דו"ח שמאי ככלי בהסכם גירושין

[alien life form]

דו"ח שמאי ככלי בהסכם גירושין

שלום,

אנחנו בתהליך גירושין. אני מעוניין למכור את חלקי בבית המשפחה לאשתי/גרושתי. המגשרת המליצה על שמאי מסויים שיעריך את שווי הבית. הבעייה שניסיון קודם עם שמאים מדאיג אותי כי הם העריכו מחיר נמוך משמעותית מהמחיר שבו נמכרו אותם נכסים בפועל. אנחנו מבוססים כלכלית ואין צורך לעשות לה הנחות. יש לה ממה לשלם וממה לחיות. אני תוהה אם הניסיון הקודם שלי עם שמאים חריג ואם כדאי להתעקש על קבלת 2 שומות וממוצע בינהן. השיקול איננו שכרו של השמאי השני אלא הצורך לצאת למלחמה קטנה על השיטה.

אשמח לשמוע דעתכם.

 

[עורכת דין חן סרי]

לא סומך על שמאים?

יש לי הצעה למנגנון בשבילכם: הציעו את הדירה למכירה בשוק החופשי ומכרו אותה לכל המרבה במחיר בהסכם מכר מותנה המאפשר לאישתך בלבד להודיע על ביטול ההסכם בתוך 14 יום ממועד המכירה בתנאי שתרכוש את חלקך בדירה ביחס ישר לאותו סכום שצד ג' רצה לרכוש בו.
&nbsp
מדובר במנגנון שיאזן בין האינטרס שלך לטעון לערך גבוה ובין האינטרס שלה לטעון לערך נמוך, מחיר השוק נמצא כנראה בינכם.

 

[alien life form]

תודה על ההצעה

היא מצויינת כמענה על הבעייה אבל יש בה אלמנט לא הוגן כי אשתי/גרושתי/פרודתי בוודאות מעוניינת להישאר בבית. לא הייתי אומר ש"לא סומך על שמאים" אבל מודע למגבלות ההערכה שלהם ופה לא מדובר על אומדן שנותן סדר גודל אלא הוא קובע למעשה את מחיר העסקה. נשמע לי ששני שמאים וממוצע זה הכלי הכי סביר.

המגשרת דרך אגב מציעה להזמין שמאי בלי התחייבות טרם חתימת ההסכם. אם ההערכה שלו תהיה מקובלת על שנינו, אז מה טוב, נתקדם הלאה. אם לא אז נחשוב על אלטרנטיבות.

 

[aeonf]

ההצעה של המגשרת נשמעת לי טובה.

גם ההצעה שלך לא רעה.
&nbsp

 

[עורכת דין לילך ירד]

שמאי מקרקעין אמור לשקף את שווי הנכס נאמנה.

שמאי המקרקעין חייב להעריך באופן אובייקטיבי את שוויו של הנכס הנישום.
יחד עם זאת, לא ניתן להתעלם שהמשלם לשמאי הינו הלקוח, וככזה קיים מחוייבות כלשהי לצד זה או אחר.
כך אנו נתקלים בשומות שעורכת הועדה המקומית ודורשת תשלום X, ובשומות שעורכים הבעלים שטוענים שההשבחה הינה Y.

חשוב להבין שהערכת שווי אינה מדע מדוייק, בדיוק כפי שאם אני ואתה נמכור את אותה דירת מגורים סביר להניח שהמחיר שיתקבל יהיה שונה.
יחד עם זאת שונות הגבוהה מ - 10%, בדרך כלל, אינה בגדר הסביר (וכן אני מודעות ומכירה שומות שהפערים בניהם עמדו גם על 100%).

לגופו של עניין, אם אתם סומכים על המגשרת (ואני מתארת לעצמי שכן) שאינה נוטה לטובתו של צד כזה או אחר, אינני רואה כל סיבה מדוע השמאי יבחר בגישה זהירה.
דרוש שומה שקופה הכוללת הצגת עסקאות השוואה ודרך ניתוחם כפי שמנחה התקינה השמאית.
אם אתה חושש שהמחיר יהיה "אטרקטיבי מידי", אתה יכול להשאיר פתח שכל צד תותר הזכות לרכוש את הנכס, ובאם שניכם תהיו מעוניינים תופעל שיטת הבמבי.

לגבי רצונך לקחת 2 שמאים, מי אמר שהשמאות השניה שתקבל תהיה גבוהה יותר מהראשונה? לדעתי 2 מספרים רק יסבכו את ההחלטות.

בהצלחה!
עו"ד ירדני לילך, שמאית מקרקעין.

 

[alien life form]

אין כמובן ודאות שהשומה השנייה תהיה יותר גבוהה

ואנחנו נפרדים יחסית ברוח טובה, לא מחפש לדפוק אותה ורוצה שהיא תשלם מחיר הוגן. פשוט כשמכרנו את הבית הקודם שלנו, גם כן בר"ג, הזמנו שמאי שייתן לנו סדר גודל, שתהיה לנו נקודת התייחסות. בפועל הבית נמכר כעבור חודשיים בכ 20%. מכאן שהוא פספס ביג טיים. במקרה הנוכחי, טעות של 20% בהערכת הנכס מתבטאת ב 1.2 עד 1.4 מיליון שקל, לא משהו זניח בכלל.

 

[עורכת דין לילך ירד]

זה לא אמור לקראת.

טעות של 20% במחיר אינה בגדר הסביר (כל עוד אין הסבר כדוגמאת בניה בלתי חוקית, דברים שלא הובאו בחשבון וכיוצ"ב).

נתקלתי בממגשרים אשר עובדים בשיתופי פעולה עם שמאי ספציפי, ולאוו דווקא שהאינטרס שלהם הוא לבחור בשמאי הטוב ביותר (אלא לעיתים נבחר הזול ביותר).
תבחרו שמאי מוכר, שעובד עם גופים גדולים ומוכרים ושמכיר את הסביבה הקרובה,ואז אין שום סיבה לשונות כזו בערכי השווי.
באם תרצו המלצה על שמאים מסביבת הנכס, אתה מוזמן בשמחה לפנות בפרטי ואמליץ בחום.

בברכה,
עו"ד ירדני לילך, שמאית מקרקעין.

 

[alien life form]

תודה

אני יכול להסביר חלקית את הטעות של השמאי במקרה ההוא. היה מדובר במגרש יותר אטרקטיבי מהסביבה, גם בזכות המיקום שלו ברחוב וגם בזכות הצורה שלו שיוצרת כניסה קצת יותר נעימה מהרחוב וגם גינה אחורית. אנשים שקונים את בית מוכנים לשלם יותר על דברים כאלה אבל כשמחשבים רק מחיר למטר עפ"י עסקאות קודמות מפספסים. כמו כן זה היה ב 2008 כהמחירים עלו בצורה מהירה והוא לקח בחשבון מחירים מ2004 ועד 2007. אמנם שיקלל את המדד אבל לא מספיק לשקף את המחיר האמיתי.

גם כאן יש אתגר כי מדובר בבית חדש יחסית (7 שנים) בסביבה מעורבת שבה חלק מהבתים הישנים ביותר נמכרים פחות או יותר במחיר המגרש בלבד, כלומר בערך חצי משווי בית חדש. לכן השמאי צריך להפעיל הרבה שיקול דעת ולשים לב מה הוא עושה.

אני לא יודע הרבה על השמאי שהמגשרת ממליצה עליו. אני מניח שהם פשוט חברים או קרובי משפחה. היא אמרה שזוגות אחרים שהשתמשו בשירותיו היו מרוצים (אלא מה....) ושהוא עושה הכל בעצמו להבדיל משמאים אחרים ששולחים במקרים כאלה שמאי צעיר שעובד במשרד. אני נוטה כן להיעז בו ובמקביל מכין שיעורי הבית שלי כך ש"כבדהו וחשדהו".

 

[3718]

בית פרטי חדש ב 6-7 מליון לא ימכר מהר

פשוט, יש פחות אנשים שיש להם סכומים האלו, ולכן צריך לחכות יותר זמן.
כמו כן, הרבה אנשים שיש להם הכסף מעדיפים לקנות מגרש ולבנות לבד מאשר לקנות את הטעם שלך. גם יוצא יותר זול, וגם יוצא בדיוק לטעמם.

ככל שהמחיר גבוה, השונות בהערכות השמאים גבוהה יותר, לכן טווח הזמן למכירה בהערכת השמאי גם חשוב מאד. אם תגידו לו שאתם רוצים למכור מהר, סביר שהוא יתן הערכה שונה מאשר למכירה ללא מגבלת זמן.

אני מכיר בתים כאלו (באזור השרון) שנמצאים שנים בשוק, איזה ערך יש להערכת השמאי אם אין קונים אמיתים?

 

[alien life form]

תודה, אין כוונה למכור את הבית

האשה מתכוונת להמשיך להתגורר בבית ולקנות את החלק שלי. לכן צריך לקבוע ערך. המנגנון המקובל הוא באמתעות שמאי. בוודאי שיותר קשה לקלוע לשווי של בית שהוא יחסית ייחודי מאשר דירה שיש מאות או אלפים כאלה בדיוק.

במאמר מוסגר, יש גם שוק לבתים מוכנים. יש לי חבר שמתפרנס מקניית מגרשים, בנייה ומכירת הבית ברווח.

 

[עורכת דין חן סרי]

אם תרצה המלצה על שמאים מצויינים

שאני נעזרת בשירותיהם תפנה אליי בפרטי.

 

[alien life form]

 

[Alony Sarit 79]

שמאות מקרקעין

תעשה שיעורי בית, תבדוק מחירים, תבדוק עם מתווכים, או שבאמת תעזרו בשני דוחות שמאיים.
בכל מקרה, על כל הבדיקות שתעשה, תביא בחשבון ששמאי מקרקעין מוסמך הוא מומחה בהערכת שווי נכסי מקרקעין וישנם מרכיבים נוספים שיכללו בהערכה ו/או יירדו מהערכה ודו"ח השומה הסופי יהיה שונה מהבדיקות ו/או המסקנות שלך.
אני לא יודעת מה הניסיון הקודם שלך עם שמאי מקרקעין, אבל, זה לא אמור להשפיע על המהלך הזה.
כמו כן תקח בחשבון שההערכה אינה מדע מדויק ושבעת משא ומתן יכולים לחול תנודות בשווי בטווח מסוים.
שיהיה בהצלחה!
&nbsp

 

[alien life form]

תודה

 

[גיא שטיין]

בקשר לנסיון העבר שלך עם שמאים

האם הנסיון שלך הוא עם הערכת שמאי לצרכי משכנתא?
הערכות כאלה בדרך כלל מוטות כלפי מטה, הן שונות מהערכות רגילות.