דירה

[beved26]

דירה

שלום לכולם,

אני בן 26 נשוי טרי, מתעניינים ברכישת דירה. יש לנו הון עצמי של כ- 700 אלף ש"ח- 150 אלף מן הסכום תלויים בכך שנרכוש דירה ועל כן בחרנו לרכוש דירה.
בעוד כשנתיים וקצת אנו צפויים לעזוב את הארץ, ישנה אפשרות שנרצה למכור את הדירה אותה נרכוש או שנשאיר אותה ונמשיך לקבל את השכירות בהיותנו בחו"ל.
השאלה הגדולה היא מה אתם ממליצים: אפשרות 1-כיוון סולידי- השקעה בדירה בשווי של 1-1.1M שכירות ב4-4.2 ש"ח תשואה יחסית נמוכה אבל בטוח ועונה על הצרכים המינימליים שלנו.
אפשרות שנייה- דירץ השקעה- לדוגמא דירה לחלוקה- שווי 1.2M שכירות 6000 ש"ח (ידוע לי כי אז עליי לשלם מס) 2 דיירים.
אשמח לשמוע על רעיונות נוספים שלכם, רעיון אחר שעלה לי הוא לרכוש דירה קצת זולה יותר 800-1,000,000 כמובן שבאמצעות משכנתא ובחלק הנוסף של הכסף לרכוש דירה בפלורידה להשקעה,
כמובן שלהגיע פיזית למקום לראות את הנכס לבחור חברת ניהול נכסים ואז לצאת לדרך (מכירים שם אנשים שיכולים לעזור).
אשמח לעצותיכם, אני באמצ בא עם ראש פתוח לשמוע הכל אז תרגישו חופשי ...
שבוע טוב לכולם!

 

[אורח מגוש דן]

עצתי הקטנה

בסכום של 700k - 800k הייתי ממליץ לך על רכישת 2 דירות קטנות בבאר שבע.
כל דירה בשכונה ג / ד בבאר שבע עולה בסביבות 350-400K והשכירות על דירות אלו
בסביבות 2200-2000 ש"ח לכל אחת.
בכל מקרה הערכות מדברות על עליית מחירים בשנתיים הקרובות של עוד 20-30 אחוז
כך שבמידה ותרצה למכור בעתיד תוכל לגרוף עוד רווח נאה.

דעתי בלבד

 

[אילן אלואשוילי]

אני הייתי ממליץ לפזר את ההשקעות שלך

בכמה אפיקים אך מאחר והסכום שלך הוא כ- 700 אלף (והוא תלוי ברכישת דירה) אכן רצוי לרכוש מספר דירות עם הלוואה קטנה בצורת משכנתא מהבנק ובעצם אתה עושה תשואה יפה על הכסף שלך.

אל תשקיע את כל הכסף בנכס 1 = תשואה נמוכה יותר.

כמו שאמר אורח... דירות קטנות יותר במחיר נמוך יותר מביא לתשואות טובות יותר מאשר דירות יקרות.

לגבי נכס שתרכוש היום ותמכור עוד שנתיים אתה תאבד פטורים מסויימים מבחינת מיסוי לכן יהיה עדיף לך לא למכור בעוד שנתיים.

 

[אבנר סטפק]

דעתי

1. אין הגיון רב בהשקעה בנדלן במחירי שיא כל הזמנים פחות או יותר כשאתם רואים בה השקעה יחסית קצרה כנראה לאור הנסיעה לחו"ל. אני מבין את הנקודה של המענק המשפחתי, אבל רצוי לשכנע את המשפחה לתת אותו מבלי שתאלצו לבצע השקעה גרועה תמורתו. אם לא ריאלי ייתכן שטקטית הייתי רוכש אבל מוכר די מהר לאחר מכן לפני הנסיעה לחו"ל.

2. עוד יותר אין הגיון לרכוש נכס בתשואה שוטפת של כ-3.5% נטו .(מה שיקרה כנראה בדירות של 1-1.1 מ') שהינה נמוכה מעלות המימון שלו.

3. אין כמעט דירות חוקיות לפיצול בישראל (מותנה ביותר מדי פרמטרים שהסיכוי לעמוד בכולם, ולו בסעיף הסכמת שכנים, דומה לסיכוי שיירד שלג באילת באוגוסט), כך שזו לא אופציה מעשית בעיני.

4. על הדירה בפלורידה הייתי מוותר ואם כבר, רוכש דירה להשקעה באזור בו תגורו בעצמכם כשתהיו בחו"ל כי מאוד לא קל לנהל נכס בשלט רחוק והתלות בחברת ניהול מקומית מוצלחת הופכת קריטית ויכולה להפוך השקעה טובה על הנייר להשקעה קטסטרופלית. לכן חשוב שיהיה קרוב למקום מגוריכם שם.

 

[beved26]

תגובה

ראשית תודה לכל המגיבים המלומדים.
נושא המענק המשפחתי- אין לי כל אפשרות לצערי לקבל את הכסף ללא רכישת דירה. זוהי נקודת המוצא.
דירות בב"ש- אני בודק את הנושא, בעבר רציתי לרכוש דירה בב"ש להשקעה אבל אני לא בטוח שהשווי של הדירות בב"ש יעלה כמו שמצפים שיעלה בעקבות עיר הבה"דים
שגם ייקח הרבה זמן עד שתקום וגם לכשתקום יקומו גם פרויקטים רבים שיעלו את ההיצע של הדירות באזור(בהתחשב בעובדה שיש תחנת רכבת צפויים רבים מן המשרתים יומיות במקום לחזור לאזור המרכז).
דירה בפלורידה- אני מתכנן לעבור לאזור פלורידה בעוד כשנתיים ולכן חשבתי להשקיע שם, בהתחשב בכך שהנדל"ן ירד משמעותית בארה"ב והתשואה יחסית גבוהה, חשבתי לנסוע לשבועיים להיפגש עם קרובי משפחה שמכירים חברות ניהול לנכסים שם ולהשקיע סכם של כ- 100 אלף ש"ח ולממן באמצעות הלוואה כלשהי (שאלה טובה כיצד...) עוד כ100-150 אלף ש"ח.
שוב אני מודה על ההיענות והרצון הטוב אשמח לשמוע דעות ותגובות.

המשך שבוע טוב חברים

 

[אבנר סטפק]

המשך...

1. לגבי עליית ערך בב"ש ובכלל - לא הייתי בונה על תרחיש כזה בשומקום שבו אתה קונה דירה - הרי אתה קונה במחירים של כמעט שיא כל הזמנים, אז פחות סביר לצפות להמשך עליות בשנים הקרובות.

2. פלורידה - רק באזור שאתה הולך לגור בו לטעמי וכאמור דגש עצום על חברת הניהול המקומית. הדרך הכי טובה לממן תהיה לקחת משכנתא מעט גדולה יותר בישראל על הנכס המקומי שלך כאן ולהשתמש בחלק מהכסף מעשית כמימון לדירה בפלורידה (חלק מההון העצמי המקומי שלך). לא תוכל לקחת משכנתא על נכס בפלורידה (בישראל או בארה"ב- שם עד שלא יהיה לך credit score נורמלי) ולכן הכי זול יהיה כאמור משכנתא מישראל. הלוואה בנקאית רגילה שאינה משכנתא - אל תעיז לקחת כי היא תהרוג לך את כל העסקה בפלורידה מבחינה כלכלית כי התשואות שתשיג שם בקושי יצליחו להתחרות עם עלות המימון שתשלם כאן.

 

[offir11]

תוספת

כיום יש בעיה בארה"ב לקבל משכנתא לתושבי חוץ. גם למי שיש Credit score אבל הוא לא תושב או אין לו Trade lines (שימוש תדיר בכרטיסי אשראי שם) לא יתנו הלוואה בריביות נורמליות.
בהמשך לאבנר, אורך הלוואה בארץ שאינה משכנתא יהיה לתקופה קצרה יחסית , מה שיגדיל את ההחזר החודשי הפוטנציאלי שלך ועשוי לגרום לתזרים מזומנים שלילי.
לגבי פלורידה, אנא ממך, תנקוט במשנה זהירות כי האיזורים (zip code) בתוך פלורידה מאוד שונים ובחלקם לא הייתי משקיע 1$.

 

[tzachiq]

אשמח לתת לך יעוץ וללוות אותך ברכישות נכונות

כמי שמלווה משקיעים ברכישות חכמות של נדל"ן , אשמח ללותך
כנס לאתר שלי ולמד לגבי יכולותיי

צחיק קווטינסקי