ביבי רע למתנחלים

[nimrat]

ביבי רע למתנחלים

לפחות לפי טענתם

http://www.inn.co.il/News/News.aspx/275487

אין סוף לייללות שלהם

 

[ai21]

הבירוקרטיה הישראלית רעה לכולנו.

היא זו שמעכבת את הבנייה בכל מקום בארץ,
מהבחינה הזו - דין חברון ומעלה אדומים כדין תל-אביב או חדרה.

שיתוף הפעולה של נתניהו עם הסחבת הזו - גורמת לזינוק מחירי הדירות בכל הארץ,
ופוגעת מהותית בצמיחה העתידית של ישראל.

 

[blackbomber]

אין שום קשר בין בירוקרטיה למחירי דיור.

דירה היא "מוצר" ומחירו של מוצר נקבע עפ"י המקסימום שלדעת המוכר יצליח לקבל מקונה פוטנצאילי, ללא קשר לתהליכים ו/או לעלויות הבנייה!!!

 

[ai21]

שום קשר? לשום דבר?

תמשיך לחלום...

 

[blackbomber]

אני לא "חולם", אני סופר מציאותי, אתה "חולם".

אם רכשת דירה במחיר מיליון ואשתך חטפה את החררה על הדירה ולנוכח כך החלטתם למכור במידית.
אז קנית במיליון ואתה עורך סקר שוק ומתברר לך שאתה יכול לקבל על הבית מיליון וחצי.
בכמה תציע את ביתך למכירה?
במיליון, במיליון מאה אלף, במיליון מאתיים אלף, במיליון 300 אלף, מיליון וחצי....
ואולי למען תרומתך להפחתת מחירי הדיור בישראל, אתה תמכור ב 900 אלף, למרות שאתה יכול לקבל מיליון וחצי...

מי ש"מציאותי", יודע שתמכור במיליון וחצי.
טבעי שהקבלנים יתנהלו עפ"י המציאותי וידרשו את המקסימום שלדעתם יצליחו לקבל, גם אני כמציאותי הייתי מתנהל כך.
ומי שטוען שהוא או אחרים לא מתנהלים כך, או שהוא שקרן או שהוא "חולם".

 

[ai21]

מאוד לא מציאותי

כל המודלים הכלכליים מדברים על ביקוש והיצע - ועל עליית מחירי הייצור והקטנת הכמות המוצעת כגורם בעליית מחירים.
רק שאתה בור מבחינה כלכלית.

כל אדם שעיניו בראשו מבין שמזינוק המחירים נפגעו העניים ביותר. ורואה אותם מחטטים בזבל - כי את הכסף משלמים לדיור ולא לאוכל וציוד לדירה.
אבל אתה אדם מגעיל - והגאוותנות שלך עיוורה את עיניך.

אני דווקא הרווחתי מאוד יפה מעליית המחירים.
יש לי גם משכורת יפה מאוד.
ובגלל שיש לי קרובים בתחום (גם מהצד הקבלנים וגם מצד הרגולציה על הבנייה) - מכיר לעומק את התחום.
ואתה - טיפש הזורק סיסמאות במקום להכיר במציאות.

תתעורר.

 

[blackbomber]

"בורים ומגעילים" יש בשמאל התבוסני/קומוניסטי

זאת הפעם האחרונה שאתה מתגרה בי ברמה האישית ואני מגיב לך עניינית, בפעם הבאה אתייחס רק להשתלחות האישית.
מקווה שתבין את הרמז ותכבד את יריבך, אם אתה רוצה שאלו יכבדו אותך.

דירה היא מוצר וככזה הוא יימכר במחיר הגבוה ביותר אותו המוכר מאמין שיוכל לקבל מהקונה.
מכאן זה מתחיל!!!!! ואת זה כל "בור" מבין, אפילו אנאלפבית ששיש לו באסטה בשוק, גם הוא ימכור במחיר הגבוה ביותר שלדעתו יוכל לקבל על הסחורה, ללא קשר לכמה הסחורה עלתה לו.
גם אתה תמכור במחיר הגבוה ביותר שתוכל וזה טבעי, אז למה לדעתך קבלן יתנהל אחרת?

האמת פשוטה:
נניח שאתה קבלן ונוכח למכרז על קרקע לבנייה, איך תקבע את הצעת המחיר שלך אל הקרקע?
1. תבדוק כמה דירות תוכל לבנות, מאיזה סוג ומאיזה גודל ובאיזו רמת גימור.
2. תבצע סקר שוק ותיווכח למחיר משוער שתקבל על מכירת הדירות.
3. תפחית מכך עלויות צפויות על הבנייה, תיקח מרווח ביטחון, מה שישאר זאת תהיה הצעת המחיר המקסימלית שתגיש.

עוד אמת פשוטה:
גם הקבלנים שמולך ייבצעו את אותו התהליך, שלא יהיה לך ספק.

עוד אמת פשוטה:
אם במהלך הבנייה יעלו עוד מחירי הדירות, הקבלן הזוכה בהחלט יעלה עוד את המחיר אותו הוא דורש כל כל דירה שבונה/בנה

בלי "ססמאות", רק אמת פשוטה והגיונית.

 

[עמוד השדרה]

אתה מתייחס רק לצד הביקוש לדירות

ומתעלם מצד ההיצע.
כאשר היצע הקרקעות לבנייה מוגבל נוצר חסם עליון להיצע יחידות הדיור. כך היצע הקרקעות המוגבל משפיע גם על מחירי הקרקע וגם על מחירי יחידות הדיור.
כפי שבצורת קשה שפוגעת ביבולי החיטה גורמת להקטנת היצע החיטה, לעליית מחיר החיטה ובעקבות זאת לעליית מחיר הלחם.
כפי שהקטנת הפקת הנפט גורמת לעליית מחירי הנפט ובעקבות זאת לעליית מחירי תוצרי הנפט, כמו בנזין, סולר, מזוט וכד'.

כאשר היצע הקרקעות המשווקות יגדל גם החסם העליון להיצע יחידות הדיור יגדל והגידול בהיצע יוביל לירידת מחירים.
במדינת ישראל הגורם העיקרי ששולט על היצע הקרקעות לבניה היא מדינת ישראל עצמה וזה קשור לבירוקרטיה.

 

[עמוד השדרה]

ודוגמה נוספת:

כפי שהקטנת היצע הגז הטבעי (למשל בגלל הפסקת אספקת הגז ממצרים לישראל) גורמת לעליית מחירי החשמל בגלל הצורך להפיק חשמל בעזרת חומרי גלם יקרים יותר כמו מזוט.
הביקוש לחשמל לא השתנה, אבל צד ההיצע גורם לעליית מחירים.

 

[blackbomber]

בדיוק! יצרן הגז ימכור במחיר המקסימלי.

אם מוכר מזוט יראה שישראל "נדפקה" בגלל שאין לה גז, אז כמובן שהוא יעלה את המחיר.
אילו היה בישראל דילר פרטי שמוכר חשמל, מכאן שתעריפי החשמל היו פי 3 מאלו שהם היום.

 

[blackbomber]

אין קשר בין הדברים.

גם אם לנוכח תיקונים ב"בירוקרטיה" יירדו מחירי הקרקעות, עדיין הזוכים במכרז שיבנו את הדירות ימכרו את הדירות במחיר הגבוה ביותר שיוכלו!!! אז הם יעשו יותר רווח והמדינה פחות...

לא רק.
גם אם יירדו המחירים, יהיה זה באחוזונים בודדים!
לא תהליך שיש בו כדי לעזור לזוגות צעירים שהם הסובלים מבעיית מחירי הדיור היקרים.

יש היצע של קרקעות, הבעיה היא שחלק מצעירי ישראל לא רוצה "ליישר קו" עם האינטרסים של המדינה,
אינטרסים לגיטימיים והגיוניים שמהותם פיתוח המדינה, יען המדינה רוצה את הצעירים בנגב/גליל/יו"ש.

לא רק.
ראשי הערים הגדולות בעיקר במרכז, בצדק לא מאשרים בנייתן של דירות קטנות.

נחבר את כל אלו יחד ונגיע למסקנה הפשוטה אליה צריך להגיע כל אחד שנפגע לנוכח מחירי הדיור הגבוהים, הכוונה היא לצעירים:
עליהם ללכת לנגב/גליל/יו"ש!!!! או... לשלם מחירים גבוהים במרכז בלי להתבכיין, כי זאת בחירתם.
המדינה בצדק מסייעת בדרכה לאלו שבוחרים ל"יישר קו" עם האינטרסים שלה, אבל היא לא מכריחה אף אחד.

 

[עמוד השדרה]

יש קשר הדוק

הבעיה אינה מחירי הקרקעות. הבעיה היא היצע הקרקעות הזמינות.
ככל שיהיו יותר קרקעות לבנייה, כך יהיה יותר דירות וכך מחירי הדירות יירדו.
ומדינת ישראל שולטת על היצע הקרקעות בכל המדינה.

 

[blackbomber]

בוא ותאר לי את התהליך

נניח שיהיה היצע יותר גדול של קרקעות, כמובן עפ"י האינטרסים של המדינה, יען בנגב/גליל/יו"ש.
איך זה יביא לירידת מחירים?

ואם יהיה היצע יותר גדול של קרקעות בערים הגדולות/מרכז, מכאן שאלו לא תהיינה קרקעות לצורך בנייה זולה, מכאן שאין בזה כדי להשפיע על הצעירים שהם הנפגעים ממחירי הידור הגבוהים.

תבין משהו.
הקבלנים רוצים להרוויח, לבנות מהר ולמכור לפני שהתחילו לבנות, כך הם לא יזדקקו לליווי פיננסי גדול.
לכן מתקיימים מכרזים על קרקעות בנגב/יו"ש/מרכז ולפעמים אין ניגשים למכרזים!
למה?
כי אין לקבלנים וודאות למכירה מהירה.

ולמה?
כי רבים מצעירי ישראל עדיין מעדיפים לשלם מחירים גבוהים במרכז מאשר להראות התעניינות למעבר לנגב/יו"ש/גליל.
אז מי שיש לו, שיישלם!!! אבל מי שיש לו "ראש טוב", ימצא דירות לא יקרות או שטח לבנות עליו.

 

[עמוד השדרה]

ככל שיהיו יותר קרקעות לבנייה(בכל רחבי המדינה)

וככל שתהליכי אישור תוכניות הבנייה יהיו יעילים יותר, כך תגדל האטרקטיביות מבחינת ימים וקבלנים לבנות ומחירי הדירות יירדו.
אתה מתייחס לנושא בצורה של שחור ולבן. אבל במציאות זה לא כך.
מכרזים שנכשלים בדרך כלל נכשלים בגלל טעות באופן הוצאת המכרז ולא חסרים מקרים בהם מכרז על קרקע נכשל במועד X והצליח במועד מעט מאוחר יותר.
כאשר משחררים קרקע לבנייה בהיקף משמעותי ומשווקים אותה ליזמים או קבלנים רבים (על ידי חלוקה למתחמים) כך האטרקטיביות לבנות גדלה, כי באותו אזור מתפתחת בנייה שגורמת ליזמים וקבלנים נוספים לקפוץ על העגלה.
כך היה במערב ראשון לציון, במזרח נתניה, בצפון פתח תקוה, בהוד השרון, ברחובות, בבאר יעקב, בכפר סבא, בגני תקוה, בפרדס חנה-כרכור, במודיעין, בראש העין וכך המדינה רוצה שיקרה שוב באמצעות "הסכמי הגג" בקרית גת, מודיעין, ראש העין, קרית ביאליק ומקומות נוספים בהם טרם נחתמו הסכמים כאלה.
תנופת בנייה כזו המלווה בשיווק אגרסיבי מושכת קבלנים לבנות כי במידה מסויימת בענף הבניה יש את התופעה של מי שלא בונה באותם אזורים - לא קיים. ולכן גם נוצרת תחרות על אותם מתחמים.
ובמסגרת אותה תחרות מתרחשת תחרות גם על מחירי הדירות.

המדינה בעצמה מבינה שהיא לא יכולה לצפות שזוגות צעירים ינהרו לנגב/גליל/יו"ש מבלי שתפתח באזורים הללו תנאים שיתחרו באזורי הביקוש.
לכן ראש הממשלה ושר התחבורה מייחסים חשיבות גבוהה לפיתוח תשתיות התחבורה שיחברו בין הצפון והדרום למרכז.
לכן משרד החינוך יוצא מדי פעם בתוכניות למשיכת מורים או אקדמאים שיוסבו להוראה לפריפריה.
לכן הממשלה החליטה לפתוח בית ספר לרפואה בצפת.
אבל כל עוד התשתיות בצפון ובדרום רחוקות מרמתן של התשתיות במרכז, אזור המרכז ימשיך להיות אזור הביקוש החם ביותר.

אתה רוצה שהצעירים ישאו במלוא הנטל ויעשו כבמטה קסם את מה שאתה מצפה מהם לעשות. אבל זה לא עובד כך.
זה התפקיד של המדינה למשוך את הצעירים לנגב/גליל/יו"ש, אם זה האינטרס שלה.

 

[blackbomber]

מה הקשר לירידת מחירים?

למה קבלן שיכול למכור במחיר X כפי כשקונים פוטנציאלים מוכנים לשלם, ימכור בפחות מזה, ללא קשר למה היו העלויות של מה שבנה?

זה לא עניין של "מה אני רוצה".
זה עניין פשוט, שכל אחד יעשה את החשבון שלו.
צעירים שרוצים לרכוש היום דירה, האופציה היחידה הקיימת עבורם היא בנגב/גליל/יו"ש, אין ולא תהיה אופציה לרכוש דירה במחיר זול באזור המרכז.
מי מהצעירים יעדיף לשלם שכר דירה גבוה במרכז או לחיות בבית הוריו, מכאן שזה מבחירתו ואין לו אלא להלין כנגד עצמו.

 

[עמוד השדרה]

אבל הוא לא יוכל למכור במחיר X כי ההיצע בשוק

יהיה הרבה יותר גדול.
אתה מתמקד בעלויות לקבלן אבל כבר כתבתי שלא מחיר הקרקע זה הגורם העיקרי אלא כמות הקרקע המאוד מוגבלת שבהכרח יוצרת חסם למספר הפרויקטים ולכמות הדירות.

 

[blackbomber]

מה זה משנה? לא יבנו דירות קטנות בערים

אז יבנו דירות גדולות ובעצם בונים דירות גדולות!
אבל אין לזה שום השפעה כלפי הצעירים, הצעירים הם אלו הסובלים מבעיית מחירי הדיור, לא "משפרי הדיור".

לצעירים שטרם רכשו את דירתם הראשונה קיימות 2 אופציות עיקריות.
1. לרכוש דירה בנגב/גליל/יו"ש
2. לשלם מחיר גבוה במרכז/ערים.

 

[עמוד השדרה]

אתה טועה, אבל גם אם לא יבנו דירות קטנות בערים

המחירים ירדו, מכיוון שהיצע של דירות חדשות משפיע גם על מחירי דירות ישנות ואם יבנו הרבה דירות 4 חדרים ומעלה אז מחירי דירות ישנות בגודל זה יירד וזה ישפיע לכיוון מטה גם על מחירי דירות קטנות יותר.
ודירות קטנות ישנות לא חסרות באזורי הביקוש.

 

[blackbomber]

אין מצב שמחירים יירדו

הקבלנים לא יכרתו את הענף עליו הם יושבים.
הבנייה תהיה יוקרתית ויקרה, זה מה שיש.

 

[עמוד השדרה]

אתה כל כך בטוח בעצמך שבכלל לא טורח לבדוק

האם אתה צודק.
אז הנה מספר דוגמאות מהעיר ראש העין במרכז המדינה.
אם מעניין אותך תבדוק בעצמך מה בונים שם.