בונים בית ומעוניינים לדעת.....

[ארז ע1]

בונים בית ומעוניינים לדעת.....

אנחנו עצמאיים, משתכרים יחד כ15-25 אלף ש"ח בחודש. כרגע מצאנו קרקע ומעוניינים באזור ומעוניינים לבנות בית. בבנק דיסקונט הציעו לנו לחלק את המשכנתא ל קבועה ברבית של 3.37 ולפריים ברבית של 3 אחוז מינוס 0.8. את המשכנתא נקבל בחלקים. שלב ראשון מגרש ועוד ב3 שלבי בנייה. גובה המשכנתא הינו 1300000 ש"ח ל-25 שנים. קיבלנו כבר את אישור בנק דיסקונט למשכנתא אך התבקשנו להביא ערב כיוון ששנת 2009 לא הייתה שנה טובה והייתה לנו ירידה משמעותית בהכנסות. נציין גם שיש לנו את דירתה של סבתי שתכניס לנו כ-3000 ש"ח הכנסה חודשית משכירות כיון שהיא תעבור להתגורר איתנו והכסף יעזור לנו בתשלום המשכנתא. האם אין ברירה ואנחנו חייבים להביא ערב? האם הריביות הן סבירות? האם כדאי לחלק את המשכנתא בדרך נוספת? אנחנו ממש לא יודעים על מה ניתן להתמקח והיכן כדאי לבדוק. נשמח על כל עזרה.

 

[ההוא מהוועד]

יש ברירה

למשכן גם את הבית של סבתא וכשהיא תעבור לגור איתכם למכור אותו במקום להשכיר (בהנחה שסבתא מאפשרת). הריביות ל25 שנה סבירות, הייתי אומר טובות בהתחשב בזה שאתם לא לווים אידיאליים. האינסטינקט שלכם לעשות הכל כדי להמנע מערב הוא נכון ומבורך.

 

[ארז ע1]

משכנתא לבנייה

אין אפשרות למכור כרגע את בית סבתי. אין צורך למשכנו רק להשכירו והכסף עובר אליי לתשלום חלק מהמשכנתא. כך שתהיה לי הכנסה של 3000 ש"ח כמחצית מהתשלום החודשי (מה שניתן לנו הוא לפי החזר של 5800-6000) כיום אנו משלמים שכירות כ6000 ש"ח בחודש. זאת תהיה הקלה גדולה. השאלה היא באיזה מסלול לבחור בגלל שאנו שנינו עצמאים ולא יודעים בדיוק מה יהיו הכנסותינו החודשיות באופן קבוע. והאם יש דרך בכל זאת להימנע מערב. (למרות שיש לנו) ועל מה כן ניתן להתמקח עם הבנק? כולם אומרים שצריך השאלה בדיוק על מה וכמה ניתן להתמקח.....? תודה מראש.

 

[האיש שלא היה שם]

משכון הבית של הסבתא

מגדיל את הבטחונות ומקטין את אחוזי המימון. הדבר יכול לייתר את הצורך בערב ולעזור לכם להתמקח על הריביות בצורה יותר יעילה.

 

[אריק יועץ ומאמן]

../images/Emo82.gifארז כדאי לחלק את המשכנתא בדרך נוספת!

וותר על הצמודת מדד. תוסיף מסלול דולרי לפריים

 

[ארז ע1]

ומה טוב יותר במסלול דולרי?

האם מסלול דולרי לא משתנה באופן קבוע? נכון עד עכשיו ירד אבל מפה יכול רק לעלות.....לא?

 

[אריק יועץ ומאמן]

../images/Emo82.gif הסבר, מסלול דולרי

המסלול הזול ביותר היום , פחות מ 2% שנתי. המסלול מתנהל כמו מסלול פריים שיקלי בתוספת שינויי שער החליפין. הנחת המוצא היא ששער החליפין לאורך 20 שנה יעלה וירד כל הזמן אבל סכימתו שואפת לאפס. אם אין לך הסכמה על הנחת היסוד הזו , אז אל תלך על הדולרי. עיקר החשש מהדולרי הוא בגלל התנודתיות קצרת המועד שאותה ניתן לנטרל בניהול נכון של החוב.

 

[slvmcl]

מה דעתך על צמוד ארו? לאור המצב הכלכלי באירופה

האם אתה ממליץ דולר או ארו הסבר? ההפרשים בריבית בניהם שליים

 

[אריק יועץ ומאמן]

../images/Emo82.gifדעתי לגבי מט"ח

לאור המצב הכלכלי באירופה יש לי כמה הערכות לתווך הקצר שאולי מתאימים להשקעות בטווח קצר אבל לא במשכנתא שמיסודה היא הלוואה לטווח ארוך. נקודת המוצא שלי היא כי אינני "בונה" על הערכות ותחזיות אלא עוקב אחריהם ומתנהל בהתאם לשינויים בשוק. הנחת היסוד לגבי המט"ח (דולר/יורו) שיהיו ירידות ולאחריהן עליות וחוזר חלילה אך לאורך שנים סכימתם שואפת ל"0". כך שאני "אדיש" בזמן אמת לשינויים בשער החליפין של המטבעות. קרן המשכנתא דולרי/יורו כל הזמן יורדת (כמו הפריים) התשלומים החודשיים יתנדנדו. ההתמודדות עם ה"נידנוד" בתשלום החודשי זה ע"י כך שכאשר שער החליפין יורד, אני חוסך את ההפרש, וכאשר שער החליפין עולה אני משלם את ההפרש מתוך החיסכון. לגבי הזמן הקרוב, המצב באירופה מודגש כי המשבר עדיין איתנו, והמשמעות היא שריבית הלייבור אמורה להשאר נמוכה ולא תחזור מהר לשערים שהיו תרום המשבר. מומלץ לכולם לנצל זמן זה לתשלומים נמוכים מאוד במסלול זה. ולהמשיך לעקוב

 

[ארז ע1]

אשמח גם לדעת על מה להתמקח עם הבנק

אני ממש לא יודע על מה ניתן להתמקח ומה הרביות הכי טובות שניתן להשיג.....? אשמח לתשובה.

 

[אריק יועץ ומאמן]

../images/Emo82.gif קודם תסגור עם עצמך את התמהיל הרצוי.

סכומים בכל מסלול ולכמה שנים. דרוש מ-3 בנקים הצעות מחיר למה שאתה רוצה ולא למה שהם רוצים שתקנה.

 

[ארז ע1]

אלו הסכומים שביקשתי

500000 רבית קבועה לפי 3.72 החזר של 2683 ש"ח (300 חודשים) 200000 רבית קבועה 5+5 רבית הבסיס 2.44 תוספת הפחתה 0.45 החזר של 937 ש"ח (300 חודשים) 600000 פריים 3 אחוז תוספת הפחתה 0.9- שער ריבית מותאמת 2.12 החזר של 2572 ש"ח (300 חודשים) האם הרביות בסדר? יש מקום להוריד אותם? האם התמהיל מתאים לנו מכיוון ששנינו עצמאיים והמשכורות לא קבועות? מה זה אומר שהם כתבו לנו שהמחיר אינו כולל הפרשי הצמדה? אני מרגיש ממש בור בנושא.....

 

[אריק יועץ ומאמן]

../images/Emo82.gifהמחיר אינו כולל הפרשי הצמדה

על 2 המסלולים הראשונים "ריבית קבועה" יש להוסיף את המדד הצפוי (הערכת בנק ישראל לשנה הקרובה 2.6%). כלומר 3.72+2.6 או 2+2.6. זו הסיבה שאינני אוהב את התמהיל שלך והמלצתי להחליף חלק זה לדולרי.

 

[ddaavviidd2222]

לאור התנודתיות בהכנסות - להמעיט בדולרי

מדובר במסלול תנודתי המושפע מריבית ליבור ומשער הדולר. ממליץ לשלב לכל היותר 10%. כן הייתי משלב מרכיב קבועה + מרכיב שיקלי (כלומר לא צמוד) וזאת על מנת ליצור וודאות גבוהה יחסית בהחזר החודשי ולמנוע תנודתיות יתרה.

 

[ארז ע1]

נראה לי שאתה צודק

אנחנו באמת לא אוהבים לקחת יותר מדיי סיכונים לכן נראה לי שאתה צודק. במידה וההיית צריך לקחת סכום של 1300000 איך היית מחלק זאת? והאם אתה מכיר את הרביות הכי טובות שניתן לקבל?

 

[ab1729]

אממממ

1. משכנתא של 1.3M ל25 שנה תתחיל מהחזר של 6500 ש"ח ותגיע במייצג לכ7800 ש"ח. אני מקווה שסכומים כאלה סבירים עבורכם. 2. כפי שכבר נאמר - ייתכן ומשכון הדירה של סבתך יגרום לבנק לוותר על הדרישה. עם זאת, צריך לזכור שלדרישה יש מחיר, ואם לא תעמדו בהחזרים, הבנק יוכל לעקל בקלות את הדירה ולמכור אותה, כך שבפועל אתם מכניסים את סבתא איתכם לסירה. 3. לגבי חלוקה, הגיוני לשלב בין קבועה (צמודה \ לא צמודה) לפריים. במידה ויש כספים חד פעמיים צפויים, כדאי לשקול גם משתנות. 4. כיוון שהמשכנתא תימשך בחלקים, וכיוון שהבנק לא יתן בהטחה לריבית במסלולים קבועים, יש לקחת אותם תחילה ולדחות את הפריים לסוף 5. לגבי ביטול ערב, מדובר בעניין הנתון למו"מ, וכדאי לגשת לבנקים האחרים ולבדוק האם גם הם ידרשו ערב.

 

[ארז ע1]

איך הגעת לסכום הזה?

קודם כל תודה על התשובה. ההחזר שקיבלתי בהצעה עומד על 6000 ש"ח ויש לי הכנסה נוספת קבועה של 3000 ש"ח משכירות דירתה של סבתי. אני לא ממשכן אותה, היא רק עומדת לשכירות והכסף עובר לתשלום חלק מהמשכנתא. אני רק מנסה להבין את מה שכתבת שהסכום יהפוך במשך השנים ל 7800 ש"ח , אפשר לדעת איך עשית את החישוב הזה? האם זה התסריט הרע ביותר או הבטוח שיקרה? הייתי שמח גם לדעת איך כדאי לחלק את המשכנתא (בסכומים) ועל כמה רבית להתמקח עם הבנק. שוב תודה.

 

[ab1729]

אמממ

1. סכום של 6500 ש"ח הוא החזר ראשוני בתמהיל סביר. ככל שאתהמתרחק ממנו למטה, כך כנראה הרכב התמהיל תנודתי יותר, ובעל סיכוי רב יותר לעלות. סביר להניח שאם תעשה את החישובים לפי פריים של 4.5% (שזו התחזית לסוף השנה), אז גם בתמהיל שלך ההחזר יהיה 6500 ש"ח. 2. לגבי ה7800, זה החזר סביר שיש היערך אליו בטווח של 2-4 שנים מהיום. לא מדובר בתסריט רע, אלא תסריט סביר \ ממוצע \ בינוני. החישוב מתבסס על ריבית משוקללת של 5-5.5% שנתית. 3. לגבי חלוקה, אתם צריכים לקחת רכיב קבוע (צמוד \ לא צמוד), ואת השאר בפריים. כל כסף עודף שיצטבר (כתוצאה מחודשים עם הכנסה גבוהה), תוכלו להזרים למשכנתא. חלוקה של 550K קבועה לא צמודה 750K פריים או 250K קבועה לא צמודה 400K צמודה 650K פריים הוא סביר. אפשר גם לבדוק מסלול "משתנה כל 5", ואם תצליחו לקבל שם ריבית של 2.2% ומטה, אז הייתי לוקח כ150K שם. 5. לגבי ריבות - תצטרכו לבצע סקר שוק ולבדוק. אתם יכולים להתרשם מהריבות שיש פה בפורום, אבל לכל לקוח יש כוח מיקוח אחר, ולכן אם אם לקוח אחר קיבל ריבית X, אין זה אומר שגם אתם תצליחו להגיע לזה. 6. בהצלחה!