יעוץ בתמהיל וריביות

[רוליזי]

יעוץ בתמהיל וריביות

שלום לכולם אנחנו מתעתדים לקחת משכנתא של 530 אש"ח על נכס בשווה 1261 אש"ח. הכנסה נטו 13500 זוג + 2 ילדים קטנים קרן השתלמות בעוד 4 שנים של כ-160 אש"ח (למרות שמהבדיקות בפורום, ניכר כי לא כדאי להשתמש בקרן ההשתלמות אלא במידה וניתן עדיף להשאיר אותה כחסכון פנסיוני). להלן ההצעות שקיבלתי משני בנקים: דיסקונט: 212,000 פריים -1.1% ל-20 שנה 212,000 קבועה 2.63% ל-18 שנה 106,000 משתנה כל 5 שנים - ריבית עמלת פרעון מוקדם -0.67% ל-20 שנה איגוד: 210,000 פריים -0.95% ל-20 שנה 240,000 קבועה 2.35% ל-18 שנה 80,000 משתנה צמודה למדד כל 5 שנים - לפי מרווח של 0.68% (לא זוכר מה בסיס הריבית - נאמר לי שכיום זה עומד על 2.31%...) לאור ההכנסות והמצב המשפחתי, אני מעדיף לשמור על החזר חודשי נמוך (למרות שבעוד שנים ספורות ההכנסות צפויות לגדול באופן משמעותי - עובד בעסק משפחתי) אשמח לקבל דעות הערות והארות על התמהיל, וכן על הריביות עצמן תודה מראש

 

[אבנר סטפק]

דעתי

קיבלתם הצעות יפות מאוד משני הבנקים. אני מעדיף קלות את איגוד על דסקונט אבל זה ממש נצחון בנקודות. שתיהן בהחלט הצעות לסגירה. מה שכן לדעתי ותרו על המשתנה וחלקו אותה בין שני המסלולים האחרים - פריים וקבועה כי שם הריבית פחות טובה יחסית (לפחות באיגוד, ייתכן שבדסקונט זה יוצא כ-1.6% ואז אני מעדיף קלות את דסקונט על איגוד - תבדקי איתם. אם כן, אז גם הייתי משאיר את המשתנה).

 

[ab1729]

בדיסקונט זה 1.99 מינוס 0.67 שזה 1.32

 

[מאיר וידר]

העוגן של דיקונט

ניתן לראות כאן: http://www.bankisrael.gov.il/deptdata/pikuah/ribit/mortgageh.htm את העוגן של דיסקונט בחלק הימני בתקופה של 5 שנים

 

[ab1729]

שתי ההצעות טובות, הייתי מקטין משקל משתנה

 

[רוליזי]

עדכון נוסף

מספר שאלות: מדוע כדאי להקטין את משקל המשתנה? האם להוריד אותה לגמרי, או להקטין אותה לסדר גודל של 50,000 ש"ח. רק הערה נוספת: ריבית העוגן של בנק איגוד מבוססת על ריבית ממוצעת של בנק ישראל +0.68%.... מעבר לכך הייתי היום במזרחי להלן הממצאים: 200,000 קבועה ל-18 שנה 2.2% 170,000 פריים -1% 160,000 משתנה כל שנתיים וחצי, לפי עוגן גיוס ממוצעת של הבנקים למשכנתאות + 1% לפי בנק מזרחי, לא ניתן לקבל את הריביות של הצמודה והפריים ללא המשתנה (זה הרווח שלהם). אודה להערותיכם.

 

[ab1729]

אמממ

משתנה כדאי לקחת כשיש סיכוי גבוה לפירעון בתום 5 שנים. כיוון שב"שוטף" אינני בטוח עד כמה תחסכו וכיוון שיהיה טוב יותר אם לא תקריבו את קרן ההשתלמות, הייתי מקטין משתנה לכ70-80K. לגבי מזרחי - אכן ההצעה שלהם טובה. מה שהייתי מציע לנסות זה: לבקש הגדלת משכנתא ב160K ולבקש אישור על תמהיל 280K קבועה 250K פריים 160K משתנה בתקווה שהריביות יישארו. בפועל, אינכם מושכים בכלל את החלק של המשתנה (מצאתם פתאום תיק עם 160K ש"נפל ממשאית" ולכן אתם לא צריכים את המשתנה). תעדכנו אם הם יאכלו את זה.

 

[רוליזי]

לא הבנתי

למה לי לקחת עוד 160,000 ש"ח? הרי כמאמר מילטון פרידמן "אין ארוחות חינם" אני אאלץ לשלם על התוספת הלא הכרחית הזו....

 

[ab1729]

פספסתם את כוונתי

הבעיה היא (כפי שאני מבין אותה) 1. אתם לא רוצים את המשתנה הקצרה 2. הבנק אונס אתכם לקחת אותה כדי לקבל ריביות טובות פתרון אפשרי הוא להגדיל את גובה האשראי ב160K, כך שלמעשה ה160K המשתנים יהיו מיותרים. במקרה הטוב - אתם פשוט לא מושכים אותם (ונהנים מהריביות הנמוכות) במקרה הרע - מושכים ומיד מחזירים (מהון עצמי ששמתם בצד). בהנחה שהריבית המשוקללת על מסלול זה פחות מ2% (אנא ודאו), תשלמו רק 60 ש"ח עמלה תפעולית.

 

[רוליזי]

עדכון נוסף + הצליחו לבלבל אותי!

שלום לכולם קיבלתי מקצה שיפורים מבנק איגוד לפי המפרט להלן: 210,000 ש"ח פריים -1% ל-20 שנה 240,000 ש"ח קבועה 2.35% ל-18 שנה 80,000 ש"ח צמוד מדד בריבית משתנה כל 5 שנים - מבוסס על עוגן ריבית ממוצעת של בנק ישראל + 0.68% בנוסף, הייתי היום בבנק לאומי, שהפכו אותי לגמרי, מבחינת התמהיל שהם מציעים: 150,000 ש"ח פריים -0.95% ל-20 שנה 130,000 ש"ח ריבית FIX קבועה לא צמודה - 5.99% 100,000 ש"ח ריבית משתנה כל 5 שנים מבוסס עוגן שימושים של בנק ישראל -0.3% - 20 שנה 100,000 ש"ח ריבית משתנה על בסיס מק"מ + 1% (משתנה כל שנה) 50,000 ש,ח פריים בוליט ל-5 שנים (המטרה היא להשתמש בקרן ההשתלמות לחיסול המרכיב הזה) - ריבית של פריים -0.3% לטענת הפקידה בבנק לאומי למשכנתאות (שדרך אגב, לא ראיתי כמעט איזכורים על הבנק הזה בפורום) ניסתה לשכנע אותי שלא מומלץ להיצמד לריבית הקבועה היות והקרן כל הזמן תופחת ומגדילה את עצמה, ובתמהיל המצ"ב אני למעשה אוכל כל הזמן את רוב הקרן. הבעייתיות של התמהיל המצ"ב הוא ההחזר החודשי הנוכחי, שגבוה בערך ב-200 ש"ח מההחזר של התמהיל המקורי שלי, וכמובן, מה יקרה כאשר הפריים יתחיל לטפס - אני מאמין שאפשר לעשות מקצה שיפורים קטן על הריביות, אבל לא בהרבה. לשאלת הפורום המלומד: האם התמהיל המוצע על ידי בנק לאומי, הוא אכן אטרקטיבי עבורי (לבנק,אני בטוח שהוא אטרקטיבי)? כמו כן, חשוב לציין כי לטענתם, מכיוון שמדובר בסניף חדש של בנק לאומי, במידה ואעשה משכנתא ואפתח חשבון בסניף אקבל מענק של 2500 ש"ח בפריסה חודשית (כל חודש, אני אזוכה בעמלות) לפריסה של שלוש שנים... לתשובתם הדחופה אודה