זכויות בניה על הקרקע / על הגג

[דקה1]

אולי ננסה ללכת הפוך

כי אנחנו כנראה מדברים על שני דברים שונים:

האם יש גם אצלך, כמו בדוגמה שהבאתי, 4 דירות בבניין ואת בנית מרתף ועכשיו השכן למעלה רוצה לבנות על הגג? אם לא- מה המצב הקיים כיום ומה הבעיה שמפריעה לך?

מה גודל המגרש של הבניין, מה גודל הדירות (גודל מקורי)?

האם המרתף שבנית נבנה עם היתר בניה או לפחות מותר לפי התב"ע? אם כן, מה גודל המרתף?

האם מותר עפ"י התב"ע לבנות על הגג? אם כן, איזה שטח מותר לבנות על הגג?

 

[פ ו ל ק ע]

אז ככה

קודם כל עוד לא בניתי כלום והכל מדובר בתיאוריה.

מדובר בדירת קרקע בבנין בן 2 קומות, בדיוק כמו שתיארת. שטח האדמה הציבורי חולק לפני עשרות שנים בין השכנים והסטטוס-קוו בעניין נשמר. השכנים בקומה העליונה משתמשים באדמה שלהם בפועל. מגדלים עליה צמחים, יושבים בגינה שלהם וכד'.
במקביל יש את הגג שגם הוא חולק ל-4 הדיירים באופן שווה.

אני רוצה להרחיב את הבית בגודל שהעיריה מאשרת + מרתף שאינו יוצא מגבולות ההרחבה שלי. ההרחבה עצמה תהייה בתוך השטח שעל פי ההסכם העתיק שייך לדירה שלי. עד כאן אין או לפחות לא אמורות להיות טענות לאף אחד.

כאשר באנו להחתים את השכנים על תכניות הבניה - הם ביקשו להחתים אותנו על כך שאנחנו מוותרים על הזכות שלנו בבניה על הגג בתמורה לכך שהם יאשרו לנו לבנות על הקרקע.
עכשיו - אם הם היו מוותרים על חלקם בשטח הקרקע המשותף זה היה פשוט וחלק. אנחנו מקבלים את הקרקע והם את הגג (זה מה שקורה בכל הבניינים הדומים בשכונה וזה מה שההגיון הבריא אומר). אבל הם מבקשים לשמור את חלקם באדמה (שהוא חלק שאנחנו לא בונים עליו) ולקבל את חלקינו בגג, בטענה שאם אנחנו חופרים מרתף אנחנו בעצם מוותרים על חלקינו בגג.
דבר נוסף שאולי כדאי לציין שההרחבה שלנו מספקת להם תוספת (שבשלב ראשון תהייה מעיין מרפסת והם יוכלו לבנות עליה חדרים נוספים) - כאילו על חשבון שטח הקרקע "שלנו".

 

[דקה1]

טוב

כמו שחשבתי, אז קודם כל תנסו להחתים את 2 השכנים האחרים, כי אתם צריכים 3/4 הסכמה.

היות וממילא כשירצו השכנים מלמעלה לבנות על הגג, תחשבו כמי שהסכימו (סעיף 71 לחוק המקרקעין), הייתי מסכימה לחתום על נוסח שמתאים לנוסח סעיף 71 לחוק עצמו. כך, את גם לא מוותרת על שום דבר וגם מרצה את השכן. כדאי לפנות לעו"ד שינסחו עבורכם את המסמך.

עכשיו חשוב שתדעי שכשהשכן ייבנה על הגג, אז יישאר לך 1/4 מהרכוש המשותף שעל הגג החדש שייווצר. כנראה שכאן חוסר ההבנה הקטנה שהיתה בשרשור

. שוב, עוה"ד שייצגו אותך לצורך עריכת המסמך לשכן, ידאגו שהנוסח יתאים.

לצערי, אין מה לעשות נגד תופעת השכנים מלמעלה שמתעקשים לשבת למטה... אם זה מנחם אותך, זו תופעה שבדר"כ קיימת רק אצל הדור הישן. החלוקה המוסכמת שקיימת ביניכם מזה שנים רבות לא רשומה בטאבו ולכן אין לה שום תוקף משפטי (מלבד זיקת הנאה אולי, אם יש להם מחסן למשל בסוף החצר). כדי שיהיה לחלוקה כזו תוקף, צריך לשנות את תשריט הבית המשותף ולהגיש לטאבו. עד אז, מה שקורה הוא שהקרקע בחוץ היא כולה רכוש משותף של כל 4 הדיירים. כשתרחיבי את הדירה שלך על חשבון הרכוש המשותף, הקרקע שתישאר לא תהיה כולה רק של השכן אלא תמשיך להיות של כל הדיירים (רק יותר צרה אחרי ההרחבה של הדירה).

בהצלחה, תשמרי בכוח על יחסים טובים עם השכנים, אבל מבלי לוותר על שום זכויות (תעזרי בעו"ד).

 

[פ ו ל ק ע]

תודה רבה על התשובה המפורטת

אז בעצם אני רק רוצה להבין שלא קיים חוק שאומר שאם אנחנו בונים למעלה אנחנו מוותרים על הרבע שלנו על הגג.
ברור לי שלא נוכל להתנגד לבניה עתידית, אבל מבחינת חלוקת הרכוש המשותף בבניין - אין ממש שינוי כי שאר הדיירים שומרים על חלקם היחסי באדמה כפי שהיה לפני ההרחבה.
אני צודקת?

 

[דקה1]

נכון מאוד

 

[דקה1]

אתם מסכימים אחד לשני בעניין זכויות הבניה

אבל כולם ממשיכים להחזיק 1/4 מהזכויות ברכוש המשותף החדש (זה שנוצר אחרי ההרחבות)

 

[פרל דוד]

לאור המידע החדש - התייחסות.

בהנחה שהבנתי - מדובר על בניין הרשום כבית משותף , בבנין 4 דיירים, 2 בכל קומה, [ בקומת הקרקע 2 דיירים, ובקומה הראשונה הצמודה לגג 2 דיירים] ואני מבין שאין כניסות פרטיות במדרגות חיצוניות לדירות בכלל [כלומר כניסה דרך חדר מדרגות אחד] זכויות הרכוש המשותף מופיעות בנסח הטאבו ושוות בהנחה שגודל הדירות בבנין שוות בגודלן.[שטח רצפה]

ככלל במצב הנוכחי , שטח ההרחבות שיסוכם עם הועדה המקומית באיזור מגוריכם יחולק בין הדירות בבניין כל אחד עפ"י האפשרויות הטמונות בטופוגרפיה המקומית אך שווה בשווה,דין תוספת הבניה מתחת לקרקע [מרתף] חייב להבחן על ידיכם במסגרת טבלת איזונים משותפת מול תוספת אפשרית ל-2 דירות הגג ששוי דירותיהם יעלה לעין שיעור מתוספת המרתפים של דיירי דירות הקרקע שאינה שיוויונית בערכים כספיים בתוצר הסופי.

במחשבה שניה יש לבחון היטב לפני ביצוע תוספת בניה כל שהיא, לפני שבוחנים אפשרויות נוספות שאולי קיימות בתב"ע ,כמו לדוגמה לבנות על הגג יותר מקומה אחת , ואף להרחיב את מעטה הבנין כלפי חוץ, ולכן יש לבחון מכלול שלם של "עלות תועלת" במשותף עם כל הדיירים.

יתכן אפילו במידה ומדובר על מגרש [עליו בנוי הבנין] בשטח של כדונם ומעלה יתאפשר להרוס את הבנין ולבנות תחתיו לדוגמה בניין בן 6 קומות [או אחר יותר או פחות] שיאפיל על הבנין הקיים וישדרג את כל בעלי הדירות בבנין במידה שווה .

 

[פ ו ל ק ע]

הריסת הבניין לא רלוונטית כרגע...

וגם בניית מרתף גדול יותר משטח הבניין.
אנחנו מדברים על תוספת צנועה ומרתף צנוע. שני אלה בתוך השטח "שלנו" על פי החלוקה עם השכנים. כך שלכאורה אין צורך לפתוח ולשנות את ההסכמים הישנים.

 

[gili667]

דין מרתף איננו כדין הרחבה "רגילה"

הרחבה "רגילה" משמע לכל הדירות יש אפשרות הרחבה זהה על סמך התוכנית - כגון הגדלה של 20 מ"ר

אין לך שום זכות לבנות מרתף מתחת לדירתך , כמו שלקומה אחרונה אין זכות לבנות על הגג - הגם שרק להם הנגישות

אלו זכויות משותפות ויש לקנות אותם מבעלי הדירות

בהרחבה "רגילה" לכל דירה אותה תוספת ולכן מתיתר הצורך שכל אחד יקנה מכולם.היות וכל אחד מקבל תוספת זהה לשל שכנו