האם כדאי לקחת אך ורק פריים?

[ששון הקולה]

האם כדאי לקחת אך ורק פריים?

שלום, אנחנו זוג צעיר בלי ילדים (בינתיים...) שמעוניינים לרכוש דירה ב-1300K. הון עצמי 30%, זקוקים למשכנתא של 70% שהם 910K. הכנסות משותפות 20K. קרנות השתלמות בעוד 5 שנים בערך - כ-120K. כרגע קצב חיסכון עומד בערך על 10K לחודש. מתלבטים מאוד בבחירת המסלול האופטימלי עבורנו. אנחנו מעדיפים מסלולים לא צמודים והבנק הכי כדאי בקבוע לא צמוד הוא אגוד שהציע 6.2% ל-20 שנה. במסלול הצמוד הוא הציע 3.8. בשימוש במחשבונים שמשכללים אינפלציה הגעתי למסקנה ש-3.8 צמוד עם אינפלציה של 2% (סביר ביותר) משתווה (בסה"כ הכסף המוחזר לבנק) למסלול הלא צמוד של 3.8 ולכן עבורי, הלא צמוד קבוע מנצח. בהשוואה בין הקבוע צמוד לפריים אני מתקשה להחליט: על פניו נראה שהפריים עדיף ביותר, כי עד שהפריים יעלה ל-7%, המסלול הקבוע לא משתלם כלל, ובינתיים "נוגסים" בקרן. חשבתי לקחת הימור ולקחת משכנתא ל-25 שנה בפריים. החזר התחלתי 3500. במידה והפריים יעלה ל-8 מחר, ההחזר ייצא 6500, שזה מבחינתנו בטווח של שליש מההכנסות. מאוד חשובה לנו היציבות הכלכלית ולכן אנחנו מעדיפים להתחיל בהחזר קטן, לחסוך בכל חודש וכאשר נגיע לסכום של 80K, נחזיר 30K על חשבון המשכנתא ונישאר עם 50K תמיד בצד לכל הוצאה לא צפוייה. מעבר להחזרים המשתנים בפראות בפריים, יש עוד חסרונות? אני מפספס משהו בחישוב הכדאיות? מה הסבירות לעליית הפריים מעבר ל-7-8%? לא עדיף לקחת הכל בפריים כרגע (כי קצב ההחזר בקרן הוא גבוה כל עוד הריביות נמוכות)? תודה מראש על עצתכם

 

[אריק יועץ ומאמן]

גדול עליכם עכשיו

גם אם יגידו לכם שההכנסה שלכם נהדרת אני חושב שלקחת מיליון שקל משכנתא זה המון ובמיוחד שזה 70% ל 25 שנה. היום אתם מרגישים על הסוס כשאין ילדים וההכנסה יפה אבל עוד שנתים מגיע יורש העצר ואחותו עוד 4 שנים שלא נדבר על הנסיך בעוד 8 שנים אז למה לדפוק את המצב. תגורו בדירה שכורה מינימלית באזור לא נחשב ותחסכו להון העצמי, בעוד שנתיים תהיו בעמדה הרבה יותר טובה ואם תיקנו את אותו בית עלות המשכנתא תהיה משמעותית נמוכה יותר ויתכן אף שהבית יהיה שלכם מהר יותר כי תקחו משכנתא רק ל 20 שנה ולא ל25 כדאי לחכות קצת כי זה ישתלם הרבה. ולגבי הפריים אני ממליץ לקחת את החלק הארי בפריים.

 

[ששון הקולה]

אני לא כל כך מסכים

קודם כל תודה על תשובתך. כלכלית זה נכון יותר להישאר בשכירות בשנתיים הקרובות, לפחות על הנייר. מעשית המצב הרבה יותר מסובך - בשנתיים האחרונות קצב החסכון שלנו לא כיסה אפילו את העליות במחירי הדירות באיזורינו (חסכנו 100K והייתה עלייה של 100K על דירות של מיליון). אמנם יש דעות לכאן ולכאן לגבי המשך עליות / ירידות במחירי הנדל"ן. אבל זה נהדר לא להיות חשוף לזה יותר. אלמנט נוסף בהחלטה לרכוש דירה הוא שינויים חדים בשכירות (לפני כשנה, בעקבות המעבר מהדולר לשקל השכירות שלנו קפצה לה ב-1000 שקל). הגורם העיקרי שהניע אותנו לבדוק קניית בית הוא שבעל הדירה מעוניין למכור ולנו נמאס כבר לעבור. עם ילדים בדרך זה בטוח לא יהיה יותר קל. בסך הכל אני חושב שכל עוד לא עולים על שליש החזר - כדאי ונכון לקנות בית - השקט הנפשי שווה את זה. כמובן שלצד זה, כפי שאמרתי כבר, אנחנו שמים בצד 50K ככרית ביטחון תמיד לכל מקרה שלא יבוא.

 

[אריק יועץ ומאמן]

מענה

אני מסכים עם התפיסה כי קניית בית צריכה לא להבחן רק בצד הכלכלי אלא יש לראות ברכישה גם תועלות אחרות כמו שציינת. ובכל זאת זה דיי מסוכן ומעמיד את התועלות האחרות כמו שקט נפשי גם בספק כי כשתיקלע למצב בו סך ההוצאות המשפחתיות גדול מההכנסות לא יהיה לך שקט נפשי בבית חלומותיך. אם בכל זאת אתה מחליט ללכת על זה אז רצוי מאוד תוכנית כלכלית אדוקה למשפחה מבלי "להרדם בשמירה". שיהיה בהצלחה, אתה זקוק לה במינון גבוה במיוחד.

 

[סוכ היחידה]

100% פריים זה לדעתי מוגזם ביותר

קיימת סבירות יחסית גבוהה שתוך שנתיים הפריים יגיע ל-5-6 אחוז ובוודאי שבטווח הארוך הוא יכול להגיע ליותר מ-7%. במצב שלכם כדאי לכם ללכת על חלוקה 50-50 בין פריים לקבועה צמודה עם סילוק ע"י קרן שווה.

 

[מרום מינוף]

ריבית קבועה מו פריים

אם ריבית הפריים תגיע ל5%-6% ,זה רק בגלל שהמדד עלה ב-20% שנתי בערך... ואז מי שהצמיד את המשכנתא למדד בריבית קבוע יפגע. כבר היום בתקופת מיתון המדד הרים את הראש ועומד על 1.5% שנתי. כמות הכסף בריבעון האחרון במשק עלה על פי נתונים מהעיתון גלובס ב-50% מה שמוביל לאינפלציה....... בהתחשב בעובדה שמסלול הפריים כבר מגלם את המדד, מתברר שברגע נתון זה, ההלוואה במסלול הפריים זולה משמעותית מהלוואה צמודה בריבית קבועה. לא זה המקום להיכנס לחישובים מימוניים מורכבים יותר אך נציין כי, למרות האמור, התשלום החודשי של ההלוואה בריבית הקבועה בתחילת תקופת ההלוואה יהיה נמוך מזה של הפריים (לאור העובדה שההצמדה למדד טרם נתנה אותותיה) ורק בהמשך התקופה יעלה ויעבור אותו - תלוי כמובן במדדים החודשיים ובהשתנות ריבית הפריים. לאור זאת, מומלץ לקחת הלוואה בריבית קבועה לתקופות קצרות יותר בעוד שלגבי הפריים אנו "אדישים" לאורך התקופה

 

[אישטובאחד]

לא נסחפת בכלל...

הפריים הייתה ב-5%-6% ומעלה במשך כל 30 השנים האחרונות, כולל בשנים האחרונות בהן הייתה אינפלציה אפסית (בעשור האחרון 1.7% לשנה) ולא 20% או משהו שמתקרב לזה...המדד אגב עומד היום על 2.5%-3% שנתי ולא 1.5% ובכל זאת קצת מטורף לקחת 100% בפריים לתקופה ארוכה.

 

[chenshotokan]

מוסיפה במיוחד כמדובר על סכום כזה גדול

לקחת הכל בפריים זה *מטורף* - ממש מסוכן

 

[chenshotokan]

לדעתי אתם מתחילים בלי הבנה בסיסית מה זה

משכנתא וכמה כל שנה מוסיפה לכם בסכום התשלום הכולל עליה. אז : 1. תורידו את מחשבון המשכנתא מהקבצים ותתחילו לשחק איתו. תראו כמה כל תוספת של שנה משפיעה על הסכו הכולל שתשלמו על המשכנתא, וכמה כל סכום נוסף בהחזר שגם מוריד את השנים של המשכנתא חוסך לכם ובגדול מסך ההחזר הכללי למשכנתא. 2. דווקא עכשיו זה הזמן שלכם להחזיר כמה שיותר כל חודש - דווקא בגלל שריבית הפריים בריצפה וזה זמן מעלה לנצל אותה בשביל החזרים כמה שיותר גדולים - וע"י כך להקטין כמה שיותר את הקרן לעתיד.- לזמנים שהריבות/המדדים יעלו. הסבר: הרי מדובר באחוזים... ככל שהקרן יותר גדול באחוזים - תשלמו עליה יותר.. ככל שהקרן תקטן גם אם האחוז יהיה 8% הרי שתשלמו פחות... 10% מ 100000 = 10K 10% מ 50000 = 5K מקווה שהבנתם אותי... לכן זה הזמן להקטין כמה שיותר מהר את הקרן בכדי לדאוג לעתיד. לכן דווקא במקרה שלכם לדעתי כדאי ללכת על מסלול אחד למאט שנים יחסית. ומסלול אחר ל 20 שנים. כמו כן תזכרו שאם יש לכם תכנון של כן לחסוך כל כמה חודשים ולהכנס למשכנתא אתה חייב לקחת מסלולים שסכום ההחזר שלך יהיה לפחות 10% מהמסלול שאליו תרצה להחזיר... כי זה החוק של רוב הבנקים... או שתנסה להוריד את הסעיף הזה מהחוזה.

 

[ששון הקולה]

אולי לא הסברתי את עצמי מספיק טוב...

התכנון הוא לא להישאר עם המשכנתא ל-25 שנה. המטרה היא בטחון כלכלי לצד החזר נמוך. האמצעי הוא פריים ל-25 שנה. החזר התחלתי נמוך ביותר. קצב אכילה על חשבון הקרן התחלתי גבוה ביותר. המשך חסכון בשנה-שנתיים הקרובות גבוה והחזרים מידי פעם על חשבון הקרן. בהתאם קיצור תקופה או הקטנת ההחזרים (תלוי בכמה תעלה הריבית בזמן הקרוב). בעוד 5 שנים החזר נוסף על חשבון קרנות. בסה"כ צפוי עוד 5 שנים החזר של 400-500K, שוב - תלוי כמה הריבית תעלה וכמה ההוצאות החודשיות יעלו. כמובן בתנאי ששנינו נישאר עם עבודה ושאולי ההכנסות גם יעלו. כל יועצי המשכנתא אומרים לי שכשאני עושה חשבון לגבי הפריים לעשות לפי 5-7 אחוז בממוצע. אם ככה למה לא להנות מהפריים הנמוך ע ד שזה יגיע לזה. קרן המטבע העולמית היום פירסמה תחזית לפיה הצמיחה ב-2009 צפויה להיות 1.7 אחוז וב-2010 כ-0.3 אחוז. עם נתונים כאלו צפוי שהנגיד ישאיר את הפריים נמוך ע"מ לעודד את המשק לצאת ממיתון - לא?

 

[chenshotokan]

האם יש מטרה בחיסכון במשך השנה שנתיים?

כי אתה משלם הרבה על כל חודש ולא מקבל כלום מהבנק על חיסכון... לכן בימיינו רצוי כמה שיותר להחזיר לטובת הקרן- וכךלהנות כמה שיותר מהפריים הנמוך. אלא אם יש לך מטרה אחרת שלמענה אתה רוצה לחסוך... לא רואה מה הטעם בלחסוך כל חודש 5-6K בלי לקבל על זה כלום לעומת להכניס אותם לקרן ולא לשלם ריבית מיותרת כל חודש.

 

[ששון הקולה]

המטרה היא כרית ביטחון

לחופשת לידה מתארכת לדוגמה. להוצאות לא צפויות שתמיד ישנן. וכמובן לחס וחלילה - פיטורין של אחד מאיתנו. תמיד צריך להיות מוכן. אף אחד לא אוהב לשלם לבנק "סתם". אבל אני חושב שלשקט נפשי יש מחיר

 

[chenshotokan]

הבנתי את עיניין קרית הביטחון אבל

לדעתי האישית (אלא אם באמת אין לך גב כלכלי של משפחה שתוכל לעזור לכם בזמן צרה) תעשה יותר חכם לעתיד שלכם אם את כרית הביטחון תחסוך יותר לאט - כלומר במקום לשלם 4K למשכתא תשלם 6K ואת השאר תחסוך. כל סכום שתוסיף עכשיו למשכנתא אפילו אם הוא רק למסלול של 3 שנים הוא יחסוך לך המון בעתיד. אפילו סכום של 50-60K ל 3 שנים. תבין שככל שתסגור סכום יותר נכבד מהמשכנתא תחילה - יהיה לכם הרבה יותר זול וקל בעתיד כיגיעו הילדים. גם אם פתאום יהיו הוצאות ותכנסו למינוס לכמה חודשים (בדרך כלל הבנק נותן להכנס למינוס של לפחות גודל 2 המשכורות...) זה עדיין יהיה יותר זול לכם. כמו כן אני גם נגד לקחת הכל בפריים, לדעתי יש מקום לשלב קבועה או וגם לשלב משתנה כל X שנים במידה והריבית הרבה יותר אטרקטיבית. ככה תקטינו את הסיכון שבפריים על סכום כזה גדול. תבינו שאתם רוצים לקחת סכום עצום! במשכנתא.. לכן אתם צריכים לעשות תוכנית יעילה. הרעיון הוא שכך כשתחסוך קודם לא תאבד כמה חודשים של תשלום ריבית לחינם עד אותו חיסכון... ודבר שני שכך פחות תתפתה לא להחזיר את הכסף לטובת המשכנתא. המחשבה שלי היא שהפריים בשנה זו ימשיך להיות יחסית נמוך ורצוי לנצל אותו כמה שיותר כל עוד הוא נמוך. ככל שתפרוס את המשכנתא ליותר שנים גם אם תחזיר את הכסף מידי פעם אתה פחות תנצל את הפריים של היום. דך אגב על מועדון הו"ט כבר קראת? תחפש בקישורים הסבר על הצטרפות אם אינך מצורך, ותבדוק אם יש לך מורים בדרגה ראשונה במשפחה - זה יתן לך תנאים טובים למשכנתא בבינלאומי.

 

[אישטובאחד]

גם אם הנגיד יותיר את הפריים נמוכה

בשנה הקרובה, זה ברור שזה לא הולך להיות הרבה שנים של פריים נמוכה ומה שלא פחות חשוב - כשהוא יעלה, זה יעלה בשיעור חד ובמהירות (כמו שירד) והריביות הקבועות - רק אלוהים יודע איפה הם יהיו אז.

 

[מיקיפאף]

מדהים. אני באותו מצב בדיוק

רק עם הכנסה חודשית של 12K שתעלה בעוד שנה ל-14 וצפויה להמשיך לעלות עוד. אני סגור על היישוב שבו אני רוצה לקנות ובעקבות הקפצת מחירי השכירות אני לא מצליח לחסוך בצד ולכן הגעתי למסקנה שהגיע הזמן לקנות. הנתונים שלי זהים לאלו של ששון, שוב - מלבד ההכנסה השנתית. מה שחשבתי לעשות הוא להתחיל עם 100% פריים (אני משוגע, אני יודע) ובבוא העת לעבור למסלול של ריבית משתנה צמודת מדד וכך לפחות בינתיים לנצל את הריבית הנמוכה מאוד. אני לא רואה איך בשנתיים הקרובות אני מחזיר יותר מ-3.5K ולכן אני לא יכול להתחיל עם ריבית יותר גבוהה מזו. קראתי קצת בפורום ואני רואה שרמת המומחיות פה מאוד גבוהה ולכן אני בטוח שתוכלו לעזור לי להחליט מתי הזמן הנכון לעבור. אני צודק או שפספסתי משהו? תודה חבר'ה !!

 

[chenshotokan]

אתה טועה. אף אחד גם לא אנחנו לא נביאים...

הריביות הקבועות היום בשפל. רוב הסיכויים כשתרצה לעבור עוד שנתיים נניח מפריים לקבוע הריביות יעלו ולא תשיג עוד כזאת ריבית כמו שאתה יכול להשיג היום... לדעתי האישית מי שלוקח היום פריים(100%) במקום לשלב קבועה כשמדובר על משכנתא ארוכת טווח עושה טעות ענקית שתעלה לו ממש ביוקר בהמשך. תבין שבמשכנתא ארוכת טווח מתווכחים על כל אחדות ועשיריות הנקודה, כי זה באמת משפיע המון כשאתה תרצה לעבור לקבועה רוב הסיכוים שגם השלמים ישתנו (לא האמנתי שיום יבוא ואשתמש בביטויי האלה מכיתה ו'... חחח). בקיצור התוכנית שלך מאוד סביר להניח שתעלה לך בסופו של דבר הון לא קטן והכל בשביל מה? בגלל שנתיים של ריביות נמוכות יותר? בהחלט לא שווה.

 

[מיקיפאף]

אז איזה תמהיל לקחת?

תודה רבה. חשוב לי מאוד לשמוע את דעתך בנושא, כי אני באמת בור בתחום. איזה תמהיל כדאי לקחת לדעתך? 50-50 ? אולי יותר משקל לפריים? פריים מינוס כמה הגיוני לדרוש היום? קיבלתי בדיסקונט פריים מינוס 0.8. זה הגיוני או לדרוש יותר נמוך? תודה

 

[chenshotokan]

קודם כל תנסה להשיג פרייםם מינוס 0.9

דבר שני תמניד תמיד תדרוש יותר נמוך במשכנתאות הולכים לכמה בנקים ומתמקחים. איך לחלק - הייתי מחשבת את זה ככה : סכום שאתה מתכוון להכניס לפריים בנוסף בשנה וחצי הקרובות. - את זה לקחת בפריים. את הסכום הזה תפחית מהסכום הכולל ואת מה שנשאר תחלק ל 50 50. את הקרנות השתלמות אם אתה בטוח שילכו לטובת המשכנתא - חלק זה לקחת בפריים או במשתנה כל 5 שנים. כמו כן לא כתבת אם קצב החיסכון הוא כולל תשלומי משכנתא/שכירות או שהוא כבר מחושב אחריהם. - זה פרט מאוד חשוב. וכן גם צפי לילדים?

 

[מיקיפאף]

השגתי פריים מינוס 0.9

מה שאמרו פה נכון - האיום של מועדון הו"ט בבינלאומי באמת עוזר מאוד סכום שאני מתכוון להכניס לפריים - מה זאת אומרת? אני אשלם בערך 3K כל חודש בריבית פריים. לזה הכוונה? למה 50-50? אולי אני אקח הכל בפריים ואמחזר עוד שנתיים, בהנחה שהעליות יקחו לפחות שנתיים? קרנות השתלמות בטוח ילכו למשכנתא, אבל יקח להן 6 שנים לצאת... קצב החיסכון - לאחר שאני כבר משלם שכירות (פחות או יותר זהה לגובה ההחזר החודשי של המשכנתא) אני לא מצליח לחסוך עוד. צפי לילדים - לא ברור, בייחוד שכבר יש לי שתיים...

 

[chenshotokan]

סליחה לא הייתי מפוקסת ובטעות חשבתי שאתה יוצר

השירשור... קצת התאפסתי קודם כל, כל הכבוד על ה פריים מינוס 0.9 . אני לא הייתי בונה על מיחזור עוד שנתיים כי סביר להניח שעוד שנתיים הריביות הקבועות יהיו הרבה יותר גבוהות דבר ש: 1. אולי לא יהיה לך כבר שווה לעבור לקבועה כי היא תיהיה מאוד יקרה... ואז לא יהיה לך ממש מוצא מהפריים. 2. אתה תפסיד את הריביות הקיימות היום בשוק...לא חבל?