ייעוץ לגבי נטילת משכנתא

[roeisim]

ייעוץ לגבי נטילת משכנתא

שלום אב, אנחנו זוג כרגע ללא ילדים אולם חושבים על הרחבת המשפחה בשנתיים הקרובות. אנחנו מרווחים כרגע כ-13000 ש:ח ביחד והמשכורות עתידות לעלות בטווח הקרוב (חצי שנה) בוא נגיד שיהיה לנו בברוטו באיזור 15000. ההון העצמי שלנו הוא 400K ההתלבטות שלנו היא היא לקחת משכנתא על סך של 800K. ז"א מה יהיה ההחזר ההממוצע והאם זה נכון לעשות שלא "נחנק"... תודה. רועי ונטלי

 

[ab1729]

אמממ

משכנתא של 800K תתן הזחר מייצג של 5600 ש"ח בפריסה ל20 שנה או כ5100 בפריסה ל25 שנה. למרות שכרגע זה בהחלט אפשרי, עם הרחבת המשפחה זה עשוי להכביד מאוד.

 

[roeisim]

לא כל כך הבנתי

ראשית תודה על התגובה. שנית היינו בבנ'ק בקשר למשכנתא של 700K והוא אמר שאנחנו נחזיר כ3160 בחודש. האם עוד 100K יעלו את המשכנתא בצורה משמעותית שכזו? (ההחזר הוא ל-30 שנה) ושוב תודה.

 

[ינאי א]

תשובה

ההחזר שאמרו לכם בבנק הוא החזר ראשוני בלבד, שיעלה עם השנים בעקבות המדד והריבית, להחזר ממוצע של 4200 ש"ח ל-30 שנה.

 

[roeisim]

אז אם כך...

שוב תודה על התגובה. אז אם כך, במידה והאופציות היחידות הקיימות הינן משכנתא בסכום המדובר של 800K או להכנס לשכירות של 3500-4000 בחודש. מה העדיפות מבחינה כלכלית? אני פשוט מבולבל ואנחנו די רוצים לקדם עניינים. תודה.

 

[altern]

אין כאן אפילו התלבטות

לשכור, חד משמעית, עדיף. במשכנתא של 800K ל-30 שנה, רק על חשבון ריביות והצמדות תשלמו כ-4000 ש"ח בחודש, כשהחזר שמומלץ להערך אליו הינו 4800 ש"ח. ואני עוד לא הכנסתי את אובדן התשואה על ההון העצמי. אם אתם שוקלים רכישה, ממליץ לא לעבור משכנתא של 550K.

 

[roeisim]

פישוט

האם אתה יכול בבקשה לפשט לי את העניין של "רק על חשבון ריבית והצמדות תשלמו כ- 4000 ש"ח בחודש"? תודה

 

[altern]

מתוך ההחזר הכולל

שבממוצע יהיה 4800 ש"ח (עבור תסריט סביר), ניתן לראות שבמשך משהו כמו 8 שנים ראשונות, על חשבון הריביות וההצמדות משולמים 3500-4000 ש"ח והיתרה של 800-1300 ש"ח בלבד הולכת לכיסוי הקרן.

 

[ינאי א]

לשכור, אבל

מסכים עם altern ו-ab , אבל יש כאן נקודה חשובה: את הכסף שיש לכם (הון עצמי) ואת ההפרש בין השכירות למשכנתא (כ-1000 ש"ח בחודש) חשוב לחסוך ולא לבזבז, כדי שההון העצמי ימשיך לעלות עד שתוכלו לרכוש דירה. לדעתי כדאי לסגור את הכסף עם הוראת קבע בתוכנית עם נקודות יציאה רק פעם בשנה או שנתיים, כדי שלא תתפתו להוציא את הכסף.

 

[roeisim]

הבנתי.... ועוד שאלה בעניין

האם יש פיקדון שכזה בבנק שהוא נטול סיכון יתן לי הכנסה של 1000 שח על הון של 300-400 אלף?

 

[Johnn]

בבנקים הקטנים (בנק ירושלים לדוגמא)

תוכלו למצוא פקדונות של הבנק שנותנים כ-2.5% שנתי. בהפקדת סכום של 400,000 ש"ח לשנה מדובר על רווח (ברוטו) של 10,000 ש"ח שהם כ-833 ש"ח לחודש (בממוצע).

 

[אבנר סטפק]

מסכים על אלטרן, ינאי ו-AB

1. ההחזר שהבנק מסר לכם הוא בגדר אשליה אחת גדולה וגם הוא יושג רק בתמהיל מסוכן ממילא. 2 חד משמעית עדיף לשכור. 3. את הכספים של החסכון לא בהכרח הייתי מחפש לשים בפקדון - אם זה לטווח ארוך יש אפיקי השקעה שיתנו תשואה גבוהה יותר. אבל אסור לי לייעץ אז תלכו לייעוץ השקעות בבנק.

 

[roeisim]

התמהיל

מה הכוונה לתמהיל מסוכן? האם מותר לבנקים בכלל ליצור אשליה שכזו? אני מצטער על הבורות אך אני די חדש בכל נושאי המשכנתאות ואנחנו לא רוצים להכנס להרפתקה שתסבך אותנו. לפי מה שהבנתי משיחות ההחזר רצוי הוא 25% מהנטו אולם מאחר שהסכום כל פעם משתנה לפי הריבית אז לא ניתן לשמור על מגבלה זו.

 

[אבנר סטפק]

הסבר

תמהיל מסוכן הוא תמהיל לתקופה ארוכה של 20 שנה ומעלה שכולו או רובו המכריע מורכב ממסלולים משתנים כמו פריים או משתנה כל 5 שנים. כיום זה תמהיל כזה מסוכן עוד יותר מתמיד מאחר והוא מייצר אשליה של החזר נמוך אבל ההחזר הזה לא כולל מדדים וגם לא את חזרתן של הפריים והמשתנה לרמות ריבית נורמליות כפי שהיה בעבר, וגם יהיה בעתיד. לכן ההחזר בתמהיל כזה יהיה תנודתי ויש סכנה לעליה משמעותית אף מעבר להחזר המייצג. אם אתה יכול לעמוד בהחזרים המייצגים של המשכנתא, אז תרגיש איתה נח אם כי כאמור תדרג שמשקל הקבועה הלא צמודה יהיה כ-50%.

 

[אבנר סטפק]

וכדי להמחיש במספרים

כל עליה של 1% בריבית הפריים או המשתנה, יעלה את ההחזר החודשי באותו מסלול במשכנתא ל-25 שנה בכ-12%.

 

[ינאי א]

לא רק שמותר

זה גם התמהיל הסטנדרטי שרוב הבנקים נותנים לאנשים שלא שואלים יותר מדי שאלות. לגבי 25%, זה באמת ההחזר המומלץ (אפשר גם להגיע ל-30% אם אתם מתנהלים כלכלית נכון), אבל 25% צריך להיות ההחזר הממוצע/מייצג, ולא ההחזר ההתחלתי. אם התמהיל הוא נכון כפי שכבר כתבנו, ההחזר ההתחלתי יהיה בערך 20%, מתוך ידיעה שהוא יגיע ל-25%.

 

[ab1729]

אמממ

1. המספרים של הבנק מנותקים מהמציאות, וכנראה מציגים תמהיל פרובוקטיבי כלשהו שנותן מצג שווה של החזר ראשוני נמוך. 2. ההחזר הזה יעלה בצורה משמעותית עם: -עליית הפריים -הצטברות מדדים - עליית עוגן הריבית 3. בהתלבטות בין דירה של 1.2M לשכירות של 3.5-4K, יש עדיפות משמעותית לשכירות, שכן אם נביא בחשבון שתשקיעו את ההון העצמי שלכם באפיק סולידי, תוכלו לקבל תשואה של 1000-1500 ש"ח על ההון, ובפועל דמי השכירות יהיו כ2500 ש"ח בלבד.

 

[יועץ משכנתא]

שכירות או משכנתא

היי רועי ונטלי, בבדיקה של החזר חודשי על 800 א' ש"ח החזר ראשוני הוא 4300 לחודש. משם ההחזר יעלה ברמה של 100-500 ש"ח לערך משנה לשנה (תלוי במסלולים שיבחרו). המשמעות היא שמי שישלם פחות מסכום זה בחודש, יעלה עם הזמן להחזרים גבוהים יותר והמשכנתא שלו לא תקטן ובמקרים מסויימים גם יהיה חייב יותר מ 800 א' שלקח!! - ולכן ענו לך כאן שהתמהיל מסוכן. אחת השיטות שאני משתמש בהן היא להתחיל "חזק" בהחזר של אפילו מעל 4300 ואם התחלת מספיק חזק ועזרו לך לתכנן נכון את המשכנתא, תוכל לשמור על החזר יציב ולא עולה במהלך השנים ואפילו לצפות בירידה בהחזרים בטווח הבינוני והארוך. כמו כן, גם תוכל לראות את ה 800 שלקחת יורדים והמשמעות היא שאתה מקטין את ההתחייבות שלך לבנק. למרות הצעותיהם של המכובדים מהפורום ללכת על שכירות, אני חושב שהתשובה אינה חד משמעית. הסיבה היא שההון העצמי שלך היום, מספיק לך כדי לקנות דירה. אם מחירי הדיור ימשיכו לעלות (וסה"כ מחירי דיור תמיד עלו כאן בטווחי שנים בינוניים וארוכים) יתכן שהכסף לא יספיק, או שתצטרך לקחת משכנתא גדולה יותר. כלומר, הייתי חושב ברצינות על לקנות דירה ולקחת משכנתא חכמה ובכך להצמיד את ההון העצמי נכון להיום שברשותי למחירי הדירה. זה כסף שבין כה יושקע בדירתכם, כך אני מבין.. בראייה נקודתית של 1-3 שנים יכול להיות שלהשכיר כן מתאים וזאת במידה שצופים ירידה במחירי הנדל"ן. בהצלחה! עידן

 

[roeisim]

ליועץ משכנתא וכולם

מה שעידן היועץ משכנתא אמר אילו דברים שאישתי אמרה, מה אם מחירי הדירות יעלו וכאלה? כל החיים נשאר בשכירות. עידן, שאתה אומר להחזיר סכום של מעל 4300 בחודש אתה מתכוון למשך כמה זמן? לכמה זמן תהיה המשכנתא ומה יהיה ההחזר ההממוצע? לראייתך אם לוקחים משכנתא בצורה נכונה בכל סכום ניתן לעמוד בזה ללא תנודות מהותיות בסכום ההחזר? תודה רועי

 

[יועץ משכנתא]

שלום רועי ונטלי

היי רועי ונטלי, קודם כל יש לך אישה חכמה, מסכים עם כל מילה שאמרה. לעניינו, אני הולך לסוף, אהבתי את שורת הסיכום שלך. אם לוקחים משכנתא בצורה נכונה ובתכנון נכון, נוכל להיות יציבים בהחזר החודשי למשך שנים, להצמד לטווח החזר ולא לסכום החזר ובנוסף לראות נגיסה מתמדת בקרן. כלומר, מחודש לחודש ההלוואה שלי הולכת וקטנה. בנוסף נוכל עם השנים לראות החזר חודשי הולך וקטן. לגבי כמה שנים להיות מעל 4300 זה כבר פונקציה של הפרופיל האישי שלכם. לפי תשובות שלכם לשאלות ממוקדות ספציפיות אפשר להכין תמהיל שיאפשר לכם להיות בטווח אותו רציתם. כעקרון השמיים הם הגבול, אפשר להיות ב 7000 ש"ח למשך שנתיים ואז לרדת ל 5000 סתם דוגמא.. או להיות במשך 4 שנים על סביבות ה 6000 ש"ח. זה אותו ממוצע ל 4 שנים אך נותן מענה שונה לצרכים שונים. מעבר לזה, יועץ איכותי ילווה אתכם גם בהחלטה האם מחיר הנכס מתאים לי, ריאלי לשוק באיזור וכד' ע"פ התמצאותו בנדל"ן. בהצלחה! עידן.