זכויות בניה על הקרקע / על הגג

פ ו ל ק ע

New member
זכויות בניה על הקרקע / על הגג

שלום לכולם,
האם מישהו שמע על חוק לגבי בתים משותפים שאומר שכאשר דייר מרחיב את דירתו וחופר מרתף (הכל באישור ובתוך השטח המותר להרחבה על פי חוק) הוא אוטומטית מוותר על זכויות הבניה שלו על גג הבניין?
אם כן - אני אשמח לרפרנס.

תודה מראש!
 
אני לא מכיר כזה דבר ואשמח להתעדכן אם אכן יש ח

חוק כזה...

מה שכן אני יכול לומר לך שמי שמוסיף ומרחיב את דירתו אין לו את הזכות להתנגד על הרחבות נוספות שיבואו עבור שכניו.
 

פרל דוד

New member
שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה- התייחסות

לתשומת לבך לדגשים שלי ב"חוק התכנון והבניה" הנוגעים לשאלתיך.

אין כאן עניין של ויתור זה או אחר, אלא ש...השטחים המשותפים בבית משותף מתחלקים עפ"י מנגנון חלוקה שנרשם כהצמדה לבית מסויים בנסח הטאבו , או כשטח משותף עפ"י שטח הרצפה של דירתו , מכך משתמע שהשטחים המשותפים מחלקים בין דיירי הבנין וכך גם זכויות הבניה, כלומר אם הדייר בקומת הקרקע הרחיב את דירתו ע"ח המקרקעים המשותף [וכמובן באישור מקדים של בעלי הדירות הנוספות בבנין] ואולי גם הוסיף מרתף שהותר ע"י תוכנית עירונית משביחה [וגם כאן תמורת ויתור של דיירי הבנין המשותף] אזי ברור שבמקביל הדייר מוותר על זכויותיו [ אם היו] בשטח הגג.

החוק מבקש לקבוע כללים "דיפרנצאליים" שויוניים בין בעלי הבנין המשותף ולכן אך הגיוני הוא עניין הויתור שאגב חייב להיות בכתב.

ותמיד אפשר לפנות למפקח על הבתים המשותפים במסגרת הליך שיפוטי מצומצם שיקבע מי צודק במקרה של עימותבין הדיירים לעניין ההרחבות בבנין.



סעיף 71א. הגדרות

בסימן זה: "חוק התכנון והבניה" - חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-19659;

"זכויות בניה" - זכויות לבניה בבית משותף לפי תכנית בת-תוקף כמשמעותה בפרק ג, לחוק התכנון והבניה;

|"הרחבה" - הגדלה של שטח דירה קיימת בבית המשותף שניתן לקבל לגביה היתר בניה לפי תכנית בת-תוקף



71ב. שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה

(א) על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה.

(ב) לא תתקבל החלטה באמור בסעיף קטן (א) אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה לפי סימן זה.

(ג) בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין.

(ד) נתקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף.

(ה) לא הגיעו בעלי הדירות להסכמה באשר לגובה תשלומי האיזון, יקבעו התשלומים על ידי שמאי מקרקעין, שימונה בהסכמה.

(ו) הוצאות השמאות יחולו על בעלי הדירות בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף, לפני החלטת ההרחבה.

(ז) לא תתקבל החלטת הרחבה שיש בה כדי למנוע מבעל דירה את האפשרות לבנות סוכה, אם נהג לעשות כן לפני ההחלטה.
 

פרל דוד

New member
ערעור על החלטת הרוב בהקשר להרחבות.

לשון החוק, בהקשר לאי הסכמות לעניין ההרחבות בבית משותף.




71ג. הגשת תביעה למפקח

(א) בעל דירה המתנגד להחלטה שנתקבלה כאמור בסעיף 71ב(א), וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו, בעל דירה המבקש מינוי שמאי מקרקעין בהעדר הסכמה, או בעל דירה החולק על קביעת השמאי רשאי לפנות למפקח בתביעה.

(ב) התביעה תוגש תוך 30 ימים מיום קבלת ההחלטה, ואם בעל הדירה לא היה נוכח בעת קבלת ההחלטה, תוך 30 ימים מיום המצאת ההחלטה;המפקח רשאי להאריך את המועד להגשת התביעה מטעמים מיוחדים שיירשמו.

(ג) הוראות סימן ד' לפרק זה יחולו על הדיון בפני המפקח, בשינויים המחוייבים.

(ד) ראה המפקח כי נפגעה זכותו של בעל דירה, פגיעה מהותית, או כי טעה שמאי המקרקעין שנקבע כאמור, רשאי הוא להורות על ביטול ההחלטה שנתקבלה, לשנותה או להתנותה בתנאים, הכל כפי שימצא לנכון, בין בדרך של תשלומי איזון ובין בדרך אחרת, וכן רשאי הוא ליתן הוראות לענין סדרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין.

(ה) אין בפניה למפקח, כשלעצמה, בדי להוות עילה לעיכוב ביצוע ההרחבה, אלא אם כן הורה המפקח אחרת.

71ד. תחולה

(א) בעלי הדירות בבית משותף רשאים לקבוע, בתקנון מוסכם, כי הוראות סימן זה לא יחולו עליהם.

(ב) אין בהוראות סימן זה כדי לגרוע מהוראה מיוחדת הקיימת בתקנון מוסכם בדבר הרחבת דירה או זכויות בניה.
 

פ ו ל ק ע

New member
ממשיכה ושואלת

כתבת: "אם הדייר בקומת הקרקע הרחיב את דירתו ע"ח המקרקעים המשותף [וכמובן באישור מקדים של בעלי הדירות הנוספות בבנין] ואולי גם הוסיף מרתף שהותר ע"י תוכנית עירונית משביחה [וגם כאן תמורת ויתור של דיירי הבנין המשותף] אזי ברור שבמקביל הדייר מוותר על זכויותיו [ אם היו] בשטח הגג".

ואם הדיירים בקומה העליונה אינם מוותרים על החלק היחסי שלהם על הקרקע, גם אז הדייר שהרחיב מוותר על זכויותיו על הגג?
 

פרל דוד

New member
ויתור הדדי במסגרת חו בתים משותפים.

את שואלת מה קורה במידה והצדדים לא מוותרים, כלומר הבניה בוצעה ללא הסכמה ? אזי מדובר על הליך פירטי של פלישה ויש אפשרות חוקית לעצור את הבניה.

ככלל כל תוספת בבית משותף מחייב הסכמות וויתורים, ואין אפשרות חוקית לבצע הרחבות בבית משותף ללא הסכמות כדין בין הדיירים. [תיק הבנין מחייב חתימת שכנים/דיירי הבנין]


וכמובן יש מקרים של השתלטות על קרקע - שטחים ציבוריים בבניין משותף ותחילת הליך בניה ללא רישיון או הסכמת שכנים ויש דרכים אחרים לעצור את הבניה - http://www.misma.co.il/article.php?article=18

ראה פס"ד רוקר נ' סולומון בביהמ"ש העליון במלואו שם נקבעו העקרונות המחייבים של זכות קניין חוקתית של דיירי הבניין מול אינטרס של מסיג גבול, כלומר התחרות הינה בין זכות הקניין שנרכשה בדין אל מול טענתו של פלוני שהוא בעל זכויות בנכס שאותו השיג שלא כדין, ובמצב דברים שכזה ידם של הדיירים תגבר בצורה מוחלטת. http://elyon2.court.gov.il/files/97/390/063/Q03/97063390.Q03.pdf


אם הצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה פלונית כוללת בחובה גם את זכויות הבנייה על אותו רכוש, ואם בעלי הדירות האחרים הסכימו להצמדת זכות זו לפלוני ושלילתה מאחרים - אלה הן שאלות שבעובדה, הצריכות הוכחה. לעניין זה ראוי להביא מדבריו של כבוד השופט לנדוי (כתוארו אז) בע"א 136/63 [3] הנ"ל, בעמ' 1727 כדלהלן:

"שאלתי את עצמי, אם מהצמדת הגג לדירת המערערים, שנרשמה בפנקס הבתים המשותפים, ושהיתה ידועה למשיבים, שעה שהם רכשו את דירותיהם, אינה משתמעת הסכמת המשיבים, שהמערערים יהיו רשאים לבנות על חלק הגג הצמוד לדירתם - שאם לא כן, מה בצע באותה הצמדה, ולאיזו מטרה אחרת יכול לשמש אותו חלק מן הגג? הרי תופעה ידועה היא בימינו שאדם רוכש לעצמו את הזכות לגג, על-מנת לבנות עליו, כשם שקונים חלקת אדמה לצורך בניה. אולם הגעתי לכלל דעה שאין די בעצם הצמדת הגג כדי לקרוא תנאי מכללא שכזה אל תוך ההסכם שבין הצדדים, אלא השאלה היא שאלת עובדה, ועל המערערים היה להוכיח שאכן זאת היתה כוונת הצדדים.
 

דקה1

New member
לפי חוק המקרקעין (ובמטרה להקל על הרחבת דירה

בכפוף להיתר בניה), מי שבבעלותם 3/4 מהדירות (ולפחות 2/3 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם), יכולים להחליט להקצות רכוש משותף + זכויות בניה ששייכות לכל הדירות בבניין, לדירה מסוימת לשם הרחבתה. (אם מדובר בממ"ד אז די ב-60% הסכמה).

כפי שציינתם, אכן בעל דירה שהורחבה בעבר, ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין (כמובן גם בכפוף לקבלת היתר בניה).

אולם, אי אפשר לקבל החלטה כאמור אם זה פוגע באפשרות של יתר הדירות להתרחב ולעשות שימוש בחלקן היחסי שבזכויות הבניה.

במקרים מיוחדים בהם לא מתאפשרת הרחבת כל הדירות באופן שווה (בגלל המבנה הפיזי של הבניין למשל) ישלם בעל הדירה בה מתאפשרת הרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף, תשלומי איזון (פיצוי) לבעלי דירות שלא ניתנות להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף.

לדוגמא: אם יש לך דירת קרקע בבניין של 4 דירות, ומותר לבנות 2 מרתפים ו-2 קומות על הגג, תצטרכו לקבל הסכמה של לפחות 2 דירות נוספות (כך שתגיעו להסכמה של 3/4), ובתנאי שתשאירו לשאר הדירות גם את האופציה להרחיב את דירותיהם (דירת הקרקע השכנה תוכל לבנות מרתף ו-2 הדירות למעלה קומות על הגג).

משתקבלו את הסכמתם, תחשבו כמסכימים להרחבות עתידיות של השכנים כאמור.

במידה ואסור לבנות על הגג, ואפשר רק מרתפים, תשלמו ל-2 הדירות העליונות פיצוי.

אז לתשובתך, לא מדובר בויתור, אלא שלכל אחד יש מלכתחילה חלק יחסי בזכויות הבניה והשכנים יכולים להגיע להחלטה על הקצאה לדירה מסוימת ובלבד שאם ההרחבה גדולה מחלקו היחסי, ישלם פיצוי.
 

פ ו ל ק ע

New member
השאלה שלי קצת שוה - אני מחדדת:

אם יש לי דירת קרקע בבניין בדוגמה שנתת ואני מממשת את זכותי להרחיב את הדירה + חפירת מרתף. ההרחבה היא בגודל של השטח היחסי ששייך לדירה שלי על הקרעקע. כלומר אני לא צריכה ששאר דיירי הבניין יוותרו על זכויות הקרקע שלהם. תיאורתית חלוקת הקרקע בבנין המשותף נשארת זהה.
במקביל אני מחזיקה ברבע מהשטח המשותף על הגג.

עכשיו נשאלת השאלה - האם בעצם זה שאני מרחיבה את הבית + מרתף אמור לשנות במשהו את החלק ששייך לי בגג?
 

פרל דוד

New member
בנית מרתף מתחת לדירתך - התייחסות.

כפי שהסברתי בשרשורים הקודמים, שטח האדמה שמתחת לבית [כמו גם הגג המשותף] לא שייך לבעל דירת הקרקע אלא עם הוצמדו זכויות אלה לעתיד לבוא.

ולכן דין בניית מרתף כדין הרחבת בניה בגג או לצדדים, הליך שמחייב אישור והסכמת שכנים כחוק .

לדוגמה אשאל...מה מפריע למי שגר מתחת לגג המשותף לבנות ללא רשותך, הרי לך בכל מקרה אין שום מגע פיזי עם הגג, וזכויותייך בגג שוות לזכויות הדיירים בקומה העליונה,[כפי שלהם זכות שווה בקרקע שמתחת לביתך, כלומר...הכל במסגרת שיוויון החוק בפני כל הדיירים.
 

דקה1

New member
נראה לי שלא הבנת

אם יש לך דירת קרקע בבניין של 4 דירות, ומותר לפי התב"ע לבנות קומת מרתף וקומה על הגג,
אז יש לכם תאורטית זכויות על 1/4 מהרכוש המשותף + 1/4 מזכויות הבניה הבלתי מנוצלות (על הגג+ במרתף הלא בנוי).

מן הסתם תוכלו לנצל את ההרחבה במרתף ולא בגג.

זה יהווה ניצול של ה1/4 שלכם.

אתם לא תמשיכו להחזיק ב1/4 מהזכויות הנותרות, ביניהם הזכויות שעל הגג, אותן יוכל לנצל השכן מלמעלה.
 

פ ו ל ק ע

New member
אם האדמה מחולקת ל-4 והגג מחולק ל-4

ואני מנצלת את זכותי על הרבע שעל האדמה (באישור השכנים כמובן) - מדוע אני אוטומטית מוותרת על הרבע שלי על הגג?

אם המצב היה הפוך והשכנים בקומה העליונה היו בונים חדר על הגג - האם זה אומר שהם מוותרים על חלקת האדמה שלהם?
 

gili667

New member
אין לך זכות הקרקע שייכת לכולם

כך גם הגג

אם הקרקע שלך או הגג של הדירה תחתיה אין צורך באישור השכנם

החלוקה נעשית בהסכמה , ואם אינה מאוזנת יש לשלם בגין רכישת זכויות

היות ואין לך זכות ועליך להגיע להבנה עם שאר בעלי הדירות הכל תלוי בכם
 

פ ו ל ק ע

New member
זה ברור לחלוטין

אנחנו מנסים להגיע להבנה והסכמה. לא ללכת ראש בראש עם השכנים.
כרגע החלוקה מאוזנת וכוללת חלוקה של הקרקע ושל הגג. יש הסכם שקיים בין השכנים כבר עשרות שנים.
 

gili667

New member
אז למה את מסתבכת בשאלות סתם?!

המשמעות של הבנה והסכמה היא שהצדדים מגיעים אליה מרצון

או שתגיעו להסכמה או שלא (-:

אין חוק לעניני הסכמה

מומלץ להבדיל בין זכויות לשימוש היום לבין זכויות שיתכן ויהיו יום אחד
הן על הגג והן על הקרקע

בכל אופן הפרוש של הסכמה הוא שזו איננה כפיה :)

לא ניתן לכפות - ומכאן עליך לבחור את צורת ההתנהלות
 

פ ו ל ק ע

New member
ברור שלא ניתן לכפות


העניין הוא שכרגע, השכנים מלמעלה טוענים שיש חוק שבעצם הוספת המרתף אנחנו מוותרים על הגג - בעוד שהם לא חייבים לוותר על הקעקע. כלומר שיווצר מצב שבו הם יוכלו לבנות על הגג וגם לשמור על זכותם על האדמה.
אני רוצה להגיע להסכם שבו הם יקבלו את הגג ואנחנו את האדמה. זה הכל.
 

gili667

New member
לתחושתי אתם בלבלים דברים שונים

בכל מקרה אם טוענים שיש חוק נא שיראו לכם אותו - כל החוקים נמצאים באינטרנט

להתרשמותי אתם מבלבלים בין תוספת הבניה לבין שימוש בקרקע ולתוספות בניה נוספות

מדוע שלא ישאר להם חלק מהקרקע ברשותם?

אגב בכל מקרה חלק מהקרקע שלהם! - אתם פשוט מעונינים שהקרקע לא בנויה לא תהיה שלהם.

בהנחה שלכל דירה יש 25% מהקרקע והזכויות הרי ששינוי ידרש תשלום מס שבח ומס רכישה

אינני רואה שום מניעה שישארו עם 25% מהקרקע, אתם נהנים מתוספת מרתף והם מהיציאה על הגג

לכם כגרים בקרקע חשוב להבטיח שאם יום אחד יהיו זכויות נוספות אזי יהיו לכם זכויות בהם גם כן 25%

בכללי יש להבדיל בין הקרקע/גג לבין הזכויות והנכם חיבים להתיחס לכך
 

פ ו ל ק ע

New member
אין לי שום בעיה שישאר להם חלק בקרקע

הם מבקשים מאיתנו שנוותר על חלקינו בגג ללא שום תמורה (למעט חתימתם על ההגשה לעיריה). כלומר אנחנו לא "גוזלים" מהם את הקרקע שלהם (כי אנחנו בונים על החלק שלנו ולא נוגעים בחלק שלהם) - והם מבקשים שניתן להם את הגג.
הטענה שלהם היא שיש חוק כזה - שאם אנחנו חופרים מרתף אז אוטומטית אנחנו מוותרים על הגג.
אני לא שמעתי על חוק כזה ולכן פניתי להתיעצות כאן - אולי מישהו כאן מכיר או שמע. מצד שני גם הם עוד לא הציגו את החוק הזה בפנינו, ככה שכל העניין הוא בגדר תיאוריה בלבד.

מה שמקובל באזורנו הוא שקומת הקרקע "מחליפה" עם קומת הגג את הזכויות - שהתחתונים מקבלים את כל הקרקע והעליונים את כל הגג. לכן רק נראה לי הגיוני שאם הם מבקשים שניתן להם את הזכויות שנו בגג - שיתנו לנו את הקרקע.
 

gili667

New member
על הגג להבדיל מזכויות עתידיות על הגג יש הגיון

בבקשתם

כפי שאת מקבלת את כל המרתף כך הם יקבלו את כל הגג
ועדין הבניה שלהם תהיה פחותה משלך ......

לענין טענתם לחוק פשוט שיראו חוק כזה
 

פרל דוד

New member
לגברת "פולקע" - התייחסות.

גברתי היקרה...

קיבלת התייחסות מקצועית ומקיפה שמכסה את כל השאלות שנמצאו באמתחתיך כולל תשובות שאפילו לא שאלת, ושוב ושוב את חוזרת לשאול כאילו מדובר על אדם אחר או שיש לך פשוט מקרה חריף של הבנת הנקרא.

לכי לעו"ד שיפתור עבורך את הבעיות עם שכנייך.
 
למעלה