חוות דעת על ריביות ותמהיל

[zivva10]

חוות דעת על ריביות ותמהיל

לאחר עיון רב בפורום יש לנו שאלה כזאת- אנחנו זוג+1, הכנסה 19-20K. שווי דירה 2.18M, משכנתא דרושה 760K תמהיל איתו הלכנו לבנקים - פריים-33% -250800 שח ל-25 שנה משתנה כל 5 שנים17% - 129200 שח ל-25 שנה קבועה צמודה 25% - 190000 שח ל-20 שנה קבועה לא צמודה- 25%-190000 שח ל-20 שנה לאחר כיתות רגליים בין הבנקים השונים ההצעה הכי טובה לריביות שקיבלנו היא - ממזרחי טפחות- פריים מינוס 0.9 משתנה כל 5 שנים- 2.35 קבועה צמודה - 3.25 קבועה לא צמודה 5.9 הריביות נראות לנו די גבוהות יחסית לריביות שנראה שאנשים אחרים פה קיבלו, נשמח מאד לדעתכם תודה רבה וכל הכבוד על הפורום הזה...אנחנו מכורים...

 

[אבנר סטפק]

'דעתי

זו לא הצעה לסגירה עדיין. האם בדקתם את דסקונט ואיגוד? להערכתי יהיו זולים יותר. גם הבינלאומי בפוטנציאל במיוחד אם אתם נכנסים לאחר המבצעים שלו. הריביות סבירות אך יש מקום לשיפור בעיקר במשתנה ובשוליים בפריים ובקבועה הצמודה. לדעתי תבדקו לפחות את דסקונט ואיגוד אם עוד לא בדקתם. תצטרכו להראות הצעות של אחד לשני כדי לקבל שיפור. התמהיל עצמו מצוין.

 

[zivva10]

הצעה מעודכנת

הצעה נוספת שקיבלנו היום-חלוקה זהה לזו המפורטת מעלה - קבועה לא צמודה-5.79 קבועה צמודה-2.99 פריים מינוס 0.93 משתנה כל 5 שנים-1.86 נשמח לדעתכם...

 

[אבנר סטפק]

הצעה מעולה, רוצו לסגור! (+לכולם)

והיה שווה לחכות לה כי לעומת ההצעה הקודמת בעוד קצת מאמץ חסכתם במונחי מזומן משהו כמו 17,000 ש"ח במזומן לעומת ההצעה הקודמת שגם היא לא הייתה גרועה. שמח שחיכיתם קצת, אבל עכשיו, רוצו לסגור.

 

[אריק יועץ ומאמן]

../images/Emo82.gif דעתי

וותרו על הק"צ מסלול יקר מתייקר ללא שום ערך מוסף. אספר לכם "סוד" למרות שהבנקים "דוחפים" אותו אין שום הכרח להענות להם. עוד לא מצאתי איש שמרוצה מההצמדה שלו למדד 20 שנה....חבל שתגלו זאת אחרי שתיקחו את המשכנתא. חג שמח

 

[Johnn]

אתה זה שהמליץ 100% מדד, לא?

איך תסביר את ה"סוד" הזה, שלא ידעת? יש לך עוד "סודות"? כאלו? תן לי לנחש: "סקירת גרפים" "סכום אפס" "פריים מאזן את הדולר" ועוד כמה אמירות בלי טיפה של הוכחה. לא?

 

[אריק יועץ ומאמן]

../images/Emo82.gif חג שמח גם לך ../images/Emo158.gif

 

[אבנר סטפק]

הבנקים לא דוחפים אותו כי הם לא מרוויחים

בו יותר מאשר במרבית המסלולים האחרים (ומרוויחים הרבה פחות בק"צ מאשר בדולר עליו אתה ממליץ בחדווה). יש כאן אנשים בפורום שהמליצו על צמודי מדד לא פחות בחום מהבנקים, חלקם גם יועצים לכלכלת המשפחה בנוסף.

 

[אריק יועץ ומאמן]

../images/Emo82.gifאותי מעניין כמה הלקוח משלם

ואם בק"צ הלקוח משלם הכי הרבה אז תודה אני מוותר (מתבסס על עובדות ב 3 שנים האחרונות) אני גם לא ממליץ לאיש לקחת מסלול שאלפי לווים "אכלו אותה" כי אולי זה ישתנה בעתיד...ואולי לא. עדיין מחפש מישהו שמרוצה ממסלול זה (והוא לא עובד בנק אלא לווה).

 

[אבנר סטפק]

לא ממש מצאתי קשר בין מה שהיה ב-3 השנים האלה

למה שיהיה ב-20 השנים הבאות. האם המבחן לאיזה תמהיל לקחת הוא לפי באיזה מסלול אכלו אותה או להבדיל הרוויחו ב-3 השנים האחרונות? אם נניח הדולר היה היום ב-5 ש"ח ולא מתחת ל-3.40, לא היית ממליץ עליו כי אלפי לווים "אכלו אותה"? מה עם הריבית הקבועה עצמה - היא לא פקטור בבחירת המסלול? רק מדד גבוה שהיה בעבר?

 

[אריק יועץ ומאמן]

../images/Emo82.gif אסביר שוב עד שיובן

לא מצפה להסכמה אלא רק להבנה כי קיימת אלטרניטבה אחרת. אני בוחן כל שנה ולא מחכה 20 שנה בכדי לתחקר את המשכנתא...אז כנראה אהיה עמוק בבור והתיחקור לא יועיל במאומה. עוד לא פגשתי מישהו שתיחקר את המשכנתא שלו רק בסיומה , הרי אין לזה שום ערך מעשי. הגישה שלי היא בחירת החיוב והנעה ע"י הצלחה ולא ע"י פחד וכשלונות. הגישה מתייחסת למצב השוק ומגיבה בהתאם. הכשל המרכזי שאני מזהה אצל רבים זו התייחסות זהה לפני המשבר 2008 ואחריו כאילו דבר לא קרה. ראיית המט"ח רק דרך ה"חור" של שער חילופין זו ראייה צרה ומגבילה. למט"ח יש ייתרונות נוספים שאתה מראש מוותר עליהם ואני לא. יש לראות את המסלול המט"חי כחלק מהמשכנתא ולא לבחון אותו לבד א. מתאם הופכי או שונה מהותית מהמסלולים השיקליים דבר שמביא את כל המשכנתא למתינות בהחזרים הכוללים. ב. פיזור סיכונים אמיתי כי כשאתה בוחר רק מסלולים שיקליים אין לך פיזור אלא רק מראית עיין. אם יש לך תרחיש שאתה רוצה עליו תשובה אז תן לי תמונה מלאה לא רק שע"ח של הדולר אלא גם קצב אינפלציה, ריביות בכל המסלולים וליבור ורצוי שזה יהיה תרחיש שהוא סביר בעינך ולא תרחיש בלהה כי גם אני יכול להציג תרחיש שבו הדולר 6 ש"ח ואנו במיתון והריבית בצמודה 0.5% וכו' כי לכל תמהיל הזוי יהיה תרחיש הזוי ממנו שיצדיק תיאורטית אותו.

 

[אבנר סטפק]

נמשיך עם הדולר כדוגמא

אין חולק שבמינון סביר יש לדולר תרומה לפיזור סיכונים. אבל מבחינתך אלמלא מגבלות הנגיד הייתי ממליץ על 40% מט"ח (נניח שילוב של דולר ואירו) הלווה הטיפוסי לא מכניס את משכורתו צמודה לדולר וליורו - איך אתה מתמחר את מחיר הטעות לא של תרחיש קיצון אלא רק של עלייה של 20% בדולר שתביא רק לקצת מעל 4 ש"ח ולא לרמות שיא כל הזמנים שלו (5 ש"ח). נניח שאתה עוקב כל שנה ובעוד שנה מהיום הדולר ב-4.03 ש"ח אחרי שעלה בכ-20% מהיום. נניח שגם האירו עלה בהתאמה מול השקל (תרחיש סביר מאוד אפרופו קורלציות). הלווה שלקח בהמלצתך 40% מהמשכנתא שלו במסלול הזה ספג עליה בקרן של נניח 50 א' ש"ח (נניח שלקח 600 א' משכנתא טיפוסית, 40% במט"ח). הוא לא חסך כלום במסלול הפריים ולא היה שום מתאם הופכי מבחינתו. לכל היותר הפריים נעצרה במגמת העליות שלה ואם לא תהיה סיבה מספיק טובה (אינפלציה מאוד נמוכה או מיתון עמוק) שתאפשר לנגיד להוריד בחזרה את הפריים היא תקועה במקום. מה אתה ממליץ לאותו לווה בכניסה לשנה מס ' 2 מתוך 20 שנות המשכנתא שלו?

 

[אריק יועץ ומאמן]

../images/Emo82.gifזה לדעתי תרחיש קיצוני מאוד

תן תמונה מלאה לתרחיש שלך האם העליה ב 20% זה 1% כל שנה במשך 20 שנה או עלייה במשך שנתיים ואח"כ ירידה ב 20% עוד שנתיים ומה הלאה? מה קורה לכל אורך התקופה לפריים ואיך העליה של 20% משפיעה על המדד? להזכירך אני יוצא מהנחה שההתנהגות של דולר שקל היא תנודתית שסכימתה שואפת לממוצע רב שנתי. אם אין על זה הסכמה אז חבל להמשיך אבל אשמח לקבל הנחת מוצא אחרת להערכות ולא לפסילה גורפת שבינתיים הסבה נזק אדיר למי שויתר על מסלול זה מאז המשבר יש מתאם הופכי...זו עובדה וכמעט התנייה אופרנטית לכל עלייה בפריים. הקשר להכנסה זו סתם אמירה כי גם בקל"צ אין התייחסות להכנסה ובטח שלא במשתנה עם עוגן גיוסים אז אם יש קריטריונים לבחירת מסלולים מן הראוי שיבחנו בכל המסלולים ולא רק כשנוח. איני מסכים בביטחון כי עלייה במט"ח בהכרח תוביל לאינפלציה נמוכה כי אנחנו מדינת מוטת ייצוא כך שחלק גדול מהפעילות עשוייה לשגשג כאשר הרווחים הם במט"ח וההוצאות בשקלים וזה לצד ייקור מוצרי יבוא סחורות ועוד ואיני יודע מי יגבר על מי אבל כרגיל הכל יכול להיות. לאותו לווה שחששו שהדולר יעלה ב 20% תוך שנה אני ממליץ רק קל"צ, לפחות ירויח "רוגע" כי החרדות יעיבו על חייו. וגם כאן תמיד אני ממליץ כך לחרדתיים המונעים ע"י פחד מכשלונות בגלל זה המינון של הקל"צ זה מינון מאוד אישי עפ"י אופיי הלווים. גם לקוחות בתשלום שאני מזהה אצלם חרדות אני ממליץ להגדיל את נתח הקל"צ ולעיתים לא מכניס מט"ח כלל אבל הם בעיני המיעוט ולא הרוב. (לא מעטים יש להם פובייה מהמט"ח שאריות מהמאה הקודמת , נגד פובייה יש לטפל לא באמצעים כלכליים אלא באמצעים שכלתניים להורדת פחדים).

 

[אבנר סטפק]

המשך

נניח שהדולר עלה ל-4.03 בעוד שנה מהיום (אגב ממש לא תרחיש קיצון - היה שם לא מזמן בכלל). לא יודע מה יקרה לאחר מכן - הרי אני לא נביא. עכשיו אני שואל בהנתן שזה מה שקרה, אתה נמצא בדיוק בעוד שנה מהיום וצריך להמליץ לזוג שבא להתייעץ איתך בעת נטילת המשכנתא מה לעשות. הפריים באותה עת התייצבה נניח על 4.6% (לתשלום קרי עלתה ב-0.75% מהיום, לא תרחיש קיצון כמובן) הקבועות באותה עת - קל"צ 7%, ק"צ 4% (ל-19 השנים שנשארו). מה אתה ממליץ?

 

[אריק יועץ ומאמן]

../images/Emo82.gif מענה

לא התייחסת למדד, נאמר שנישאר ללא שינוי משמעותי 4% אז הק"צ 4% +4% = 8% הקל"צ 7% הפריים 4.6% הליבור 0.5% + מרווח 1.5% = 2% אז למרות עליית החלק הדולרי 40% מהמשכנתא אני נשאר במט"ח. נכון שהקרן הדולרית בשקלים עלתה אבל בדולרים ירדה ומכיון שאני יוצא מהנחה שאחרי כל עליה יש ירידה (להבדיל מהמדד שאחרי כל עליה יש עוד עליה) אני לא מתרגש מעליית הקרן השיקלית בחלק הדולרי. ולמרות הכל עדיין אני חושב שבתרחיש שבו הפריים עולה הדולר יטפס ב 20% בשנה לאור המצב הכלכלי באירופה ארה"ב ויפן זה תרחיש מאוד קיצוני במיוחד שכלכלנים רבים (ואיני סומך על אף אחד מהם) מכינים את הציבור לדולר 3.2 כל לווה צריך להציג לעצמו תרחיש שמצד אחד סביר בעיניו ודרכים להתמודד איתו . אם זה סביר בעינייך אז אדרבא תמליץ להשקיע בדולר...20% בשנה זו תשואה פנטסטית

 

[Johnn]

אחרי כל עליה יש ירידה?!

אפשר הוכחה? אחרי כמה זמן? שנה? שלוש שנים? חמש שנים? עשר שנים? אם זה היה המצב, מזמן לא היית פה והיית מליונר ממסחר במט"ח. מצד שני, כיוון שאתה (עדיין) כאן, כנראה שהנבואות האלו לא ממש מתגשמות, ו/או שאתה מפחד לשים כסף אמיתי עליהן. הקרן בדולרים לא מעניינת אף אחד שלא מרוויח בדולרים, הקרן השקלית מעניינת את רוב לוקחי המשכנתאות.

 

[אריק יועץ ומאמן]

../images/Emo82.gif הרבה בריאות