חוות דעת על תמהיל וריביות

[buj]

חוות דעת על תמהיל וריביות

היי, בהמשך לפוסטים קודמים שלי - תזכורת

- משכנתא דרושה של 650K המהווה כ-58% מעלות הדירה (למגורים ולא להשקעה) הכנסה נטו של 19K. אין צפי לכניסת כספים בשנים הקרובות. זוג+2 ילדים קטנים. מכוונים להחזר ראשוני של כ-4300 ש"ח. נוכל לעמוד גם ביותר אחרי עליות המדד/פריים עבור ההחזר המייצג המאוחר יותר. התמהיל: 300K בפריים מינוס 0.95% ל-25 שנה 270K בקל"צ 5.80% ל-15 שנה 80K משתנה כל 5 שנים למשך 10 שנים ב- 1.8% (עוגן של 2.33% ומרווח של מינוס 0.53%) ההחזר החודשי כאן הוא כ-4550 ש"ח ואם נאריך את הפריים ל-30 שנה אז ההחזר יהיה כ-4300 ש"ח. אלו הריביות הכי טובות שקיבלנו אחרי שעברנו בלא מעט בנקים (לגבי הקל"צ - כמה בנקים לא הצליחו או הסכימו להתקרב לערך הזה). הרעיון בריבית המשתנה הוא - אני מאמין שסביר שנחסוך כ-50K ב-5 שנים והמסלול הנ"ל אמור להשאיר יתרה של 50K בתום 5 שנים. אז אפדה את המסלול והרווחתי את הריבית הנמוכה (גם בהוספת ההצמדה למדד של 3% שנתי). אופציה אחרת שהציעו לי היא במקום ה-80K במשתנה לקחת 50K בבלון חלקי בפריים מתוך טענה שכך אחזיר בסה"כ פחות עבור מסלול זה. אז מה דעתכם? תודה וחג שמח !

 

[אבנר סטפק]

דעתי

תמהיל ממש מצוין. תשתדלו לא להאריך את הפריים וכמובן לקצר אותו עם תום 5 השנים הראשונות ופירעון המשתנה. אתה צודק לגבי נושא המשתנה במקרה שלך. אין טעם לקחת בלון במקום.לדעתי.

 

[buj]

תיקונים ושאלות

ראשית, תודה אבנר על תגובתך (כמו גם תגובותיך לפוסטים קודמים). תיקון- ריבית עבור מסלול הפריים היא 0.93%- ולא 0.95%- . כדי להקטין את ההחזר החודשי לתחום ה-4300 ש"ח אני צריך להאריך את המשתנה (כל 5 שנים) מ-10 שנים ל -15 שנים. נאמר לי שהריבית שאקבל במקרה זה תהיה פחות טובה מ-1.8%. היתרון - הקטנת ההחזר החודשי בכ-200 ש"ח לתחום הרצוי. החסרון - בתום 5 שנים יתרת החוב במסלול זה תהיה 60K ולא 50K. לא ניתן להאריך את הפריים מעבר ל-25 שנה בבנק זה. כמו כן, שאלה כללית לגבי התחשבות במדד בחישובים - אם אני מניח מדד של 3% והריבית שאני מקבל מהבנק היא 1.8%, האם לצורך חישובי החזר חודשי ויתרת חוב (כלומר לוח סילוקין) אני יכול פשוט לרשום במחשבונים ריבית של 4.8%? אם לא, אז איך לחשב?

 

[אבנר סטפק]

המשך...

1. התיקונצ'יק בפריים לא משנה את דעתי הבסיסית -תמהיל מצוין וגם ריביות ראויות. 2. לא הייתי חושש להגדיל את המשתנה ל-15 שנה ואמיתית זה לא אמור להעלות את הריבית, אבל גם במחיר עליה של 0.2-0.3 בריבית לא הייתי חושש מאחר וממילא מדובר במסלול שמעשית צפוי להיות קצר ולהגמר פחות או יותר תוך 5 שנים. כל 0.1% שייקרו לך את הריבית שקול כלכלית במונחי מזומן לנזק של 300 שקל, לא דרמטי בכלל. 3. לגבי שאלתך על המדד - בפשטות התשובה היא שכן, 4.8% יהיה אמדן מקורב מאוד למציאות. מתמטית זה מעט יותר בשל הריבית דריבית - כלומר, זה 1.018*1.03=1.0485, כלומר 4.85%.

 

[אבנר סטפק]

תיקון קל ל-3

ליתר דיוק עשיתי לך חצי דרך בחישוב. בפועל כל הריביות בכל המסלולים הינן ריביות נומינליות ולא אפקטיביות. כלומר כשאומרים לך ריבית של 1.8% לשנה זוהי הריבית הנומינלית שנגבית בצורה חודשית, 1/12 מריבית נומינלית זו. במלים אחרות החישוב של הריבית האפקטיבית, לפני הצמדה למדד, הוא 1.0015 בחזקת 12 (12 חודשים), קרי 1.01815, ואת זה אם תכפיל ב-1.03 תקבל את הריבית האפקטיבית המדוייקת יותר שהינה 4.87%.

 

[Mushon8]

תוכל לפרט בבקשה לגבי-

מאיזה בנק? סניף? האם סיבוב הבנקים כלל איסוף הצעות בלבד, או שגם עימות עם הצעות מבנקים מתחרים? אפשר גם במסר... תודה מראש!