היטל השבחה ?

[tiraman26]

היטל השבחה ?

שלום אנשים אני מתכנן לרכוש קרקע ממנהל מקרקעי ישראל ואין לי מושג כמה כסף אם בכלל אצטרך לשלם עבור היטל ההשבחה. איך מחשבים את הנושא? תודה! אמיר

 

[אדריכלית סיגל בן נון]

אם אתה קונה מהמנהל, אין לדעתי השבחה..

היטל השבחה הוא מס שנגזר על רווחים שנובעים מן ההשבחה שחלה (אם חלה) על מגרש מאז שקנית אותו ועש שאתה מממש את ההשבחה או בקניה או בבניה. למשל, אם קניתי מגרש חקלאי ועכשיו אפשר לבנות עליו בית, השתבח ערכו. אם תמכור את המגרש (הרי תמכור אותו במחיר גבוה כי אפשר כבר לבנות עליו ולא רק לגדל פלפלים) או תבקש לממש את ההשבחה ע"י בניה - תשלם מס. (עד כאן, 60 שניות על היטל השבחה) היטל השבחה יש לבדוק מול הרשות שלך... בכל מקרה היטל ההשבחה חל על המוכר.

 

[tiraman26]

אכן אני רוכש מהמנהל

ותודה על התשובה. אגב אני מבין שאת אדריכלית - באיזה אזור עובדת?

 

[Eli R]

או שאולי אתה מתכוון למס שבח?

 

[tiraman26]

התכוונתי להיטל השבחה אבל אם אתה כבר מעלה את

מס שבח אז האם על רכישה של קרקע מהמנהל ובנייה יש צורך לשלם מס שבח?

 

[mokka1]

מדובר בחכירה רגילה נכון?

 

[tiraman26]

מדובר במכרז עם חכירה ל 98 שנה - מניח שזה רגיל

 

[מקס007]

אין לך מס שבח

מס שבח מוטל בעת מכירה. בעת חתימה על החכירה ל - 98*2 אתה הקונה והמנהל הוא המוכר גם אם היה שבח השבח היה מוטל על המוכר וזה המנהל. השבח יוטל עליך ברגע שתמכור את הקרקע או לחילופין תמכור את הבית שתבנה על הקרקע. יום טוב

 

[מקס007]

אתה כן תשלם 5% מס רכישה

שזה הדבר הכי מעצבן שיכולים לשלם. קנית קרקע מהמדינה ועוד אתה משלם מס על זה איז כיף.

 

[גוש 5143 חלקה 39]

זה הכי מעצבן ?

מה עם זה שאת ה-5% מחשבים על סכום הרכישה כולל המע"מ. כלומר משלמים מס על מס.

 

[איתן 56]

תשובה להיטל השבחה

היטל השבחה הינו היטל שנגבה על ידי הועדה המקומית. היטל השבחה מחושב לפי התב"ע הקיימת ולכן חשוב לבדוק זאת בועדה המקומית [שם יושבת מחלקת ההנדסה] ואולם ככלל היטל השבחה חל על המוכר את הקרקע ולא על הרוכש.

 

[gamari]

בין מס להיטל

בעת רכישת נכס דלא ניידי מכל סוג שהוא, חובת הקונה לשלם מס רכוש בסך 5%. על זה אין עוררין. היטל השבחה כשמו כן הוא, רכשת לדוגמא נכס המיועד לשימוש חקלאי, עוברים השנים הוגשה תכנית לשינוי ייעוד והקרקע הפכה למיועדת למגורים, באותו רגע הנכס הושבח ועליך בתור הבעלים חל תשלום של מס. המדינה קבעה לפני מספר שנים שאת המס אתה לא חייב לשלם באותו רגע אלא הוא יהיה תנאי לקבלת היתר בניה, כלומר יבוא הרגע ותרצה לממש את הזכות לבניה, תגיש בקשה להיתר, תעבור את כל הביורוקרטיה ותצטרך לשלם היטל השבחה לועדה הממונה לפי החישוב של אותה מועצה בהתאם להשבחה לפי התב"ע. אגב רלוונטי אך ורק לאדמת מנהל, על אדמות פרטיות היטל ההשבחה ושאר המסים חלים בצורה שונה, מכיון שאין מעבר דרך מנהל מקרקעי ישראל ואין שום חכירה על הקרקע, גם אם זה במושע, צריכים לבדוק מהן תקרות המס. שמאים ועורכי דין לנדלן מבינים בזה טוב יותר. כנ"ל יכול לקרות שאם הקרקע מיועדת למגורים והוגדלו זכויות הבניה על כל האזור, כגחמה של ראש העיר לטובת שיפור הדיור כמו תוספת מ"ר לגג או אפשרות להרחבה, בעת רצונך לממש את התוספת שקיבלת, תחויב לשלם את ההיטל. כמובן שישנם אפשרויות רבות לפטורים מהיטל השבחה, לדוג' אם זו דירה ראשונה ואין בעלות על אף דירה אחרת ובתנאי שהבניה תהיה לא יותר מ-140 מ"ר לשטח עיקרי (בקרוב זה יהפוך ל-240 מ"ר) או שישנם כל מיני פטורים ע"פ חוק כגון נכויות והקלות של פנסיונרים וכו'. תכניות מתאר מסוימות הפוטרות מהיטל השבחה לטובת מיגון כמו תמ"א 38 , בקיצור כדאי לקרא בחוק מתי חלים הפטורים. בנוסף המדינה מנסה למנוע מכל תושב בארץ לקנות ולמכור קרקעות כאוות נפשו והטילה מס על רווח, זה נקרא מס שבח. ע"פ חוק המכר אם נעשתה רכישת נכס בסכום מסוים ולאחר 3 שנים אותו נכס מתבקש להמכר, חל מס של 5 אחוז מהפרש הקניה והמכירה, לדוג' הפרש הקניה והמכירה כ-200 אלף ש"ח, מורידים מזה את כל ההוצאות שחלו על המגרש (למשל 15 אלף ש"ח) למעט השבחה כגון עורך דין, ארנונה על תקופה של אי מימוש הזכויות וכו' וכו' ומחשבים על זה 5 אחוז, מגיעים ל 185KX5% שזה שווה למעט יותר מ9000 ש"ח. כמובן שאת זה עושים מול מיסוי מקרקעין ע"י מילוי טופס כחול

 

[mister500]

כמו כן ..

נכה צ.ה.ל ישלם 0.5% מס רכוש במקום 5%

 

[tiraman26]

תודה אבל

אם הקרקע של המנהל והקרקע כבר מיועדת לבנייה והיא עדיין בבעלות של המנהל זה אומר שהמנהל צריך לשלם את ההשבחה או שהם פשוט מגלגלים את ההיטל לאזרח הפשוט שרכוש את הקרקע ורוצה לבנות? רציתי לבדוק אם יש היטל השבחה על הקרקע אז פניתי לעירייה (בהנדסה) אך שם נאמר לי שאני לא הבעלים של הקרקע כרגע ולכן הם לא יכולים למסור לי את המידע. פניתי למנהל מקרקעי ישראל ואלו שלחו אותי חזרה לעירייה... בקיצור לא ברור בכל אופן תודה על התשובה!

 

[גוש 5143 חלקה 39]

מדוע אתה מניח שקרקע הושבחה

השבחה יכולה להיות לקרקע לפני המכרז ואז השמאות שיש למנהל כוללת את ההשבחה וזה יבוא לביטוי במחירי המינימום, או לאחר המכרז וזה יהיה (כנראה) לאחר התשלום ואז היטל ההשבחה חל על הרוכש. בד"כ כתוב נוסח כמו "במידה ויהיה שיפור בתוכנית...." האם ידוע לך שיש היטל השבחה על הקרקע ?

 

[tiraman26]

זה מה שכתוב לי בחוברת המכרז

"בגין השבחה שתחול עד ליום קביעת הזוכה במכרז, גובה הרשות המקומית חלף היטל השבחה מהמינהל על פי חוק. חבות בהיטל השבחה שתחול, ככל שתחול, לאחר קביעת הזוכה במכרז תחול במלואה על הזוכה במכרז ללא זכות להשבה מאת המינהל." זה מה שכתוב כך שאני לא באמת יודע האם המינהל שילם את היטל ההשבחה עד לאותו רגע או שהם פשוט מגלגלים את זה למי שירכוש את הקרקע. רעיונות?

 

[גוש 5143 חלקה 39]

הדברים נראים לי ברורים

השבחה עד המכרז באחריות המנהל. אני לא רואה אפשרות "לגלגל" עליך את ההיטל. אתה הרי מציע סכום במכרז. לאחר החתימה מול המכרז, כל השבחה אם תהיה עליך.

 

[tiraman26]

וזה בדיוק מה שאני מנסה להבין

מה קורה אחרי המרכז? מה זאת אומרת כל השבחה אם תהייה עליך? כאשר אני בונה בית האם יש השבחה? מה בעצם יגרום לרשויות להגיד לי שיש צורך בהיטל השבחה? תודה!

 

[גוש 5143 חלקה 39]

דוגמאות

1. התוכנית שלך חורגת משיעור התכסית ומקווי הבניין שהוגדרו בתב"ע, ידרשו ממך לשלם השבחה. 2. בתב"ע מותר לבנות 200 מ"ר ובעוד מספר שנים תהיה תב"ע חדשה שתגדיל את הזכויות ל-300. 3. הבית הוגדר בעבר כדו משפחתי והיום הרשות המקומית (תב"ע), מתירה לבנות בניין בין 5 קומות. כאשר אתה בונה בית ונצמד לתב"ע, אין השבחה. מקווה שעזרתי.

 

[guyo2]

עכשיו רכשנו מהמנהל ובהחלט יש מס

5% מערך הקרקע המלא... (לפני הנחות על אזור פיתוח וכד) ובנוסף גם על הפיתוח. ככה לפחות הם דורשים, אבל אפשר להתווכח על זה. אצלנו בישוב עוד יש על זה הסגות רבות.. כמובן שהם מנסים את מזלם לגבות כמה שיותר...