השמרנות נובעת משילוב של אחריות ופסימיזם
1. משכנתא של 300% ל-20 שנה אינה נותנת החזר של 20% מההכנסה, אלא אם אתה מניח ריבית של 2.5%. משפחה עם הכנסה של 180 אש"ח בשנה, שתיטול משכנתא של 540 אש"ח ל-20 שנה בריבית 2.5% תחזיר 2,861 ש"ח, יחד עם ביטוחים מדובר בהחזר של 3,000 ש"ח בחודש, קרי 20% מהכנסתם. תמהיל יותר נורמלי (שליש קבועה צמודה [3.5%], שליש קבועה לא צמודה [6.25%], שליש פריים [מינוס 0.75%]) יחזיר 3,271 ש"ח + ביטוחים ובהנחה שהפריים תגיע ל-6% יחזיר 3,573 ש"ח + ביטוחים, קרי 25% מההכנסה (כולל ביטוחים). 2. משק בית אחראי לוקח בחשבון גם ירידה אפשרית בהכנסות ולדעתי יש לקחת בחשבון ירידה של ששית בהכנסות. משפחה עם הכנסה של 180 אש"ח בשנה צריכה לקחת בחשבון ירידה של 30 אש"ח בשנה בהכנסות. כאשר אני ממליץ על משכנתא של 300% לכל היותר (ו-20 שנה לכל היותר) אותה היערכות בנויה בתוך המשכנתא. כאשר ההחזר הוא 25% מההכנסה והכנסת המשפחה יורדת בששית, ההחזר יעמוד על 30% מההכנסה. בנוסף יש אפשרות למחזר את המשכנתא ולפרוס אותה מחדש ל-20 או 25 שנה. 3. לדעתי אתה טועה כאשר אתה אומר שאין זה רלוונטי עבור רוב האנשים. הערכתי היא שמעל 50% ממשקי הבית עומדים בכלל 300 האחוזים וזה המצב היום לאחר ההידרדרות במצבם של רוכשי הדירות. בעבר המספרים היו גבוהים יותר (כלומר המשכנתאות נמוכות יותר). בכל מקרה זכור כי משק הבית יכול להמשיך ולהתגורר בשכירות ולהגדיל את ההון העצמי. אם המשפחה החביבה סבורה שביכולתה להחזיר 5,500 ש"ח בחודש מתוך הכנסה של 16,500 ש"ח, שתתגורר בשכירות של 3,000 ש"ח, תחסוך 2,500 ש"ח ותצבור ריבית על ההון העצמי. אם הם חוששים משוק ההון (אולי בצדק בימים אלה) ומאמינים אדוקים בנדל"ן, שיקנו דירה זולה במחיר המקדמה שלהם וישכירו אותה. זכור גם שהקונה הטיפוסי הוא זוג צעיר ללא ילדים. עבור משק בית כזה מגורים בדירת ארבעה חדרים הם פינוק וצעד שאינו כלכלי. 4. קשה להשתחרר מהמחשבה שאם אנשים לא היו מוכנים ליטול משכנתאות גדולות ולשלם ביוקר על שכירות, מחירי הדיור היו זולים יותר. ואם אכן קיים מחסור ממשי בדירות, המחסור אינו כורח המציאות הגאוגרפית, אלא כורח המציאות הפוליטית. רובם המוחלט של הישראלים תומכים באידאולוגיה שהיא האשם במחירי הקרקעות הגבוהים (לקבלנים אין לי תלונות, הם בונים יופי של דירות ביופי של מחיר). כלומר, אני מוצא את הציבור "אשם" במידת מה במחירי הדיור ולכן אין לי רגשות אשם כאשר אני שולח אותו להתגורר בדירת 2.5 חדרים שכורה בקומה רביעית ללא מעלית בזמן שהוא חוסך כסף כדי לקניית דירה.
