חוזרת להתייעצות (מחזור)

[ron274]

חוזרת להתייעצות (מחזור)

לפני מספר ימים שאלתי האם כדאי למחזר אז תזכורת:

המשכנתא נלקחה במאי שנה שעברה, לאחר התייעצות ועזרה בפורום הזה ולאחר סקר שוק רציני ומקיף.
אנחנו זוג, רוצים להגדיל את המשפחה.
מכניסים יחד כ-12,000. בעוד 6 שנים תפתח קרן השתלמות כ-50,000.


זוהי המשכנתא שנלקחה:
משתנה כל 5, צמודה - ריבית: 1.95 סכום: 120,000 (20 שנה)
פריים מינוס 1 - סכום: 130,000 (25 שנה)
קבועה צמודה - ריבית: 2.81 סכום: 100,000 (13 שנים)
קל"צ - ריבית: 5.6 סכום: 100,000 (15 שנים)

היום חזרו אליי מהבנק (לצערי לא בדיוק יכולתי לדבר איתה אז לא סגרתי את כל הפינות). שאלתי לגבי הריביות האם ניתן להוריד, היא אמרה שלא, מלבד הקל"צ שהיא צריכה לבדוק האם היא יכולה לתת לי 4.9 אולי 4.7. לפני כן ביקשתי שתברר האם זה בכלל כדאי לי מפני שיש לי קנס של 6500 ש"ח. הנציגה טענה שלא משתלם לי למחזר את הקל"צ לאחר שבדקה אצלה במחשב בטענה שייצא לי לשלם 1000+ (לא זוכרת בדיוק כמה) יותר ממש שאני אשלם כשזה במצב הנוכחי.
כמו כן שאלתי אותה האם כדאי להוסיף את הסכום של המשתנה כל 5 לפריים והאם זה יישתלם לי, היא אמרה שהיא מחשבת לפי אינפלציה של 3% ושזה גם לא משתלם לי.
מה שלא הספקתי לשאול אותה האם שווה לי להעביר מהמשתנה כל 5 20K לפריים ואת השאר לקל"צ ולמחזר את הקל"צ במידה וייתנו ל 4.9. האם זה כדאי?
אני לא צריכה לשלם קנס על המשתנה צמודה כל 5.

אשמח לעזרה

 

[ron274]

חשבתי על משהו נוסף

האם אפשר פשוט להמיר את המתשנה כל 5, לקל"צ 4.9 ל-14 שנים? כך שבהלוואה יהיו לי 2 מלולים של קל"צ וזאת בשביל לא 'לפתוח' את מסלול הקל"צ הקיים ולשלם את הקנס..?
השאלה אם הבנק יתן לי לעשות דבר כזה בכלל
והאם בכלל משתלם להעביר את לקל"צ כאשר אני משלמת שם 1.95?
תודה

 

[ריץורץ]

את המשתנה יתנו לך להמיר בקלצ

השאלה שוב אם זה כרגע משתלם..כשזה ישתלם אז גם הפרמטרים יהיו מן הסתם שונים.

 

[ron274]

אתה חושב ש..?

שייתנו לי להמיר אותה בקל"צ נוסף? או שהם ירצו שאני אפתח את מסלול הקל"צ הקיים?
בעיקרון זה עלייה של כ-250-300 בהחזר, החודשי (אני יכולה לעמוד בזה) ואני אסיים את המסלול הזה ב-14 שנה במקום 20 במשתנה.

 

[דולבין]

תשובה חלקית

לגבי הקלצ אכן הקנס הוא כ 6,500
כדי להמיר לקלצ אחר, חייב שהריבית תיהיה פחות מ 4.65 אבל גם לא מספיק. זה נקודת האיזון.
אם תקבלי ל 15 שנה 4.3% החסכון הכולל שלך על 100K כ 4K
אני מניח שיהיה קשה לקבל ריבית כזו ל 15 שנה
לכן אפשר לבקש קיצור הלוואת הקלצ ל 10 שנים ב 4.3% תחסכי 18K
אך ההחזר בהלוואה זו יעלה מ 822 ל 1088 בחודש.

 

[ron274]

תודה על התשובה יש לי עוד שאלה ברשותך

אני מבינה ממך שרק אם אקבל ריבית של 4.65 ומוטה יהייה מתשלם לי לעשות את הצעד הזה?
בעיקרון הקל"צ שלי נשאר ל-14 שנה כי כבר עברה שנה מאז.
אם אמיר את המתשנה למסלול קל"צ נוסף ל-14 שנה בריבית 4.9 לא יהייה משתלם? אני מתכוונת בנוסף לקל"צ שיש לי וכך לא צריכה לשלם קנס

 

[ron274]

ישהוו, אריק AB יש מצב לתשובה?

תודה

 

[דולבין]

תשובה לגבי המשתנה וגם הצמודה

ראשית שמשווים חלופות יש להשוות זאת בתנאים שווים
כלומר אם המשתנה היא ל 20 שנה , כל גם הקלץ צריך להיות לצורך השוואה ל20 שנה.
והתשובה.... לדעתי בהנחה שהמשתנה תגיע ל 3.5 עד 4% במעברים הבאים + מדד .
מסלול הקלצ יחסוך לך כ - 20K במשך 20 שנה.
גם כדאי להמיר את הצמודה לקלצ של 13 שנה גם אם תקבלי שם 4.5%
חיסכון של כ - 8K
הערה : הנחת מדד של 2.5%

 

[ron274]

דולבין תודה המשך שאלה

אז בעצם כדאי למחזר את הקבועה צמודה ולא את המשתנה כל 5?
אגב בקבועה צמודה יש לי קנס של כ-2600 ש"ח
ולגבי השוואת החלופה, לא כדאי לי כבר לקצר את משך התקופה? אם אני יכולה לקחת את המשתנה כל 5 שהייתה אמורה להיות ל-20 שנה ולקצר אותה לקל"צ ב-14 שנים זה לא כדאי?

 

[דולבין]

בודאי למחזר ולקצר

כל קיצור רק חוסך לך ריבית
רק שתדעי שקיצור מעלה את ההחזר החודשי
אמרי לי זאת, מהו ההחזר המכסימלי שאתם יכולים לעמוד בו.
ואנסה לחשב את החיסכון הכולל אחרי המיחזור

 

[lba26]

בהמשך לשאלתך

אני רוצה להחזיר בשלב הזה 3200 במקסימום.

 

[דולבין]

אפשר למחזר את הכל ולחסוך כ..

20K
150K פריים ל 25שנה
310K (קולל קנסות) קלצ ל 15 שנה
החזר כ - 3-3.1K
או לחלק את הקלצ ל 10 ו 20 שנה.
עם סיום הקלצ לקצר את הפריים
גם ההחזרים יהיהו מאוזנים יותר .

 

[ab1729]

אמממ

צריך קצת להפריד בין כדאיות מחזור נטו, לשיקולים של החלפת תמהיל.

בעיקרון, בקל"צ לא סביר שתצליחו להגיע לריבית הפירעון המוקדם.
את הקבועה הצמודה יש הגיון למחזר.

לגבי שינויי תמהיל, אני חושב שיש הגיון ךהעביר את הקבועה הצמודה לקבועה לא צמודה, ואולי אף חלק מהמשתנה.

מה כושר ההחזר שלכם כרגע?
האם פרט ל50K יש עוד צפי לכספים חד פעמיים?

 

[ron274]

תודה ובהמשך לשאלתך

לגבי כושר ההחזר, אני לא רוצה לעבור את ה-3200, אני חושבת שאני יכולה (בקצת) אבל לא רוצה ומעדיפה לחסוך את הכסף בצד. כרגע יש לי תכנית חיסכון ובה 10K אליה עובר כל חודש 1000 ש"ח. את החיסכון הזה אני מייעדת לכשתתרחב המשפחה, אם כי הכל פתוח ואולי בסוף אפנה את הכסף הזה למשכנתא.

אז לפי מה שאני מבינה ממך עדיף ךמחזר את הקבועה צמודה מאשר את המשתנה?
תודה

 

[ab1729]

אמממ

אם אתם לא מתכוונים (יכולים) לחסל את המשתנה ב5 השנים הקרובות, אז כדאי לוותר על חלקה.
לגבי הקבועה הצמודה - כדאי, לדעתי, למחזר לקבועה לא צמודה.

 

[אריק יועץ ומאמן]

דעתי למיחזור

בספק אם כל הטירחה שווה את זה במיוחד כי ייתכן ותהינה עלויות של מעבר בנק.
אבל אם באותה הזדמנות אתם מגדילים החזר חודשי בכמה מאות שקלים אז הכידאיות משמעותית.
לגבי הקנס, משלמים אותו בכל מצב רק שלפעמים הוא מתחפש לריבית נשך....לא ניתן להתחמק מהסכום.