התייעצות לבניית תמהיל

[MIS342]

שלום לכולם, אשמח לקבל ייעוץ לבניית תמהיל לפני פגישות עם הבנקים ולקבל תמונה האם הריביות שאני מתכנן אכן ריאליות.

זוג + 1 בסוף שנות ה-20, אקדמאים עם עבודות יציבות
הכנסה 23K נטו (צפוי לעלות בשנה הקרובה לסביבות 25-26K), אין חובות ואין הלוואות נוספות.
שווי הנכס 2.1M
גובה משכנתא 1.2M
57% מימון

התמהיל עליו חשבתי הוא:
400,000 פריים (p-0.7) - 0.9% ל-30 שנה
200,000 פריים (p+0.4) - 2% ל-20 שנה (הסיבה לפיצול זה כי הבנתי שהבנקים מתמחרים יקר יותר מסלול פריים שחורג מ-33%)
400,000 קבועה לא צמודה - 2.4% ל-14 שנים
200,000 משתנה לא צמודה כל 5 - 3.2% ל10 שנים (מתכנן לפרוע לגמרי לאחר 5 שנים)

צפי החזר חודשי: 7,035 ש"ח לפי המחשבון במשכנתאמן וסה"כ החזר ריבית 204,720 ש"ח (כמובן שיהיה פחות עקב פרעון מוקדם של מלצ וקיצור מרכיב פריים לאורך השנים)

האם הריביות שאני מכוון אליהן ריאליות? אופטימיות מידי או שאפשר לשאוף ליותר?
האם התמהיל תואם את המצב לדעתכם? מסוכן מידי?

אשמח לתובנות.

 

[82little]

נראה סביר...
והריביות סבירות להשגה .... אף שהקלצ ל 14 שנה נראית קצת זולה מדי ותהיה קשה להשגה... ומצד שני אפשר שבמלצ אפשר יהיה קצת לשפר...

עם זאת, אישית, הייתי מגדיל קצת את הפריים השני ולהאריכו. ומקצר את הקלצ. זה מקטין סיכונים ומאפשר גמישות להמשך..

לדעתי גם אין צורך במשתנה לא צמודה בטווחי זמן כאלה. ובמצבכם.
עדיף לפצל הקלצ. ואפשר אז לשפר את הריביות.
משהו כזה:

400,000 פריים (p-0.7) - 0.9% ל-30 שנה
300,000 פריים (p+0.4) - 2% ל-25 שנים
350,000 קבועה לא צמודה - 2.3% ל-11 שנים
150,000 קבועה לא צמודה 1.9% ל 9 שנים. אפשר לפרוע אחרי כמה שנים או לקצר את המסלול הזה או מסלולים אחרים ולהישאר עם אותו החזר חודשי...

זה בערך... בדקו במחשבון משכנתא מה סך הריביות בכל תמהיל ומה ההחזר החודשי... וכן לוח סילוקין לראות איך זה נראה בהמשך.

בהצלחה.