אתה משתמש בדפדפן מיושן. יתכן והאתר הנוכחי יוצג באופן שגוי, כמו כן אתרים אחרים ברשת.
אנא שדרג את הדפדפן או השתמש בדפדפן חילופי.
אנא שדרג את הדפדפן או השתמש בדפדפן חילופי.
בקשה משכנתא
- פותח הנושא fish63
- פורסם בתאריך
שלום
המסלולים הרלוונטיים: פריים, קבועה צמודה, קבועה לא צמודה. הדרך הכי טובה להרכיב את המשכנתא היא לקרוא כמה עמודים כאן בפורום בשביל להבין את ההבדלים בין המסלולים השונים. כעקרון, אם תלכו על חצי מהסכום בפריים וחצי בקבועה (צמודה ו/או לא צמודה), לא תטעו. כמובן שכל הדיון רלוונטי אם אתם באמת ערוכים להחזרים ממוצעים שציינתי (קצת גבוהים להכנסה שלכם).
המסלולים הרלוונטיים: פריים, קבועה צמודה, קבועה לא צמודה. הדרך הכי טובה להרכיב את המשכנתא היא לקרוא כמה עמודים כאן בפורום בשביל להבין את ההבדלים בין המסלולים השונים. כעקרון, אם תלכו על חצי מהסכום בפריים וחצי בקבועה (צמודה ו/או לא צמודה), לא תטעו. כמובן שכל הדיון רלוונטי אם אתם באמת ערוכים להחזרים ממוצעים שציינתי (קצת גבוהים להכנסה שלכם).
אריק יועץ ומאמן
New member
altern , דיון בנושא המלצתך
רציתי לשאול אותך את הרציונאל מאחרי שתי המלצות כלליות שאתה נותן מידי פעם. א. בקבועה (צמודה ו/או לא צמודה), אתה מתייחס כאילו אין הבדל בבחירה כשמדובר בשני מסלולים שונים לגמרי אחד קבוע שאינו מושפע משום דבר ואילו השני מאוד מושפע מהמדד , אז מה ההיגין לכרוך אותם יחד? ב. ויתור מראש על משתנות, הרי הריבית שלהם הרבה יותר נמוכה מהקבועה אז האם ההמלצה שלך מתבססת על הערכה חד משמעית שיהיה גרוע יותר אחרי החלון ובגלל זה שווה לשלם היום יותר? אם כן כדאי ליידע את השואל לגבי תחזיותך.
רציתי לשאול אותך את הרציונאל מאחרי שתי המלצות כלליות שאתה נותן מידי פעם. א. בקבועה (צמודה ו/או לא צמודה), אתה מתייחס כאילו אין הבדל בבחירה כשמדובר בשני מסלולים שונים לגמרי אחד קבוע שאינו מושפע משום דבר ואילו השני מאוד מושפע מהמדד , אז מה ההיגין לכרוך אותם יחד? ב. ויתור מראש על משתנות, הרי הריבית שלהם הרבה יותר נמוכה מהקבועה אז האם ההמלצה שלך מתבססת על הערכה חד משמעית שיהיה גרוע יותר אחרי החלון ובגלל זה שווה לשלם היום יותר? אם כן כדאי ליידע את השואל לגבי תחזיותך.
תגובה
א. אני דווקא רואה דמיון רב בין המסלולים (צמודה ולא צמודה) כאשר הצמודה בקרן שווה, הן בהחזרים והן בקצב אכילת הקרן. הצמודה יותר זולה (כל עוד מניחים אינפלציה ממוצעת רב שנתית בתוך היעד) ולכן עדיפה כלכלית. מנגד, אם ישנו חשש להתפרצות אינפלציה, כדאי לשלב את הלא צמודה. מתוך רמת החשש יגזרו החלק של הצמודה וחלק של הלא צמודה בתוך מרכיב הקבועה במשכנתא. ב. אני לא אוהב את המשתנות בגלל הנזק הכפול שיכול להיות בהן, בדומה למט"ח. כלומר, גם חשופים לעליית הריבית וגם הקרן צמודה. הערכה שלי שהריבית כרגע נמוכה ויש לה לאן לעלות, לכן, אם כבר הוחלט על צמודות מדד, עדיף לקבע ריבית קבועה. לו היינו במציאות של ריביות גבוהות, המלצה שלי הייתה מתהפכת.
א. אני דווקא רואה דמיון רב בין המסלולים (צמודה ולא צמודה) כאשר הצמודה בקרן שווה, הן בהחזרים והן בקצב אכילת הקרן. הצמודה יותר זולה (כל עוד מניחים אינפלציה ממוצעת רב שנתית בתוך היעד) ולכן עדיפה כלכלית. מנגד, אם ישנו חשש להתפרצות אינפלציה, כדאי לשלב את הלא צמודה. מתוך רמת החשש יגזרו החלק של הצמודה וחלק של הלא צמודה בתוך מרכיב הקבועה במשכנתא. ב. אני לא אוהב את המשתנות בגלל הנזק הכפול שיכול להיות בהן, בדומה למט"ח. כלומר, גם חשופים לעליית הריבית וגם הקרן צמודה. הערכה שלי שהריבית כרגע נמוכה ויש לה לאן לעלות, לכן, אם כבר הוחלט על צמודות מדד, עדיף לקבע ריבית קבועה. לו היינו במציאות של ריביות גבוהות, המלצה שלי הייתה מתהפכת.
אריק יועץ ומאמן
New member
../images/Emo82.gifאז מה ההיגין לכרוך אותם יחד
סלח לי שאני מקשה את התנהגות שני מסלולים אלו אני מכיר וברור לי שאם המדד הרב שנתי יהיה נמוך מ2.5% ומתפרס באופן שווה על פני שנות המשכנתא אז הצמודה עדיפה לעומת זאת אם המדד יהיה מעל זה , עדיפה הקבועה לא צמודה. אבל כאשר מישהו שואל תמהיל , ואתה לא מבחין בין שני המסלולים כלל ולמרות הדימיון שאתה רואה הם שונים מאוד בתכלית ובמיוחד תלויים באופי השואל אוהב/שונא סיכונים. לתת תשובה הכוללת כמעט את כל המסלולים משמעותה לא לתת תשובה ...לא כך? לגבי המשתנה שהיא זולה מהקבועה, כך יהיה כנראה גם בחלון , כך שכדי שתהיה פחות טובה צריך בהכרח להגיד כי היא מגינה פחות טוב על התפרצות אינפלציונית (כי אינה מקובעת) במצב כזה של הערכה למה ללכת בכלל על קבועה צמודה? כלומר אם התחזית היא קפיצה אינפלציונית, אז להתנתק מההצמדה למדד ואין מקום לא לקבועה צמודה ולא למשתנה צמודה. גם כאן יש ערבוב שבו כל מסלול בתמהיל עונה על תרחיש אחר . לדעתי יש לצאת מתרחיש מסויים שהוא הסביר בעינך, לכתוב אותו ולהמליץ על פיו וכמובן להמליץ מה לעשות אם התרחיש החזוי לא ממש מתממש.
סלח לי שאני מקשה את התנהגות שני מסלולים אלו אני מכיר וברור לי שאם המדד הרב שנתי יהיה נמוך מ2.5% ומתפרס באופן שווה על פני שנות המשכנתא אז הצמודה עדיפה לעומת זאת אם המדד יהיה מעל זה , עדיפה הקבועה לא צמודה. אבל כאשר מישהו שואל תמהיל , ואתה לא מבחין בין שני המסלולים כלל ולמרות הדימיון שאתה רואה הם שונים מאוד בתכלית ובמיוחד תלויים באופי השואל אוהב/שונא סיכונים. לתת תשובה הכוללת כמעט את כל המסלולים משמעותה לא לתת תשובה ...לא כך? לגבי המשתנה שהיא זולה מהקבועה, כך יהיה כנראה גם בחלון , כך שכדי שתהיה פחות טובה צריך בהכרח להגיד כי היא מגינה פחות טוב על התפרצות אינפלציונית (כי אינה מקובעת) במצב כזה של הערכה למה ללכת בכלל על קבועה צמודה? כלומר אם התחזית היא קפיצה אינפלציונית, אז להתנתק מההצמדה למדד ואין מקום לא לקבועה צמודה ולא למשתנה צמודה. גם כאן יש ערבוב שבו כל מסלול בתמהיל עונה על תרחיש אחר . לדעתי יש לצאת מתרחיש מסויים שהוא הסביר בעינך, לכתוב אותו ולהמליץ על פיו וכמובן להמליץ מה לעשות אם התרחיש החזוי לא ממש מתממש.
אריק מה דעתך
שלום. זוג+2 ילדים בביה"ס עממי. הכנסה משותפת 17.5 K בספטמבר 2008 לקחתי משכנתא 560K מסלול ל15 שנה 300K קבועה 3.8% 100K משתנה כל 5 שנים 2.8 160K פריים -1.1 40K משנת 92 זכאות הלוואות מהבנק 1. 60,000 לחמש שנים בגובהה הפריים (ההלווה נלקחה לפניי כחודשיים) 2. 100,000 לעשרים שנה בפריים+2.8 נלקחה לפניי כחודש-כרטיס אשראי מזרחי-טפחות בעוד ארבע שנים קרן השתלמות 150,000 נכנסתי להרפתקאה שהיא קצת גדולה עליי תודה מראש.
שלום. זוג+2 ילדים בביה"ס עממי. הכנסה משותפת 17.5 K בספטמבר 2008 לקחתי משכנתא 560K מסלול ל15 שנה 300K קבועה 3.8% 100K משתנה כל 5 שנים 2.8 160K פריים -1.1 40K משנת 92 זכאות הלוואות מהבנק 1. 60,000 לחמש שנים בגובהה הפריים (ההלווה נלקחה לפניי כחודשיים) 2. 100,000 לעשרים שנה בפריים+2.8 נלקחה לפניי כחודש-כרטיס אשראי מזרחי-טפחות בעוד ארבע שנים קרן השתלמות 150,000 נכנסתי להרפתקאה שהיא קצת גדולה עליי תודה מראש.
אריק יועץ ומאמן
New member
../images/Emo82.gif שכר לימוד גבוה אתה משלם.
פרט ל 160K פריים -1.1 בחרת את כל המסלולים היקרים האפשריים. (נפלת כמעט בכל בור אפשרי). היום אתה חייב במשכנתא יותר ממה שלקחת בספטמבר 2008 ההלוואות הנוספות שלקחת אחרי המשכנתא מצביעות על תיכנון לקוי מראש ואי ניהול . לדעתי, צריך לעצור, וללמוד התנהלות נכונה כי בינתיים אתה משלם הון על קבלת החלטות שגויות כנראה בהמלצת הבנק. המלצתי. א. שינוי התנהגותי. ב. מיחזור והגדלת המשכנתא (שתכלול גם את ההלואות הנוספות) ג. אל תעשה ב' לפני א' כי הבעייה אינה כספית אלא התנהגותית.
פרט ל 160K פריים -1.1 בחרת את כל המסלולים היקרים האפשריים. (נפלת כמעט בכל בור אפשרי). היום אתה חייב במשכנתא יותר ממה שלקחת בספטמבר 2008 ההלוואות הנוספות שלקחת אחרי המשכנתא מצביעות על תיכנון לקוי מראש ואי ניהול . לדעתי, צריך לעצור, וללמוד התנהלות נכונה כי בינתיים אתה משלם הון על קבלת החלטות שגויות כנראה בהמלצת הבנק. המלצתי. א. שינוי התנהגותי. ב. מיחזור והגדלת המשכנתא (שתכלול גם את ההלואות הנוספות) ג. אל תעשה ב' לפני א' כי הבעייה אינה כספית אלא התנהגותית.
איזו תשובה חצופה.
אתה היית בין ממליצי תמהיל צמודות במועד לקיחת המשכנתא, ועכשיו אתה אומר לו שהוא נפל בכל בור אפשרי? להזכירך: http://www.tapuz.co.il/Forums2008/ViewMsg.aspx?ForumId=1377&MessageId=118028695 איזו תשובה חצופה. מתאים לך.
אתה היית בין ממליצי תמהיל צמודות במועד לקיחת המשכנתא, ועכשיו אתה אומר לו שהוא נפל בכל בור אפשרי? להזכירך: http://www.tapuz.co.il/Forums2008/ViewMsg.aspx?ForumId=1377&MessageId=118028695 איזו תשובה חצופה. מתאים לך.
אריק יועץ ומאמן
New member
../images/Emo82.gif קרא טוב
א. זה לא באותו זמן, זמנים משתנים. ב. אז הפניתי למשכנתאברוקר וחשבתי שהוא מקצוען, אז עוד הערכתי את דעתו לאור ניסיונו הרב בתחום הבנקאות. ג. באותו חודש כתבתי פוסט מ 10/2008 בנושא , מן הראוי שתצטט אותו ולא את ההפניה למשכנתא ברוקר. ד. כנראה דרכתי לך על היבלת כי המשכנתא האישית שלך מאוד דומה וקשה לך להתמודד מול מציאות כואבת, האגו מפריע. ה. בנוסף, גם אם מישהו לקח משכנתא "גרועה" ומקיים את המעקב שאני כל הזמן מזכיר אותו, אתה לא בכוונה. אז הטעות היתה מחזיקה כמה חודשים והמיחזור היה כבר מתבצע ואז שכר הלימוד היה נמוך יותר. כנראה אישית אתה ערוך לשכר לימוד גבוה כי אתה עדיין באותה משכנתא הפסדית . ו. תתחיל לענות יותר לכותבים ופחות לי , אני לא זקוק לעיצותיך , ואל תצרף עוד לווים תמימים לחבורת לוקחי משכנתאות בעצת בנקים ועושי דבריהם . בבחינת "צרת רבים חצי נחמה". ז. ותפסיק להצית אש כל פעם מחדש.
א. זה לא באותו זמן, זמנים משתנים. ב. אז הפניתי למשכנתאברוקר וחשבתי שהוא מקצוען, אז עוד הערכתי את דעתו לאור ניסיונו הרב בתחום הבנקאות. ג. באותו חודש כתבתי פוסט מ 10/2008 בנושא , מן הראוי שתצטט אותו ולא את ההפניה למשכנתא ברוקר. ד. כנראה דרכתי לך על היבלת כי המשכנתא האישית שלך מאוד דומה וקשה לך להתמודד מול מציאות כואבת, האגו מפריע. ה. בנוסף, גם אם מישהו לקח משכנתא "גרועה" ומקיים את המעקב שאני כל הזמן מזכיר אותו, אתה לא בכוונה. אז הטעות היתה מחזיקה כמה חודשים והמיחזור היה כבר מתבצע ואז שכר הלימוד היה נמוך יותר. כנראה אישית אתה ערוך לשכר לימוד גבוה כי אתה עדיין באותה משכנתא הפסדית . ו. תתחיל לענות יותר לכותבים ופחות לי , אני לא זקוק לעיצותיך , ואל תצרף עוד לווים תמימים לחבורת לוקחי משכנתאות בעצת בנקים ועושי דבריהם . בבחינת "צרת רבים חצי נחמה". ז. ותפסיק להצית אש כל פעם מחדש.
קראתי טוב
א. נכון, הפרש של 2-3 חודשים. עם זאת בתקופה המרווח ביןו הציטוט שלי למועד לקיחת המשכנתא אין בפורום שום הודעה סותרת \ דעה שונה ב. לגיטימי. ג. לא רלוונטי. השאלה שנשאלה היא "מה השפעת הורדת הפריים על הריבית", וענית בצורה נכונה אבל אין שום אזכור לכך שמי שלקח לפני כמה חודשים משכנתא בתמהיל עם מדד צריך למחזר. ד. את הניתוחים הפסיכולוגיים \ פסיכאטריים תחסוך ממני, לפחות עד שתוציא רשיון לעסוק בתחום. ה. אתה צודק בטענה שאם השואל היה ממחזר לפני שנה ל100% פריים לעומת מחזור היום ל100% פריים, אז לפני שנה זה היה משתלם יותר. עם זאת אין קשר בין הטענה הנ"ל לטענה שבכלל כדאי לו למחזר כיום. ו. לא ייעצתי לך, אלא ניסיתי להביע את התערומת שלי מהתשובה החצופה לשואל. תמימים הם אלה שמקשיבים לשיטות ההימור שלך על כספי חובות. לא הבנתי מה הקשר ל"עצת בנקים". התאוריה שלך על רווחי הבנק כבר הופרכה ממזמן ואתה ממשיך לנסות ולדחוף אותה לכל מיני פינות. ז. תענה כמו בן אדם, ואני אפסיק "להצית אש"
א. נכון, הפרש של 2-3 חודשים. עם זאת בתקופה המרווח ביןו הציטוט שלי למועד לקיחת המשכנתא אין בפורום שום הודעה סותרת \ דעה שונה ב. לגיטימי. ג. לא רלוונטי. השאלה שנשאלה היא "מה השפעת הורדת הפריים על הריבית", וענית בצורה נכונה אבל אין שום אזכור לכך שמי שלקח לפני כמה חודשים משכנתא בתמהיל עם מדד צריך למחזר. ד. את הניתוחים הפסיכולוגיים \ פסיכאטריים תחסוך ממני, לפחות עד שתוציא רשיון לעסוק בתחום. ה. אתה צודק בטענה שאם השואל היה ממחזר לפני שנה ל100% פריים לעומת מחזור היום ל100% פריים, אז לפני שנה זה היה משתלם יותר. עם זאת אין קשר בין הטענה הנ"ל לטענה שבכלל כדאי לו למחזר כיום. ו. לא ייעצתי לך, אלא ניסיתי להביע את התערומת שלי מהתשובה החצופה לשואל. תמימים הם אלה שמקשיבים לשיטות ההימור שלך על כספי חובות. לא הבנתי מה הקשר ל"עצת בנקים". התאוריה שלך על רווחי הבנק כבר הופרכה ממזמן ואתה ממשיך לנסות ולדחוף אותה לכל מיני פינות. ז. תענה כמו בן אדם, ואני אפסיק "להצית אש"
אריק יועץ ומאמן
New member
../images/Emo82.gif מענה לfish63
כדאי מאוד למחזר ובתנאי שאתה נוטש את צמודות המדד למינהם. בשלב המיחזור אתה מצרף את שאר חובותיך ובכך מייעל את ניהול החובות שלך ומוזיל אותם. השימוש ב"בוליט" תלוי בשאר התוכניות הכלכליות שלכם, כללית אני מעדיף לקחת את הסכום כהלוואה רגילה ולחתוך אותה בנק' שהכי מתאים ונכון לעשות זאת (למה מראש לקבוע נק' זו?) אבל הכל לא קריט לכאן או לכאן. מזכיר לך אנו דנים בשלב ב', מין הראוי שתטפל ראשית בשלב א'= שינוי בניהול כלכלת המשפחה.
כדאי מאוד למחזר ובתנאי שאתה נוטש את צמודות המדד למינהם. בשלב המיחזור אתה מצרף את שאר חובותיך ובכך מייעל את ניהול החובות שלך ומוזיל אותם. השימוש ב"בוליט" תלוי בשאר התוכניות הכלכליות שלכם, כללית אני מעדיף לקחת את הסכום כהלוואה רגילה ולחתוך אותה בנק' שהכי מתאים ונכון לעשות זאת (למה מראש לקבוע נק' זו?) אבל הכל לא קריט לכאן או לכאן. מזכיר לך אנו דנים בשלב ב', מין הראוי שתטפל ראשית בשלב א'= שינוי בניהול כלכלת המשפחה.
המשך
ההמלצה כוללת מסלולים בעלי "נזק בודד" (כמו פריים וקבועה צמודה) או מסלול "ללא נזק" (קבועה לא צמודה). במסלולים אלו או שרק הריבית משתנה או שרק הקרן צמודה, אך לא שילוב של שניהם. על משתנות וצמודות מדד איני ממליץ בגלל "הנזק הכפול" בהם ומכיוון שאני מעריך שלריביות ולשער החליפין יש לאן לעלות. על זה שהמשתנה תהיה זולה יותר מהקבועה בחלון אני לא כל כך בטוח. באופן כללי אני מציג שתי אופציות (בניגוד להגדרת תרחיש ובחירת מסלול עדיף בשבילו בתוספת אסטרטגיות יציאה): 1. הכל בפריים + מחזור עתידי במידת הצורך (צורך זה יכול לבוא אם רוצים להוריד את ההחזר החודשי בפריים גבוה). 2. שילוב פריים וקבועה כבר היום - מראש ממתנים את העלייה האפשרית בפריים בזה שמשלמים עכשיו יותר (מבוסס על הערכה שהריביות על הקבועות יעלו). באופציה זו סיכוי למחזור יורד. לו הייתי משוכנע שהריביות על קבועות לא יעלו (או שיעלו בצורה לא משמעותית), הייתי בוחר באופציה הראשונה. כיוון שאין לי בטחון כזה וישנו סיכוי גבוה שהמחזור יהיה בבנק אחר (עם כל העלויות הכרוכות בזה), אני מגיע למסקנה שגם האופציה השניה ליגיטימית. יתרה מכך, קשה לי היום להגיד איזו תהיה עדיפה (לא היום אלא בהסתכלות הכללית). לא פירטתי את ההבדלים בין הצמודה והלא צמודה, אלא המלצתי לקרוא עליהם בפורום.
ההמלצה כוללת מסלולים בעלי "נזק בודד" (כמו פריים וקבועה צמודה) או מסלול "ללא נזק" (קבועה לא צמודה). במסלולים אלו או שרק הריבית משתנה או שרק הקרן צמודה, אך לא שילוב של שניהם. על משתנות וצמודות מדד איני ממליץ בגלל "הנזק הכפול" בהם ומכיוון שאני מעריך שלריביות ולשער החליפין יש לאן לעלות. על זה שהמשתנה תהיה זולה יותר מהקבועה בחלון אני לא כל כך בטוח. באופן כללי אני מציג שתי אופציות (בניגוד להגדרת תרחיש ובחירת מסלול עדיף בשבילו בתוספת אסטרטגיות יציאה): 1. הכל בפריים + מחזור עתידי במידת הצורך (צורך זה יכול לבוא אם רוצים להוריד את ההחזר החודשי בפריים גבוה). 2. שילוב פריים וקבועה כבר היום - מראש ממתנים את העלייה האפשרית בפריים בזה שמשלמים עכשיו יותר (מבוסס על הערכה שהריביות על הקבועות יעלו). באופציה זו סיכוי למחזור יורד. לו הייתי משוכנע שהריביות על קבועות לא יעלו (או שיעלו בצורה לא משמעותית), הייתי בוחר באופציה הראשונה. כיוון שאין לי בטחון כזה וישנו סיכוי גבוה שהמחזור יהיה בבנק אחר (עם כל העלויות הכרוכות בזה), אני מגיע למסקנה שגם האופציה השניה ליגיטימית. יתרה מכך, קשה לי היום להגיד איזו תהיה עדיפה (לא היום אלא בהסתכלות הכללית). לא פירטתי את ההבדלים בין הצמודה והלא צמודה, אלא המלצתי לקרוא עליהם בפורום.
משכנתא
תודה על ההתיחסות. לאחר בדיקות נוספות הגעתי למצב שבכדיי להכנס לדירה בעוד שלושה חודשים ולהיות מאוזן אני זקוק ל 300K נוספים. הנתונים: בספטמבר 2008 לקחתי משכנתא 540K מסלול ל15 שנה 300K קבועה 3.9% 100K משתנה כל 5 שנים 3.44 140K פריים -1 50K 3.9% שארית משנת 92 סה"כ 900K מה עליי לעשות? תודה
תודה על ההתיחסות. לאחר בדיקות נוספות הגעתי למצב שבכדיי להכנס לדירה בעוד שלושה חודשים ולהיות מאוזן אני זקוק ל 300K נוספים. הנתונים: בספטמבר 2008 לקחתי משכנתא 540K מסלול ל15 שנה 300K קבועה 3.9% 100K משתנה כל 5 שנים 3.44 140K פריים -1 50K 3.9% שארית משנת 92 סה"כ 900K מה עליי לעשות? תודה
Copyright©1996-2021,Tapuz Media Ltd. Forum software by XenForo® © 2010-2020 XenForo Ltd.