המסע אל המיליון (ואל בית החלומות)

[cracked]

אתה יודע..

זה גם מאוד תלוי
רכב זו התחייבות רצינית ובור כסף די גדול. זה ברור לכולם. לעומת זאת, אם אתה משקלל את הזמן והנוחות שאוטו חוסך לך, לא בטוח בכלל שזה לא ריוחי. קשה מאוד לכמת את זה. המספרים זו רק התמונה הראשונה וגם היא לא שלמה. אם אני חוסך זמן שמאפשר לי אח"כ לעשות פעולות שיניבו לי כסף מעבודה שניה או ממקור אחר אז האוטו הזה בעצם מעלה לי את ההכנסה, וזה דבר כלכלי לכל דבר.

אתה יודע..
עשו פעם בדיקה. גם אם תזמין מונית ספיישל מהבית לכל מקום ובחזרה, עדיין הוצאותיך בשנה יהיו נמוכות מהוצאות על אוטו. ועוד לא דיברתי איתך על הסיוט של להחנות בתל אביב(או על הכסף שזה עולה). כך שזה יכול לפעול הפוך..

 

[voguemaster]

מה אתה אומר

אתה יודע..
עשו פעם בדיקה. גם אם תזמין מונית ספיישל מהבית לכל מקום ובחזרה, עדיין הוצאותיך בשנה יהיו נמוכות מהוצאות על אוטו. ועוד לא דיברתי איתך על הסיוט של להחנות בתל אביב(או על הכסף שזה עולה). כך שזה יכול לפעול הפוך..

מה אתה אומר
אני הדוגמא הכי קלאסית להפרכת הטענה שלך. אני נוסע כל יום מראשון לרעננה. אם הייתי צריך לקחת מונית ספיישל הייתי מתרושש, על מה אתה מדבר ?

 

[NS101]

בפירוט נוסף

כלכלית, נטו, אתה צודק
מצד שני, אחרי שקצת למדתי על נדל"ן אני יכול להגיד בבטחה דבר אחד - משכנתא זה כלי מצוין, בין אם אתה קונה את הבית שלך מסיבות פסיכולוגיות נטו או שאתה משקיע בנדל"ן. העניין הוא כזה - 1. אם אתה רוצה בית, דירה משלך או WHATEVER, לא תוכל לחסוך לזה. מחירי הנדל"ן עולים, בגדול יש להם תוחלת חיובית. מכיוון שהאדם הממוצע לעולם לא יוכל לחסוך סכומי כסף כאלו גדולים, מה גם שאלו שיש להם בעיות ניהול תקציבי ולא מסוגלים לשים 25 אחוז או 30 אחוז מהשכר נטו בצד, לעולם לא יוכלו להגיע לנכס משל עצמם. לכן - כשאתה קונה דירה לעצמך, משכנתא זה טוב, אפילו מצוין, כל עוד אתה לא לוקח אותה בתנאים דרקוניים לגמרי. 2. עבור המשקיע, משכנתא זה דבר טוב. זה כלי שמאפשר לך למנף את עצמך, להשתמש בכסף של הבנק כדי לקנות לעצמך נכס. בהנחה שאתה מבין מה אתה עושה ומוצא הזדמנות נדל"נית טובה, הנכס גם ישלם את גובה המשכנתא (ואף יותר לפעמים) ולכן מבחינתך החוב הוא חוב טוב - חוב שלא אתה מחזיר. שוב, משכנתא אסור שתילקח בתנאים דרקוניים אבל כל עוד היא לא, היא הדבר הכי טוב שיש. אין ספק שבמשכנתא אתה זורק כסף לפח במידה מסוימת. אתה משלם ריבית שגורמת לכך שאתה עלול לשלם פי 2 ואף יותר מסכום ההלוואה המקורי שלקחת (זו משכנתא דרקונית). אם נשווה משכנתא לשכירות במשך חיי המשכנתא, בד"כ השכירות תהיה משתלמת יותר. מעבר לכך, אם סיימנו לשלם על הבית ועכשיו אין לנו משכנתא, יהיו שיגידו שזהו זה, אנחנו לא משלמים יותר אבל אלו שחיים בשכירות כן ממשיכים לשלם, אבל אלו שאומרים את זה לא לוקחים בחשבון שהכסף בקירות ובעצם זה כסף שאי אפשר להשקיע אותו בהשקעה אלטרנטיבית. לפי מה שכרגע כתבתי, משכנתא זה כלי מחורבן ושווה לחיות רק משכירות, אבל זה רק חלק מהסיפור. לאורך זמן, להשקעה בנדל"ן יש יתרונות שעולים בהרבה על לחיות בשכירות, אפילו אם נבטל לחלוטין שינויים בשווי הנכס.

בפירוט נוסף
למחירי נדל"ן באופן כללי תוחלת חיובית - אבל גם להשקיע את הכסף בפיזור נכון בין אג"ח למדדי מניות יש תוחלת חיובית (יש אומרים תשואה טובה יותר). בנכס דלא ניידי, לעומת זאת, אין אפשרות לעשות פיזור, אז הסיכון שאתה לוקח גדול יותר (מתעלם מרייטים למיניהם). ההלוואה שאתה לוקח בצורת משכנתא היא בתנאים לא טובים. אם אתה אשף בתחום, אז כמו בתחום מכירת השווארמה או סביח (ראה דוגמת 'עובד' בגבעתיים) אז תעשה כסף טוב. לחברות המשקיעות בנדל"ן זה משתלם יותר. בין השאר, כי המימון שהם מקבלים הוא בתנאים טובים בהרבה, בין אם זה מבנקים או גיוס בשוק ההון. שלא נדל"ן על non recorse loans שכאלה. אם אתה מתחיל לדבר איתי על אספקטים פסיכולוגיים, אז זה כבר נושא אחר. אני לא נכנס לעולם הפנימי של אנשים. יש אנשים שנהנים מאוד משריפה של שטרות של דולרים - זה לא הופך את זה להגיוני יותר.

 

[voguemaster]

שמע, אם מדברים על מונחי השקעה

בפירוט נוסף
למחירי נדל"ן באופן כללי תוחלת חיובית - אבל גם להשקיע את הכסף בפיזור נכון בין אג"ח למדדי מניות יש תוחלת חיובית (יש אומרים תשואה טובה יותר). בנכס דלא ניידי, לעומת זאת, אין אפשרות לעשות פיזור, אז הסיכון שאתה לוקח גדול יותר (מתעלם מרייטים למיניהם). ההלוואה שאתה לוקח בצורת משכנתא היא בתנאים לא טובים. אם אתה אשף בתחום, אז כמו בתחום מכירת השווארמה או סביח (ראה דוגמת 'עובד' בגבעתיים) אז תעשה כסף טוב. לחברות המשקיעות בנדל"ן זה משתלם יותר. בין השאר, כי המימון שהם מקבלים הוא בתנאים טובים בהרבה, בין אם זה מבנקים או גיוס בשוק ההון. שלא נדל"ן על non recorse loans שכאלה. אם אתה מתחיל לדבר איתי על אספקטים פסיכולוגיים, אז זה כבר נושא אחר. אני לא נכנס לעולם הפנימי של אנשים. יש אנשים שנהנים מאוד משריפה של שטרות של דולרים - זה לא הופך את זה להגיוני יותר.

שמע, אם מדברים על מונחי השקעה
אז אולי שוק ההון מאפשר לך פיזור טוב יותר, אבל הוא עדיין נחשב לפחות בטוח. תשאל את עצמך איזה סוג של מימון קל יותר לקבל: מימון להשקעה בשוק ההון או מימון להשקעה בנדל"ן. התשובה ברורה - נדל"ן זו ההשקעה הכי יציבה ובטוחה מבחינת הבנקים ולכן היא הכי יציבה גם מבחינתך, למרות חוסר הפיזור (ואני לא מדבר בכלל על מימון להקמת עסק, שהוא הכי קשה)

 

[NS101]

'נחשב'

שמע, אם מדברים על מונחי השקעה
אז אולי שוק ההון מאפשר לך פיזור טוב יותר, אבל הוא עדיין נחשב לפחות בטוח. תשאל את עצמך איזה סוג של מימון קל יותר לקבל: מימון להשקעה בשוק ההון או מימון להשקעה בנדל"ן. התשובה ברורה - נדל"ן זו ההשקעה הכי יציבה ובטוחה מבחינת הבנקים ולכן היא הכי יציבה גם מבחינתך, למרות חוסר הפיזור (ואני לא מדבר בכלל על מימון להקמת עסק, שהוא הכי קשה)

'נחשב'
אתה מביט על דברים בצורה ארכאית. 'נדל"ן זו ההשקעה הכי יציבה ובטוחה מבחינת הבנקים ולכן היא הכי יציבה גם מבחינתך' - איך אתה אומר דבר כזה בעולם הסאב פריים? למה הוא קרה? מה קרה בכלל? הבנקים נתקעו עם הרבה בתים ששווים באמת הרבה פחות ממה שהם חשבו.

 

[voguemaster]

אם אתה רוצה להשוות מקרי קצה

'נחשב'
אתה מביט על דברים בצורה ארכאית. 'נדל"ן זו ההשקעה הכי יציבה ובטוחה מבחינת הבנקים ולכן היא הכי יציבה גם מבחינתך' - איך אתה אומר דבר כזה בעולם הסאב פריים? למה הוא קרה? מה קרה בכלל? הבנקים נתקעו עם הרבה בתים ששווים באמת הרבה פחות ממה שהם חשבו.

אם אתה רוצה להשוות מקרי קצה
אתה יכול להשוות מקרה דומה שקרה ב-82 או 83 עם הבנקים, שהלוו לאנשים כסף להשקעה בשוק המניות. ומה אתה חושב שקרה בסוף ? זה התפוצץ לכולם בפרצוף. אין שום הבדל - כשגופים במשק מתנהגים בטיפשות בגלל החזירות שלהם, הבועה מתפוצצת. זה לא קשור לנדל"ן וזה לא קשור לשום דבר אחר. כשבנק נותן לך הלוואה לנדל"ן יש לו נכס משועבד. עם מניות ואג"חים אין שום דבר כזה. הם יכולים להיות שווים לתחת חודש אחרי מתן ההלוואה. הבנקים הפסידו המון כסף בגלל הסאב פריים, אין ספק. הם היו צריכים לממש נכסים בזול כדי להחזיר לעצמם כסף שלווים לא יכלו להחזיר (אגב, מעניין מי אותם גאונים שקנו את הבתים מהבנקים בזול

). הם הפסידו הרבה כסף אבל אני מבטיח לך שבנק שמלווה לאדם כסף להשקעה במניות יכול להפסיד אף יותר. אתה יודע טוב מאוד כמו כולנו כמה קל להפסיד אחוזים ניכרים, עשרות אחוזים ניכרים מהכסף שלך בשוק ההון. אל תבוא ותגיד לי שזה דבר לא מסוכן, זה מסוכן פי כמה מנדל"ן. בשביל להפסיד בנדל"ן 30 אחוז אתה צריך לממש רווח בתנאים הכי קשים שיש. בשביל להפסיד 30 אחוז במניות לא דרוש הרבה חוץ מספקולציה גרועה אחת, או כמה חודשים של שוק רעוע כמו זה שחוינו בחודשים האחרונים.

 

[SupermanZW]

כל שוק הוא תנודתי כולל שוק הנדל"ן

כלכלית, נטו, אתה צודק
מצד שני, אחרי שקצת למדתי על נדל"ן אני יכול להגיד בבטחה דבר אחד - משכנתא זה כלי מצוין, בין אם אתה קונה את הבית שלך מסיבות פסיכולוגיות נטו או שאתה משקיע בנדל"ן. העניין הוא כזה - 1. אם אתה רוצה בית, דירה משלך או WHATEVER, לא תוכל לחסוך לזה. מחירי הנדל"ן עולים, בגדול יש להם תוחלת חיובית. מכיוון שהאדם הממוצע לעולם לא יוכל לחסוך סכומי כסף כאלו גדולים, מה גם שאלו שיש להם בעיות ניהול תקציבי ולא מסוגלים לשים 25 אחוז או 30 אחוז מהשכר נטו בצד, לעולם לא יוכלו להגיע לנכס משל עצמם. לכן - כשאתה קונה דירה לעצמך, משכנתא זה טוב, אפילו מצוין, כל עוד אתה לא לוקח אותה בתנאים דרקוניים לגמרי. 2. עבור המשקיע, משכנתא זה דבר טוב. זה כלי שמאפשר לך למנף את עצמך, להשתמש בכסף של הבנק כדי לקנות לעצמך נכס. בהנחה שאתה מבין מה אתה עושה ומוצא הזדמנות נדל"נית טובה, הנכס גם ישלם את גובה המשכנתא (ואף יותר לפעמים) ולכן מבחינתך החוב הוא חוב טוב - חוב שלא אתה מחזיר. שוב, משכנתא אסור שתילקח בתנאים דרקוניים אבל כל עוד היא לא, היא הדבר הכי טוב שיש. אין ספק שבמשכנתא אתה זורק כסף לפח במידה מסוימת. אתה משלם ריבית שגורמת לכך שאתה עלול לשלם פי 2 ואף יותר מסכום ההלוואה המקורי שלקחת (זו משכנתא דרקונית). אם נשווה משכנתא לשכירות במשך חיי המשכנתא, בד"כ השכירות תהיה משתלמת יותר. מעבר לכך, אם סיימנו לשלם על הבית ועכשיו אין לנו משכנתא, יהיו שיגידו שזהו זה, אנחנו לא משלמים יותר אבל אלו שחיים בשכירות כן ממשיכים לשלם, אבל אלו שאומרים את זה לא לוקחים בחשבון שהכסף בקירות ובעצם זה כסף שאי אפשר להשקיע אותו בהשקעה אלטרנטיבית. לפי מה שכרגע כתבתי, משכנתא זה כלי מחורבן ושווה לחיות רק משכירות, אבל זה רק חלק מהסיפור. לאורך זמן, להשקעה בנדל"ן יש יתרונות שעולים בהרבה על לחיות בשכירות, אפילו אם נבטל לחלוטין שינויים בשווי הנכס.

כל שוק הוא תנודתי כולל שוק הנדל"ן
מחירי הנדל"ן לא רק עולים, לפעמים הם דווקא יורדים, בגדול קיימת היום בועה כלל עולמית בנדל"ן אשר רק התחילה להתפוצץ וסביר מאוד להניח שהשנה ובשנים הקרובות (כלומר 2008-2010) מחירי הנדל"ן במרבית העולם כולל בישראל דווקא ירדו ולא יעלו. בגדול, ככל שהטווח הנבדק הוא ארוך יותר קרובה יותר התייקרות מחירי הנכסים לעליה במדד המחירים לצרכן בתקופה הנבדקת ומשום שברוב העולם מרבית האוכלוסיה שייכת לשכבות הנמוכות והשכר החציוני אינו גבוה בהרבה משכר המינימום אשר במרבית מדינות העולם צמוד למדד המחירים לצרכן מי שיחסוך אחוז קבוע מהכנסתו (בהחלט רצוי לחסוך כ25% מההכנסה לצורך רכישת דירה ואף אפשרי למי שמוכן לחיות במשך 10-20 שנה ברמת חיים נמוכה מזו שיכולה הכנסתו להרשות לו על מנת לחיות במרבית חייו ללא חובות שזה אומר גם ללא משכנתא וגם ללא שיעבודים כלשהם ועם דירה משלו שתתן לו ביטחון כלכלי מסויים). לצורך העניין, בוא נניח שמחיר הדירה שאדם מסויים מעוניין לרכוש הוא 550000 ש"ח (זהו בערך מחיר הדירה החציונית בישראל), לאותו אדם בת זוג והכנסת שניהם היא חציונית (4500 ש"ח לחודש לכל אחד, ביחד 9000 ש"ח לחודש) וכיום אין להם ילדים, נניח גם שהם מתכננים להיות משפחה ממוצעת ולהביא בדיוק שני ילדים לעולם (אי אפשר להביא 2.4 ילדים לעולם ו2 יותר קרוב ל2.4 מאשר 3), 25% מ9000 ש"ח לחודש הם 2250 ש"ח לחודש, נניח גם שהזוג מעוניין להשקיע באופן סולידי באג"ח ממשלתי צמוד מדד שמעניק תשואה שנתית של 2% מעל המדד, נניח גם שהאינפלציה השנתית הממוצעת לאורך כל תקופת ההשקעה תהיה 2%, ע"פ הנחות אלה התשואה הנומינלית של אג"ח זה תהיה 4% לשנה והשווי הנומינלי של ההשקעה כולה לאחר 20 שנה יהיה 818000 ש"ח אשר השווי הריאלי שלה במונחי מועד התחלת החיסכון הוא 550000 ש"ח, כלומר לאחר 20 שנות השקעה הם יוכלו לרכוש את הדירה שתכננו. נשמע רע, נכון? בהחלט, אבל אתה יודע למה? זה משום שסכום ההשקעה החודשי בחישוב נשאר 2250 ש"ח במהלך כל שנות ההשקעה למרות העליה במדד ועליית השכר הנגזרת מעליה זו. משום שאנו יודעים שבמהלך השנים קרובה מאוד עליית השכר החציוני לעליה במדד ניקח זאת כעת בחשבון ונחשב שוב. כאשר שווי ההשקעה החודשית עולה ב2% כל שנה כמו עליית המדד השנתית הממוצעת שאנו מעריכים יגיע אותו זוג לאחר 17 שנות חיסכון ל769000 ש"ח אשר בערכם הריאלי יהיו שווים ל550000 השקלים במועד תחילת החיסכון. כאן זה כבר נשמע פחות רע, נכון? בהחלט. נחשב עכשיו מה שווי הדירה שיכול היה אותו זוג לקנות באמצעות משכנתא צמודת מדד אשר ההחזר החודשי ההתחלתי שלה הוא 2250 ש"ח כאשר אין להם הון עצמי כלל (גם את החיסכון חישבנו כאשר לאותו זוג לא היה הון עצמי כלל במועד התחלת החיסכון, לכן נחשב באותם תנאים גם עבור המשכנתא), נניח שהריבית צמודת המדד על המשכנתא היא 3.3%. אם יקח הזו"ג הנ"ל משכנתא ל32 שנה בריבית זו כאשר ההחזר החודשי ההתחלתי הוא 2250 ש"ח סכום המשכנתא המירבי שיוכל לקבל הוא 533000 ש"ח. האם לא עדיף לחסוך במשך 17 שנה סכום זהה ובתום 17 שנה לקנות את הדירה על פני לקיחת משכנתא ל32 שנה עבור דירה קטנה יותר במיקום פחות טוב? חשוב גם לציין שאם אותו זוג היה מתעקש על דירה בשווי 550000 ש"ח כאשר אין לו הון עצמי והיה לוקח משכנתא באותם תנאים בדיוק ל32 שנה היה ההחזר החודשי ההתחלתי שלו 2320 ש"ח ולא 2250 ואם היה מתעקש שמשך המשכנתא יהיה זהה למשך החיסכון שיאפשר את רכישת אותה דירה בדיוק ולכן יהיה משכה 17 שנה בדיוק היה ההחזר החודשי ההתחלתי מגיע ל3530 ש"ח. אין מצב שאותו זוג בעל הכנסה חציונית היה יכול לעמוד בכך. המסקנה המתבקשת היא שלא רק שאפשר לחסוך לדירה ושזוג בעל הכנסה חציונית יכול לחסוך לדירה במחיר חציוני אלא שהרבה יותר כדאי לעשות זאת מאשר לקחת משכנתא. שווה לחיות ברמת חיים נמוכה משמאפשרת ההכנסה במשך 17 שנה כדי לחיות טוב יותר במשך מרבית החיים ובפרט ב15 השנים שלאחר קניית הדירה ללא משכנתא אשר אם היו לוקחים משכנתא היו צריכים להמשיך לחיות אז ברמת חיים נמוכה. מותר לציין גם שבאותם 15 שנה יוכל אותו זוג לחסוך לקניית דירה נוספת קטנה יותר להשקעה אשר תבטיח להם הכנסה פאסיבית מיום קנייתה עד סוף חייהם ותהיה עבורם חשובה במיוחד לאחר יציאתם לגמלאות ואין ספק שלו היו לוקחים משכנתא ל32 שנה לא היו יכולים להרשות זאת לעצמם והיו נאלצים לחיות בעוני ממועד יציאתם לגמלאות עד סוף ימיהם. לא נותר אלא להמליץ לכל מי שיש לו אחריות כלכלית ומשמעת תקציבית רבה לגור בשכירות זולה ככל האפשר בשנים הראשונות לאחר עזיבת בית ההורים כל עוד לא חסך די כסף לקניית דירה שתספק את צרכיו ולאחר מכן להמשיך לחסוך כדי ליצור הכנסה פאסיבית שתביא תועלת רבה במיוחד ממועד היציאה לגמלאות והלאה, כאן ראוי לציין שהכנסה פאסיבית ניתן ליצור לא רק מרכישת דירה אלא גם מרכישת מניות של חברות בעלות מדיניות ברורה לחלוקת דיבידנד במועדים קבועים, על פי רוב התשואה המתקבלת מהשקעה בחברות אלה לאורך זמן גבוהה מהתשואה המתקבלת מהשכרת דירה וחשוב גם לזכור שדירה לעיתים נותרת ריקה במשך תקופות מסויימות בין שוכר לשוכר אך חברות Large Cap בעלות מדיניות דיבידנד עקבית ממשיכות כל הזמן בפעכילותן הכלכלית ולכן הסיכון בהן נמוך מהסיכון בנדל"ן להשקעה.

 

[NS101]

../images/Emo45.gif כל הכבוד

כל שוק הוא תנודתי כולל שוק הנדל"ן
מחירי הנדל"ן לא רק עולים, לפעמים הם דווקא יורדים, בגדול קיימת היום בועה כלל עולמית בנדל"ן אשר רק התחילה להתפוצץ וסביר מאוד להניח שהשנה ובשנים הקרובות (כלומר 2008-2010) מחירי הנדל"ן במרבית העולם כולל בישראל דווקא ירדו ולא יעלו. בגדול, ככל שהטווח הנבדק הוא ארוך יותר קרובה יותר התייקרות מחירי הנכסים לעליה במדד המחירים לצרכן בתקופה הנבדקת ומשום שברוב העולם מרבית האוכלוסיה שייכת לשכבות הנמוכות והשכר החציוני אינו גבוה בהרבה משכר המינימום אשר במרבית מדינות העולם צמוד למדד המחירים לצרכן מי שיחסוך אחוז קבוע מהכנסתו (בהחלט רצוי לחסוך כ25% מההכנסה לצורך רכישת דירה ואף אפשרי למי שמוכן לחיות במשך 10-20 שנה ברמת חיים נמוכה מזו שיכולה הכנסתו להרשות לו על מנת לחיות במרבית חייו ללא חובות שזה אומר גם ללא משכנתא וגם ללא שיעבודים כלשהם ועם דירה משלו שתתן לו ביטחון כלכלי מסויים). לצורך העניין, בוא נניח שמחיר הדירה שאדם מסויים מעוניין לרכוש הוא 550000 ש"ח (זהו בערך מחיר הדירה החציונית בישראל), לאותו אדם בת זוג והכנסת שניהם היא חציונית (4500 ש"ח לחודש לכל אחד, ביחד 9000 ש"ח לחודש) וכיום אין להם ילדים, נניח גם שהם מתכננים להיות משפחה ממוצעת ולהביא בדיוק שני ילדים לעולם (אי אפשר להביא 2.4 ילדים לעולם ו2 יותר קרוב ל2.4 מאשר 3), 25% מ9000 ש"ח לחודש הם 2250 ש"ח לחודש, נניח גם שהזוג מעוניין להשקיע באופן סולידי באג"ח ממשלתי צמוד מדד שמעניק תשואה שנתית של 2% מעל המדד, נניח גם שהאינפלציה השנתית הממוצעת לאורך כל תקופת ההשקעה תהיה 2%, ע"פ הנחות אלה התשואה הנומינלית של אג"ח זה תהיה 4% לשנה והשווי הנומינלי של ההשקעה כולה לאחר 20 שנה יהיה 818000 ש"ח אשר השווי הריאלי שלה במונחי מועד התחלת החיסכון הוא 550000 ש"ח, כלומר לאחר 20 שנות השקעה הם יוכלו לרכוש את הדירה שתכננו. נשמע רע, נכון? בהחלט, אבל אתה יודע למה? זה משום שסכום ההשקעה החודשי בחישוב נשאר 2250 ש"ח במהלך כל שנות ההשקעה למרות העליה במדד ועליית השכר הנגזרת מעליה זו. משום שאנו יודעים שבמהלך השנים קרובה מאוד עליית השכר החציוני לעליה במדד ניקח זאת כעת בחשבון ונחשב שוב. כאשר שווי ההשקעה החודשית עולה ב2% כל שנה כמו עליית המדד השנתית הממוצעת שאנו מעריכים יגיע אותו זוג לאחר 17 שנות חיסכון ל769000 ש"ח אשר בערכם הריאלי יהיו שווים ל550000 השקלים במועד תחילת החיסכון. כאן זה כבר נשמע פחות רע, נכון? בהחלט. נחשב עכשיו מה שווי הדירה שיכול היה אותו זוג לקנות באמצעות משכנתא צמודת מדד אשר ההחזר החודשי ההתחלתי שלה הוא 2250 ש"ח כאשר אין להם הון עצמי כלל (גם את החיסכון חישבנו כאשר לאותו זוג לא היה הון עצמי כלל במועד התחלת החיסכון, לכן נחשב באותם תנאים גם עבור המשכנתא), נניח שהריבית צמודת המדד על המשכנתא היא 3.3%. אם יקח הזו"ג הנ"ל משכנתא ל32 שנה בריבית זו כאשר ההחזר החודשי ההתחלתי הוא 2250 ש"ח סכום המשכנתא המירבי שיוכל לקבל הוא 533000 ש"ח. האם לא עדיף לחסוך במשך 17 שנה סכום זהה ובתום 17 שנה לקנות את הדירה על פני לקיחת משכנתא ל32 שנה עבור דירה קטנה יותר במיקום פחות טוב? חשוב גם לציין שאם אותו זוג היה מתעקש על דירה בשווי 550000 ש"ח כאשר אין לו הון עצמי והיה לוקח משכנתא באותם תנאים בדיוק ל32 שנה היה ההחזר החודשי ההתחלתי שלו 2320 ש"ח ולא 2250 ואם היה מתעקש שמשך המשכנתא יהיה זהה למשך החיסכון שיאפשר את רכישת אותה דירה בדיוק ולכן יהיה משכה 17 שנה בדיוק היה ההחזר החודשי ההתחלתי מגיע ל3530 ש"ח. אין מצב שאותו זוג בעל הכנסה חציונית היה יכול לעמוד בכך. המסקנה המתבקשת היא שלא רק שאפשר לחסוך לדירה ושזוג בעל הכנסה חציונית יכול לחסוך לדירה במחיר חציוני אלא שהרבה יותר כדאי לעשות זאת מאשר לקחת משכנתא. שווה לחיות ברמת חיים נמוכה משמאפשרת ההכנסה במשך 17 שנה כדי לחיות טוב יותר במשך מרבית החיים ובפרט ב15 השנים שלאחר קניית הדירה ללא משכנתא אשר אם היו לוקחים משכנתא היו צריכים להמשיך לחיות אז ברמת חיים נמוכה. מותר לציין גם שבאותם 15 שנה יוכל אותו זוג לחסוך לקניית דירה נוספת קטנה יותר להשקעה אשר תבטיח להם הכנסה פאסיבית מיום קנייתה עד סוף חייהם ותהיה עבורם חשובה במיוחד לאחר יציאתם לגמלאות ואין ספק שלו היו לוקחים משכנתא ל32 שנה לא היו יכולים להרשות זאת לעצמם והיו נאלצים לחיות בעוני ממועד יציאתם לגמלאות עד סוף ימיהם. לא נותר אלא להמליץ לכל מי שיש לו אחריות כלכלית ומשמעת תקציבית רבה לגור בשכירות זולה ככל האפשר בשנים הראשונות לאחר עזיבת בית ההורים כל עוד לא חסך די כסף לקניית דירה שתספק את צרכיו ולאחר מכן להמשיך לחסוך כדי ליצור הכנסה פאסיבית שתביא תועלת רבה במיוחד ממועד היציאה לגמלאות והלאה, כאן ראוי לציין שהכנסה פאסיבית ניתן ליצור לא רק מרכישת דירה אלא גם מרכישת מניות של חברות בעלות מדיניות ברורה לחלוקת דיבידנד במועדים קבועים, על פי רוב התשואה המתקבלת מהשקעה בחברות אלה לאורך זמן גבוהה מהתשואה המתקבלת מהשכרת דירה וחשוב גם לזכור שדירה לעיתים נותרת ריקה במשך תקופות מסויימות בין שוכר לשוכר אך חברות Large Cap בעלות מדיניות דיבידנד עקבית ממשיכות כל הזמן בפעכילותן הכלכלית ולכן הסיכון בהן נמוך מהסיכון בנדל"ן להשקעה.

כל הכבוד
סחטיין על ההשקעה, כתבת במספרים את המשנה העומדת מאחורי חצאי הרעיונות והמשפטים שכתבתי. שלא נדבר על במקום לקנות אג"ח ממשלתי צמוד מדד, משלבים אג"ח קונצרני או משקיעים במדדי מניות מרכזיים.

 

[האישה הקטנה ברחוב]

"משמעת תקציבית רבה" זה משפט המפתח פה

כל שוק הוא תנודתי כולל שוק הנדל"ן
מחירי הנדל"ן לא רק עולים, לפעמים הם דווקא יורדים, בגדול קיימת היום בועה כלל עולמית בנדל"ן אשר רק התחילה להתפוצץ וסביר מאוד להניח שהשנה ובשנים הקרובות (כלומר 2008-2010) מחירי הנדל"ן במרבית העולם כולל בישראל דווקא ירדו ולא יעלו. בגדול, ככל שהטווח הנבדק הוא ארוך יותר קרובה יותר התייקרות מחירי הנכסים לעליה במדד המחירים לצרכן בתקופה הנבדקת ומשום שברוב העולם מרבית האוכלוסיה שייכת לשכבות הנמוכות והשכר החציוני אינו גבוה בהרבה משכר המינימום אשר במרבית מדינות העולם צמוד למדד המחירים לצרכן מי שיחסוך אחוז קבוע מהכנסתו (בהחלט רצוי לחסוך כ25% מההכנסה לצורך רכישת דירה ואף אפשרי למי שמוכן לחיות במשך 10-20 שנה ברמת חיים נמוכה מזו שיכולה הכנסתו להרשות לו על מנת לחיות במרבית חייו ללא חובות שזה אומר גם ללא משכנתא וגם ללא שיעבודים כלשהם ועם דירה משלו שתתן לו ביטחון כלכלי מסויים). לצורך העניין, בוא נניח שמחיר הדירה שאדם מסויים מעוניין לרכוש הוא 550000 ש"ח (זהו בערך מחיר הדירה החציונית בישראל), לאותו אדם בת זוג והכנסת שניהם היא חציונית (4500 ש"ח לחודש לכל אחד, ביחד 9000 ש"ח לחודש) וכיום אין להם ילדים, נניח גם שהם מתכננים להיות משפחה ממוצעת ולהביא בדיוק שני ילדים לעולם (אי אפשר להביא 2.4 ילדים לעולם ו2 יותר קרוב ל2.4 מאשר 3), 25% מ9000 ש"ח לחודש הם 2250 ש"ח לחודש, נניח גם שהזוג מעוניין להשקיע באופן סולידי באג"ח ממשלתי צמוד מדד שמעניק תשואה שנתית של 2% מעל המדד, נניח גם שהאינפלציה השנתית הממוצעת לאורך כל תקופת ההשקעה תהיה 2%, ע"פ הנחות אלה התשואה הנומינלית של אג"ח זה תהיה 4% לשנה והשווי הנומינלי של ההשקעה כולה לאחר 20 שנה יהיה 818000 ש"ח אשר השווי הריאלי שלה במונחי מועד התחלת החיסכון הוא 550000 ש"ח, כלומר לאחר 20 שנות השקעה הם יוכלו לרכוש את הדירה שתכננו. נשמע רע, נכון? בהחלט, אבל אתה יודע למה? זה משום שסכום ההשקעה החודשי בחישוב נשאר 2250 ש"ח במהלך כל שנות ההשקעה למרות העליה במדד ועליית השכר הנגזרת מעליה זו. משום שאנו יודעים שבמהלך השנים קרובה מאוד עליית השכר החציוני לעליה במדד ניקח זאת כעת בחשבון ונחשב שוב. כאשר שווי ההשקעה החודשית עולה ב2% כל שנה כמו עליית המדד השנתית הממוצעת שאנו מעריכים יגיע אותו זוג לאחר 17 שנות חיסכון ל769000 ש"ח אשר בערכם הריאלי יהיו שווים ל550000 השקלים במועד תחילת החיסכון. כאן זה כבר נשמע פחות רע, נכון? בהחלט. נחשב עכשיו מה שווי הדירה שיכול היה אותו זוג לקנות באמצעות משכנתא צמודת מדד אשר ההחזר החודשי ההתחלתי שלה הוא 2250 ש"ח כאשר אין להם הון עצמי כלל (גם את החיסכון חישבנו כאשר לאותו זוג לא היה הון עצמי כלל במועד התחלת החיסכון, לכן נחשב באותם תנאים גם עבור המשכנתא), נניח שהריבית צמודת המדד על המשכנתא היא 3.3%. אם יקח הזו"ג הנ"ל משכנתא ל32 שנה בריבית זו כאשר ההחזר החודשי ההתחלתי הוא 2250 ש"ח סכום המשכנתא המירבי שיוכל לקבל הוא 533000 ש"ח. האם לא עדיף לחסוך במשך 17 שנה סכום זהה ובתום 17 שנה לקנות את הדירה על פני לקיחת משכנתא ל32 שנה עבור דירה קטנה יותר במיקום פחות טוב? חשוב גם לציין שאם אותו זוג היה מתעקש על דירה בשווי 550000 ש"ח כאשר אין לו הון עצמי והיה לוקח משכנתא באותם תנאים בדיוק ל32 שנה היה ההחזר החודשי ההתחלתי שלו 2320 ש"ח ולא 2250 ואם היה מתעקש שמשך המשכנתא יהיה זהה למשך החיסכון שיאפשר את רכישת אותה דירה בדיוק ולכן יהיה משכה 17 שנה בדיוק היה ההחזר החודשי ההתחלתי מגיע ל3530 ש"ח. אין מצב שאותו זוג בעל הכנסה חציונית היה יכול לעמוד בכך. המסקנה המתבקשת היא שלא רק שאפשר לחסוך לדירה ושזוג בעל הכנסה חציונית יכול לחסוך לדירה במחיר חציוני אלא שהרבה יותר כדאי לעשות זאת מאשר לקחת משכנתא. שווה לחיות ברמת חיים נמוכה משמאפשרת ההכנסה במשך 17 שנה כדי לחיות טוב יותר במשך מרבית החיים ובפרט ב15 השנים שלאחר קניית הדירה ללא משכנתא אשר אם היו לוקחים משכנתא היו צריכים להמשיך לחיות אז ברמת חיים נמוכה. מותר לציין גם שבאותם 15 שנה יוכל אותו זוג לחסוך לקניית דירה נוספת קטנה יותר להשקעה אשר תבטיח להם הכנסה פאסיבית מיום קנייתה עד סוף חייהם ותהיה עבורם חשובה במיוחד לאחר יציאתם לגמלאות ואין ספק שלו היו לוקחים משכנתא ל32 שנה לא היו יכולים להרשות זאת לעצמם והיו נאלצים לחיות בעוני ממועד יציאתם לגמלאות עד סוף ימיהם. לא נותר אלא להמליץ לכל מי שיש לו אחריות כלכלית ומשמעת תקציבית רבה לגור בשכירות זולה ככל האפשר בשנים הראשונות לאחר עזיבת בית ההורים כל עוד לא חסך די כסף לקניית דירה שתספק את צרכיו ולאחר מכן להמשיך לחסוך כדי ליצור הכנסה פאסיבית שתביא תועלת רבה במיוחד ממועד היציאה לגמלאות והלאה, כאן ראוי לציין שהכנסה פאסיבית ניתן ליצור לא רק מרכישת דירה אלא גם מרכישת מניות של חברות בעלות מדיניות ברורה לחלוקת דיבידנד במועדים קבועים, על פי רוב התשואה המתקבלת מהשקעה בחברות אלה לאורך זמן גבוהה מהתשואה המתקבלת מהשכרת דירה וחשוב גם לזכור שדירה לעיתים נותרת ריקה במשך תקופות מסויימות בין שוכר לשוכר אך חברות Large Cap בעלות מדיניות דיבידנד עקבית ממשיכות כל הזמן בפעכילותן הכלכלית ולכן הסיכון בהן נמוך מהסיכון בנדל"ן להשקעה.

"משמעת תקציבית רבה" זה משפט המפתח פה
לא הרבה אנשים מסוגלים להתמיד בחסכון של 25% משכרם לאורך זמן. תמיד יש משהו "חד פעמי" שצריך בשבילו את הכסף. אם המשכנתא יורדת קבוע כל ראשון בחודש, אין מה לעשות, מסתדרים עם זה (או נכנסים לאורבדרפט). אבל אם זה חסכון וולונטרי - קל מדי להפסיק אותו. בנוסף, אתה לא לקחת בחשבון את שכר הדירה שישלמו כל זמן שהם חוסכים. הזוג החציוני שלך שם רק 2250 ש"ח בחסכון כל חודש - אבל משלם גם שכר דירה של לפחות 2000 ש"ח. כלומר סך הכל ל"דיור" הם משלמים 4250 ש"ח בחודש - יותר מהחזר המשכנתא של 3530 ש"ח בחודש (משכנתא ל-17 שנים), שכתבת שלא יוכלו לעמוד בו. אם הם מצליחים כמה שנים לגור אצל ההורים בחינם ולחסוך 5000 ש"ח בחודש, זה כבר סיפור אחר.

 

[SupermanZW]

כבר ראיתי באיזור המרכז דירות בנות 2 חדרים

"משמעת תקציבית רבה" זה משפט המפתח פה
לא הרבה אנשים מסוגלים להתמיד בחסכון של 25% משכרם לאורך זמן. תמיד יש משהו "חד פעמי" שצריך בשבילו את הכסף. אם המשכנתא יורדת קבוע כל ראשון בחודש, אין מה לעשות, מסתדרים עם זה (או נכנסים לאורבדרפט). אבל אם זה חסכון וולונטרי - קל מדי להפסיק אותו. בנוסף, אתה לא לקחת בחשבון את שכר הדירה שישלמו כל זמן שהם חוסכים. הזוג החציוני שלך שם רק 2250 ש"ח בחסכון כל חודש - אבל משלם גם שכר דירה של לפחות 2000 ש"ח. כלומר סך הכל ל"דיור" הם משלמים 4250 ש"ח בחודש - יותר מהחזר המשכנתא של 3530 ש"ח בחודש (משכנתא ל-17 שנים), שכתבת שלא יוכלו לעמוד בו. אם הם מצליחים כמה שנים לגור אצל ההורים בחינם ולחסוך 5000 ש"ח בחודש, זה כבר סיפור אחר.

כבר ראיתי באיזור המרכז דירות בנות 2 חדרים
שמושכרות תמורת 1200 ש"ח לחודש ובאיזור הדרום ראיתי גם דירות כאלה שמושכרות תמורת 900 ש"ח לחודש. אגב, הריבית על האוברדראפט היא הרבה יותר יקרה מהריבית על המשכנתא ולכן אם חודש מסויים בגלל הוצאה בלתי צפויה לא יכניס אותו זוג כסף לחסכון זה הרבה פחות גרוע מלהכנס לאוברדראפט על 2250 ש"ח. אותו זוג יכול גם להחליט שהוא מסתפק בפחות מדירה חציונית כדי לא להרגיש "חנוק" ולהחליט להסתפק בדירה שמחירה 300000 ש"ח במקום 550000 ש"ח ולחסוך רק 20% מהכנסתו כל חודש (כלומר הסכום החודשי ההתחלתי לחסכון הוא 1800 ש"ח) ותוך 12 שנים להגיע ל374000 ש"ח (שיהיו שווי ערך ל300000 ש"ח במועד תחילת החיסכון) ולרכוש את הדירה, כאן הם משקיעים פחות כסף כל חודש למשך 12 שנים במקום 17 וחיים בשנים האלה ברמת חיים מעט גבוהה יותר מזו שהיו חיים בה בתסריט הדירה החציונית.

 

[voguemaster]

לגור בדירה שכורה במחיר של 1200 ש"ח בחודש

כבר ראיתי באיזור המרכז דירות בנות 2 חדרים
שמושכרות תמורת 1200 ש"ח לחודש ובאיזור הדרום ראיתי גם דירות כאלה שמושכרות תמורת 900 ש"ח לחודש. אגב, הריבית על האוברדראפט היא הרבה יותר יקרה מהריבית על המשכנתא ולכן אם חודש מסויים בגלל הוצאה בלתי צפויה לא יכניס אותו זוג כסף לחסכון זה הרבה פחות גרוע מלהכנס לאוברדראפט על 2250 ש"ח. אותו זוג יכול גם להחליט שהוא מסתפק בפחות מדירה חציונית כדי לא להרגיש "חנוק" ולהחליט להסתפק בדירה שמחירה 300000 ש"ח במקום 550000 ש"ח ולחסוך רק 20% מהכנסתו כל חודש (כלומר הסכום החודשי ההתחלתי לחסכון הוא 1800 ש"ח) ותוך 12 שנים להגיע ל374000 ש"ח (שיהיו שווי ערך ל300000 ש"ח במועד תחילת החיסכון) ולרכוש את הדירה, כאן הם משקיעים פחות כסף כל חודש למשך 12 שנים במקום 17 וחיים בשנים האלה ברמת חיים מעט גבוהה יותר מזו שהיו חיים בה בתסריט הדירה החציונית.

לגור בדירה שכורה במחיר של 1200 ש"ח בחודש
ולגדל משפחה ? נראה לך הגיוני להעביר 15 שנה (או 17, או 19) מהחיים שלך בדירה מחורבנת, כשאתה מגדל את המשפחה שלך בתנאים של עוני רק כדי להגיד שלא לקחת משכנתא אלא חסכת את הכסף כדי לקנות את הדירה שרצית ? ולמה ? כי אתה לא רוצה לשלם את הריבית לבנק על הכסף שלו ? זה מטומטם הרבה יותר מכל שאר הדברים שכתבנו בשירשור הזה ביחד. המחיר שאתה תשלם על כזה מהלך, אותו אי אפשר למדוד בכסף. רק אנשים חסרי אמצעים לחלוטין יגורו בדירה שכזו, אין שום סיבה אמיתית לעשות דבר כזה. גם אני ראיתי דירות מושכרות במחירים מצחיקים והן שוות בדיוק את זה. ממש לא הסביבה שבה הייתי רוצה לגדל את הילדים שלי ב-15 שנה הקרובות. בנאדם שעושה שיקול פסיכולוגי לקנות דירה חושב על זה בנוסף לכל ולעולם לא היה משלם את המחיר שאתה מציע, רק כדי שאח"כ הוא יוכל לקנות את הדירה שהוא רוצה. אם כבר אתה רוצה ללכת על עבודה קשה וחיסכון, קנה דירה ב-120 אלף דולר, אולי קצת פחות אולי קצת יותר, תעבוד קשה במשך 10 שנות ההלוואה ותצליח לסגור אותה בפחות מ-10 שנים. אם כבר לטחון את עצמך למוות אז תעשה את זה בצורה הזו ואחרי פחות מ-10 שנים יהיה לך נכס שתוכל למכור כדי להתקדם לנכס טוב יותר. במצב כזה גם, אם תבדוק לפי לוח שפיצר כמה אקסטרה כסף אתה משלם בגלל הריבית תגלה שזה אחוז יחסית נמוך מה שהופך את כל העניין להרבה יותר פשוט. אותו זוג יקנה דירה ב-120000 אלף דולר, לפי שער נוכחי של 3.782 זה 453380 ש"ח, במימון של 10 אחוז וריבית לפני מדד של 4 אחוז לשנה == 4230 ש"ח בחודש. אם כבר לקרוע לעצמך את התחת, תעשה את זה ותתאמץ בעבודה שניה כדי לממן דירה שכזו ותשלם 4200 ש"ח בחודש. עדיף פי מיליון על פני מגורים בדירה מחורבנת במשך 15 שנה. לא רעיון מספיק טוב ? תשלב! תחיה בשכירות עד שיהיה לך הון עצמי של 40 או 50 אחוז מערך הדירה ואז תקנה אותה, לפחות כך לא תצטרך לסבול במשך 15 שנה. רק 7 או 8 שנים מספיקות לך כדי לחסוך וזה ישפר פלאים את התנאים שלך במשכנתא. אני גם לא רוצה לדבר על העובדה שהמשכנתא שתיארת -32 שנים מניחה שום הון עצמי והיא בעצם דרקונית לגמרי. אתה מפספס את הנקודה. הנקודה היא שברור שמשכנתא היא לא כלכלית. אתה משלם ריבית כל שנה לבנק על סכום גדול מאוד, במקום לקחת את הכסף ולקבל את הריבית הזו לעצמך. אין ספק שזה לא ריוחי אבל כמו שאמרתי, העולם נחלק לשני מצבים: 1. אלו שרוצים לקנות דירה ואין להם איך לממן אחת כזו - זה כלי מצוין ואי אפשר לחלוק על כך. לחיות בחירבה 15 שנה זה לא פיתרון. 2. אלו שרוצים להשקיע, פה זה כבר עולם אחר ומשכנתא זו רק עוד דרך למנף את עצמך נכון כדי לקנות נכס שגם יחזיר את עצמו. לפני חצי שעה חיפשתי נכס ברחובות ותוך כמה דק' חיפוש מצאתי יותר מדירה אחת שאפשר לקנות שתחזיר את עצמה לבד לבד ויפה יפה, תשואה של 6 אחוז זה המינימום במקרה כזה. לא רע בכלל הייתי אומר

עכשיו שיהיה לי האומץ

 

[SupermanZW]

אם מניחים שאחד מבני הזוג עובד בעבודה נוספת

לגור בדירה שכורה במחיר של 1200 ש"ח בחודש
ולגדל משפחה ? נראה לך הגיוני להעביר 15 שנה (או 17, או 19) מהחיים שלך בדירה מחורבנת, כשאתה מגדל את המשפחה שלך בתנאים של עוני רק כדי להגיד שלא לקחת משכנתא אלא חסכת את הכסף כדי לקנות את הדירה שרצית ? ולמה ? כי אתה לא רוצה לשלם את הריבית לבנק על הכסף שלו ? זה מטומטם הרבה יותר מכל שאר הדברים שכתבנו בשירשור הזה ביחד. המחיר שאתה תשלם על כזה מהלך, אותו אי אפשר למדוד בכסף. רק אנשים חסרי אמצעים לחלוטין יגורו בדירה שכזו, אין שום סיבה אמיתית לעשות דבר כזה. גם אני ראיתי דירות מושכרות במחירים מצחיקים והן שוות בדיוק את זה. ממש לא הסביבה שבה הייתי רוצה לגדל את הילדים שלי ב-15 שנה הקרובות. בנאדם שעושה שיקול פסיכולוגי לקנות דירה חושב על זה בנוסף לכל ולעולם לא היה משלם את המחיר שאתה מציע, רק כדי שאח"כ הוא יוכל לקנות את הדירה שהוא רוצה. אם כבר אתה רוצה ללכת על עבודה קשה וחיסכון, קנה דירה ב-120 אלף דולר, אולי קצת פחות אולי קצת יותר, תעבוד קשה במשך 10 שנות ההלוואה ותצליח לסגור אותה בפחות מ-10 שנים. אם כבר לטחון את עצמך למוות אז תעשה את זה בצורה הזו ואחרי פחות מ-10 שנים יהיה לך נכס שתוכל למכור כדי להתקדם לנכס טוב יותר. במצב כזה גם, אם תבדוק לפי לוח שפיצר כמה אקסטרה כסף אתה משלם בגלל הריבית תגלה שזה אחוז יחסית נמוך מה שהופך את כל העניין להרבה יותר פשוט. אותו זוג יקנה דירה ב-120000 אלף דולר, לפי שער נוכחי של 3.782 זה 453380 ש"ח, במימון של 10 אחוז וריבית לפני מדד של 4 אחוז לשנה == 4230 ש"ח בחודש. אם כבר לקרוע לעצמך את התחת, תעשה את זה ותתאמץ בעבודה שניה כדי לממן דירה שכזו ותשלם 4200 ש"ח בחודש. עדיף פי מיליון על פני מגורים בדירה מחורבנת במשך 15 שנה. לא רעיון מספיק טוב ? תשלב! תחיה בשכירות עד שיהיה לך הון עצמי של 40 או 50 אחוז מערך הדירה ואז תקנה אותה, לפחות כך לא תצטרך לסבול במשך 15 שנה. רק 7 או 8 שנים מספיקות לך כדי לחסוך וזה ישפר פלאים את התנאים שלך במשכנתא. אני גם לא רוצה לדבר על העובדה שהמשכנתא שתיארת -32 שנים מניחה שום הון עצמי והיא בעצם דרקונית לגמרי. אתה מפספס את הנקודה. הנקודה היא שברור שמשכנתא היא לא כלכלית. אתה משלם ריבית כל שנה לבנק על סכום גדול מאוד, במקום לקחת את הכסף ולקבל את הריבית הזו לעצמך. אין ספק שזה לא ריוחי אבל כמו שאמרתי, העולם נחלק לשני מצבים: 1. אלו שרוצים לקנות דירה ואין להם איך לממן אחת כזו - זה כלי מצוין ואי אפשר לחלוק על כך. לחיות בחירבה 15 שנה זה לא פיתרון. 2. אלו שרוצים להשקיע, פה זה כבר עולם אחר ומשכנתא זו רק עוד דרך למנף את עצמך נכון כדי לקנות נכס שגם יחזיר את עצמו. לפני חצי שעה חיפשתי נכס ברחובות ותוך כמה דק' חיפוש מצאתי יותר מדירה אחת שאפשר לקנות שתחזיר את עצמה לבד לבד ויפה יפה, תשואה של 6 אחוז זה המינימום במקרה כזה. לא רע בכלל הייתי אומר

עכשיו שיהיה לי האומץ

אם מניחים שאחד מבני הזוג עובד בעבודה נוספת
אפשר להשיג הרבה יותר ממה שתיארתי בהודעתי עליה הגבת, בנוסף גם במקום להניח שהזוג הצעיר ישקיע אך ורק באג"ח מדינה צמוד מדד נניח שמדובר בזוג בעל מעט יותר תבונה כלכלית אשר ישקיע באופן מאוזן יותר שיכול להניב תשואה גבוהה יותר, כמו למשל תמהיל השקעות של 75% אג"ח שבהם גם אג"ח מדינה וגם אג"ח קונצרני ו25% מניות. תמהיל השקעות כזה מניב בממוצע תשואה שנתית ריאלית של 7% (כלומר 7% מעל המדד). אם כן נניח שבן הזוג העובד בשתי עבודות משתכר 8000 ש"ח לחודש (4500 מעבודתו העיקרית ו3500 מעבודתו השניה) והשני העובד בעבודה אחת משתכר 4500 ש"ח לחודש, כך ההכנסה המשותפת היא 12500 ש"ח לחודש. נניח גם שהזוג לא יוציא יותר מ30% מהכנסתו על דיור, כלומר דמי השכירות החודשיים ההתחלתיים יחד עם הסכום החודשי ההתחלתי המוקצה לחיסכון לא יעברו יחד את ה3750 ש"ח. נניח גם שדמי השכירות החודשיים ההתחלתיים הם 2000 ש"ח לחודש כך שהזוג לא חי בחירבה, לכן הסכום החודשי המוקצה לחיסכון הוא 1750 ש"ח. כמו קודם נניח שהאינפלציה השנתית הממוצעת היא 2% וששכר בני הזוג עולה כל שנה ב2%, התשואה הנומינלית של החיסכון שלהם תהיה 9% (7% + 2%). לאחר 14 שנים בהם חיים בני הזוג כך וחוסכים 660000 ש"ח שערכם הריאלי הוא 500000 במונחי מועד תחילת ההשקעה (או $132000 של היום). באופן זה חיו בני הזוג בדירה ששוויה ביום שנכנסו אליה 450000 ש"ח בקירוב (כמו זו שהצעת להם לקנות) ולאחר 14 שנה רכשו דירה טובה במעט מזו שהצעת. נניח גם שבן הזוג שעבד בעבודה נוספת הפסיק לעבוד בעבודה הנוספת מיום שרכש את הדירה כי כבר לא היה לו צורך "לקרוע את עצמו) ועקב כך ההכנסה המשותפת של בני הזוג ירדה ל11800 ש"ח לחודש (שווי ערך ל9000 ש"ח במועד תחילת החיסכון) ומאז החליטו לחסוך 25% מהכנסתם החודשית (2950 ש"ח לחודש שבמונחי מועד תחילת החיסכון הראשון שווים ל2235 ש"ח) כדי לשפר את איכות חייהם בהדרגה וליצור לעצמם הכנסה פאסיבית משמעותית שתאפשר להם רמת חיים גבוהה גם לאחר צאתם לגמלאות. נניח שהתמידו בחיסכון זה במשך 18 שנה, במקרה זה הגיעו לסכום של 1800000 ש"ח (שווי ערך ל955000 ש"ח במועד תחילת החיסכון הראשון) ממנו ימשכו רק 7% בשנה (את ה2% הנותרים לא כדי שהסכום הנותר יהיה צמוד למדד וכך לא יאלצו לרדת בהדרגה ברמת החיים) שהם 10500 ש"ח לחודש (שווי ערך ל5570 ש"ח במועד תחילת החיסכון הראשון), סכום זה יאפשר בוודאות לזוג שילדיו כבר אינם חיים עמו לחיות ברמת חיים נאותה וזה אפילו בלי הפנסיה. נניח גם לאחר 18 השנים הנ"ל הפסיק אותו זוג לחסוך וכשיצאו לפנסיה היה גובה הפנסיה שלהם 70% מגובה שכרם לפני הפנסיה (פנסיה התחלתית שוות ערך ל6300 ש"ח במועד תחילת החיסכון הראשון), כך יוצא שסכום הפנסיה יחד עם ההכנסה הפאסיבית יוצרים סכום שווה ערך 11870 ש"ח במונחי מועד תחילת החיסכון הראשון, סכום זה יאפשר לזוג הפנסיונרים שהשתכר במהלך כל שנות עבודתו שכר חציוני רמת חיים גבוהה מהממוצע. זהו תסריט עדיף בהרבה מזה שהיה מתקבל לו היו שומעים בעצתך.

 

[lernery]

אתם מחפשים את התשובה במקום ה-לחלוטין לא נכון

אם מניחים שאחד מבני הזוג עובד בעבודה נוספת
אפשר להשיג הרבה יותר ממה שתיארתי בהודעתי עליה הגבת, בנוסף גם במקום להניח שהזוג הצעיר ישקיע אך ורק באג"ח מדינה צמוד מדד נניח שמדובר בזוג בעל מעט יותר תבונה כלכלית אשר ישקיע באופן מאוזן יותר שיכול להניב תשואה גבוהה יותר, כמו למשל תמהיל השקעות של 75% אג"ח שבהם גם אג"ח מדינה וגם אג"ח קונצרני ו25% מניות. תמהיל השקעות כזה מניב בממוצע תשואה שנתית ריאלית של 7% (כלומר 7% מעל המדד). אם כן נניח שבן הזוג העובד בשתי עבודות משתכר 8000 ש"ח לחודש (4500 מעבודתו העיקרית ו3500 מעבודתו השניה) והשני העובד בעבודה אחת משתכר 4500 ש"ח לחודש, כך ההכנסה המשותפת היא 12500 ש"ח לחודש. נניח גם שהזוג לא יוציא יותר מ30% מהכנסתו על דיור, כלומר דמי השכירות החודשיים ההתחלתיים יחד עם הסכום החודשי ההתחלתי המוקצה לחיסכון לא יעברו יחד את ה3750 ש"ח. נניח גם שדמי השכירות החודשיים ההתחלתיים הם 2000 ש"ח לחודש כך שהזוג לא חי בחירבה, לכן הסכום החודשי המוקצה לחיסכון הוא 1750 ש"ח. כמו קודם נניח שהאינפלציה השנתית הממוצעת היא 2% וששכר בני הזוג עולה כל שנה ב2%, התשואה הנומינלית של החיסכון שלהם תהיה 9% (7% + 2%). לאחר 14 שנים בהם חיים בני הזוג כך וחוסכים 660000 ש"ח שערכם הריאלי הוא 500000 במונחי מועד תחילת ההשקעה (או $132000 של היום). באופן זה חיו בני הזוג בדירה ששוויה ביום שנכנסו אליה 450000 ש"ח בקירוב (כמו זו שהצעת להם לקנות) ולאחר 14 שנה רכשו דירה טובה במעט מזו שהצעת. נניח גם שבן הזוג שעבד בעבודה נוספת הפסיק לעבוד בעבודה הנוספת מיום שרכש את הדירה כי כבר לא היה לו צורך "לקרוע את עצמו) ועקב כך ההכנסה המשותפת של בני הזוג ירדה ל11800 ש"ח לחודש (שווי ערך ל9000 ש"ח במועד תחילת החיסכון) ומאז החליטו לחסוך 25% מהכנסתם החודשית (2950 ש"ח לחודש שבמונחי מועד תחילת החיסכון הראשון שווים ל2235 ש"ח) כדי לשפר את איכות חייהם בהדרגה וליצור לעצמם הכנסה פאסיבית משמעותית שתאפשר להם רמת חיים גבוהה גם לאחר צאתם לגמלאות. נניח שהתמידו בחיסכון זה במשך 18 שנה, במקרה זה הגיעו לסכום של 1800000 ש"ח (שווי ערך ל955000 ש"ח במועד תחילת החיסכון הראשון) ממנו ימשכו רק 7% בשנה (את ה2% הנותרים לא כדי שהסכום הנותר יהיה צמוד למדד וכך לא יאלצו לרדת בהדרגה ברמת החיים) שהם 10500 ש"ח לחודש (שווי ערך ל5570 ש"ח במועד תחילת החיסכון הראשון), סכום זה יאפשר בוודאות לזוג שילדיו כבר אינם חיים עמו לחיות ברמת חיים נאותה וזה אפילו בלי הפנסיה. נניח גם לאחר 18 השנים הנ"ל הפסיק אותו זוג לחסוך וכשיצאו לפנסיה היה גובה הפנסיה שלהם 70% מגובה שכרם לפני הפנסיה (פנסיה התחלתית שוות ערך ל6300 ש"ח במועד תחילת החיסכון הראשון), כך יוצא שסכום הפנסיה יחד עם ההכנסה הפאסיבית יוצרים סכום שווה ערך 11870 ש"ח במונחי מועד תחילת החיסכון הראשון, סכום זה יאפשר לזוג הפנסיונרים שהשתכר במהלך כל שנות עבודתו שכר חציוני רמת חיים גבוהה מהממוצע. זהו תסריט עדיף בהרבה מזה שהיה מתקבל לו היו שומעים בעצתך.

אתם מחפשים את התשובה במקום ה-לחלוטין לא נכון
מחירי נדל"ן גבוהים משמעותם מחסור בבתים, שמשמעותו מחסור בהקצאת קרקעות מהמדינה, זה אחד, או שניים - פיצוץ אוכלוסין, שגורם לכך שעוד ועוד הקצאות עדיין לא מספיקות. שתי התשובות נכונות. לא הגיוני לדעתי שעניים יצטרכו לעבוד כל חייהם בפרך בשביל 4 קירות מסביבם - זה לא היה המצב ברוב ההיסטוריה, עד ימינו. ישראל היא מדינה מאוד מיוחדת ומעוותת שבגללה קורה כל המצב הזה (אני יכול להבין למה באנגליה הבתים נורא יקרים. אבל בישראל? אני ממש לא מבין.)

 

[SupermanZW]

ברוב העולם לעניים אין שום סיכוי להגיע לבית

אתם מחפשים את התשובה במקום ה-לחלוטין לא נכון
מחירי נדל"ן גבוהים משמעותם מחסור בבתים, שמשמעותו מחסור בהקצאת קרקעות מהמדינה, זה אחד, או שניים - פיצוץ אוכלוסין, שגורם לכך שעוד ועוד הקצאות עדיין לא מספיקות. שתי התשובות נכונות. לא הגיוני לדעתי שעניים יצטרכו לעבוד כל חייהם בפרך בשביל 4 קירות מסביבם - זה לא היה המצב ברוב ההיסטוריה, עד ימינו. ישראל היא מדינה מאוד מיוחדת ומעוותת שבגללה קורה כל המצב הזה (אני יכול להבין למה באנגליה הבתים נורא יקרים. אבל בישראל? אני ממש לא מבין.)

ברוב העולם לעניים אין שום סיכוי להגיע לבית
משלהם, בישראל עדיין יש להם כפי שכבר הוכחתי, כמו כן אני לא מבין מדוע אתה מוצא הצדקה לכך שמחירי הבתים באנגליה נורא יקרים ובישראל לא, הרי קצב ריבוי האוכלוסיה בישראל גבוה מזה שבאנגליה וצפיפות האוכלוסין בישראל גבוהה מזו שבאנגליה, לפי פרמטרים אלה אותם הזכרת הרי שבישראל אמור להיות קשה יותר להגיע לבית מאשר באנגליה.

 

[voguemaster]

תחלק לפסקאות!

אם מניחים שאחד מבני הזוג עובד בעבודה נוספת
אפשר להשיג הרבה יותר ממה שתיארתי בהודעתי עליה הגבת, בנוסף גם במקום להניח שהזוג הצעיר ישקיע אך ורק באג"ח מדינה צמוד מדד נניח שמדובר בזוג בעל מעט יותר תבונה כלכלית אשר ישקיע באופן מאוזן יותר שיכול להניב תשואה גבוהה יותר, כמו למשל תמהיל השקעות של 75% אג"ח שבהם גם אג"ח מדינה וגם אג"ח קונצרני ו25% מניות. תמהיל השקעות כזה מניב בממוצע תשואה שנתית ריאלית של 7% (כלומר 7% מעל המדד). אם כן נניח שבן הזוג העובד בשתי עבודות משתכר 8000 ש"ח לחודש (4500 מעבודתו העיקרית ו3500 מעבודתו השניה) והשני העובד בעבודה אחת משתכר 4500 ש"ח לחודש, כך ההכנסה המשותפת היא 12500 ש"ח לחודש. נניח גם שהזוג לא יוציא יותר מ30% מהכנסתו על דיור, כלומר דמי השכירות החודשיים ההתחלתיים יחד עם הסכום החודשי ההתחלתי המוקצה לחיסכון לא יעברו יחד את ה3750 ש"ח. נניח גם שדמי השכירות החודשיים ההתחלתיים הם 2000 ש"ח לחודש כך שהזוג לא חי בחירבה, לכן הסכום החודשי המוקצה לחיסכון הוא 1750 ש"ח. כמו קודם נניח שהאינפלציה השנתית הממוצעת היא 2% וששכר בני הזוג עולה כל שנה ב2%, התשואה הנומינלית של החיסכון שלהם תהיה 9% (7% + 2%). לאחר 14 שנים בהם חיים בני הזוג כך וחוסכים 660000 ש"ח שערכם הריאלי הוא 500000 במונחי מועד תחילת ההשקעה (או $132000 של היום). באופן זה חיו בני הזוג בדירה ששוויה ביום שנכנסו אליה 450000 ש"ח בקירוב (כמו זו שהצעת להם לקנות) ולאחר 14 שנה רכשו דירה טובה במעט מזו שהצעת. נניח גם שבן הזוג שעבד בעבודה נוספת הפסיק לעבוד בעבודה הנוספת מיום שרכש את הדירה כי כבר לא היה לו צורך "לקרוע את עצמו) ועקב כך ההכנסה המשותפת של בני הזוג ירדה ל11800 ש"ח לחודש (שווי ערך ל9000 ש"ח במועד תחילת החיסכון) ומאז החליטו לחסוך 25% מהכנסתם החודשית (2950 ש"ח לחודש שבמונחי מועד תחילת החיסכון הראשון שווים ל2235 ש"ח) כדי לשפר את איכות חייהם בהדרגה וליצור לעצמם הכנסה פאסיבית משמעותית שתאפשר להם רמת חיים גבוהה גם לאחר צאתם לגמלאות. נניח שהתמידו בחיסכון זה במשך 18 שנה, במקרה זה הגיעו לסכום של 1800000 ש"ח (שווי ערך ל955000 ש"ח במועד תחילת החיסכון הראשון) ממנו ימשכו רק 7% בשנה (את ה2% הנותרים לא כדי שהסכום הנותר יהיה צמוד למדד וכך לא יאלצו לרדת בהדרגה ברמת החיים) שהם 10500 ש"ח לחודש (שווי ערך ל5570 ש"ח במועד תחילת החיסכון הראשון), סכום זה יאפשר בוודאות לזוג שילדיו כבר אינם חיים עמו לחיות ברמת חיים נאותה וזה אפילו בלי הפנסיה. נניח גם לאחר 18 השנים הנ"ל הפסיק אותו זוג לחסוך וכשיצאו לפנסיה היה גובה הפנסיה שלהם 70% מגובה שכרם לפני הפנסיה (פנסיה התחלתית שוות ערך ל6300 ש"ח במועד תחילת החיסכון הראשון), כך יוצא שסכום הפנסיה יחד עם ההכנסה הפאסיבית יוצרים סכום שווה ערך 11870 ש"ח במונחי מועד תחילת החיסכון הראשון, סכום זה יאפשר לזוג הפנסיונרים שהשתכר במהלך כל שנות עבודתו שכר חציוני רמת חיים גבוהה מהממוצע. זהו תסריט עדיף בהרבה מזה שהיה מתקבל לו היו שומעים בעצתך.

תחלק לפסקאות!
אי אפשר להבין שום דבר ממה שאתה כותב בצורה הזו. שוב, אני לא מתווכח איתך על המספרים היבשים. אמרתי כבר מראש שמשכנתא זה לא דבר כלכלי ואני מאמין בזה עד עצם היום הזה. כל זה לא משנה את העובדה שכל החישובים היפים שהצגת דורשים הרבה מאמץ והשקעה מאנשים, לא רק בכוח רצון לשמור על חיסכון לאורך זמן אלא גם על ללמוד מה לעשות עם הכסף שלהם ואיך לגרום לו לעבוד בשבילם. התרחישים שלך, אופטימיים ככל שיהיו הם פשוט חלופה מסובכת למרבית האנשים. מעבר לכך, זוג שקונה היום דירת 3 חדרים פשוטה, לא רוצה להמשיך לחיות בדירת 3 חדרים פשוטה. כלומר, אם הזוג מחליט לחסוך כסף במשך 15 שנה כדי שיהיה לו כסף לדירה, זה עדיין לא עוזר לו. הזוג ישיג את הכסף כדי לקנות את הדירה אלא שבעוד 15 שנה הוא יצטרך דירת 4 חדרים ואולי אף יותר, ודירות חדשות, במידה והם יחליטו לקנות אחת, עולות בערכן הרבה מעבר לתשואה הריאלית השנתית. כלומר, מי שירצה אחרי 15 שנה לגלגל את הנכס שלו ולקנות דירה חדשה יתקשה מאוד. אחד היתרונות הבודדים במשכנתא היא קיבוע ערך הנכס לאורך חיי ההלוואה.

 

[SupermanZW]

ב$132K אפשר לרכוש דירת 4 חדרים במרכז

תחלק לפסקאות!
אי אפשר להבין שום דבר ממה שאתה כותב בצורה הזו. שוב, אני לא מתווכח איתך על המספרים היבשים. אמרתי כבר מראש שמשכנתא זה לא דבר כלכלי ואני מאמין בזה עד עצם היום הזה. כל זה לא משנה את העובדה שכל החישובים היפים שהצגת דורשים הרבה מאמץ והשקעה מאנשים, לא רק בכוח רצון לשמור על חיסכון לאורך זמן אלא גם על ללמוד מה לעשות עם הכסף שלהם ואיך לגרום לו לעבוד בשבילם. התרחישים שלך, אופטימיים ככל שיהיו הם פשוט חלופה מסובכת למרבית האנשים. מעבר לכך, זוג שקונה היום דירת 3 חדרים פשוטה, לא רוצה להמשיך לחיות בדירת 3 חדרים פשוטה. כלומר, אם הזוג מחליט לחסוך כסף במשך 15 שנה כדי שיהיה לו כסף לדירה, זה עדיין לא עוזר לו. הזוג ישיג את הכסף כדי לקנות את הדירה אלא שבעוד 15 שנה הוא יצטרך דירת 4 חדרים ואולי אף יותר, ודירות חדשות, במידה והם יחליטו לקנות אחת, עולות בערכן הרבה מעבר לתשואה הריאלית השנתית. כלומר, מי שירצה אחרי 15 שנה לגלגל את הנכס שלו ולקנות דירה חדשה יתקשה מאוד. אחד היתרונות הבודדים במשכנתא היא קיבוע ערך הנכס לאורך חיי ההלוואה.

ב$132K אפשר לרכוש דירת 4 חדרים במרכז
ואם הזוג עליו דיברת יחסוך 7 שנים כדי להשיג 40% מערך הדירה בת 3 החדרים, יקח משכנתא ל15 שנה ואחריה ימכור את הדירה כדי לקנות דירת 4 חדרים יצטרך שוב לקחת משכנתא ל15 שנה לפחות ואז הוא לעולם לא יחסוך להכנסה פאסיבית לימי הפנסיה. זוג בעל הכנסה חציונית ברוב המקרים לא יכול להרשות לעצמו דירת 4 חדרים, זו הסיבה שרוב הדירות בארץ הן בנות 3 חדרים.

 

[voguemaster]

אגב, הערת נוספת

כל שוק הוא תנודתי כולל שוק הנדל"ן
מחירי הנדל"ן לא רק עולים, לפעמים הם דווקא יורדים, בגדול קיימת היום בועה כלל עולמית בנדל"ן אשר רק התחילה להתפוצץ וסביר מאוד להניח שהשנה ובשנים הקרובות (כלומר 2008-2010) מחירי הנדל"ן במרבית העולם כולל בישראל דווקא ירדו ולא יעלו. בגדול, ככל שהטווח הנבדק הוא ארוך יותר קרובה יותר התייקרות מחירי הנכסים לעליה במדד המחירים לצרכן בתקופה הנבדקת ומשום שברוב העולם מרבית האוכלוסיה שייכת לשכבות הנמוכות והשכר החציוני אינו גבוה בהרבה משכר המינימום אשר במרבית מדינות העולם צמוד למדד המחירים לצרכן מי שיחסוך אחוז קבוע מהכנסתו (בהחלט רצוי לחסוך כ25% מההכנסה לצורך רכישת דירה ואף אפשרי למי שמוכן לחיות במשך 10-20 שנה ברמת חיים נמוכה מזו שיכולה הכנסתו להרשות לו על מנת לחיות במרבית חייו ללא חובות שזה אומר גם ללא משכנתא וגם ללא שיעבודים כלשהם ועם דירה משלו שתתן לו ביטחון כלכלי מסויים). לצורך העניין, בוא נניח שמחיר הדירה שאדם מסויים מעוניין לרכוש הוא 550000 ש"ח (זהו בערך מחיר הדירה החציונית בישראל), לאותו אדם בת זוג והכנסת שניהם היא חציונית (4500 ש"ח לחודש לכל אחד, ביחד 9000 ש"ח לחודש) וכיום אין להם ילדים, נניח גם שהם מתכננים להיות משפחה ממוצעת ולהביא בדיוק שני ילדים לעולם (אי אפשר להביא 2.4 ילדים לעולם ו2 יותר קרוב ל2.4 מאשר 3), 25% מ9000 ש"ח לחודש הם 2250 ש"ח לחודש, נניח גם שהזוג מעוניין להשקיע באופן סולידי באג"ח ממשלתי צמוד מדד שמעניק תשואה שנתית של 2% מעל המדד, נניח גם שהאינפלציה השנתית הממוצעת לאורך כל תקופת ההשקעה תהיה 2%, ע"פ הנחות אלה התשואה הנומינלית של אג"ח זה תהיה 4% לשנה והשווי הנומינלי של ההשקעה כולה לאחר 20 שנה יהיה 818000 ש"ח אשר השווי הריאלי שלה במונחי מועד התחלת החיסכון הוא 550000 ש"ח, כלומר לאחר 20 שנות השקעה הם יוכלו לרכוש את הדירה שתכננו. נשמע רע, נכון? בהחלט, אבל אתה יודע למה? זה משום שסכום ההשקעה החודשי בחישוב נשאר 2250 ש"ח במהלך כל שנות ההשקעה למרות העליה במדד ועליית השכר הנגזרת מעליה זו. משום שאנו יודעים שבמהלך השנים קרובה מאוד עליית השכר החציוני לעליה במדד ניקח זאת כעת בחשבון ונחשב שוב. כאשר שווי ההשקעה החודשית עולה ב2% כל שנה כמו עליית המדד השנתית הממוצעת שאנו מעריכים יגיע אותו זוג לאחר 17 שנות חיסכון ל769000 ש"ח אשר בערכם הריאלי יהיו שווים ל550000 השקלים במועד תחילת החיסכון. כאן זה כבר נשמע פחות רע, נכון? בהחלט. נחשב עכשיו מה שווי הדירה שיכול היה אותו זוג לקנות באמצעות משכנתא צמודת מדד אשר ההחזר החודשי ההתחלתי שלה הוא 2250 ש"ח כאשר אין להם הון עצמי כלל (גם את החיסכון חישבנו כאשר לאותו זוג לא היה הון עצמי כלל במועד התחלת החיסכון, לכן נחשב באותם תנאים גם עבור המשכנתא), נניח שהריבית צמודת המדד על המשכנתא היא 3.3%. אם יקח הזו"ג הנ"ל משכנתא ל32 שנה בריבית זו כאשר ההחזר החודשי ההתחלתי הוא 2250 ש"ח סכום המשכנתא המירבי שיוכל לקבל הוא 533000 ש"ח. האם לא עדיף לחסוך במשך 17 שנה סכום זהה ובתום 17 שנה לקנות את הדירה על פני לקיחת משכנתא ל32 שנה עבור דירה קטנה יותר במיקום פחות טוב? חשוב גם לציין שאם אותו זוג היה מתעקש על דירה בשווי 550000 ש"ח כאשר אין לו הון עצמי והיה לוקח משכנתא באותם תנאים בדיוק ל32 שנה היה ההחזר החודשי ההתחלתי שלו 2320 ש"ח ולא 2250 ואם היה מתעקש שמשך המשכנתא יהיה זהה למשך החיסכון שיאפשר את רכישת אותה דירה בדיוק ולכן יהיה משכה 17 שנה בדיוק היה ההחזר החודשי ההתחלתי מגיע ל3530 ש"ח. אין מצב שאותו זוג בעל הכנסה חציונית היה יכול לעמוד בכך. המסקנה המתבקשת היא שלא רק שאפשר לחסוך לדירה ושזוג בעל הכנסה חציונית יכול לחסוך לדירה במחיר חציוני אלא שהרבה יותר כדאי לעשות זאת מאשר לקחת משכנתא. שווה לחיות ברמת חיים נמוכה משמאפשרת ההכנסה במשך 17 שנה כדי לחיות טוב יותר במשך מרבית החיים ובפרט ב15 השנים שלאחר קניית הדירה ללא משכנתא אשר אם היו לוקחים משכנתא היו צריכים להמשיך לחיות אז ברמת חיים נמוכה. מותר לציין גם שבאותם 15 שנה יוכל אותו זוג לחסוך לקניית דירה נוספת קטנה יותר להשקעה אשר תבטיח להם הכנסה פאסיבית מיום קנייתה עד סוף חייהם ותהיה עבורם חשובה במיוחד לאחר יציאתם לגמלאות ואין ספק שלו היו לוקחים משכנתא ל32 שנה לא היו יכולים להרשות זאת לעצמם והיו נאלצים לחיות בעוני ממועד יציאתם לגמלאות עד סוף ימיהם. לא נותר אלא להמליץ לכל מי שיש לו אחריות כלכלית ומשמעת תקציבית רבה לגור בשכירות זולה ככל האפשר בשנים הראשונות לאחר עזיבת בית ההורים כל עוד לא חסך די כסף לקניית דירה שתספק את צרכיו ולאחר מכן להמשיך לחסוך כדי ליצור הכנסה פאסיבית שתביא תועלת רבה במיוחד ממועד היציאה לגמלאות והלאה, כאן ראוי לציין שהכנסה פאסיבית ניתן ליצור לא רק מרכישת דירה אלא גם מרכישת מניות של חברות בעלות מדיניות ברורה לחלוקת דיבידנד במועדים קבועים, על פי רוב התשואה המתקבלת מהשקעה בחברות אלה לאורך זמן גבוהה מהתשואה המתקבלת מהשכרת דירה וחשוב גם לזכור שדירה לעיתים נותרת ריקה במשך תקופות מסויימות בין שוכר לשוכר אך חברות Large Cap בעלות מדיניות דיבידנד עקבית ממשיכות כל הזמן בפעכילותן הכלכלית ולכן הסיכון בהן נמוך מהסיכון בנדל"ן להשקעה.

אגב, הערת נוספת
אין שום עוררין על כך שמחירי הנדל"ן, כמו כל שוק, תמיד יהיו תנודתיים, אם כי שוק הנדל"ן בד"כ נוטה להיות יציב יותר משוק המניות. וזה גם נכון מאוד שכרגע אנחנו בבועה נדל"נית והאויר שלה ייצא יפה מאוד בשנה שנתיים הקרובות. כל זה לא משנה את העובדה החשובה מאוד שהתוחלת של שוק הנדל"ן היא חיובית בדיוק כמו שוק המניות, לגבי המספרים אפשר להתווכח.

 

[cracked]

אני חייב להגיב

שמע
בית של מיליון ש"ח הוא זול בהתחשב במחירי נדל"ן, זה דבר ראשון. דבר שני, החישוב שלך לגבי חודשים הוא לא נכון כי לא הכנסת ריבית על הכסף שנכנס, כולל ריבית דריבית לאחר מכן. בנוגע להלוואה, ככלל, כלכלית - לא משתלם לקחת משכנתא כדי לקנות בית. היכן כדאי לשים כסף? אם המטרה היא מסוימת ואין ידע בשוק ההון? שילוב של אג"חים ומדדי מניות מרכזיים, כאשר הכניסה היא הדרגתית ולאורך זמן.

אני חייב להגיב
לא כולם מרוויחים משכורת שמאפשרת להם לקנות בית. להזכירך- המשכורת הממוצעת במשק היא כ-7000 ומשהו. ברור שיש המון שמרוויחים פחות. אבל ניקח זוג ממוצע שמרוויח יחדיו 11,000 ש"ח. אל תשכח שכמה אלפים נילקחים למחייה. איך אתה מצפה שהם יקנו בית? משכנתא ניתנת בתנאים גרועים.. אבל מכאן ועד להגיד שלא משתלם לקחת משכנתא כדי לקנות בית..? מה האלטרנטיבה(חוץ מלהרוויח יותר..)?

 

[voguemaster]

גם אני חשבתי כמו ניר

אני חייב להגיב
לא כולם מרוויחים משכורת שמאפשרת להם לקנות בית. להזכירך- המשכורת הממוצעת במשק היא כ-7000 ומשהו. ברור שיש המון שמרוויחים פחות. אבל ניקח זוג ממוצע שמרוויח יחדיו 11,000 ש"ח. אל תשכח שכמה אלפים נילקחים למחייה. איך אתה מצפה שהם יקנו בית? משכנתא ניתנת בתנאים גרועים.. אבל מכאן ועד להגיד שלא משתלם לקחת משכנתא כדי לקנות בית..? מה האלטרנטיבה(חוץ מלהרוויח יותר..)?

גם אני חשבתי כמו ניר
אבל, אלא אם כן אתה עשיר, אין לך שום סיכוי לקנות בית ללא משכנתא, ולכן זה הופך את הכלי הזה לטוב מאוד. אפשר לנסות לטעון שכדאי וצריך לחיות בשכירות כל הזמן אבל זה ממש, אבל ממש, לא נכון לעשות. עדיף בהרבה לקנות בית משל עצמך, בין אם זה בגלל סיבות פסיכולוגיות (לחץ של משפחה, זה שאתה רוצה מקום משל עצמך, שלא יוכלו לפנות אותך, שתוכל לעשות בו שינויים כרצונך ועוד..) ובין אם זה בגלל שאתה משקיע ואתה רוצה נכס מניב (נניח).

 

[cracked]

ושכחת עוד קטע

גם אני חשבתי כמו ניר
אבל, אלא אם כן אתה עשיר, אין לך שום סיכוי לקנות בית ללא משכנתא, ולכן זה הופך את הכלי הזה לטוב מאוד. אפשר לנסות לטעון שכדאי וצריך לחיות בשכירות כל הזמן אבל זה ממש, אבל ממש, לא נכון לעשות. עדיף בהרבה לקנות בית משל עצמך, בין אם זה בגלל סיבות פסיכולוגיות (לחץ של משפחה, זה שאתה רוצה מקום משל עצמך, שלא יוכלו לפנות אותך, שתוכל לעשות בו שינויים כרצונך ועוד..) ובין אם זה בגלל שאתה משקיע ואתה רוצה נכס מניב (נניח).

ושכחת עוד קטע
עם פריסה טובה של המשכנתא תהיה אמנם תקוע איתה לשנים רבות, אבל סכום השכירות החודשי עשוי להתקרב מאוד לסכום המשכנתא שתשלם כל חודש. אז לא עדיף לשלם לבנק במקום לבעל הנכס ולפחות שהנכס יהיה שלך אחרי X זמן?