ההתלבטות הגדולה - 2.2 צמוד או 4.99 לא צמוד ?

Kindalost

New member
ההתלבטות הגדולה - 2.2 צמוד או 4.99 לא צמוד ?

שתי ההלוואות ל-10 שנים קבועות. מתלבט קשות. עבור מדד שנתי של 2% (מדד ממוצע של 10 שנים אחרונות) - פרמיית הביטוח בלא צמודה 100 ש"ח כל חודש. הבנק למעשה מגלם מדד של 2.8% ... מה לעשות ? אני יודע שהכי קל לענות לשאלה לפי כמה שונא סיכון אתה, אבל מה אתם אומרים ?
 
../images/Emo82.gif למתלבט קשות

למה להיות בקצה, יש עוד אלטרנטיבות למה פסלת אותם? עדיפות ראשונה לך על פריים עדיפות שנייה או שילוב עם הראשונה לך על מט"ח.
 
לא יאומן, פריים + צמוד $, הלוואי שיתקבל חוק

ייעוץ אשראי/משכנתאות וייעלמו יועצים כמוך שמכניסים את לווי משכנתאות למלכודת מסוג זה.
 
תשובה

לטעמי הצגת מסלול זה ע"י פקידי בנק שגויה ביסודה מבחינת השוואתו מול מסלול צמוד מדד. כל זה מתוך הנחה שראשית לא ניתן להחליט ולא להחטיא מראש מהו המסלול הטוב ביותר. כתוצאה מכך אחפש את תשובה באמצעות שילוב מסלולי משכנתא בעלי אופי שונים: צמוד מדד (בו ישנה ריבית קבועה או משתנה), צמוד מט"ח (בו ישנה ריבית משתנה לרוב וקבועה קצרת טווח בלבד בכמות בנקים מצומצמת מאוד) ולא צמודה (קבועה או משתנה/פריים). במקרה של 10 שנים אין טעם במשתנה צמודה לאור כמעט אי-הבדלי ריבית בין קבועה ולבין משתנה (אגב, ניתן מעט לשפר את 2.2%) ואין טעם להתחייב מראש לקבועה של 4.99% מאותם הבדלי ריבית (הרי יש לפריים להתקדם עוד עד כמעט 6% על מנתך להשתוות לקבועה לא צמודה מתוך הנחת מרווח שלילי כ-0.9%- בין פריים ובין ריבית במסלול זה). אני מעריך ששילוב בין שניים יהיה הטוב ביותר, כאשר ישנה נטייה לפריים להיות כ-50% מסך משכנתא ואם קיים מקדם בטחון מבחינת הכנסות, אולי יותר. אגב, אינני פוסל מסלול דולרי (חלק קטן מאוד עד 10%-15%, אבל בטח ובטח לא בקונטקסט של "הצעות מגונותת, של אריק, כי לא יבוצע מחזור, אלא מדובר בשיווי משקל ארוך טווח בין המסלולים.
 

Kindalost

New member
כמובן ...

הייתי צריך להוסיף שמדובר על התלבטות לגבי חציה של ההלוואה בלבד. 50% מן ההלוואה - 250K יילקח בפריים -0.9. 50% - 250K ההתלבטות :) לא כל כך הבנתי את החלק של "ואין טעם להתחייב לקבועה של ..." תוכל להסביר ? תודה.
 
התחייבות מראש לתשלום ריבית של 4.99%

לתקופה של 10 שנים, כאשר נתוני המשק (אינפלציה ממוצעת של 2.55% לשנה, אגב נקודת איזון מבחינת סך כסף שישולם, אבל לא מבחינת ערכם המהוון) אינם חד משמעיים והכרחיים. יש לציין בוודאי שאינפלציה יכולה להיות גם גבוהה יותר, אמנם ההסתכלות חייבת להיות לממוצעת ולהערכתי בלבד זה לא יקרה. כמו כן, אותו עיקרון פיזור בין מסלולים בעלי אופי שונים מנחה אותי.
 

ab1729

New member
אמממ

בהמשך לדעתם המלומדת של המשתתפים, אני הייתי נוטה לכיוון הצמודה. מדד של 2.8% נשמע כמו פרמיה די יקרה מבחינה תאורטית. עם זאת מבחינה מעשית, כיוון שההבדל כ100 ש"ח - אם זה גורם לך לישון טוב יותר בשקט, אז 100 השקלים הללו הם השקעה הטובה ביותר שתוכל לעשות :)
 

meeir21

New member
תשובה

250K ל-10 שנים בריבית קבועה לא צמודה של 4.99%- ההחזר הכולל יהיה כ-318,050 ש"ח 250K ל-10 שנים בריבית 2.2% קבועה צמודה למדד+מדד של כ-2.5%-ההחזר הכולל יהיה כ-316,491 ש"ח. ההפרש התשלום הכולל הינו 1,599 ש"ח במידה והמדד יעלה מעל ל-2.5% או שירד, ההחזר הכולל יעלה או ירד בהתאם
 

lCNlC

New member
יש נקודה נוספת - משכנתא בריבית קבועה+הצמדה

ניתן לפרוע באמצע התקופה. (עם הפרשי היוון במידה והריבית ירדה) משכנתא בריבית קבועה ללא הצמדה, לא ניתן לפרוע באמצע התקופה
 

Kindalost

New member
על מה אתה מבסס את האמירה הזאת ?

בבנק אמרו לי שכיום אין בעיה של פרעון מוקדם של קבועה לא צמודה ... האמור לעיל מסויג בתנאי היחיד שבמידה ובנק ישראל יחל לקבוע ריבית היוון לקבועה לא צמודה אזי אהיה מחויב בעמלה אם הריבית אכן תהיה נמוכה יותר.
 

lCNlC

New member
כך אמרו לי בבנק בו הציעו לי ריבית כזאת

אם כי אמרו שאם מאוד ארצה, כנראה יצליחו למצוא דרך לפרוע
 

ab1729

New member
דווקא נכון להיום לא יהיה קנס במקרה של השואל

ראו כאן: http://www.tapuz.co.il/Forums2008/ViewMsg.aspx?ForumId=1377&MessageId=135720514 על מסלולים ל20 שנה ומעלה (ריביות של 6% ומעלה), יהיה קנס. כמובן שזה יכול להשתנות בכל רגע, וסביר שאם משקל ההלוואות הלא צמודות יעלה, אז גם מישהו יטרח לעדכן את ריביות ההיוון
 

altern

New member
וורן באפט מעריך

שיהיה זינוק באינפלציה מצרף כתבה שניתקלתי בה http://www.reuters.com/article/idUSTRE5282J820090309
 
למעלה