כיצד מלחמה מעלה את מחיר הדירה

[שמעון החשמלאי]

לפני בחירות תמיד מעדיפים כיסוי תחת וטענות

להצלחה גם כאשר יש כישלון.
חיסול מאגרי נשק או ראש מפגעים זה ממש לא השג, כי מחר המאגרים מתמלאים וקם לראש יורש. כיפת ברזל, עוד השג, נכנסנו למקלט אווירי וקוראים לזה השג.

 

[אבנר סטפק]

תבדיל בין שתי סוגיות

1. מידת תוקפו של קיום הסכם ביניהם והיכולת לאכוף אותו - שם מצבו של הקונה חלש יותר, מאחר וידוע שבנדל"ן יש צורך לחתום על הסכם כתוב (לא צוין האם במקרה זה נחתם גם ז"ד לפני הטיוטות של ההסכם המלא או לא, אבל ברור שאם היה ז"ד מצבו של הקונה לעניין סעד אכיפה היה חזק מאוד).

2. שאלת תום הלב בניהול מו"מ. בנקודה הזו להבדיל, מצבו של הקונה מצוין, כי אין ספק, שכאשר מוכר מנהל מו"מ לאורך זמן, מחליף טיוטות, קובע מועד לחתימה, כנראה יודע שהצד השני כבר הכין המחאה בנקאית, ואז מבריז מהעסקה בדקה ה-90 (ולא בגלל שהוא גילה שיש ממ"ד או נפט במגרש), הרי שזה חוסר תום לב מובהק.

איני עו"ד האמור לעיל ובמסגרת כל השרשור הזה, אינו בגדר ייעוץ משפטי.

 

[שמעון החשמלאי]

המוכר שוגה באשליות בשיטת מצליח החזיר

מאחל לו שיתבעו אותו ואחכ ימצא קונה רק במחיר נמוך יותר מהמקורי

 

[h a j b i]

זה ממש לא עניין של שחור ולבן

חוק החוזים קובע שיש לנהוג בתום לב גם בתקופת המו"מ לכריתת חוזה ואין זה משנה אם החוזה נכרת או לא.
כמובן שאני לא יכול לקבוע אם מדובר בחוסר תום לב כי אינני משפטן וגם לא ידועות לי כל העובדות (אבל שוב, זה לא שחור ולבן).
כפי שכתב פה מישהו, במקרים קיצוניים של פרישה ממו"מ בחוסר תום לב בשלב מאוד מאוחר, בית המשפט עשוי לפסוק על אכיפת החוזה.

 

[The Bulldog]

איזה היתממות

אז מה אם נפלו טילים בשנות ה-90. מישהו היה נותן רבע גרוש יותר על דירה עם ממד לפני שבועיים?

 

[דקה1]

ואיך הפסיקה שלך מתישבת עם 2 הפסקאות האחרונות?

 

[The Bulldog]

למיטב הבנתי זה בטוח *לא* חוסר תום לב

כשסיכמו את המחיר, אף אחד מהצדדים לא ידע שתהיה מלחמה ומה יהיו השלכותיה. היות ובמהלך המשא ומתן נתגלה מידע חדש וחשוב לשני הצדדים שעשוי להשפיע על העסקה, אני לא רואה בעייה בכך שצד אחד חזר בו לאור המידע החדש. למה לא להאשים את הקונה בחוסר תום לב בכך שרוצה לקנות דירה עם ממ"ד?

אבל שעורכי הדין שלהם יפתרו את הסוגייה, בשביל זה הם מקבלים שכר.

 

[gili667]

התשובה כנראה תלויה בשאלה מדוע הקונה הוציא

צק בנקאי

לפי מה שאתה כותב "כמסוכם"

אם אכן כמסוכם הרי שאיננו יכול לחזור בו מבלי הפיצוי הקבוע בחוזה ולקונה עומדת יכולת דרישת אכיפת חוזה+פיצוי

מצד שני לא נחתם חוזה ככל הנראה.......

אם הקונה מיהר כך סתם על דעתו להוציא צק בנקאי זו בעיה שלו

אם ההסכם השתכלל המוכר במצב בו איננו יכול לסגת רק כי מתחשק לו

את האמת מה מהשניים נכון רק המעורבים יודעים

 

[ivgy1980]

מידע נוסף

לאחר סיכום על המחיר, במשך שבועיים עורכי הדיו ניהלו דין ודברים על הצמדות (חניה), מועד הפינוי, וסדר התשלומים.

ביום ד' יצאה הטיוטה הסופית לנציג הרוכשים. בהמשך לכך נקבע כי מועד החתימה יהיה יום א'. לכן ביום ה' הרוכש ניגש לבנק להוציא צ'ק בנקאי, בהתאם לסדר התשלומים שסוכם.

ביום ו' בצהריים הודיעו המוכרים כי אינם מעוניינים לממש את העסקה, וביקשו "לדחות" את מועד החתימה. ביום ג', ולאחר הסבר על ההשלכות המשפטיות, החליטו לסגת מהעסקה בטענה כי "בגלל הממ"ד הדירה שווה יותר" (כלומר, רוצים יותר כסף).

אבל, היה את המו"מ הראשון על המחיר באמצעות המתווך, והיה את המו"מ השני על כל יתר התנים באמצעות עורכי-הדין. סה"כ -3 שבועות לחשוב ולבטל, אבל לא יום לפני!

 

[gili667]

אני מצטרף לדעת העו"ד , אבל היא ממש לא חשובה

[דעתי] היות ודעת עו"ד המוכר שלבטח מכיר היטב את כל הענינים טוען שיש בעיה אזי אין להתוכח איתו

המוכר יכול לצאת מופסד במיוחד אם אין בידו קונה אחר

כאמור אני בעד הדברויות ולא ניתוקים

אך אם מוכר מתעקש לא לחתום זו זכותו , הוא אדם בוגר ובמיוחד משהובהרו לו ההשלכות ע"י עו"דינו

אני מבין את מפח הנפש שלך מכך שעסקא לא נחתמה ולא תראה כסף [יתכן ואם תתבע אז כן יקבע כי מגיע לך] אבל מכאן ועד כינויים למוכר המרחק גדול

המוכר יכול להפסיד והרבה כתוצאה משינויו ברגע האחרון - אבל זו זכותו והוא האחראי על מעשיו

 

[jaffainvestor]

אין גבול לתאוות בצע. פשוט דוחה.

 

[ivgy1980]

מוכרים נוצרים

תופעה מעניינת, אגב. במקרים רבים יש בעיות עם הנוצרים, ותמיד יש להם תחושה שדופקים אותם. סוגרים ומתחרטים, סוגרים ומתחרטים

 

[h a j b i]

אתה צריך ייעוץ משפטי פרטני

יש פה הרבה ניואנסים. לא מספיק שמדובר בחוסר תום לב. התנהגות בחוסר תום לב עשוייה להביא לרוכש לעיתים פיצויים צנועיים למדיי שבכלל לא מצדיקים הליכה לבית משפט מצד אחד אבל מצד שני יש אפרשות גם שבית המשפט יאכוף את קיום החוזה.

 

[ivgy1980]

שני עורכי הדין מדברים וההחלטה בידיהם

מהרגע שהעסקה הגיעה לעורכי-הדין, המתווך לא יכול להיות צד בעניין.

 

[h a j b i]

אני לא בטוח, מישהו צריך לדאוג לאינטרסים שלך

אתה גם צד במו"מ ומישהו שעתיד להנות מתוצאות החוזה.

 

[יורם2205]

לדעתי למרות חוסר תום הלב של המוכר -הנזקים קשה

לאמוד ולקבוע אותם.
זה שקונה הוציא צ'ק זה לא גורם מחייב בהסכם.
חתימה על הסכם זה דבר מחייב.
מחצית מעיסקאות (בכל תחומי העסקים)שמנוהלים בהם מו"מ לא מגיעים למימוש ולחתימה.
אני לא מכיר אדם שלא ניהל מו"מ עם מס' נשים ובסופו של יום אם התחתן התחתן עם אחת.
עו"ד ומתווכים מקבלים שכר רק לאחר חתימה-ושכ"ט זה כולל בפנים סיכון של עיסקאות שלא התבשלו להסכם סופי.
בגדול -מדובר בעגמת נפש ונזק של עגמת נפש וטרטור שלא בתום לב שגרם אחד מהצדדים.
חבל על הזמן בסיפור היה והמוכר מתעקש לא לחתום(יקבל עונש גדול משמים).
אני מאמין ומאחל לקונה שחזרת המוכר מההסכם זה יצא לטובתו.
כל עוד אין חתימה על הסכם-בבל"ת.
בעבר אנשים נהלו מו"מ נקוב ב-$-ואז ה-$ היה ממריא כמו בבום כמו טיל יום לפני החתימה או התשלום,וכל עם ישראל היו עבריינים והחזיקו $$$ שנמכרו בסימטת לילינבלום,ואפ' אישתו של ראש הממשלה נתפסה עם ח-ן $$$.
רחמנות על מתווכים ועו"ד-ששכרם לא בספר התקציב של העם

 

[יורם2205]

יבגני אני אספר לך סיפור על עיסקה טרום מלחמה ש

נחתמה במלחמה.
אדם רצה נכס מכונס נכסים שם הצעה ושילם 10% -הכונס שלח הסכם והקונה חתם והמתין לסיים ההליך של הקניה.
הכונס כל הזמן אמר שהבנק רוצה יותר (כנראה המתינו לקונה שישלם יותר-ולא היו תור של קונים אצל הכונס כ-7 שנים).
הקונה המתין לסיום ההליך 5 חודש.
מדובר בעיר מופגזת בשנת 2008-2009=עם הקסם הראשון הכונס התקשר לקונה =והקונה אמר שהוא רוצה.
הקניה היתה במחיר מקסים-והדירה מחירה עלתה כמו טיל ונמכרה לאחרונה במחיר טוב.
ממ"ד שממד.
יש דברים שאם לא הולך זה לא זה לכל סיר יש מכסה-ליבי בעיקר על המתווכים ועל העו"ד בדבר.
כולו מן אללה

 

[john111]

צודק

 

[gili667]

הצק הבנקאי הביא כראיה על גמירות דעים על כרית

חוזה

 

[יורם2205]

גילי יש הרבה צדדים ואופנים איך להסתכל על מו"מ

הם העבירו טיוטות מו"מ לפני חתימה-טיוטות זה אוסף דרישות של צדדים לפני חתימת הסכם.
למוכר יש 2 דרישות ושניהם אולי יכולים להכנס בשורה אחת=אם הוא מחליט בכלל למכור ומהו הסכום ומתי יקבל הסכום.
הקונה סביר להניח שהקונה בדק ושינה והוסיף תניות בהסכם ולכן זה התמשך עד לנקודה לפני החתימה.
המוכר בדק וחשב וכאשר הוא צריך לחתום הוא סבור שמותר לו לנהל מו"מ על הסעיף העיקרי שמעניין אותו-וזה הסכום,וכאשר המוכר הבין שצריך לחתום ולגמור עיסקה ולקבל כספו הוא מסרב לחתום ולקבל הכסף כל עוד לא ידונו שוב בסעיף החשוב לו=וזה כמה יקבל.
מוכר שמנהל מו"מ ומעכב חתימה בשל ספק אם 1.23 או 1.3 זה מוכר שמוטל בספק.
לגבי הקונה בעניין הכספי לפעמים אין לו את הסכום או שזה תנאי סף אצלו ולכן דן בשאר הדברים.
השאלה המשפטית האמיתית תהיה היה ונתברר והמוכר ניהל בזמן הזה על סכום של 1.3 וחתם על מכירת הדירה בסכום הזה אם אדם שלישי.
נניח אדם נכנס לחנות חליפות ושואל למחיר והמוכר נוקב בסכום והקונה מודד ושואל ומשגע את המוכר ורוצה אחריות וכד' ובסופו של דבר הוא מתמקח על המחיר ורוצה הנחה של 10%=50% מהלקוחות עושים כן.
ונניח אדם נכנס לחנות ושואל למחיר והמוכר נוקב בסכום והקונה עושה אותו דבר כמו הקודם-ובסופו של דבר המוכר אומר תוסיף עוד 10% כי המדבקה של המחיר היא שייכת למוצר אחר=המועצה לצרכנות תטפל במוכר הנוכל.
בעבר חפרתי בשאלות משפטיות מסוג כזה,ויש מקרה שהגיע למשפט בשאלות של עיסקה ומחיר סגירה-ומצאתי מקרה משפטי שהמוכר הפסיד וכך הסיפור-חב' משכנת פרסמה דירות למכירה
עם סכום ידוע ואנשים נרשמו ונקבעה להם מועד לחתימה על הסכם ידוע וקבוע ובאו למשרד והמתינו בתור וחלק מהאנשים הגיע תורם בשעה שהמשרד נסגר(כמדומני יום ו')יום שבת וראשון חל פיחות מואץ בלירה ושבאו לחתום אמרו להם תוסיפו כסף-ובית המשפט פסק שהמוכרים לא יכולים לנקוב בסכום חדש כי ההסכם מוגמר רק שהחברה סגרה את משרדיה כאשר הקונה כבר היה שם,כאן יתכן שכאשר המוכר צריך להחליט על הסעיף שהוא אמור לקבל או לשנות =הוא משנה את הסכום,או מחליט לא למכור.
אגב תאר לך שבמועד הסמוך להסכם בא הקונה למוכר ואומר לו שבדק את התוכנית של הבית וכי הוא חושש שהבית יתרסק אם וכאשר...וחוזר בו ומחליט לא לקנות,לקונה יש הרבה מבחנים בטרם יחליט לחתום על הסכם והדברים הללו נבדקים לאורך זמן עד לחתימה,למוכר יש מבחן אחד =הסכום ומתי יקבל וזה אין צורך בבדיקות ממושכות.
ובגדול הכל לגופו של עניין.
ובכדי לדעת על הסיכוי המשפטי צריך ללכת לעו"ד סביר ועם תעסוקה סבירה ולתת לו התיק תמורת אחוזים-70 א' ש"ח בפסיקה מקסימלית במקרה דנן=בזבוז זמן ואנרגיות לשווא.
לילה שקט-אמן