שהמצב ברור ועובדתי. בהנחה שהמצב היום בו יש יתרון של 2% שלמים במסלול הפריים על פני הצמוד מדד אני בוחר בפריים ביודעי (וזו הערכה זהירה ביותר) שפער זה לא יתאפס בין רגע ובטח היפוך משמעותי לא יהיה מהיר כל כך. אני בוחר לנצל את המצב היום כל עוד הוא קיים, כשיהיה שינוי משמעותי והיפוך העדפות, אמחזר אליהם. גישה זו מביאה בחשבון 2 אלמנטים חשובים שמוזנחים ע"י האחרים. א. ניהול חוב באופן אקטיבי. ב. רכיבה על הגל המנצח ככול שניתן. אישית לא ברור לי ההגיון שלהציע את אותו תמהיל "לא חשוב מה מצב השוק" לפני המשבר ואחריו. מקווה שהייתי ברור

 

[itaik1]

פשוט תופעת טבע מדהימה

פעם אחר פעם אתה מדגים איך ניתן לתקוף הנחות של אחרים - ולאמץ אותן הנחות עצמן, אפילו מבלי למצמץ: 1. "אינני מנסה לנחש את העתיד... וכמובן לא מתבסס על ביצועי העבר" - אבל אתה בהחלט מניח מדד של 2.5, נכון ? על בסיס מה ? לא על בסיס העבר ? [ואגב, כפי שהראו פה, הממוצע בעשור האחרון עמד על 2.1, אבל זה זניח לעומת יתר האמיתות שאתה כותב]. ומי אמר שהמדד הממוצע בעשור הקרוב לא יהיה 0.5 ? 2. "כשיהיה שינוי משמעותי והיפוך העדפות אמחזר אליהם" - פעם נוספת - הנחה לגבי העתיד - יכול להיות שיהיה היפוך העדפות, אבל מי אמר שתוכל למחזר אליהם כך שיהיה שווה כלכלית ? וכמה זמן אותו "שינוי משמעותי" צריך להתקיים ? שנה ? שנתיים ? שנתיים ויומיים ? כמו שאתה נוהג לכתוב כאן - דבר במספרים, לא בביטויים שלקוחים מעולם ההימורים, א-פרופו "סוס מנצח". בתכל'ס, לאור ההתכתבויות די ברור לי שאין לך תשובות טובות. השאלות נועדו לפקוח מעט את מי מעיני הקוראים ביחס לעצותיך שאין מאחוריהן ידע כלכלי מעמיק, אבל יש מאחוריהן יכולת הימור מרשימה על חובם של אחרים.

 

[סתם אחד66]

מיקי - רצונך זכותך ! אבל תקרא לילד בשמו -אני

מוכן לשלם "שכירות" עצומה מיותרת לבנק ובלבד שירשה לי לרשום את שמי כבעל הדירה ! זו לא טעות כלכלית זו כניעה חברתית. גם אני הייתי שם והלוואי ואצליח לפתוח לאנשים את העיניים לא לקפוץ ראש לבריכת בוץ מעופשת כשאפשר בקלות לדלג מסביב או מעל...! שנה טובה ובהצלחה בכל דרך שתבחר !

 

[ab1729]

אמממ

1. שאלת שילוב הלא צמודה תלויה, כמובן, בהפרש שבין מחירה למחיר הצמודה. ככל שההפרש גבוה יותר, כך הפרמיה (על ביטוח נגד אינפלציה) גבוהה יותר, והמסלול משתלם פחות. 2. כמובן שהחישוב שלך של 8 שנים הוא בעייתי - שכן יש לעשות השוואה ריאלית ולא נומינלית. בכל מקרה, לצורך הדוגמא, אם קבועה לא צמודה תעלה 5.2% וקבועה תעלה 2%, אז שווי המשקל (בהיבט של סך החזר ריאלי) מתקבל במדד של 3.2%. 3. כמובן שהפריסה של הלא צמודה שונה מהצמודה, ולכן קצת בעייתי להשוות ביניהן בהיבט של מתי ההחזר החודשי משתווה 4. כדי לקבל בצמודה לוח סילוקין הדומה לזה של הלא צמודה (החזר נומינלי פחות או יותר קבוע) - יש לקחת אותה ב"קרן שווה".