התלבטות בין 2 חלופות

[shharel]

התלבטות בין 2 חלופות

שלום לכל חברי הפורום. אני מתלבט בין 2 חלופות ואשמח לשמוע את דעתכם. יש ברשותי דירה המשמשת למגורי אשר שוויה 1200000 ש"ח. (אין על הדירה משכנתא/הלוואה) עקב התרחבות המשפחה אנו שוקלים מעבר לדירה גדולה יותר. הדירה הקיימת נמצאת במקום מעולה ולכן לדעתי ערך הדירה יעלה בעתיד אנו שוקלים לרכוש דירה בעלות של כ 1600000 ש"ח. ההתלבטות היא כזו: 1. האם למכור את הדירה, לקחת משכנתא של 400000 ש"ח למשך 20 שנה (אשמח לדעת הערכות לגבי החזר חודשי במצב הנ"ל) 2. השכרת הדירה הקיימת (דירה כזו מושכרת כיום במחיר שנע בין 4500-4800 ש"ח בחודש.) לקיחת משכנתא גדולה בסך 1200000 ש"ח למשך 30 שנה + 400000 ש"ח הון עצמי (אשמח לדעת הערכות לגבי החזר חודשי במצב הנ"ל) הרעיון הוא למעשה יצירת נכס נוסף בתום 30 שנה (כמובן שכל זאת בהנחה שהחזר של המשכנתא הגדולה (1200000) בניכוי הכנסה משכר דירה (4500-4800 לחודש) =/דומה להחזר משכנתא קטנה (400000). אשמח לשמוע את דעתכם. תודה מראש, שי

 

[אישטובאחד]

דעתי

נתחיל מניתוח הדירה הקיימת: 1. היא מניבה משהו כמו 56,000 ש"ח בשנה על שווי של 1.2 מ' ש"ח שזה 4.6% תשואה ברוטו או מעט מעל 4% נטו (אחרי הוצאות). כלומר, התשואה השוטפת משכירות נמוכה יחסית והיא גם נמוכה בהשוואה לעלות המימון של דירה כזו (כ-5%) כך למעט הנחה של עליית ערך משמעותית כל שנה, המשך האחזקה שלה משמעו הפסד כלכלי ביחס לחלופות. החלופות אגב אינן פק"מ בטוח אך קצר טווח ובריבית אפסית, אלא משהו שמתאים יותר מבחינת רמת הסיכון של דירה נניח תיק ני"ע מפוזר שרובו באג"ח ממשלתי וקונצרני וחלקו במניות. 2. אני משוכנע שדירה זו כבר אחרי עליית ערך משמעותית. להניח שתמשיך לעלות משמעותית - ממש אין וודאות ולטעמי גם ההסתברות לכך די נמוכה, בטח כשאנו לפני מגמה של עליית ריביות חזקה שתפגע גם במחירי הדירות (היום חלק גדול מהכסף שזורם לנדלן זה אנשים שמנצלים את הריביות הנמוכות על משכנתאות או שמבצעים השקעה על רקע הריבית הנמוכה על פקדונות). 3. בהנחה שאין לך נכסים פיננסיים מהותיים אחרים, אין הגיון שמשק בית ישראלי יהיה ממונף ומושקע כולו בנדל"ן בשני נכסים בשווי 2.8 מ' ש"ח. כמו שלא היית משקיע את כל כספך במניות או בני"ע ספציפי. 4. מימונית אתה עושה טעות יסודית בחישוב שלך - בחישוב המשכנתא צריך להפריד בין רכיב הקרן לרכיב הריבית שהוא למעשה עלות המימון של הנכס. מה שצריך להשוות זה עלות המימון לתשואה על הדירה. צריך גם לחשב את אובדן התשואה על ההון ש"קבור" בנכס. בלי קשר משכנתא ל-30 שנה היא אסון וכמות הכסף שהיית זורק על ריביות היה הופך את ההשקעה לאומללה במיוחד. אם אתה רוצה להשקיע בנדל"ן, יש עסקאות הרבה יותר מעניינות מהדירה שלך. תחשוב רציונלית - כאילו שיש לך עכשיו 1.2 מ' ש"ח פנויים להשקעות בנדל"ן - סביר להניח שלא היית משקיע אותם מכל האפשרויות בישראל דווקא בדירה שאתה מפנה. לדוגמא, דירות קטנות להשקעה בב"ש או ק"ש, כרמיאל וכו', מניבות תשואות שוטפות של 7%-10% לשנה שעם מינוף סביר הופכות לתשואה של 15%-20% על ההון בשנה, אז למה להשקיע בדירה שנותנת רק 4% תשואה שוטפת?

 

[shharel]

תודה רבה ושאלה נוספת

ראשית ברצוני להודות לך על התשובה המהירה. אני מבין מדבריך שלדעתך עקב תשואה קטנה על הנכס הקיים, עדיף לממש את הנכס, לקחת משכנתא של כ- 750000 ש"ח, לרכוש דירה למגורים בסכום של 1600000 וביתרה (350000 לרכוש דירה להשקעה)?

 

[אישטובאחד]

המשך

במקרה שלכם, בהנחה שהכסף העודף שיוותר לאחר המשכנתא לא יילך לצריכה (רכבים וכו') אלא להשקעה של ממש, בין בני"ע או בדירות, אכן הייתי לוקח משכנתא של 750,000 ש"ח. לגבי מה לעשות עם הכסף - סתם כדוגמא אחת מבין הרבה חלופות תאורטיות: 1. לוקח 200,000 ש"ח ומשקיע בתיק ני"ע (דרך קרנות נאמנות או תעודות סל למשל) 2. לוקח 150,000 ש"ח וקונה שתי דירות 3 חדרים ישנות בשיכונים בב"ש, כאלה שעולות ביחד 400,000 ש"ח (200 ליחידה). לוקח בגינן משכנתא של 250,000 ומקבל החזר חודשי של כ-2,800 ש"ח לחודש (ביחד לשתיהן) אשר מכסה את המשכנתא ואפילו ישאיר תזרים שוטף חיובי קטן. כמובן כל אחד יכול להחליט להשקיע איך שהוא רוצה - אני אישית להבדיל הייתי משקיע את כל כספי בני"ע כי אני פחות בנוי להתעסקות עם שוכרים ואחד אחר היה לוקח את כל ה-350 לנדל"ן. זה כבר עניין של טעם, אבל את העקרון שלי הבנתם. כמובן שאין הגיון לקחת משכנתא מוגדלת כזו מראש, אם הכוונה היא להשקיע את הכסף בפק"מ או מתחת לבלטות עם אפס ריבית.

 

[משכנתאברוקר]

תשובה

1. גם אני אינני רואה (אלא אם קיימים דברים, אשר אינם ידועים לי) שום סיבה להמשיך ולהחזיק ב-2 נכסים, בין אם מבחינת שיקולי תשואה ובין אם מבחינת שיקולי פיזור סקטוריאלי (הכוונה לכל הכספיםף המושקעים בנדל"ן בלבד). 2. אינני יודע להבחין בשלב זה את התפתחות של המשק מבחינת מחירי נדל"ן, אין ספק שתהיה כאן התפתחות מנוגדת: הקטנת ביקוש כתוצאה מעלייה בריבית יחד עם הקטנת היצע כתוצאה ממלאי דירות אינו מספק, אינני יודע גם האם "יציאה מהמיתון - פסיכולוגי וכלכלי כאחד" אינה אמורה לתרום להגדלת ביקוש. לטעמי, יכולה להתרחש עוד עליית מחירי נדל"ן - הדבר נובע לכמות העסקאות, אשר הייתה בהתאם לריבית גבוהה יותר בשנים שקדתו לשפל הריביות של היום. 3. במידה ותגיעו למסקנה למכור את הנכס: 1.200.000 ש"ח גישור על בסיס הפריים עד מכירה (עד שלוש שנים כנראה) + 400.000 ש"ח לטווח ארוך תמהיל בין קבועה צמודה ופריים (משתנות ארוכות טווח, החל מכל 5 אם ישתלם מבחינת הריבית). בוודאי תעשו התאמה להוצאות שמסביב. 4. אגב, הנני רואה בהשקעה בשוק ההון לתקופה ארוכה פוטנציאל לתשואה גבוהה יותר מאשר בנכס ספציפי זה או נכסי נדל"ן רבים אחרים.