חבר הכנסת שאמה גנב לי את הסטארטאפ

[mnakash]

חבר הכנסת שאמה גנב לי את הסטארטאפ

חבר הכנסת שאמה גנב לי את הסטארטאפ
טוב לא ממש עשיתי משהו עם הרעיון שלי חוץ מלספר אותו לכמה חברים אבל ח"כ שאמה הולך ומממש רעיון דומה. http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000532161&fid=607 החזון הוא שלא רחוק היום שיבואו אנשים לפורום וישאלו למה כדאי להצמיד כסף מדירה שנמכרה ומיועד לקניית דירה וזו תהייה התשובה.

 

[אטרקטיבי]

זה הח"כ הכי מפגר אי פעם, רשמית

חבר הכנסת שאמה גנב לי את הסטארטאפ
טוב לא ממש עשיתי משהו עם הרעיון שלי חוץ מלספר אותו לכמה חברים אבל ח"כ שאמה הולך ומממש רעיון דומה. http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000532161&fid=607 החזון הוא שלא רחוק היום שיבואו אנשים לפורום וישאלו למה כדאי להצמיד כסף מדירה שנמכרה ומיועד לקניית דירה וזו תהייה התשובה.

זה הח"כ הכי מפגר אי פעם, רשמית
http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3389009,00.html אין דברים כאלה פשוט... על ארביטראז' הוא לא שמע, והוא חושב, ממש במילים שלו: "הנפקת האג"ח תאפשר גם למי שאין ברשותו הון מספיק לרכישת דירה ליהנות או להגן על כספו מעליית מחירי הדיור" אז עכשיו כל אלה עם 10K בבנק ידחפו אותם לאג"ח, יעיפו אותו לשמים, ושוק הדירות יעוף עוד יותר לשמים כשיעשו ארביטראז' בין הנייר לדירות... פשוט אידיוט מושלם.

 

[שיר ורד]

דווקא הרעיון הזה שלו נראה הרבה פחות הזוי

זה הח"כ הכי מפגר אי פעם, רשמית
http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3389009,00.html אין דברים כאלה פשוט... על ארביטראז' הוא לא שמע, והוא חושב, ממש במילים שלו: "הנפקת האג"ח תאפשר גם למי שאין ברשותו הון מספיק לרכישת דירה ליהנות או להגן על כספו מעליית מחירי הדיור" אז עכשיו כל אלה עם 10K בבנק ידחפו אותם לאג"ח, יעיפו אותו לשמים, ושוק הדירות יעוף עוד יותר לשמים כשיעשו ארביטראז' בין הנייר לדירות... פשוט אידיוט מושלם.

דווקא הרעיון הזה שלו נראה הרבה פחות הזוי
מי שינפיק את האגח לא יהיו חברות פרטיות אלא המדינה. המדינה למעשה מגובה מעליית מחירי הדיור מאחר והיא מחזיקה את מלאי הקרקעות העיקרי הקיים בארץ. יתכן שבהמשך גם חברות פרטיות ינפיקו אגח דומה, במקרה כזה הן יצטרכו לגבות את עצמן ע"י רכישת דירות והשכרתן. כלומר, בסופו של דבר יווצר שוק השכרה עסקי כמו בארה"ב , השונה מהשוק המוכר לנו בארץ שרובו פרטי. להערכתי, האוצר לא יקנה את הרעיון, בעיקר בגלל החשש מהפסד מס הרכישה שמשלמים משקיעים בדירות. לדעתי, זה שיקול מוטעה, כי במקום מס זה האוצר יקבל מס על הריבית ורווח ההון בניגוד למצב הקיים ששכר הדירה פטור או מחויב במס של 10% ורוב המשקיעים הפרטיים מוכרים דירות בפטור ממס שבח.

 

[NS101]

ובכן,

דווקא הרעיון הזה שלו נראה הרבה פחות הזוי
מי שינפיק את האגח לא יהיו חברות פרטיות אלא המדינה. המדינה למעשה מגובה מעליית מחירי הדיור מאחר והיא מחזיקה את מלאי הקרקעות העיקרי הקיים בארץ. יתכן שבהמשך גם חברות פרטיות ינפיקו אגח דומה, במקרה כזה הן יצטרכו לגבות את עצמן ע"י רכישת דירות והשכרתן. כלומר, בסופו של דבר יווצר שוק השכרה עסקי כמו בארה"ב , השונה מהשוק המוכר לנו בארץ שרובו פרטי. להערכתי, האוצר לא יקנה את הרעיון, בעיקר בגלל החשש מהפסד מס הרכישה שמשלמים משקיעים בדירות. לדעתי, זה שיקול מוטעה, כי במקום מס זה האוצר יקבל מס על הריבית ורווח ההון בניגוד למצב הקיים ששכר הדירה פטור או מחויב במס של 10% ורוב המשקיעים הפרטיים מוכרים דירות בפטור ממס שבח.

ובכן,
למה לעזאזל שהמדינה תנפיק אג"ח אשר יהיה צמוד לאינדקס המחירים ועוד כתבת שגם יחלק קופונים בהתאם לרמת השכירות? אני רואה 2 תרחישים אפשריים בנוגע לניירות כאלה 1. הניירות מאז הנפקתם יגלמו עליית מחירים בהיקף מסוים ואז התשואה בהם בפועל תהיה דומה לכל שאר הניירות - כלומר, תשואה ריאלית שלילית. 2. לא יגלמו את עליית המחירים שתהיה ואז הנייר לא יונפק בפרמיה מספקת ואז המדינה תסבסד את בעלי הניירות האלה. זו המטרה? להנפיק ניירות במחיר לא מתאים כדי לסבסד אנשים עם חסכון על בסיס אלה שאין להם? בכל מקרה, זה לא רעיון טוב.

 

[mnakash]

לא הבנתי אותך

זה הח"כ הכי מפגר אי פעם, רשמית
http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3389009,00.html אין דברים כאלה פשוט... על ארביטראז' הוא לא שמע, והוא חושב, ממש במילים שלו: "הנפקת האג"ח תאפשר גם למי שאין ברשותו הון מספיק לרכישת דירה ליהנות או להגן על כספו מעליית מחירי הדיור" אז עכשיו כל אלה עם 10K בבנק ידחפו אותם לאג"ח, יעיפו אותו לשמים, ושוק הדירות יעוף עוד יותר לשמים כשיעשו ארביטראז' בין הנייר לדירות... פשוט אידיוט מושלם.

לא הבנתי אותך
המכשיר הזה מטרתו תהיה לספק נזילות ופיזור, אני מניח שההתכסות לא תהיה דבר פשוט והעלויות יגוגלו על המחזיקים אולם למה אתה חושב שארביטרז' כאן הוא דבר רע? בארה"ב שילר וה S&P הרימו מדד כזה ויש גם מדדים לכל עיר גדולה שם. המטרה לדעתי היא לספק נזילות פיזור ואפשרות חיסכון צמודה למחירי הדירות. מכשיר שכזה יש לו ביקוש גדול בישראל ולדעתי הוא יצליח. בקשר לטענה שלך שלפיה הזנב יכשכש בכלב, זה יכול לקרות (אם הנפח של המסחר באג"ח למשל יהיה גדול מנפח הפעילות בשוק הנדל"ן בדומה למה שקורה עם זהב!) אבל באוברול זה בדיוק מטרתו של שוק ההון, חילופי נכסים בין מוכרים לקונים מרצון ושוק סחיר יותר הוא לרוב שוק יעיל יותר.

 

[אטרקטיבי]

הבעיה שלי היא לא רק הסחירות

לא הבנתי אותך
המכשיר הזה מטרתו תהיה לספק נזילות ופיזור, אני מניח שההתכסות לא תהיה דבר פשוט והעלויות יגוגלו על המחזיקים אולם למה אתה חושב שארביטרז' כאן הוא דבר רע? בארה"ב שילר וה S&P הרימו מדד כזה ויש גם מדדים לכל עיר גדולה שם. המטרה לדעתי היא לספק נזילות פיזור ואפשרות חיסכון צמודה למחירי הדירות. מכשיר שכזה יש לו ביקוש גדול בישראל ולדעתי הוא יצליח. בקשר לטענה שלך שלפיה הזנב יכשכש בכלב, זה יכול לקרות (אם הנפח של המסחר באג"ח למשל יהיה גדול מנפח הפעילות בשוק הנדל"ן בדומה למה שקורה עם זהב!) אבל באוברול זה בדיוק מטרתו של שוק ההון, חילופי נכסים בין מוכרים לקונים מרצון ושוק סחיר יותר הוא לרוב שוק יעיל יותר.

הבעיה שלי היא לא רק הסחירות
הבעיה היא שסחירות בשילוב עם שוק הנדל"ן החולה בארץ זה מתכון לבלאגן, בדיוק בתקופה הזאת של ריבית אפסית ובועה, אם הריבית הייתה נורמלית והמדינה לא הייתה יוזמת את זה (וזה לא רק ליזום, זה שהמדינה תכתיב בדיוק את התנאים, ומי ינפיק ומה ינפיק וכמה ולמה), לא הייתה לי יותר מדי בעיה, וגם מחירי הנדל"ן ממילא לא היו יותר מדי issue. לא הייתי משווה לארה"ב, למרות שגם שם אפשר היה לראות מה סחירות של MBS בשילוב עם ריבית אפסית יכולים לעשות.

 

[אזרח111]

אני לא מאמין שהוא ישב בבית וחשב על זה בעצמו

זה הח"כ הכי מפגר אי פעם, רשמית
http://www.calcalist.co.il/real_estate/articles/0,7340,L-3389009,00.html אין דברים כאלה פשוט... על ארביטראז' הוא לא שמע, והוא חושב, ממש במילים שלו: "הנפקת האג"ח תאפשר גם למי שאין ברשותו הון מספיק לרכישת דירה ליהנות או להגן על כספו מעליית מחירי הדיור" אז עכשיו כל אלה עם 10K בבנק ידחפו אותם לאג"ח, יעיפו אותו לשמים, ושוק הדירות יעוף עוד יותר לשמים כשיעשו ארביטראז' בין הנייר לדירות... פשוט אידיוט מושלם.

אני לא מאמין שהוא ישב בבית וחשב על זה בעצמו
כנראה גורם עם אינטרס נתן לו את ה"רעיון" הזה ... "הגנה על מחירי הדירות" זה כנראה השיווק של הרעיון בציבור כך שעומדת כוונה נעלה מאחורי זה

 

[אלוני.]

מה הבנצ'מרק ?

חבר הכנסת שאמה גנב לי את הסטארטאפ
טוב לא ממש עשיתי משהו עם הרעיון שלי חוץ מלספר אותו לכמה חברים אבל ח"כ שאמה הולך ומממש רעיון דומה. http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000532161&fid=607 החזון הוא שלא רחוק היום שיבואו אנשים לפורום וישאלו למה כדאי להצמיד כסף מדירה שנמכרה ומיועד לקניית דירה וזו תהייה התשובה.

מה הבנצ'מרק ?
אם אני רוצה לרכוש דירה להשקעה בירושלים ואתה בב"ש האם שנינו נרכוש את האג"ח הזה ? האם הורה שרוכש דירה להשקעה שביום מן הימים תעבור לילדים ייאפשר לילדים לגור בתוך אג"ח? ח"כ שאמה שמע כנראה משהו.. הדיון בנושא דירה להשקעה הוא היסטורי והיסטרי ורובו ככולו דמגוגי ואם כבר דמגוגיה אז בא נבדוק משהו קטן: בהנחה שהאג"ח לא נושא ריבית כלשהיי, משקיע סולידיי קונה אג"ח ב 500 אלף ש"ח ומחזיק בהשקעה עשר שנים עד שהילד יגמור קולג' משקיע אחר קונה דירה ב 750 אלף ש"ח ( 500 הון עצמי 250 הלוואה) ומשכיר אותה בתמורה ל 3,000 ש"ח אחרי 10 שנים מי עשה עיסקה טובה ייותר בהנחה ש 1. מחיר הדירה עלה ב 25% והריבית הממוצעת עמדה על 5% 2. מחיר הדירה לא השתנה והריבית הממוצעת 5% 3. מחיר הדירה ירד ב 25% והריבית הממוצעת 5%

 

[שיר ורד]

הבנצמרק פשוט

מה הבנצ'מרק ?
אם אני רוצה לרכוש דירה להשקעה בירושלים ואתה בב"ש האם שנינו נרכוש את האג"ח הזה ? האם הורה שרוכש דירה להשקעה שביום מן הימים תעבור לילדים ייאפשר לילדים לגור בתוך אג"ח? ח"כ שאמה שמע כנראה משהו.. הדיון בנושא דירה להשקעה הוא היסטורי והיסטרי ורובו ככולו דמגוגי ואם כבר דמגוגיה אז בא נבדוק משהו קטן: בהנחה שהאג"ח לא נושא ריבית כלשהיי, משקיע סולידיי קונה אג"ח ב 500 אלף ש"ח ומחזיק בהשקעה עשר שנים עד שהילד יגמור קולג' משקיע אחר קונה דירה ב 750 אלף ש"ח ( 500 הון עצמי 250 הלוואה) ומשכיר אותה בתמורה ל 3,000 ש"ח אחרי 10 שנים מי עשה עיסקה טובה ייותר בהנחה ש 1. מחיר הדירה עלה ב 25% והריבית הממוצעת עמדה על 5% 2. מחיר הדירה לא השתנה והריבית הממוצעת 5% 3. מחיר הדירה ירד ב 25% והריבית הממוצעת 5%

הבנצמרק פשוט
1. ממוצע מחירים ארצי של דירות בבנינים רבי קומות,.על פי מדידות הלמ"ס או דווחי עסקאות למס רכישה. אפשר לשפר את חישוב ע"י דגימה נפרדת של דירות בהתאם למספר החדרים ושקלול שלהם בהתאם ליחס הדירות בגדלים השונים במדינה. 2. אין סיבה שהאגח לא ישא ריבית, הריבית יכולה להיות ריבית משתנה שנגזרת משכר הדירה הממוצע בארץ. הבעיה העיקרית שאני רואה בהצעה הנ"ל, אז הגברת המעורבות של משקיעי חוץ, שאם עד היום היססו האם לרכוש דירה בארץ, יעברו לרכישה של האגח ולאחר שיעשו רווחים משמעותיים, גם ימרו את האגח לנכס ממשי.

 

[אזרח111]

אג"ח הצמוד למחירי הנדל"ן בארץ?

חבר הכנסת שאמה גנב לי את הסטארטאפ
טוב לא ממש עשיתי משהו עם הרעיון שלי חוץ מלספר אותו לכמה חברים אבל ח"כ שאמה הולך ומממש רעיון דומה. http://www.globes.co.il/news/article.aspx?did=1000532161&fid=607 החזון הוא שלא רחוק היום שיבואו אנשים לפורום וישאלו למה כדאי להצמיד כסף מדירה שנמכרה ומיועד לקניית דירה וזו תהייה התשובה.

אג"ח הצמוד למחירי הנדל"ן בארץ?
http://www.themarker.com/tmc/article.jhtml?ElementId=tz20100120_66654 למישהו יש רעיון איך בכלל מבחינה טכנית אפשר לעשות דבר כזה?

 

[NS101]

כמו שיש אג"ח צמוד למדד המחירים

אג"ח הצמוד למחירי הנדל"ן בארץ?
http://www.themarker.com/tmc/article.jhtml?ElementId=tz20100120_66654 למישהו יש רעיון איך בכלל מבחינה טכנית אפשר לעשות דבר כזה?

כמו שיש אג"ח צמוד למדד המחירים
לצרכן. יוצרים אינדקס כלשהו ועוקבים אחריו.

 

[אטרקטיבי]

מה שכן, אמרתי לך כבר פעם

כמו שיש אג"ח צמוד למדד המחירים
לצרכן. יוצרים אינדקס כלשהו ועוקבים אחריו.

מה שכן, אמרתי לך כבר פעם
צריך לפתוח חברה ורק לעשות הנפקות, זה ממש כסף על העצים.

 

[NS101]

נדבר בערב על זה

מה שכן, אמרתי לך כבר פעם
צריך לפתוח חברה ורק לעשות הנפקות, זה ממש כסף על העצים.

נדבר בערב על זה
זה לא עסק פשוט להנפיק כזה נייר.

 

[אזרח111]

אג"ח שצמוד למדד ...

כמו שיש אג"ח צמוד למדד המחירים
לצרכן. יוצרים אינדקס כלשהו ועוקבים אחריו.

אג"ח שצמוד למדד ...
החברה מתחייבת לשלם את ההצמדה, נכון? (בהנחה שעל זה אתה מדבר) מי ישלם את ההצמדה למחירי הדירות?

 

[NS101]

הפראייר שינפיק

אג"ח שצמוד למדד ...
החברה מתחייבת לשלם את ההצמדה, נכון? (בהנחה שעל זה אתה מדבר) מי ישלם את ההצמדה למחירי הדירות?

הפראייר שינפיק

 

[אזרח111]

בתור צדקה לרוכשי האג"ח?

הפראייר שינפיק

בתור צדקה לרוכשי האג"ח?

 

[NS101]

כן

בתור צדקה לרוכשי האג"ח?

כן
תראה מה כתבתי למעלה.