בחירת מסלולים למשכנתא

[avivabot]

בחירת מסלולים למשכנתא

שלום רב אשמח לקבל את חוות דעתכם על חלוקת המסלולים שבחרנו ועל גובה הריביות: 1. הנכס שוויו 1,450,000 ש"ח הון עצמי 800,000 ש"ח משכנתא 650,000 ש"ח 2. ההכנסות שלי ושל אישתי נטו הן בערך 13-14 אלף ש"ח (אני עצמאי והשכר אינו קבוע) 3. אני רוצה להתחיל בהחזר חודשי של 3000-3300 ש"ח ולהגיע מקסימום ל 4000 ש"ח כשהריביות יעלו 4. סכומים חד פעמיים בשנים הקרובות שישתחררו- קרן השתלמות בסך של 70-80 אלף ש"ח תשתחרר עוד 4 שנים ההצעה שקיבלנו: 1. ריבית צמודה לפריים 0.1% - 35% אחוז מהמשתכנתא ל- 25 שנה 2. ריבית משתנה כל 5 שנים- 1.75% - 45% אחוז מהמשתכנתא ל- 25 שנה 3. ריבית קבועה לא צמודה למדד- 5.2% - 20% אחוז מהמשתכנתא ל- 15 שנה ההחזר החודשי כרגע לפי המסלולים הנ"ל הוא 3,100 ש"ח לערך תודה אביב

 

[ab1729]

אמממ

1. משכנתא של 650K ל20 שנה תתן החזר מייצג של כ4.5K בחודש. ההחזר ההתחלתי יהיה מעט נמוך יותר. ל25 שנה מדובר בהחזר מייצג של כ4100 ש"ח. 2. ההצעה שקיבלתם די בעייתית, שכן היא מורכבת מ80% מסלולים משתנים. אם בנוגע לפריים עוד יש יתרון מובהק (אכילה מוגברת של הקרן), הרי שמשתנה צמודה במשקל כזה היא מוגזמת בכל קנה מידה. בהרכבתה אתם גם חשופים להצמדת הקרן, וגם לעליה ניכרת בעוגן המסלול בתחנת המעבר. 3. משכנתא סבירה יותר, לדעתי, תהיה 35% פריים ל25 שנה 15% קבועה לא צמודה ל20 שנה 35% קבועה צמודה ל20 שנה 15% משתנה כל 5 ל25 שנה. 4. מסלולים ל15 שנה גדולים עליכם, לאור המגבלות שהצגתם והם לא רלוונטיים עבורכם במסגרת החזר חודשי זה. 5. הריביות עצמן די טובות, ולאחר גיבוש תמהיל מומלץ לגשת לבנקים נוספים ולבקש הצעות מחיר מתחרות

 

[אריק יועץ ומאמן]

../images/Emo82.gifמסלולים למשכנתא

שלום אביב שאלת בפוסט הקודם על פיזור סיכונים ועל המסלול הדולרי. בחרת לא לפזר סיכונים ולהמנע מהמסלול הזול ביותר ולבחור את היקרים ביותר... עכשיו אתה מבין את חוות הדעת שלי על המישמש שלך..... בהצלחה

 

[אבנר סטפק]

הוא דווקא עשה בשכל רב

וטוב שלא "פיזר סיכונים" בין 100% מסלולים משתנים עם קורלציה גבוהה ביניהם על פי התיזה הנוכחית שלך. טוב שהוא גם לא בחר במסלול "הזול ביותר" שזו הגדרה ייחודית מבית היוצר שלך, שבפעם הקודמת (המלצותיך על צמודי מדד) לא ממש עבדה טוב והזול התברר כיקר.

 

[אבנר סטפק]

דעתי

1. נתוני המוצא שלך בהחלט סבירים פלוס מכל ההיבטים, כך שאני רגוע. 2. קיבלתם הצעה מאוד לא טובה בפריים (אלא אם זו טעות והתכוונת פריים מינוס 1%, כפי שאני מניח שקרה), הצעה טובה יחסית בקבועה הלא צמודה והצעה סבירה במשתנה כל 5 (אפשר לשפר ב-0.15% בשקט). 3. הייתי מקצר את המשתנה ל-20 שנה במקום 25 וליתר דיוק מעדיף לקחת במקום המשתנה קיבית קבועה בשיעור של כ-45% מהמשכנתא ל-20 שנה. משקל המשתנות אצלך (צמודה משתנה+פריים) הינו גבוה מדי מלכתחילה - 80%!, ולדעתי זה עוול לא לנצל בצורה טובה יותר את הריביות הקבועות שנמצאות כעת בשפל כל הזמנים. ממילא גם הפער בהחזר יהיה יחסית קטן בין קבועה למשתנה (כ-1%). 4. לגבי קה"ל - כפי שאתה אולי יודע עמדתי היא שעדיף לנסות להמנע משימוש בה לצרכי משכנתא בהנחה שתהפכו אותה לחסכון פנסיוני לכל דבר ולא תשתמשו בכסף לצריכה שוטפת (אחרת בהחלט עדיף להזריק אותה למשכנתא). הפטור ממס רווחי הון בשילוב עם התשואה ארוכת הטווח של קרנות אלה הופכת אותם בעיני להשקעה טובה יותר ביחס לעלות המשכנתא.

 

[avivabot]

תודה אבנר

הריבית של הפריים היא כמובן 1%- עוד 2 שאלות ברשותך: 1. אתה ממליץ לקחת בנוסף לריבית הקבועה הלא צמודה (20% מהמשכנתא) גם קבועה צמודה בשיעור של 45% מהמשכנתא. למה אחוז כ"כ גבוה ומהיא הריבית המומלצת במסלול הזה? 2. הציעו לי בבנק ללכת על ריבית צמודה לדולר בשעיור של 10% מהמשכנתא. הריבית המוצעת היא 1.94%. הי דעתך לגבי מסלול זה וגובה הריבית? תודה אביב

 

[אבנר סטפק]

דעתי

1. כן, מאחר והריבית הנמוכה כל כך במסלול צמודה קבועה, שהיא הנמוכה ביותר אי פעם, והאפשרות לקבע נתח ניכר מהמשכנתא בריבית כזו נראים לי כמו דבר נכון לעשות. הייתי אולי מגדיל את הקל"צ ל-30% ומוריד את הקבועה הצמודה ל-35%. ריבית בצמודה הקבועה אפשר להגיע עד 2.4% באיגוד. 2. זה לא יהיה רע לשלב דולר, אבל מנגד אני גם לא רואה סיבה טובה במיוחד מה גם שהמרווח הדולרי יחסית גבוה. בכל אופן לא קריטי כאמור לכאן או לכאן.

 

[avivabot]

אז אם הבנתי אותך נכון

אתה ממליץ לא לקחת בכלל ריבית משתנה (ל 5 שנים) למרות שקיבלתי הצעה מאוד טובה (הורידו ל 1.63%) אתה אומר לקחת: 1. ריבית קבועה צמודה-35% 2. ריבית קבועה לא צמודה- 30% 3. פריים 25% 4. דולר 10% האם זוהי חלוקת המסלולים הנכונה מבחינתי?

 

[אבנר סטפק]

כן זה בהחלט תמהיל סביר

אני אישית הייתי מצרף את הדולרית לפריים אבל זה לא קריטי בכלל. וכן, בתמהיל הזה הייתי בהחלט מוותר על המשתנה.