דעתכם הנוגע למחזור משכנתא

[teleta]

דעתכם הנוגע למחזור משכנתא

שלום,זוג+ 3 ילדים קטנים יש לנו 2 דירות, אחת שאנחנו גרים בה, שנייה מושכרת. משכנתא בתיק אחד על סך 600,000 ש"ח- על סך 100,000 ש"ח שליש פריים 1- ל- 30 שני, על סך 200,000 1/3 משתנה כל 7 שנים בריבית של 2.72% ל- 35 שנה, ריבית קבועה צמודת מדד 3.79% ל- 25 שנה על סך 300,000 ש"ח.
בתיק השני משכנתא על סך 700,000 ש"ח- שליש פריים 1-ל- 30 שנה על סך 150,000 ש"ח ל- 30 שנה, ריבית משתנה 2.72% על סך 300,000 ש"ח
ל- 35 שנה, 1/3 קבועה צמודת מדד על 3.79% על סך 300,000 ש"ח ל- 25 שנה. פקיד המשכנתאות הציע לי מחזור של הריבית הקבועה ל- 2.2 ל- 20 שנה ב-2 התיקים, בנוסף האם כדאי למחזר גם את המשתנה ל- 5 שנים? הכנסה חודשית שלנו כולל השכירות היא כ- 16,000 ש"ח.
אודה לתשובתכם

 

[leonard35]

לא ברור בכלל

נא כתבו מחדש. עם פיסוק והפרדה בין שתי המשכנתאות.

ומה שכן הבנתי (נראה לי. נא אמרו לי אם טעיתי) זה שיש לכם שתי משכנתאות, בסך 1.3M ש"ח, והשכר שלכם (כולל השכירות) הוא כ-16K.
לא ברור לי מה ההחזר החודשי שלכם היום, אבל ברור לי (בהנחה שהנתונים שציינתי נכונים) שאין שום תמהיל או מיחזור שיעזרו לכם. הלוואות של 1.3M ש"ח עם שכר של 16K הן מתכון לאסון. אתם חושבים שהשוכרים "משלמים לכם את המשכנתא", אבל מה שקורה פה למעשה הוא שאתם פשוט מפסידים כסף על בסיס יומיומי, וההחזר החודשי שלכם צפוי לזנק בפראות חסרת מעצורים ביום בו הריבית תעלה, וגם אם הריבית לא תעלה, ההחזרים במילא יעלו בגלל המדד. בסוף תמצאו את עצמכם מוכרים בלחץ זמן את הדירה שקניתם להשקעה עם הפסד אדיר (יחסית למחיר היום) ואולי גם עם חובות לבנק.

נא פרטו את המשכנתאות בצורה מסודרת. לדעתי, נשמע שהדבר הכי סימפטי לעשות הוא למכור את הדירה להשקעה (לפני שמס שבח יתפוס במלואו ובכלל תפסידו הרבה כסף...).

 

[ישהו]

יש מצב שתכתבי את ההודעה מחדש

משכנתא אחת על 700K מה המסלולים שלה

דוגמה

200K בפריים ל 68 שנה בריבית מינוס 1
150K בקל"צ ל 20 שנה בריבית X

 

[ab1729]

וואו, המשכנתאות ממש מזעזעות

וריבוי המסלולים הארוכים והצמודים - משמעותם שלא רק שהחוב שלכם לא יורד, אלא הוא אף עולה.

הבעיה האמיתית היא שמשכנתא של 1.3M משמעותה החזר חודשי של 7.5K בחודש לפחות - שזה סכום עצום ביחד לגובה ההכנסה שלכם.

על פניו, נראה שהצעד השפוי במקרה שלכם יהיה מכירת הדירה ויציאה מהפיזיציה הנוראית הזו.
אני לא רואה שום סיכוי שהתשואה על הדירה השניה שלכם גבוהה יותר מה3% + מדד שאתם משלמים.

 

[רימון חייט]

פקיד המשכנתאות ממזער נזקים

עד היום שילמת המון כסף מיותר לבנק.
את רוצה לשלם פחות כסף לבנק ומתייעצת עם מי שכרו תלוי בזה שתמשיכי לשלם הרבה.
מגיע לך יישר כח על זה שלא סמכת עליו בעיניים עצומות.
פקיד המשכנתאות דוחף אותך עדיין לתוך הלוואה צמודה ויקרה.
במקום זה, הרכיבי לך בעזרת אנשי הפורום (לאחר שתסדרי מעט את הנתונים כדי שיהיה קל יותר להבין) תמהילי משכנתא שרובם מבוססי קבועה ל א צ מ ו ד ה.
בהצלחה.

 

[teleta]

כותבת מחדש

2 דירות אחת גרים, אחת מושכרת, זוג + 3 ילדים קטנים הכנסות כולל שכירות- 16,000, החזר חודשי כרגע עומד על 6,100 ש"ח:

2 תיקי משכנתאות:

תיק 1: 600,000 ש"ח
100,000K בפריים ריבית מינוס 1 ל- 30 שנה
200,000K - משתנה כל 7 שנים ריבית של 2.72% ל- 35 שנה
300,000K ריבית קבועה צמודת מדד, 3.79% ל- 25 שנה.

תיק 2: 700,000 ש"ח
150,000K בפריים ריבית מינוס 1 ל- 30 שנה
300,000K ריבית משתנה כל 7 שנים של 2.72% ל- 35 שנה
300,000K ריבית קבועה צמודת מדד של 3.79% ל- 25 שנה

פקיד המשכנתאות הציע לי מחזור של הריבית הקבועה ל- 2.2 ל- 20 שנה ב-2 התיקים, בנוסף האם כדאי למחזר גם את המשתנה ל- 5 שנים?

מקווה שכתבתי ברור
אודה לתשובתכם

 

[alondr]

התשובה זה - אי אפשר לרבע מעגל

עדיף למזער נזקים ולמכור דירה אחת ובהקדם
אני מתלבט אם המינוף המטורף הזה הוא אומץ/שיקול דעת שגוי/אי הבנה של ההתחייבות שנטלתם על עצמכם
שעלולה למוטט אתכם ולהביא אתכם ואת הילדים שלכם לרחוב

את נוטלת על עצמך התחייבויות בסך1.35 מליון ₪
כאשר השכר שלך נטו הוא 16K כולל ההחזר משכירות
ולכן מתחתם פה את המשכנתאות ל25 30 ו 35 שנה
לפי הפריים הקיים +מדד שנתי של 2% וללא התחייסות לשינויי ריבית בתחנות של המשתנה - תשלמו לפחות 1 מליון ₪ ריביות

וכאשר המדד יקפוץ קצת/המשתנה תגיע לתחנה/הפריים יעלה - אז תחטפו מכה שתתבטא בקפיצה בתשלום החודשי וגם תשלמו הרבה יותר ריבית כי יש לכם מסלולים צמודים...
ומה תעשו אם כמה חודשים הדירה לא תהיה מושכרת

 

[teleta]

אוקי הבנתי

תודה אשמח לעוד דעות על מחזור

 

[ישהו]

אני רק שאלה

התפלגות ההכנסות בין שכר הדירה המתקבל וההכנסות השוטפות שלכם

ערך הנכס המושכר? ערך הנכס בו גרים
איזו הלוואה שייכת לאיזה נכס

 

[teleta]

תשובות

משכנתא על 600,000 ש"ח מתייחס לנכס המושכר שווי 1,150,000 ש"ח שכירות 3,700 ש"ח.
משכנתא על 750,000 ש"ח מתייחס לנכס שאנחנו גרים בו, שווי 1,450,000 ש"ח

לא הבנתי לגבי התפלגות הכנסות
המשכנתאות נלקחו לפני 3 שנים
תודה

 

[ישהו]

דעתי

לא יודע לאמר מה פוטנציאל דירת ההשכרה בכל הנוגע לעליית ערכה או אולי לירידת ערכה. לכן מוציא זאת מהמשוואה.


אופציה ראשונה מכירת הדירה הזו נשאר עם משכנתא כיפית של 200K על הדירה שלכם ומתחיל לחיות

אופציה שניה מחזור שתי המשכנתאות לפריים שליש ל 30 שנה לצערי/ צערכם וקל"צ ל 20 שנה בסביבות 4.5%.

ההחזר החודשי 7200 ויכול עם עליית הפריים להגיע ל 8000 פחות השכ"ד 3700 כלומר 3500 ₪ נכון לעכשיו , בתקווה שיש שוכר באופן רציף 20 שנה ואין תיקונים על חשבון בעל הדירה וכו'.

משכר של 12300 5 נפשות + המשכנתא הזו אתם יודעים איך מסתדרים

 

[alondr]

אני הייתי פוחד להגיע למצב

שעם שכר 123000 - ואיזו תקלה רצינית בדירה או סתם כמה חודשים בלי שוכר
מה שאומר שנשאר לי 5000 ₪ למחיה של משפחה + 3 ילדים במידה ואין שכ"ד
גם אם השכ"ד נכנס והכל בסדר לחיות כנ"ל ב8700 לחודש - זה ממש LIVING ON THE EDGE
כרווק שיכול אולי להפסיק לחיות ולהתקיים ממים ולחם הייתי שורד.... אבל כמשפחה זה אומר לותר על המון דברים ולשעבד את עצמך בפרך לבנק....
נראה לי שעדיף להם לסיים את הקפיצת באנג'י הזו בלי חגורת בטיחות ולחסוך קצת לעתיד ואז לקנות את הדירה להשקעה....

 

[teleta]

תודה

למה קל"צ? לכל המגיבים, מצב נתון הוא שכרגע אנחנו לא מוכרים אף אחת מהדירות, לכן אודה באם תכתבו לגבי אפשרויות מחזור

 

[leonard35]

או שלא נתתם לנו את כל הנתונים

או שאתם פשוט מנותקים מהמציאות.

בהנחה שלא תמחזרו, ההחזר החודשי שלכם צפוי להגיע לכ-8-9K כשהריבית תעלה, ולהמשיך לעלות לכיוון ה-10-11K עם השנים. אולי אף יותר. תלוי במדד ובריבית.
בהנחה שכן תמחזרו (למשהו שאין לכם כנראה עניין בו, כי ההחזר החודשי יהיה גבוה ממה שאתם רוצים), ההחזר החודשי יתחיל היום בכ-7200 לפני ביטוחים, וכנראה יעלה עד לאזור ה-8200-8500 עם השנים. אולי יותר, תלוי בריבית.
בכל מקרה - ההכנסה שלכם לא תומכת בהלוואה הזו בשום קונסטלציה. בינתיים אתם ממשיכים לשרוד תחת הקונספציה שההחזר החודשי ישאר נמוך, בעוד כל חודש אתם זורקים אלפי שקלים על ריביות ועם מס שבח מצטבר, וכשהריבית תעלה, ובנוסף אם שר האוצר גם יצליח במקרה להוריד את מחירי הדירות, אתם תמצאו את עצמכם עם יותר חובות מערך הדירות.

צר לי, אך זה המצב.

 

[ישהו]

למה קל"צ

בחיים בד"כ מה שנראה זול הוא יקר ומה שנראה יקר הוא זול.

 

[teleta]

תודה

למה קל"צ? לכל המגיבים, מצב נתון הוא שכרגע אנחנו לא מוכרים אף אחת מהדירות, לכן אודה באם תכתבו לגבי אפשרויות מחזור

 

[ab1729]

אתם מסוגלים לשלם כיום סך כולל של 7.5K בחודש?