קניית דירה להשקעה בבת-ים

tokio

New member
קניית דירה להשקעה בבת-ים

שלום רב לחברי הפורום. אשתי ואני החלטנו להיצטרף למועדון הרחב והאיכותי של המשקיעים בנדל"ן. לאחר קורס מענין ותחקיר שערכנו אחריו נראה לנו שקניית דירה בבי-ים היא השקעה כדאית. מצאנו דירה מעניינת מאד ברחוב הנמצא בסמוך לחוף ימה של העיר מצידו האחד וקרוב למרכז העיר מצידו השני (ליד ה"מצבה" לאלו מכם שמכירים). פרטי הדירה הם: 2.5 חדרים, 60 מ"ר קומה שלישית (מתוך 3), עברה שיפוץ יסודי. הדירה עוקלה והיא נמצאת כרגע בטיפולה של כונסת נכסים מטעם הבנק. מחירה של הדירה כרגע הוא 75,000 דולר. שאלותי הן: 1) האם בת ים היא אכן יעד כדאי להשקעה? 2) מחישובים שערכנו עולה כי אם נציע את הדירה להשכרה, היא תניב תשואה שנתית של כ- 8 אחוז. האם זה כדאי? תודה רבה ובהצלחה לכולם טוקיו
 

gila48

New member
קניה בבת ים

אם הדירה בטפול כונס נכסים, האם בהתמחרות המחיר שלה לא יעלה, או שהובטח לך שזה המחיר?
 

אושו 4

New member
שלום, אני אורח מפורום שוק ההון

עברתי פה במקרה. אם תיכנס לפורום שוק ההון ימליצו לך על אפיקי השקעה הרבה יותר אטרקטיביים כמו איגרות חוב ממשלתיים עם תשואה מובטחת (שמגיעו היום לתשואה של 10-15%) ועוד. אל תשכח שבהשכרת דירה יש לך המון הוצאות נילוות כגון תיווך, שכר עו"ד, תיקונים בדירה, דיירים שמשאירים חשבונות ונעלמים ולבסוף ישנן תקופות שהנכס ריק (בין משכירים או בזמן מכירה ועוד). קח בחשבון ימי עבודה מבוזבזים, נסיעות מיותרות והרבה כאב ראש. בשורה התחתונה אתה לא נשאר עם 8% והסיכוי שלך להרוויח מהעיסקה הוא רק אם ערך הנכס עולה. סיכון לא קטן בהנחה שגם הדולר יכול פתאום לצנוח 10%... בקרן נאמנות טובה אתה יכול להשיג פי שניים ושלוש בלי לצאת מהבית ! אם אתה מתכוון להלוות את הכסף - אל תעיז. ואם הכסף בידיך - תן אותו לבית השקעות (אקסלנס, בטוחה וכו') ויעשו לך עשרות אחוזים בשנה. דרך אגב - אני מדבר מנסיון אישי. בהצלחה.
 

falash

New member
אוסף של הגזמות פרועות וסופרלטיבים

"איגרות חוב ממשלתיים עם תשואה מובטחת (שמגיעות היום לתשואה של 10-15%)" ??? השקעה מתוחכמת ומוצלחת במיוחד באג"ח ממשלתי כיום תניב 5-6% מקסימום. "בקרן נאמנות טובה אתה יכול להשיג פי שניים ושלוש בלי לצאת מהבית !" , אתה גם יכול להפסיד פי שניים ושלוש ... ולצאת מהבית. (אקסלנס, בטוחה וכו') ויעשו לך עשרות אחוזים בשנה - רק לא בשנת 2001 .
 

aeonf

New member
ממליץ לך ללמוד מעוד כמה מקורות

ואם אתה מדבר מנסיון אישי כנראה שהנסיון דל למדי.
 
איזה מינוף אתה יכול לקבל על השקעה באג"ח../images/Emo35.gif

חישובי התשואה שלך מתייחסים לעלות הנכס ומתעלמים מהתשואה על ההון העצמי.
 

אושו 4

New member
מי שלא מאמין שיבדוק

אג"ח שחר 2683 משיג בשנה החולפת מעל 15% ריאלית, גם לא מעט מקרנות הנאמנות ותעודות הסל עושות תשואות דומות. נכון שוורן באפט יתווכח איתי בעניין הזה אבל כבר אמרתי לו בפורום השני שעם העובדות בבנק אני לא מתווכח. לגבי אודי מגיבעתיים - נכון אתה צודק. כל מי שקנה לפני העליה מרוסיה השיג תשואה יפה, אבל היא לא באה מהשכרת הנכס, התשואה באה מעליית ערך הנכס וזה מה שכתבתי למעלה. בשוק ההון מחפשים את הנייר הבא שיש לו פוטנציאל לעלות, לקנות ביוקר זה לא מעשה חכם. אם הייתי יועץ השקעות - ואני לא, לא הייתי ממליץ על קניית נכס כהשקעה ובטח לא על לקיחת משכנתה. מי שיעיין בפורום שוק ההון בשירשור על המשכנתאות יראה את חישובי המשכנתה שפרעתי לאחרונה ויבין למה.
 
אתה צודק-אני קניתי דירה לפני 8 שנים ב220K

לפי שער דולר 4.22. היום היא שווה 220K לפי 4.01 . שילמתי עד היום 250000 ש"ח לבנק למכנתאות. ריאלית אני מופסד יותר ממאה אלף דולר. עשרות מחקרים הצביעו על כך שרכישת דירה למגורים היא רעה כלכלית. (בבורסה עשיתי ממאה אלף בשנתיים רווח של 300 אלף-במניות סולידיות בלבד)
 

קוגלעגר

New member
איפה קנית כזאת דירה שבמבך 8 שנים לא עלתה

אפילו לא בדולר אחד? קצת תמוה. אלא אם הדירה בשדרות או בעוטף עזה, או נושקת לנתיבי אילון.
 

estrtgx

New member
גם בברסה אפשר להפסיד כסף

ולא אחד ולא שניים הפסידו כסף בבורסה. כמו בבורסה, גם בנדל"ן צריך דעת במה להשקיע, איך להשקיע, מתי להכנס ומתי לצאת. למשל יש נכסים באזורים מסויימים בת"א וירושלים שהכפילו את הערך שלהם ב-5 שנים האחרונות. אני אישית קניתי דירה להשקעה בסוף 2001 כשכל המומחים אמרו שהשוק "מת" ומי שמשקיע בנדל"ן בארץ זורק את הכסף שלו לים. לפני חודשיים מכרתי אותה ברווח נאה של 110% אחרי 5 שנים שבהם "חלבתי" ממנה תשואה של 7.5% ריאלי בשנה. כנראה שלא רק שנכנסתי בזמן אלא גם יצאתי בזמן כי זה היה לפני המפולת הגדולה בשער הדולר וגם התחילה ירידת המחירים באזורים מסויימים של תל אביב כולל איפה שהדירה שלי הייתה. למי שעדיין בספק, המחירים במרכז תל אביב חד משמעית בירידה בימים אלה ונכסים טובים עומדים ללא קונה אפילו במחירים אטרקטיביים. ברוב הארץ נשמרה יציבות ריאלית ובאזורים מסויימים הייתה ירידת מחירים, אפילו חדה.
 

ilanc7

New member
אושו4, אתה מטעה אנשים ../images/Emo35.gif

אושו 4 30/04/07 | 08:17 ...אטרקטיביים כמו איגרות חוב ממשלתיים עם תשואה מובטחת (שמגיעו היום לתשואה של 10-15%) אושו 4 18:54 מי שלא מאמין שיבדוק אג"ח שחר 2683 משיג בשנה החולפת מעל 15% ריאלית ...
תשואה של 10-15אחוז בשנה אחרונה ? בעקבות ירידת הריבית במשק. זה רווח הון ולא תשואה מובטחת.!!! שחר- איגרת חוב ממשלתית לא צמודה , הנושאת ריבית קבועה. ------------- טבלת תשואה מביזפורטל- _______תשואה ברוטו ___שם נייר 9269036 3.92 שחר 2690 9268335 4.93 שחר 2683
9268236 4.87 שחר 2682 9268137 4.66 שחר 2681 9268038 4.48 שחר 2680 9267139 4.10 שחר 2671 9267030 4.18 שחר 2670 9266735 4.30 שחר 2667 ט.ל.ח. !!!
 

ilanc7

New member
שלא נדבר על חוסר האחריות בהמלצות כאלה:

אושו 4 ו 08:17 | 30/04/07 .......בקרן נאמנות טובה אתה יכול להשיג פי שניים ושלוש בלי לצאת מהבית ! ............ ואם הכסף בידיך - תן אותו לבית השקעות (אקסלנס, בטוחה וכו') ויעשו לך עשרות אחוזים בשנה. ~~~~~~~~~~~~~~~~~~;;
 

אושו 4

New member
קודם כל אני לא יועץ ולא מתיימר.

שנית המדדים שהצגת מחושבים ביחס לחיי האג"ח. את התשואה האמיתית אתה יכול לראות בכתובת הבאה: http://www.bizportal.co.il/shukhahon/bizcompquote.shtml?p_id=9268335 17% !!!!! כן - שבע עשרה אחוז באג"ח ממשלתי. אני יודע שקשה להאמין אבל אלה העובדות ואני נהנה מהן. (עכשיו וורן באפט יגיע) קח לדוגמה 2 קרנות נאמנות שמשיגות עשרות אחוזים בשנה: http://www.bizportal.co.il/shukhahon/bizkranot2.shtml?p_id=5104856 http://www.bizportal.co.il/shukhahon/bizkranot2.shtml?p_id=5126487 בקיצור אילן. יש עובדות מאחורי הדברים.
 

אושו 4

New member
אם זה לא מספיק לך אז שים לב לנתונים הבאים

השקעה בשוק ההון מול השקעה בנדל"ן. מבחר מניות מענינות - אפריקה - תשואה של 129% בשנה האחרונה (החברה השלישית בגודלה בבורסה היום) 565% בשלוש שנים. קישור - http://finance.themarker.com/site/comp/graph.jhtml אחרוב נדל"ן 3,161% בשלוש שנים - כן אתה קורא נכון, מעל שלושת אלפים אחוז. קישור - http://finance.themarker.com/site/comp/graph.jhtml פאנגאיה נדל"ן - 2,157% בשנתיים קישור http://finance.themarker.com/site/comp/graph.jhtml ואפשר להמשיך עוד. מי שחושב שהשקעה בנכס היא עניין בטוח יותר מהשקעה בנירות ערך הוא כנראה חסר נסיון ומטעה. בכל מקרה - מי שהשקיע סכום של בית אחד באלרוב נדלן נפני שלוש שנים יכול היום לקנות יותר מ30 בתים ... גם אם אסתר הרוויחה בשיכלול עם השכירות (ולא ברור לי איפה נכסים עלו בשש השנים האחרונות ב 110%) בסך הכל 180% זה בערך מה שקופת הגמל שלי ד"ש גמל פלטינה הניבה באותו הזמן... וזה לא מרשים.
 
למעלה