הצעה לתמהיל - בחירת מסלולים

[stam123123]

הצעה לתמהיל - בחירת מסלולים

שלום, רציתי לקבל חוות דעת על חלוקת מסלולים: אני ואישתי מכניסים כ-25K נטו בחודש ועם תינוקת אחת, יש לנו נכס ששוה 1100000, לא משכנתא, הנכס החדש עולה 1500,000 יש לנו קרנות השתלמות בשווי של 200K שיפתחו עוד 3 שנים תאריך הכניסה הוא עוד שנתיים ואנחנו מחוייבים לתת כמעט את כל הסכום בעוד חודש 1350,000 הצעה למסלול שקיבלתי מהפועלים: הלוואת גישור בגובה 950000 ב-P-1.1 לשנתיים (עד מכירת הדירה) 100K ריבית קבועה ל-5 שנים ב- 0.5% צמודה למדד 100K בריבית P-1.1 200K בריבית P-1.1 בהלוואת בלון לשלוש שנים כך שמשלמים רק את הריבית במהלך ההחזר. סה"כ החזר צפוי הוא 3500 לחודש על המשכנתא, + ~2300 לחודש על הלוואת הגישור כלומר בערך 6K. אשמח לקבל הערות/הארות

 

[אריק יועץ ומאמן]

../images/Emo82.gif צא לדרך ../images/Emo50.gif

 

[אבנר סטפק]

דעתי

1. הערה ראשונה שלי היא שלמרות מצבכם הפיננסי המצוין, והמשכנתא הקטנה יחסית הצפויה להוותר לאחר מכירת הדירה, אני לא בטוח שהייתי נשאר חשוף בו זמנית לשנתיים תוך מינוף לא קטן עם שני נכסים. אני הייתי מוכר את הנכס הקיים מהר יותר מאחר ובמידה ומחירי הנדל"ן יתהפכו, במצב בו אתם ממונפים, הסיכון של שחיקה מהותית בהון העצמי אינו מבוטל. 2. כל ההלוואות נראות לי בסדר גמור בשים לב לסכום המשכנתא הנמוך, התקופה הקצרה מאוד וכושר ההחזר המאוד גבוה. 3. אתם מקרה קלאסי בו הייתי שוקל שלא לגעת בקרן ההשתלמות אלא להופכה לחסכון פנסיוני לטווח ארוך (פטור ממס רווחי הון בשילוב תשואה ארוכת טווח שעולה לרוב על עלות המשכנתא).

 

[stam123123]

תודה רבה

העניין הוא שאנחנו לא יכולים למכור את הנכס הקיים במיידית, כיוון שנוכל לפנות את הדירה רק עוד שנתיים, בכל מקרה האם שווה לי לקחת משכנתא על עוד 200K ולא להשתמש בקרנות הנאמנות?

 

[אבנר סטפק]

המשך...

אני לא מסכים עם הנחת העבודה הבסיסית שאתם לא יכולים למכור את הנכס עכשיו. יש גם חלופה של שכירת נכס באזור לתקופת המעבר ולטעמי זה עדיף על החשיפה הכפולה שציינתי. לגבי השאלה השניה, מבלי שזה ייחשב ייעוץ בהשקעות או לאחזקת או מכירת קרנות נאמנות או תחליף לייעוץ כזה בידי יועץ השקעות מוסמך ואני איני כזה, אני לא מוצא הגיון לקחת משכנתא עודפת רק כדי לממן השקעה קצרת טווח לשנתיים בקרנות נאמנות. אם מדובר בהשקעה לטווח ארוך יותר, לא רק עד לכניסה לדירה, אז זה כבר סיפור אחר אבל לצערי אסור לי לייעץ וממילא זה לא יהיה רציני באינטרנט. לגבי קרנות השתלמות להבדיל, בהנתן הפטור ממס רווחי הון אני בהחלט מעדיף להתייחס אליהן כאל חסכון פנסיוני ולא למהר לפדות אותן גם במחיר משכנתא מוגדלת (אבל זה רק בתנאי שיישארו לפנסיה ולא יבוזבזו ממילא על החלפת מכונית או דברים דומים, אחרת עדיף מראש לפדות אותן למשכנתא).

 

[ab1729]

אמממ

מדובר למעשה על 2 משכנתאות: 950K לשנתיים, ועוד 400K במשכנתא "רגילה". לגבי ה950K הראשונים - יש 2 אופציות: פריים בולט ומשתנה כל שנתיים. לדעתי, בהנחה שתוכלו להשיג משתנה (צמודה) כל שנתיים ב0%, היא תהיה עדיפה במעט על הפריים ולכן כדאי לבדוק בחלק מהבנקים אופציה זו (לדעתי - בעוקר אגוד). לגבי ה400K האחרים - נראה שהמסלולים הרלוונטיים הם קבועה צמודה ופריים. לגבי קרן ההשתלמות, הייתי נוטה שלא לגעת בה. הרי גם כך, עם השכר שלכם, תסיימו את המשכנתא די מהר. לדעתי עדיף שתשאירו את המשכנתא עוד 3 שנים עודפות, אבל במקביל תהיה לכם קרן השתלמות במקום מקרה בו תסיימו את המשכנתא תוך 5 שנים ו"תיאלצו" להתחיל לחסוך באפיק שאינו פטור ממס (בשונה מהקרן).