המלצה למסלול לזמן קצר

אורימו

New member
המלצה למסלול לזמן קצר

שלום לכולם, ברצוני לקחת משכנתא של - 450K. יש צפי לקבלת סכום גדול תוך מספר שנים שיכול לכסות כ-80% מהמשכנתא. לכן הדילמה כרגע היא איזה מסלול לקחת - פריים, משתנה כל X שנים, אולי גרייס.. מיועד לרכישת דירה אשר מושכרת ותהווה הכנסה נוספת. לכן נתוני ההכנסה שלנו ויכולת ההחזר החודשי אינם רלוונטיים כל כך. המיקוד הוא מהו המסלול העדיף לפרק זמן של מספר שנים בודדות. אודה על עזרתכם.
 

ab1729

New member
אמממ

1. האם יודע מה הסכום שתקבלו בוודאות? 2. האם ידוע המועד בו תקבלו את הסכום? בערך? 3. נתוני ההחזר שלכם בהחלט רלוונטיים, שכן אתם אלה שצריכים לשלם בעבור המשכנתא, והתשואה משכירות רק תכסה את ההוצאות הללו ברוב (אבל לא כל) המקרים. 4. בנוסף, חשוב מאוד לדעת מהו הסכום המקסימלי עמו תוכלו להתמודד (לדוגמא בתקופה בה אין שוכרים בדירה וישנה עליה בעוגני הפריים \ אג"ח) 5. על פניו, בהנחה שמדובר בוודאות 100% לפירעון, המסלולים הרלוונטיים הם פריים ומשתנות. עם זאת, רצוי שתפרט קצת יותר כדי להבין קצת יותר במה מדובר.
 

אורימו

New member
תודה. תשובות. ושאלות..

תודה למשיבים. תשובות : 1. לא ידוע מה הסכום המדויק. הוא יכסה את רוב המשכנתא, ויתרת ההלוואה תהיה יחסית קטנה ונוחה. 2. לא ידוע מה המועד. זו ירושה..
.. תבדל"א.. 3. הדירה מושכרת ב- 2,500 ש"ח. חשבתי על גובה החזר זהה.. סתם בשביל הנוחות. 4. גם עם סכום החזר גבוה יותר נוכל להתמודד. האם לדעתכם, בנתונים אלו, בנקים יסכימו ל- P-1. טרם בוצע סקר בנקים ? הבנקים יבינו שאנחנו לא לקוחות קלאסיים שהרווח מהם הוא לשנים רבות, ולכן האם בעקבות כך הריביות יפגעו ? האם בכלל יסכימו לגרייס ? שוב, רק עניין של נוחות כדי לשלם כמה שפחות. אבנר, בהמשך להערתך, מדוע משתנה לשנה / שנתיים ? לא כדאי לתקופה ארוכה יותר ? תודה למשיבים.
 
הסבר

משתנה לתקופה קצרה יחסית (נניח כל שנתיים) להבדיל מההמלצה הרגילה שלי על כל 5 שנים, מאחר והמשכנתא כולה היא לטווח קצר של שנים ספורות והריבית במרווחים של שנתיים נמוכה יותר מאשר משתנה כל 5 שנים. אני גם לא מפחד מעליה משמעותית בריבית בעוד שנתיים (לא כי אני משוכנע שלא תהיה כזו) כי ממילא ההשפעה של מצב כזה כבר תהיה זניחה. וליתר השאלות: דווקא כשההלוואה קטנה את באופן פרדוקסלי לקוח פחות אטרקטיבי לבנק ולכן יהיה לך קשה לקבל את הריביות הטובות ביותר כמו פריים מינוס 1%. לגרייס יסכימו להערכתי.
 

ab1729

New member
אמממ

בהמשך להודעתו של אבנר: 1. אם בדקתם את הכדאיות הכלכלית של העיסקה? גם אם מדובר ב75% מימון, מחיר הדירה הוא 600K והתשואה די עלובה 2. לדעתי, אם תיקח בבולט \ תרמוז שמדובר במשכנתא לטווח קצר, הריביות בהחלט יכולות להיפגע. עדיף, לדעתי, לקחת פריים שפיצר ל25-30 שנה (זה כמעט כמו גרייס כי הקרן כמעט ולא קטנה) 3. לגבי משתנות - אני מבין שאתה לא יודע מתי תתקבל הירושה, ולכן יש כאן סוג של הימור. מציע לך להשוות מחירים של משתנה כל 5 לעומת משתנה כל, נניח 2, ולראות האם ההבדל משמעותי או לא. ככל שההפרש משמעותי יותר, יש הגיון רב יותר להמר על המשתנה הקצרה.
 
מצטרף לדעתו של ab לגבי התשואה על הנכס

אם הדירה באמת עולה 600 ומעלה זו לא נראית השקעה אטרקטיבית במיוחד. לקבל 5% ופחות מזה נטו ולשלם במשכנתא סכום דומה או אף יותר לא ממש עושה שכל.
 
דעתי

הייתי לוקח 60% פריים, 40% משתנה עם תחנות קצרות (כל שנה שנתיים) הריביות נמוכות מאוד. גם לא יקרה אסון אם תיקח פריים או קצרה בלבד - ברגע שמדובר על שנים ספורות הפערים נהיים זניחים.
 
למעלה