ייעוץ בבקשה

[azur10]

ייעוץ בבקשה

זכיתי לאחרונה במכרז של קבוצת רכישה לדירה בעלות של כ- 600000 ש"ח כאשר בחודש הקרוב אני צריך לשלם 250000 ועוד בין שנתיים לשלוש את יתרת הסכום. בבעלותי דירה בשווי 350000 ש"ח (הדירה מושכרת תמורה 1800 א"ש בחודש, אני גר בשכירות של 2000 א"ש). אנו זוג + 1 הכנסות 8 א"ש בחודש כאשר בשנה הבאה הכנסות יעלו בצורה משמעותית (אשתי מתחילה לעבוד) השאלה איזה אופציה עדיפה: האם למכור את הנכס הקיים ואז לא צריך להתחייב כעת למשכנתא או למשכן את הנכס ולהתחיל כעת בתהליך של משכנתא יש לציין שנראה ששוי הנכנ יעלה בשנים הקרובות (אם כי לא באופן דרסטי) תודה רבה

 

[אבנר סטפק]

דעתי

ראשית לעניין הדירה הנוספת - היא מניבה לך כרגע 21,600 ש"ח ברוטו לשנה שהם במונחי תשואה 6.2% שזה גבולי מבחינת המשך החזקה. שנית, אם לא תמכור את הדירה הקודמת אתה תשלם עוד כ-30 א 'ש"ח מס רכישה על הדירה החדשה (שכן אתה לא מקבל את הפטור שיש לדירות עד 1 מ' ש"ח ומעט יותר למי שקונה דירה יחידה ואין באמתחתו דירה נוספת) שלישית, לא ברור לי כמה הון עצמי יש לך אם בכלל מלבד הדירה. רביעית, לגבי ההנחה ששווי הנכס יעלה בשנים הקרובות - זה קצת מסוכן להניח. כשאתה קונה ברמות שיא כל הזמנים, גם אם זה בהנחה קטנה על מחיר השוק, זה בקלות עלול להתהפך גם להפסד. מחירי דירות לא תמיד עולים והיו תקופות ארוכות של ירידות (כמו למשל 1996-2004). ועכשיו שאלות כדי שאוכל לדייק בהמלצה: 1. מהו כושר ההחזר החודשי המקסימלי שלך כולל ביטוח בהנחה שלא היה לך הכנסות משכירות מדירה קודמת, כלומר מתוך המשכורת שלך ושל אשתך (כלומר תניח שהיא התחילה לעבוד)? 2. האם יש לך הון עצמי מזומן כלשהו מלבד הדירה? 3. האם יש צפי לכניסת סכומים חד פעמיים ב-5 השנים הקרובות?

 

[azur10]

תשובות :

היי אבנר ראשית תודה על העזרה! 1. אחרי שאשתי תתחיל לעבוד כושר ההחזר יהיה3.500 עד 4000 (יותר לכיוון ה 3500) (החישוב הוא לפי שכר מינימום אולם קרוב לוודאי שהיא תרוויח יותר) כמובן ש אחרי הכניסה לדירה החדשה כושר ההחזר יעלה ב 2000 ש"ח נוספים (דמי השכירות כיום.) 2. 70000 ש"ח 3. לא. תודה רבה.

 

[אבנר סטפק]

התוכנית

בהנחה שלא תמכור את הדירה, אני מבין שתזדקק למשכנתא של כ-550 א' (בהנחה שתשאיר איזו כריונת קטנה בבנק ולא תשקיע את כל ה-70 א' למשכנתא ומקביל תחסוך קצת במהלך 2-3 השנים הקרובות וגם זה יילך לאותה כרית בטחון שתגדל מ-20 א' ל-50 א' ש"ח עם המעבר לדירה החדשה). החזר מייצג של משכנתא של 550 א' ל-20 שנה יהיה כ-3,800 ש"ח כולל ביטוח לחודש. ההתחלתי יהיה כמובן נמוך יותר. אין לי ספק שתוכל לעמוד בזה, מאחר ולהבנתי כושר החזר של 3500-4000 יהיה לך מבלי להביא בחשבון את אותם 2000 ש"ח משכירות. לא כל שכן, בהנחה שכושר ההחזר כולל שכירות יהיה 5,300 תוכל לקחת את המשכנתא לתקופה קצרה יותר. לפיכך, ובהנתן כושר החזר כולל הכנסות שכ"ד וכולל הוצאות ביטוח של 5,300 ש"ח, הייתי מרכיב את התמהיל הבא: 200 א' קבועה צמודה ל-5 שנים 280 א' פריים ל-25 שנה 70 א' צמודה משתנה כל 5 שנים ל-25 שנה. הרעיון הוא שעם תום 5 שנים ראשונות תוכל לקצר דרמטית את הפריים והמשתנה (מיתרה של 20 שנה שיהיו להם באותו מועד, למשהו כמו 6 שנים נוספות). במילים אחרות תוכל לגמור עם כל המשכנתא בתוך כ-11 שנים מהיום. בנוסף, הייתי מקדים את לקיחת המשכנתא כבר עכשיו, חוסך תשלום הצמדות של מחיר הדירה. לכל היותר תחכה עד שאשתך תתחיל לעבוד ואז תיקח, אבל אל תתמהמה יותר מדי. לגבי הדירה הראשונה - כאמור גבולי, וכל התרחיש שבניתי לך כאן למעלה הניח שאתה לא מוכר אותה. אתה מקבל כרגע תשואה יחסית גבוהה למקובל בארץ, אם כי נטו לאחר הוצאות, זה לא הרבה יותר מאשר עלות המשכנתא של הדירה החדשה.

 

[azur10]

עדכון סטטוס וייעוץ

היי אבנר עדכון פרטים מדוייקים יותר אני צריך לשלם בזמן הקרוב סכום של 352.000 ש"ח (על הקרקע) כשהבניה תתחיל אוכל לקחת משכנתא על שאר הסכום (כ 500/550 א"ש) רק דרך הבנק שמלווה את הפרוייקט (משכנתא קבוצתית לכולם) 2 האפשרויות העומדות בפניי כרגע הם: 1. למכור את הדירה כעת (יש קונה פוטנציאלי ב 350.000 נטו), יתרונות : שקט נפשי/אי חשיפה לסיכוני משכנתא. 2. למשכן את הדירה כעת (הבנק מוכן לתת 240/250 א"ש + 50 א"ש מזומן שיש לי ביד עם שאר הסכום אעזר בהלוואה מקרובי משפחה) בהמשך כשאצטרך לקחת משכנתא על שאר הסכום אמכור את הנכס, יתרונות : רווח של התשואה של הנכס לאורך התקופה עד הכניסה לבית החדש (בין שנתיים לשלוש) של השכירות החודשית ו(כנראה גם) עליה בשווי הנכס. איזו מהאופציות מומלצת בעיניך יותר ? תודה רבה !!