ייעוץ לגבי הצעה מאיגוד

[pitai]

ייעוץ לגבי הצעה מאיגוד

שלום, הבוקר קיבלתי אישור עקרוני מאיגוד להצעה הבאה: נכס 3 חדרים בנס ציונה (יד שניה) 1,100,000 שח מתוכם 500,000 הון עצמי משכנתא 600,000 מחולקת כדלהלן: 300,000 פריים מינוס 0.8 ל15 שנה 200 אלף קבועה ל15 שנה, צמודת מדד, 3% 100 אלף קבועה ל15 שנה, צמודת מדד, 2.25% (הטבה ללקוחות חדשים) החזר חודשי מתחיל מקצת פחות מ4000 הכנסות נטו כ14000 שח מה דעתכם? תודה מראש!!

 

[אריק יועץ ומאמן]

נא השלם

החזר חודשי לכל חלק בניפרד.

 

[pitai]

החזרים חודשיים התחלתיים

300K ב3%: ₪ 1,381.16 200K ב2.25%: ₪ 655.08 300K פריים -0.8 (לפי 1.2%): ₪ 1,822.00 סה"כ החזרים התחלתיים לפי פריים נוכחי: ₪ 3,858.24 שוב תודה.

 

[אריק יועץ ומאמן]

שים לב

א. כנראה טעית ומדובר ב 100K 200K ו 300K ב. על שתי ההלואות הראשונות קבועה צמודה (יחד 300K ) אתה מחזיר 200 שקל יותר מאשר על הפריים. כל חודש אם הפער ישאר רק 3 שנים הפער יתבטא בתשלומים של 7.200 ש"ח וזה לא הכל כי היתרה (הקרן) לא תקטן בשנים הראשונות בעוד שהקרן בפריים תצטמצם משמעותית (כ 20%). עצתי לך. א. קח הכל בפריים ב. את הפרש התשלומים תחסוך (כמו פרמיית ביטוח) למקרה של קפיצה בלתי סבירה בריבית הפריים. ג. תמשיך לעקוב אחר הפרשי הריביות ברמה שח פעם בשנה, אם יתהפך הגלגל לטובת מסלולאחר באופן מובהק (פער לפחות של )2% זה הזמן למחזר. (לידיעתך היום ההפרש הוא של 6% לטובת הפריים).

 

[אישטובאחד]

ואם יחסוך 1000 שקל ויפסיד 50,000?

"אם הפער יישאר רק 3 שנים"...ואם הפער יישאר רק 6 חודשים כי הנגיד יתחיל להעלות ריביות כבר בחודשים הקרובים? ואם הריבית הקבועה תעלה ב-1% בודד, ולאחר זינוק הפריים, מחזור יתייקר בסכום צנוע של 60,000 ש"ח? ואם היא תעלה ב-2% והמשכנתא תתייקר ב-120,000 ש"ח? אז תזכיר לו ש"חסכת" לו 7,200 שקל (גם לא מובטחים בלשון המעטה)?

 

[oriyy]

ואם המדד יהיה 4% בשנה כפי שהיה בשנתיים

האחרונות ויהיה גם ב 2009. מה עם הנזק במקרה הזה? למה אתה לא מסביר לשואל הנכבד מה המשמעות של עליית המדד בשנתיים האחרונות וב 2009. מדובר בהחזר מיצג של 4.1K לפני ביטוחים.על שכר של 14K קצת גבוה לטעמי בלי קשר למסלולים. אם לא היה קונה בשיא הבועה ומשלם על אותה הדירה פחות 200K היה יכול לקחת משכנתא סבירה לשכר שלו ולחיות ברווחה. אם לא מאוחר הצעתי לך להמתין ולא לשלם מחיר מופקע. חבל על הכסף. רק הריבית על ההפרש שווה 140K שזה בערך 5 שנים של שכירות. לדעתי שווה להמתין בסבלנות .

 

[אישטובאחד]

לפחות בשורה תחתונה אחת אנו מסכימים

בהחלט לא תקופה אידיאלית לרכוש נדלן כאשר הפריים (והריביות בכלל) בשפל הסטורי לפני עליית מדרגה משמעותית והאבטלה שוברת שיאים. גם אני הייתי מחכה עם רכישות. הבעיה בפורום הזה היא שמרבית השואלים נמצאים כבר לאחר ההחלטה לקניה (ולרוב גם לאחר ביצוע) ולכן אני לא מנסה לשכנע אותם לרדת מהעץ, אלא אם הם במשקל יתר והעץ מט לנפול. בנוסף צריך לומר בכנות שחלק מעליית מחירי הדירות מתקזז עם חסכון מסוים בריביות על משכנתא, בפריים חסכון קצר טווח, בקבועות חסכון ארוך טווח (ריביות שפל הסטוריות שניתן לקבע). ועדיין, אם הייתי צריך לבחור, לא הייתי קונה דירה היום. לגבי המדד - אין ספק שיש השפעה לא מבוטלת למדדים של 4% על המשכנתא, ולכן לא ראית אף המלצה שלי למישהו לקחת 70-100 אחוז מסלול ריבית קבועה צמוד למדד. הבעיה בתקופה האחרונה היא שיותר מדי אנשים שוקלים לקחת רק פריים וספק אם הם יעמדו בזה בהמשך ולכן אני בעיקר עוסק בצמצום מרכיב פריים של מתאבדים שיעים יותר מאשר אני מנסה לשכנע אנשים לקחת דווקא צמוד למדד. אין ספק שאם המדדים היו אפסיים, והעדר היה נוהר על עבר משכנתאות צמודות למדד (כפי שהיה עד לפני שנתיים) הייתי משכנע אנשים באותה מידה לרדת מהעץ ולקחת פחות או יותר 50% מהמשכנתא בפריים.

 

[oriyy]

אתה לא צריך לשכנע. נסה רק לתת כלים לאנשים

כדי שיוכלו לקבל החלטה בעצמם. אתה כותב שיש "מתאבדי פריים" אבל לא מסביר לאנשים בצרוף מחשבונים מה המשמעות. במספרים. איפה גבולות הסיכון שלהם. אולי הם ירצו להתחייב לפריים אם ידעו שגבולות התשלומים הם נגיד 4.2K ממשכנתא בריבית מייצגת של 3.5K . אתה מחליט עבורם בלי לתת להם את האפשרות להבין למה החלטת כפי שהחלטת. זו פטרונות לשמה. ז"א אני החכם המלומד אומר לכם הלא מבינים מה מתאים לכם בלי לתת כלים לאנשים להבין בעצמם ולהגדיר לעצמם את גבולות הסיכון שמתאימים להם (וגם הסיכוי).. תאמין לי אנשים היום ובעיקר אלה שבפורום יכילו את ההסברים בדקה וחצי. זה לא מאד מסובך. כל היתרון בפורום כזה הוא הפצת הידע . ידע שהיה שמור בכספת הבנקים עד פריחת הפורומים באינטרנט . וכבר היה מי שאמר ידע=כוח .

 

[משכנתאברוקר]

להעביר כ-60.000 ש"ח מפריים לטובת קבועה צמודה

 

[pitai]

תודה

תודה על התגובות. אכן טעיתי, 200K ב 3% ו 100K ב2.25%... משכנתאברוקר, איך הגעת למסקנה הזאת? תודה.

 

[אישטובאחד]

לטעמי תמהיל מצוין וריביות טובות מאוד

הייתי סוגר אותה בדיוק כמו שהיא ולא מתקרב לקחת את כולה בפריים.