בניית תמהיל משכנתא- נסיון שני

[יעל איציק]

בניית תמהיל משכנתא- נסיון שני

שלום!
אנחנו זוג צעיר, בני 28, נשואים שנה עדיין ללא ילדים.
מעוניינים לרכוש בית בסכום של 1,530,000, יש לנו 40% מהסכום כהון עצמי.
מבחינת הכנסות:
1. שכר נטו כ-20K ש"ח, צפוי לעלות ב2-5K בשנתיים-שלוש השנים הקרובות (אך בתקווה שגם ההוצאות במסגרת הרחבת המשפחה )
2. יש בבעלותנו נכס בארה"ב, מכניס כ-850$ בחודש (נטו, אחרי מיסים), בנוסף, מתכננים למכור אותו ב10 השנים הקרובות בשווי של 200K דולר. נקנה ללא הלוואות.
בינתיים התכנית היא לא להשתמש בכסף הנכנס משכ"ד ביומיום, אלא להשאירו כחסכון במט"ח. אך כמובן שבמידה ויעלה צורך, נוכל לעשות שימוש בכסף הזה.
3. קרן השתלמות על סך 60K ש"ח צפויה להפתח ב5 השנים הקרובות.
מעוניינים בהחזר חודשי של 5000 ש"ח פחות או יותר, מאחר וב-5 השנים הראשונות תהיה לנו הלוואה נוספת (מהעבודה, של עובדי מדינה, ע"ס 800-1200 ש"ח).

הציעו לנו בינתיים מסלול שכולל:
1. שליש פריים ל30 שנה
2. שני שליש קל"צ ל20 שנה, מתוכם 60000 ש"ח בגרייס ל7 שנים.

נשמח לקבל חוות דעתכם על המסלול, מה הריביות שאנו יכולים לשאוף אליהם, האם כדאי לחלק ליותר מסלולים/פחות או יותר שנים?
בנוסף, לאחר מכירת הבית בארה"ב אנחנו מעוניינים להכניס הסכום למשכנתא ולנסות לכסות חלק ניכר ממנה (הנחה ריאלית היא 600K ש"ח). כיצד כדאי לנו לבנות את המסלול מבחינת נקודות פרעון ללא כנסות/ ושיטת ההחזר (חלוקה של שפיצר/קרן שווה)?
באופן כללי לגבי המשכנתא- האם נראית מתאימה מבחינת היחס בין הכנסות והחזר חודשי?

נשמח לקבל כל התייחסות ועצה!
מודים מראש!

 

[יעל איציק]

עזרה בבניית תמהיל

נשמח מאוד לקבל עצה בנוגע לבניית תמהיל מבחינת מסלולים, שנים וריביות מומלצות טרם מכרז בנקים

תודה מראש!

 

[עדייןדוקטורנט]

דעתי

1) הדירה בארה"ב נותנת לכם 5.1% תשואה...בהינתן הסיכון שיש עיכשיו בשוק האמריקאי זה מאוד נמוך....הייתי מוכר אתמול.

2) התמהיל שהציעו לכם הינו טוב...

3) למה אתם צריכים הלוואה מעבודה???? זה מייקר לכם את המשכנתא כי אתם נאלצים להגביל את ההחזר ל 5K, אם תקחו משכנתא יותר גדולה ותחזירו 6K תרויחו הרבה כסף.

4) אני במקומכם לא הייתי קונה היום....תמשיכו לחסוך עוד שנה שנתיים....

 

[יעל איציק]

נסיון הבהרה

1. למיטב הבנתי חישוב תשואה נעשה לפי המחיר ששולם עבור הנכס ולא עפי תחזית המכירה  אנחנו קנינו את הנכס ב90k$ (לפני שנה וחצי) ומקבלים $950 שכ״ד בחודש. אחרי מיסים וכו׳ נשארת לנו תשואה של כמעט 10%. אגב, כיום שווי הנכס מוערך בכ120k$ ולפני שהבית עוכל עי בנק בארה״ב הוא נמכר ב250k$. לכן אנו מתכווננים למכירה בשווי של 200k$ בלא קשר למחיר שרכשנו הבית. לדעתי הלא מלומדת זו דווקא השקעה לא רעה ולכן אין בכוונתנו למכור הנכס בקרוב.

2. לגבי הלוואה מהעבודה- המליצו לנו לקחת הלוואה מהעבודה על מנת להרחיב את היקף הפריים במשכנתא. הכוונה היא לקחת את ההלוואה על חשבון המשכנתא שאנחנו לוקחים (כלומר, לקחת פחות מ918k). אנחנו מתלבטים לגבי זה ונשמח לעצה. בלי קשר יש לנו 40% מהסכום.

3. לגבי העלאת ההחזר החודשי- אני מניחה שאני פשוט חוששת משינוי דרסטי של ההוצאות שלנו. היום אנחנו משלמים שכ״ד של 4000 הכולל בתוכו ארנונה, מים, גינון ומיסי מושב. העלאה של ההוצאות הקבועות ל6000 ומעלה רק למשכנתא, לפני העלויות הכרוכות בטיסות בית גדול, ארנונה יקרה וכו׳ קצת מאיימת. השאלה היא האם לדעתך כדאי להשתחרר מהקבעון ולהעז יותר? היום אנחנו חוסכים בממוצע 6k שח בחודש, אבל כלל ההוצאות צפויות לגדול בקרוב...

חוצמזה, האם לא כדאי להשאיר את ההחזר החודשי ברמה של 25% מההכנסות הבטוחות? אנחנו מרוויחים היום 20 נטו. את שכר הדירה אנחנו מקבלים רק אחת ל3 חודשים...

 

[עדייןדוקטורנט]

תשובות

1) קודם כל אל תנסו ליהיות נביאים....ה 200K יחסית 100K מוערך עיכשיו זה פי 2...בלי לאכזב אותך, הסיכוי שזה יקרה תוך 10 שנים שואף ל 0. כמובן שאם הממשל ימשיך ויגביר להדפיס דולרים, אזי זה יגיע גם ל 1 מיליון $, אבל הערך של המיליון הזה לא יהיה שווה כלום. זה שלפני הכינוס ביקשו אליו 250K תורם לכם באותו מידה אם היו מבקשים מיליארד.

2) לא כ"כ הבנתי איך זה גורם לך ל פריים מוגדל...כמו כן אני לא ממליץ לקחת פריים יותר מ 1/3 עקב הסיכון שבו.

3) כמובן שאם יש אפשרות לעלות החזר חודשי ב עוד אלף, ואפילו אלפיים זה יחסוך לכם עשרות רבות של אלפי שקלים.

 

[ישהו]

אענה לך בפשטות

רק המעז מנצח ובמקרה שלכם משלם הרבה פחות לבנק.

אם אני מבין נכון את משלמת שכ"ד 4000 וחוסכת עוד 6000 ביחד 10K

לכן תבדקו מה תהיינה עלויות בבית החדש ואז תדעו כמה להחזיר כל חודש ואם במקום 10K תחזירו 8K ולא 6K ההבדל הוא בהרבה כסף ובגמר ובקיצור השנים של העול שנקרא המשכנתא .

לכן ראש וראשונה שיעורי בית למציאת ההחזר הנכון !! וכשתדעו את הנתונים העתיד כבר לא יראה כזה "מפחיד"