האם זה ריאלי?

[Neta621]

שלום, רווק הכנסה נטו 12K, מימון נדרש 50%, 1 מיליון. האם הבנקים יסכימו לתת מיליון?
לא צפויות עליות הכנסות או סכומים חד פעמיים. ההחזר הרצוי 4K. ריאלי?
תודה

 

[82little]

לא ריאלי. ולא הגיוני, לדעתי האישית, מבחינה כלכלית.
הסף הגבוה במקרה זה, לדעתי שוב, הוא כ 700 א' שח. עבור החזר של כ 4000 שח.
אבל דעתי פחות חשובה מדעתך והבנתך... אז הכי חשוב שתשתמש במחשבון משכנתא והכנס בו תמהיל סביר יחסית, כלומר משהו כזה:
שליש פריים ל 30 שנה. בריבית נניח 1
שליש מלצ עד 20 שנה. בריבית נניח 3
שליש קלצ עד 11 שנה ועדיף 10 שנים ומטה. בריבית נניח 2.7 (אפשר לשפר ריביות פחות, אבל בסופו של דבר מה שקובע במידה רבה את סך ההחזרים זה אורכי המסלולים, כמה שנים הם, ופחות גובה הריבית, גם היא חשובה כמובן אבל פחות... ).
חשוב לעבוד כמה שעות עם מחשבון, לבחון מסלולים שונים ותמהילים, וכך תבין מה ריאלי ומה סביר עבורך מבחינה כלכלית. הסתכל בלוח הסילוקין, בסך הריביות בכל תמהיל ובכל מסלול.
בהצלחה.

 

[Neta621]

למה בעצם שאקח מלצ? ולמה קלצ לתקופה כה קצרה? חשבתי יותר בכיוון של שליש פריים ושליש קלצ לתקופות מקסימליות (25-30 שנה).
לאיזה ריביות ניתן לצפות ?

 

[82little]

צודק. ברור אפשר לנסות שליש פריים ל 30 שנה ושליש נוסף נניח ל 20 שנה במקום המלצ. ועוד שליש בקלצ...
כדאי לקרוא כמה עשרות הודעות פורום לאחור להבין את העקרונות ואת השיקולים . וחשוב כמו שציינתי לעבוד עם מחשבון משכנתא ולראות את ההשלכות של המסלולים השונים.
ככל שמאריכים את המסלולים סך הריביות לבנק עולה מאוד והעסקה נעשית פחות ופחות כדאית. משלמים המון שנים ריביות לבנק והמשכנתא בקושי מתקזזת.

יש ענין נוסף שכאשר מאריכים את הקלצ הריביות הולכות ועולות, ככה טבלת הריביות בנויה. זה גם מייקר מאוד את המשכנתא וגם מכביד במצב שרוצים למחזר מתברר שצריך עוד לשלם לבנק עמלת היוון על פרעון מוקדם כי הריבית הגבוהה עלולה להיות אכן יותר גבוה מהריבית הנוכחית למספר השנים שנותרו למשכנתא.

נסה להכניס למחשבון את הסכום המלא ל 30 שנה ועם הריביות השונות ותראה שזה לא מסתדר עם החזר חודשי כזה. בסופו של דבר, זה לא רק מה הבנק מוכן לתת אלא גם מה אתה מוכן ורוצה לקחת. לבנק לא מפריע הרבה פעמים להכניס לווים להלוואות אולי לא הכי מסוכנות אבל בטח גם מאוד לא משתלמות ללוויים. ולעיתים גם מסוכנות...

בנה תמהיל נכון והשווה בין כמה בנקים ולנהל משא ומתן ואילו יהיו הריביות הסופיות. ממילא כל מקרה לגופו.
יש כמה וכמה דוגמאות בפורום הזה ובפורום אחרים ריביות שאנשים קיבלו לתקופות השונות וגם במחשבוני משכנתא יש לעיתים מרווח של ריביות כך שאפשר להעריך סדרי גודל של ההחזר החודשי. כאמור, כשמשתתמשים במחשבון רואים שמה שמשפיע חזק על ההחזר החודשי ועל סך הריביות לבנק זה יותר אורך השנים מאשר גובה הריבית, כלומר שינוי בכמה שברי אחוז לא זה מה שעושה את ההבדל הגדול.
בסוף עם התמהיל הנכון ברור ששווה להיאבק חזק על הריביות. אבל זה בסוף. לא בהתחלה.
בהצלחה.

 

[Neta621]

ניסיתי עם המחשבון. הכנסתי ל30 שנה, פרים בריבית 1.5 וקלצ בריבית של 5. יצ לי 4000 בערך החזר חודשי. לא ברור לי למה אתה טוען שזה לא ילך. אתה בעצמך ניסית להכניס את הסכומים האלה למחשבון?

 

[82little]

כן... בדוק עם המחשבון האם זה משתלם עבורך... בהנחה שבלחץ אתה מצליח להוריד לאיזור ה 4000 שח (זה לא יהיה קל, עשוי גם לעבור בכמה מאות שקלים לפחות... ) וכשאתה נשאר על איזור ה 30 שנים לכל המשכנתא... הכוונה לבדוק מבחינת סך הריביות לבנק ומבחינת לוח הסילוקין, איך המשכנתא נראית, נניח אחרי 5 שנים ששילמת לבנק כל חודש כ 4000 שח.. וכמה סך הריבית שתשלם עבור ה 1 מ' שח... האם זה כדאי?
ולהזכיר, אין כאן היכרות אישית ובדיקה יסודית ברמה של הבנת ההקשר הכולל... למשל אתה רווק אבל אולי מתכנון נישואין בשנים הקרובות? ואז סך ההכנסות יעלה ושווה לחשוב על אופציה לפרעון מוקדם וכל המשכנתא תיראה אחרת בהמשך.. ?
אז שוב בסך הכל מדובר כאן פורום להכוונה כללית וברמה של העקרונות כמו להסב את תשומת הלב של כל משכנתא מעבר ל 20 שנה מתחילה להיות יקרה, מוריד מעט בהחזר החודשי ומעלה סך הריביות לבנק או שריביות קלצ תלויות באורך חיי המשכנתא וכו'... . אז מה שרשמתי זה תמהיל שבעיני הוא סביר כי סך הריביות לבנק ומצב המשכנתא אחרי כמה שנים נראה לי סביר ואכשהו מאוזן... לרבים זה גם ייראה כך ויש כאלה שייראה להם אחרת. יכול להיות שעבורך זה עדיף לקנות דירה גם ב 1 מ' ולשלם כך משכנתא, כך ושווה לך, ושתצליח גם לשכנע את הבנקים.
בכל אופן כדאי גם לחזור ולדווח כאן כי כולם לומדים כך.
בהצלחה.