חוו"ד על 2 הצעות שקיבלנו

[k i d a n]

חוו"ד על 2 הצעות שקיבלנו

שלום רב, אני רוכשים נכס בשווי 1,142,000. הון עצמי שנביא הוא 542,000, משכנתא על היתרה- 600,000. הכנסות עומדות סביב ה-15-16 בחודש. להלן 2 הצעות שקיבלנו: בנק א': 94,800 ש"ח ריבית קבועה צ.מדד 3.03% ל 18 שנה 275,000 ש"ח ריבית משתנה כל 5 שנים צ.מדד 1.92% ל 25 שנה 100,000 ש"ח פריים לא צמוד מדד P-0.95% ל 18 שנה 130,200 ש"ח צמוד דולר 2.58% ל 20 שנה - החזר חודשי 3,013 ש"ח - בנק ב': 125000 ₪- ריבית קבועה - 3.21 ל20 שנה 275000 ₪- ריבית משתנה כל 7 שנים ל21 שנה ריבית 1.93 100000 ₪ פריים מינוס 0.95 ל20 שנה 100000 ₪ צמוד דולר ל20 שנה ריבית 2.76 -החזר חודשי 3124.18 ש"ח- דעתכם המלומדת- מי מהשתיים עדיפה יותר? אנחנו עומדים בפני פגישה נוספת- איפה מומלץ וכאדי ללחוץ? יש מסלול עליו הייתם מוותרים (דולרי?)? תודה.

 

[ab1729]

אמממ

כל ההצעות נראות לי די הזויות לאור המשקל הגבוה של המסלולים המשתנים, ואני מנחש שהצות אלה "הומלצו" על ידי נציג הבנק. בהנחה שאינכם צופים לקבל לפחות 200K בטווח של 5 שנים, אינני רואה שום הגיון לקחת משתנה במשקל כל כך כבד. בעיה נוספת, היא שכמעט כל החוב שלכם צמוד (בין אם למדד או לשער החליפין), מה שעשוי להאיט מאוד את קצב סילוק החוב. אני מקווה שאתם מודעים שמשכנתא של 600K תתן החזר מייצג של 4200 ש"ח ל20 שנה וכ3800 ש"ח ל25 שנה. ההחזר הראשוני הנמוך שניתן לכם נובע מ: א. תמהיל פרובוקטיבי ב. התעלמות מהעליה ברבית הפריים + אפקט ההצמדה המצטבר באופן כללי, הייתי ממליץ שלא לעבור 50% במסלולים צמודים ו50% במסלולים משתנים. תמהיל סביר יותר בעיני הוא 250K פריים 50K משתנה כל 5-7 שנים 200K קבועה צמודה 100K קבועה לא צמודה

 

[אבנר סטפק]

דעתי

שתי ההצעות אינן טובות בשל מרכיב המסלולים המשתנים (פריים+משתנה+דולרית) הגבוה שחושף אותכם לזינוק חד בהחזר החודשי. לטעמי הייתי מוותר על הדולרית והמשתנה ולוקח משהו כמו: 50% פריים ו-50% קבועה לא צמודה או 40% פריים, 25%-35% קבועה לא צמודה ו-25%-35% קבועה צמודה. הריביות שקיבלתם הן גרועות בכל המסלולים למעט בפריים. לדעתי גבשו לעצמכם תמהיל אחד סביר שנראה לכם ובקשו עליו הצעות מהבנקים השונים. התמהיל הספציפי הנוכחי הוא כאמור לא כל כך טוב.

 

[k i d a n]

אם אני מבין נכון

אתה וגם זה שמעליך, מעדיפים ללכת על מסלולים שיתנו לנו תמונה "מובטחת" יותר בהסתכלות קדימה, כלומר שלא נהיה חשופים לשינויים ונדע פחות או יותר במדויק לאן אנחנו הולכים? להשאיר כמה שפחות דברים ל"גורל"? ברמת הריביות, עד כמה טוב יותר מזה אפשר להשיג? תודה.

 

[אבנר סטפק]

זה הכיוון

אם כי הייתי מנסח את המסקנה שלך מעט יותר סולידי - זה לא שההחזר לא יגדל אלא הגידול יהיה מתון יותר ובפרט יהיה ניצול חכם של הריביות הנמוכות מאוד שיש כיום בשוק, כמעט שפל כל הזמנים.ף לגבי שאלתך - בדסקונט תוכל להגיע למשתנה כל 5 שנים ב-1.45%, קבועה צמודה ל-18 שנה בכ-2.6% ופריים דומה למה שקיבלת (אולי מינוס 1% או 1.05%).

 

[אריק יועץ ומאמן]

../images/Emo82.gif כמו שהמלצתי לפני חודש

450k בפריים 150k דולרי אין חובה או צורך לצרף מסלולים צמודי מדד. יש חובה לנהל את החוב ולבדוק סטאטוס אחת לשנה.

 

[k i d a n]

הצעה נוספת שקיבלנו היום:

200K- משתנה כל 5, צמודה- 1.9% ל-25 שנה / 1.85% ל-20 שנה. 200K- פריים-1.05% , 25 או 20 שנה. 200K- קבועה צמודה- 2.88% ל-25 שנה/ 2.63 ל-20 שנה. החזר חודשי התחלתי ל-20 שנה- 3173 ש"ח. מה דעתכם על התמהיל ועל הריביות? בנוסף, שאלה כללית- עפ"י החוזה המסתמן, כלל הסכום יחולק לשלושה תשלומים, כאשר את הראשון נוכל לכסות מההון העצמי ואת השניים האחרים (אחד ביולי, חודש לפני הכניסה והשני באוגוסט, ביום הכניסה) נשלם מהמשכנתא. -האם יש דרך להבטיח היום את תנאי המשכנתא? או שכדאי בכלל לחזור לחפש ביולי?

 

[omr860]

דעתי

במקומך לא הייתי שם את רוב הכסף במסלולים צמודי מדד והייתי במקומך הולך על תמהיל שמשלב מסלול בריבית לא צמודה.

 

[אבנר סטפק]

המשך...

לא הייתי הולך על משכנתא על 67% מסלולים צמודי מדד וכן 67% מסלולים משתנים (פריים+משתנה) תמהיל חלופי שמשלב קל"צ: 240 פריים, 150-210 קבועה צמודה ו-150-210 קבועה לא צמודה (מינון מדוייק של שתי האחרונות תלוי בריביות שתקבל בשני המסלולים האלה). ריביות: משתנה מעט יקרה, קבועה צמודה ופריים מעולות. דרך להבטיח תנאי משכנתא- להקדים את התשלומים למוכר/קבלן (רק בליווי עו"ד מטעמך ותוך קבלת בטחונות מתאימים לכסף) ולקחת את כולה היום. ממש לא הייתי רוצה לחפש ביולי ולהמר מה יהיו רמות הריבית אז, כאשר מראש כיום הריביות קרובות לשפל כל הזמנים.