דעתכם על החלטתי לגבי בנית תמהיל

leart

New member
דעתכם על החלטתי לגבי בנית תמהיל

ההצעות שקיבלנו כללו תמהילים שונים כגון בוליט (מדאיג אותי להישאר בסוף התקופה עם בלון שאולי לא יהיה לי לשלם אותו ואז אני אצטרך לפרוס אותו... נשמע תסריט לא טוב), קבועות לא צמודות שהיו גבוהות (כ 5.99 אחוז ל 20 שנה) ומשתנות כלשהם. עשיתי קצת חושבים וסימולציות והתמהיל הבא נראה לי הכי טוב: משכנתא של 770K: 550K ב P-0.85 (ל20 או 25 שנה) 220K משתנה כל 5 שנים בריבית בנק ישראל ממוצעת למשכנתאות פחות 0.34 הסיבה שלי לתמהיל הזה היא שיקח עוד זמן עד שהריבית פריים תגיע ל 7% וגם אז זה יהיה שווה ערך לריבית של כ- 6% (הקבועה לא צמודה) ולגבי הריבית המשתנש כל 5 שנים, היא עומדת היום על כ 2.2%, מהסתכלות שלי על שנים אחורה לריבית הזאת היא עמדה בשיא על 5% ו פחות 0.34 זה מחזיר אותי לאזור ה 4.6% בערך. התוכנית היא שקרן השתלמות תשתחרר בעוד 3 שנים בסכום של 100-120 (בפועל בערך 150, לקחתי מקדם בטחון נמוך בכוונה) ובעצם מהיום ועד 5 שנים אני צריך לחסוך עוד כ 100 נוספים ואז אוכל להיפטר מהמשתנה ולהישאר רק עם הפריים. הנקודה היא שאני לא רואה סיבה לקחת ריביות קבועות של 6% וגם לא ריביות קבועות צמודות ל 10 שנים, כי התכנון הוא להיפטר מההלוואה של המשתנה כל 5 מה אתם אומרים?
 
../images/Emo82.gif מה שאני אומר

סגלל ש"התכנון הוא להיפטר מההלוואה של המשתנה כל 5" למה לא לקחת זאת גם בפריים. הסיכוי שהפריים הממוצע יהיה גבוה יותר מהמשתנה + מדד ב 5 שנים לדעתי הוא נמוך. 370K ב P-0.85 250K ב P-0.85 150K ב P-0.85 זה התמהיל הנכון חילקתי אותו כך שתמיד תוכל לממש פרעון מוקדם של 10% מהיתרה .
 

leart

New member
אבל למה לא?

אני יודע שאתה מנסה לכוון אותי לכיוון של ריבית קבועה צמודה או לא צמודה, אבל למה בעצם? הרי עד שהפריים יגיע לסכומים של הריביות הקבועות לא צמודות אני כבר יהיה בשלב של 200 אלף לפרוע (לפחות לפי תכנון :) ) אני באמת רוצה להבין את המשמעות של תמהיל של קבועה צמוד או קבועה לא צמוד.
 

ab1729

New member
אמממ

אין טעם להתחיל את הדיון מחדש. אתם מנסים את שיטת מצליח על הפריים ומקווים לטוב - אבל המשכנתא היא לא ביקור בקזינו. אם אתה חושב שעד שהפריים יגיע ל6-7%, תפרע 200K, זה אומר שאתה מקווה שהפריים ידיע לערכים אלה תוך 8-9 שנים. אם זו ההנחה שלך, אז אין לי מה להתווכח ואז גם אין מה לקחת משתנה. כיוון שהערכה כזאת נשמעת לי מאוד לא מציאותית, אני חושב אחרת. קרא את הפוסט הקודם שפירסמתם. דעתי לא השתנתה מאז.
 

leart

New member
זה לא מדויק

אני אומר שאם אני לוקח משתנה כל 5 שנים מהיום על סכום של 220 אלף אז בנקודת יציאה הראשונה (בעוד 5 שנים) אני כבר פורע את ה 220 אלף ונשאר רק עם הפריים. ה 220 מורכבים מבערך 120 אלף שישתחרר מקרן השתלמות ועוד 100 אלף שאני אצטרך לחסוך על פני 5 שנים - חיסכון של 1600 שח, זה לא הרבה לחסוך כל חודש. ולכן אני אומר, בעוד 5 שנים, את המשתנה כל 5 שנים אני כבר פורע. ולגבי הפריים, אם אני לוקח היום קבועה צמודה זה באזור ה 4-5% נכון? ואם אני לוקח קבועה לא צמודה זה באזור ה 6%. כדי להגיע במסלול הפריים-0.85 ל6% זה אומר שהפריים יהיה כמעט 7% וזה כנראה (נכון, זאת הנחה, אבל אנחנו *חייבים* להניח הרי זה ברור ששום דבר לא וודאי בחיים) לא יהיה תוך 5 שנים.
 
../images/Emo82.gif יותר מכך,

בהמשך למשפט שלך כדי להגיע במסלול הפריים-0.85 ל6% זה אומר שהפריים יהיה כמעט 7% וזה כנראה (נכון, זאת הנחה, אבל אנחנו *חייבים* להניח הרי זה ברור ששום דבר לא וודאי בחיים) לא יהיה תוך 5 שנים. גם אם יקרה, עדיין עדיף בפריים כי אם זה יגיע לשיעור כזה נאמר תוך 4 שנים אתה כבר החזרת 80% מהקרן. כדי שהפריים הממוצע יהיה 7% אז בתום 5 שנים הוא צריך להגיע ל 15% וזו ממש קטסטרופה והנחה דיי פרועה שבאותם 5 שנים המדד דורך במקום.
 
שתי הערות/שאלות

1. אם אתה מתכנן לחסוך 1600 שח כל חודש, למה לא להגדיל את החזר המשכנתא (אין טעם לחסוך וללוות בו זמנית). 2. למה אתה מתכנן עוד חמש שנים להיות עם משכנתא 100% פריים למשך 15-20 השנים הבאות אח"כ?
 

leart

New member
תשובות

1. אני לא מתכוון להגדיל את ההחזר כי בכל זאת לא ארצה להגיע למצב של אי עמידה בתשלומים. 2. מהי האלטרנטיבה? כלומר אני יכול לפרוע 200 אלף מפריים במקום מהמשתנה כל 5 אבל זה כבר שיקול שנצטרך לעשות בעוד 5 שנים ולראות מה עדיף לפרוע. שאלה לא קשורה אבל אשמח אם תענה: אם ריבית צמודת מדד שקיבלתי היא 2% (סתם לצורך המחשה) והמדד באותה השנה היה 3% אז בעצם הריבית היא 5% באותה השנה?
 
האלטרנטיבה היא ריבית קבועה

אני מסכים עם אייבי לגבי החשיבות של שילוב של קבועה (צמודה או לא צמודה). כדאי לשים לב שהמסלול של הקבועה צמודה הוא בעצם הכי סולידי, כי ההצמדה שלו הכי קרובה לשאר ההוצאות וההכנסות שלך. יתכן וכדאי היום קבועה לא צמודה, שמגנה מפני התפרצות אינפלציונית. שים לב לריביות ההסטוריות של הפריים (כ-10% לפני שבע שנים), ולהשפעה של ריבית כזאת על ההחזר החודשי. ברור שיתכן שריבית כזו לא תחזור בתקופת המשכנתא שלך, אבל יתכן גם שתחזור תוך שנתיים שלוש.
 

ab1729

New member
אמממ

קבועה צמודה ל20 שנה תוכל לקבל בכ3.5-3.6%. תיאורטית, יכול להיות שתצליח לחסוך 1600 ש"ח בחודש מלבד המשכנתא, וגם אם לא, אז תישאר עם 100K במסלול משתנה (שזה לא נורא). הבעיה היא שחוץ מזה תישאר עם משכנתא ב100% פריים, שהערכים הנמוכים שלך גרמו לך להסתנוור. לא יודע מאיפה ההנחה ש"זה אומר שהפריים יהיה כמעט 7% וזה כנראה ... לא יהיה תוך 5 שנים." אין טעם שנתחיל את הדיון שוב. קרא את הפוסט הזה שמסכם את רוב השיקולים. http://www.tapuz.co.il/Forums2008/ViewMsg.aspx?ForumId=1377&MessageId=136222626 אני את דעתי כבר אמרתי בהודעות הקודמות שפירסמתם (לפני שבוע \ שבועיים).
 

leart

New member
הנקודה היא שהמדד הוא שווה ערך לפריים מהיום כב

כלומר, נניח תסריט שבתוך 5 שנים הפריים עומד על 7% אם היום אני לוקח את הקבועה צמודה, כמו שציינת היא 3.5% ותוסיף עליה כ2-3% מדד אנחנו מגיעים לאזור ה6% שזה יהיה שווה ערך לקיחת הלוואה ב P-0.85 כאשר הפריים הוא 7%. מה שאני שואל זה למה לקחת מהיום את המדדים האלה בהנחה שהדבר יקרה רק בעוד 5 שנים? כשהמלצת לנו על תמהיל הצעת לקחת: 120K משתנה כל 5 שנים 350K פריים 300K קבועה צמודה הכל ל20 שנה. הקבועה צמודה תופסת משקל גדול של כ 40%, שכמו שאתה טוען שייתכן שהפריים יהיה 7,8, ו 9% אז גם המדד רק בשנתיים האחרונות היה 3 ו 4 אחוז (שווה ערך ל P=7) וב2002 היה גם 6% לפי הלינק שננת, מה שאומר שהקבועה קופצת לסביב ה 9 אחוז גם. איך להסביר את זה יותר פשוט... אני לא מצליח להבין את היתרון של הקבועה צמודה לפריים כי בסופו של דבר שניהם דינמיים. אז איך אפשר לקבוע? ab אני באמת שואל מתוך הצורך לבצע החלטה נכונה, לא מהצורך ללהציק לך
 

ab1729

New member
אמממ

1. כבר עד לסוף השנה סביר שתראה את הפריים ב4.5%. זה אומר שההחזר ההתחלתי שלך במסלול הפריים יהיה זהה להחזר ההתחלתי במסלול קבוע צמוד. 2. ההנחה שלך לגבי ערכו של הפריים ב5 השנים הקרובות מאוד אופטימית ואינני מסכים איתה. מספיק שנה אחת שבה אין משבר כלכלי ואינפלציה, והפריים יכול להגיע מאוד רחוק (מעל ה6-7% עליהם אתה מדבר) 3. ההשפעה של השינויים בפריים משמעותית יותר מההשפעה של המדד. מדד של 5% יגדול את ההחזר החודשי ב5%. עליה של 5% בפריים תעלה את ההחזר החודשי ב50%! 4. נכון שאי אפשר לקבוע מה עדיף, ובוודאי שייתכנו תקופות שהבן הפריים עדיף ותקופות שבהן הצמודות עדיפות. כיוון שמשכנתא אינה קרן הון - סיכון (שגם שם מפזרים את הכסף על מגוון מניות), וכיוון שגם אתה לא יודע מה ישתלם יותר בטווח של 20 שנה, אינני רואה סיבה לנסות ולהמר במקרה של מוצר סולידי כמו משכנתא, במיוחד לאור הריביות הכל כך נמוכות על הצמודות שבוודאי לא יחזרו אם הפריים יעלה ותרצה למחזר. 5. תקווה לטוב ביותר, אבל תתכונן לרע ביותר. אני חושב, שאתה קצת מתעלם מהרע ביותר ומקווה ש"הכל יהיה בסדר".
 

leart

New member
הנקודה הרלונטית

שבאמת לא הייתי מודע אליה זה נקודה 3 שציינת שעליה במדד של 5% לא תביא לתוצאה זהה של אותה עליה בפריים. איך זה קורה בעצם שבפריים אני אצטרך להחזיר יותר?
 

ab1729

New member
אמממ

אתה צריך להפריד בין 2 דברים: 1. הריבית (איך החוב משתנה בכל חודש) 2. לוח הסילוקין (פריסת התשלומים - כמה כסף תחזיר בחודש בהא) מבחינת ריבית, מסלול צמוד + 3% עם מדד של 2.2% זהה למסלול פריים מינוס 0.8 עם פריים של 6%. מבחינת לוח הסילוקין - יש הבדל. במסלול קבוע, לוח הסילוקין מחושב פעם אחת בתחילת ההלוואה, שם נקבע החזר הבסיס שלך, אשר משתנה אך ורק בהתאם למדד (עליה של 1% במדד מעלה ב1% את ההחזר החודשי). מה שזה גם אומר, שכל עוד האינפלציה חיובית, התשלומים עולים (נומינלית). במסלול פריים, כל שינוי ריבית מביא לחישוב מחדש של לוח הסילוקין. בפועל, זה אומר שבמשכנתא של 20 שנה, שינוי של 1% בריבית משנה את ההחזר החודשי ב10%. עם זאת כשההפריים קבוע, ההחזר לא משתנה, וכשהפריים יורד, ההחזר יורד בהתאם. בהנחה שהריביות (המשוקללות עם המרווחים) זהות, סך ההחזר הריאלי יהיה זהה. עם זאת, מסלול פריים חשוף לתנודתיות בהחזרים כך בעוד שבמסלול קבוע (שפיצר) ההחזרים עולים, אך במתינות, המסלול פריים השינוי קיצוני הרבה יותר.
 

altern

New member
שאלה

האם דעתך הייתה משתנית תחת הנחת התפרצות אינפלציונית? אני לא מדבר על אינפלציה של עשרות או מאות אחוזים, אלא על אינפלציה של 5-8% בשנה.
 

ab1729

New member
אמממ

לא, מהסיבה הפשוטה שהתפרצות אינפלציונית משמעותה העלאת ריבית בנק ישראל. ניתן לראות בשנות התשעים מדדים של 8% וריבית פריים שהגיעה עד 16% עבור מי שמעריך התפרצות אינפלציונית, המקלט היחיד הוא מסלול לא צמוד וממש לא פריים.
 

altern

New member
התייחסות

לאו דווקא כיוונתי לפריים. אבל אם כבר משווים בין הפריים והצמודות בתנאים הקיצוניים, לדוגמה 8% אינפלציה ו-16% פריים, לפחות בפריים יש דרך מילוט. מוכרים את הדירה ומחזירים את הכסף לבנק, בזמן שבצמודות החוב לבנק עלול לעבור את מחיר הנכס (במיוחד אצל אלה עם אחוז מימון גבוה). דרך אגב, אולי תוכל לעזור לי להבין למה תמהיל חצי פריים חצי צמודה נחשב כ"פיזור סיכונים". הרי בגדול אפשר להגיד ששניהם עולים ויורדים ביחד. לו מגמה של אחד המסלולים הייתה הפוכה ממגמה של מסלול אחר, הייתי מסכים עם זה שתמהיל כזה הוא "פיזור סיכונים", אבל זה לא המצב. כנראה שאין סוף לדיונים הפילוסופיים האלה :)
 

ab1729

New member
אמממ

1. ברור שאין סוף לדיונים הללוץ 2. אני לא רואה למה בפריים יש דרך מילוט. אולי באינפלציה של 50% זה נכון, אבל צריך לזכור שאינפלציה = עליית מחירים, ולכן במצב של מדד 8%, תיאורטית, גם מחירי הדירות אמורות לעלות בסכום זה, וגם אם לא - הרי במימון של 70%, צריך 3 שנים של 8% אינפלציה (כשמחיר הדירה נשאר זהה נומינלית) כדי שהחוב יגיע לשווי הדירה. 3. דווקא משפחה שמחזירה 4000 ש"ח בחודש, ואינפלציה של 10%, תגיע תוך שנה להחזר של 4400 ותוך שנתיים וחצי ל5000 ש"ח. במצב פריים, עליה של 10% בפריים (מ4% ל14%, נניח) תכפיל את החזר ל8000 ש"ח, ובמקרים אלה, מעטות המשפחות שיצליחו לשרוד אפילו שנה של החזרים אלה (כשגם אם המשכורות יעלו ב10% בהתאם למדד, ספק אם זה יציל מישהו) 4. לגבי דרכי מילוט - ספק אם מישהו מתכנן את התמהיל כדי להכין "דרך מילוט". מי שמשער שיצטרך למכור כי לא יעמוד בהחזרים, התמהיל לא רלוונטי לגביו וכנראה שהמשכנתא פשוט גדולה עליו 5. אין ספק שפריים ומדד הם בוודאי לא מנוגדים. הפריים, במידה מסויימת, "רודף" אחרי המדד - כשהמדד עולה, הפריים עולה, ואז המדד יורד, והפריים יורד וכו'. דווקא המגמות שלכם יחסית הפוכות. הכוונה ל"פיזור סיכונים", היא יותא במובן שאם מסלול אחד יהיה בתקופה מסויימת מאוד "בעייתי", הרי הסכנה קטנה יותר. תחשוב רגע על השקעה בתיק מניות לעומת מניה אחת. הרי ברוב המקרים, המניות מושפעות ממצב הרוח הכללי - ולראיה כל המניות נפלו ב50% בימי המשבר ועלו בחזרה. עם זאת, החשש שחברה ספציפית תפשוט רגל, מונע מאיתנו לשים את כל כספי ההשקעות שלנו על מניה אחת ויחידה בבורסה, גם אם אנחנו מאמינים שהיא מאוד מוצלחת. 6. וכן, אין לזה סוף.
 
למעלה