כמה שאלות של מתחילים

[dilan angel]

חבל שאתה מזלזל

אם אתה לא יודע את כל הפרטים

 

[dilan angel]

מבינה...

וכן על פי הנתונים היבשים זה נראה מאוד שטחי ותמים, אבל יש עוד 1001 פרמטרים שלא הזכרתי פה.. כל השאלות האלה היו על רגל אחת גם ככה לפני הייעוץ האמיתי

 

[ישהו]

הייעוץ ההחינמי הוא כאן

הייעוץ בתשלום הוא במקום אחר

והיעוץ של הבנק הוא לא ייעוץ.

רוצה לתת פרטים נוספים כדי לקבל עצה טובה את מוזמנת.

בגדול מבלי לרדת לפרטים כל מבנה העיסקה שגוי לחלוטין

 

[dilan angel]

כמה שאלות של מתחילים

שלום,
אני בת 25 ומעוניינת לרכוש דירה בבאר שבע למטרת השקעה. בגלל שאני לומדת את נושא המשכנתא רק בימים האחרונים (כמובן שאקח ייעוץ לפני שאעשה צעד כלשהו), אשמח אם תענו לי על מס שאלות בסיסיות על מנת שאבין יותר טוב לקראת מה אני הולכת.

1. ברכישת הדירה אני הולכת להיות שותפה עם אחותי שהיא מורה כ15 שנים עם משכורת נטו של 7000 וחסכונות רבים בצד. המשכורת נטו שלי היא סה"כ 4000, סה"כ 11 נטו.
האם נוכל לקבל משכנתא של 260 אלף ש"ח על דירה שעלותה 340 אלף ל9 שנים?
האם נוכל לקבל משכנתא של 540 אלף ש"ח על 2 דירות שעלותן 660 אלף ל9 שנים?
אנחנו מתכוונות להחזיר את המשכנתא משכירות שתהייה על הדירות וכמובן בתקופות במידה והדירות לא יהיו מושכרות- מהמשכורות שלנו.

2. האם הבנק מתייחס אחרת לקניית בתים שישמשו להשכרה בהתחשב ביכולת ההחזר החודשי? או שזה לא מעניין אותו?

3. האם יש התייחסות אחרת לבנקים בקניית שני בתים? האם יש מיסוי?

4. קראתי על שלל הריביות המוצעות למשכנתא. הבנתי שריבית צמודה היא ריבית שצמודה למדד בבנק ישראל. הריבית היום היא בערך 2.34. אם אגיע לבנק ואקח משכנתא עם ריבית צמודה, האם זה אומר שזוהי הריבית שאקבל? (מודעת לאפשרויות שהיא תעלה בצמוד למדד) או שהדבר תלוי במס' גורמים?



תודה רבה לעונים הסבלניים!

 

[אריק יועץ ומאמן]

מענה

1. תוכלו לקבל את המשכנתאות שציינת בהחזר חודשי עד 3.5 לחודש...מזה יגזרו מס' השנים.
2. דירה ראשונה מקסימום משכנתה 75% מערך הנכס ואילו דירה שנייה עד 50% לפיכך יש לתכנן הייטב את ההליך.
3. עדיף לקנות דירה אחת בשותפות ואילו בקניית 2 דירות שכל דירה תהיה רשומה ע"ש אחת מיכן עם ערבות משותפת
4. כדאי שתלמדי על שלל המסלולים לפני שתחליטי על מה ללכת.

 

[yehuda150]

האם כל זה שווה לה בהנחה שאין לה עדיין דירה?

דירה משל עצמה הכוונה.
ברור שהכל תלוי בכמה כסף יש לה, אבל בהתבסס בנתונים שרשמה

 

[אריק יועץ ומאמן]

שווה זה עיניין סובייקטיבי

כי הרווח או ההפסד אינו רק במישור הכלכלי אלא נימצא גם במישורים אחרים (פסיכולוגי).
לרוב האנשים שעושים ביטח מקיף לרכב אין כדאיות כלכלית אבל יש רווח פסיכולוגי בדמות שקט נפשי.
מתפקידי להציג את כל המשמעויות בכל המישורים ולתת את הכלים לקבלת החלטה הכי טובה שאפשר .

 

[אבנר סטפק]

תשובות

1. לא תהיה לכם בעיה לקבל את המשכנתא הראשונה (כי היא עומדת בכלל ה-75%) תהיה לכם בעיה לקבל את המשכנתא השניה כי היא לא עומדת בכלל ה-75% מימון. אבל בכל מקרה 540 א' ל-9 שנים זה הרבה יותר מדי מתוך ההכנסות שלכן, והבנק ידרוש לפרוס לתקופה ארוכה יותר, כי הוא לא מתבסס בתחשיביו על החזרים משכר דירה אלא מהכנסות עבודה שלכם.

2. הוא לא מתייחס להכנסות שכ"ד אלא אם הייתם לוקחים משכנתא אחרי שיש לכם הסכם שכירות יחסית טרי וחתום (גם לא תמיד עוזר בכל הבנקים)

3. כן, שיעור המימון על בית שני הוא עד 50% . אם לאחותך יש כבר דירה בבעלותה -תהיה לה בעיה כבר בדירה הראשונה עם שיעור המימון.

4. לא כדאי לך לקחת צמודת מדד כיום - עדיף קבועה לא צמודה.

באופן נורמלי מאוד מאוד מאודג לא כדאי שתקני דירה ביחד עם שותפה - חשוב שיהיה ביניכן הסכם פרידה למרות שאתן אחיות כי זה עלול לעשות בעתיד לא מעט בעיות במיסוי או משכנתא על נכס אחר שמי מכן תרצה למכור ואז צד אחד יהיה חייב לצאת מהעסקה הזו - לכן חשוב להסדיר מראש ולחסוך דם רע בעתיד.

 

[dilan angel]

תודה לכם על התשובות, שאלה נוספת-

נניח ופרסתי את 2 הדירות למשך זמן ארוך יותר (נניח 15 שנים), אך במהלך השנים הגדלתי את ההכנסות שלי ואני יכולה להוסיף להחזר החודשי עוד כסף.. האם זה אפשרי? או שאם קבעתי עם הבנק על יעד מסוים זה היעד הסופי לסיום המשכנתא?

אשמח לשמוע למה עדיף ריבית קבועה מריבית צמודה, תודה

 

[אריק יועץ ומאמן]

המשך

זה אפשרי את יכולה להוסיף להחזר החודשי עוד כסף.
לגבי יתרונות וחסרונות של המסלולים אין תשובה חד משמעית (תלוי בהתנהגות המשק בעתיד ובאופי שלך)

 

[אבנר סטפק]

מעשית אפשרי

ככלל הדרך הפשוטה יותר תהיה לצבור את העודפים ולהחזיר סכום חד פעמי למשכנתא ולקצר אותה באותה הזדמנות באופן שההחזר החודשי יגדל.
תאןרטית יש חשיפה מסוימת לקנסות פרעון מוקדם אבל זו חשיפה נמוכה מאוד לטעמי.