משכנתא קבוצת רכישה-כיצד לצמצם את הנזק של ריבית גבוהה מהרגיל
שלום וברכה!
אנו בקבוצת רכישה לקראת תחילת בנייה.
הריביות המוצעות הם:
50% בוליט ריבית קבועה - 3.87 אחוז ריבית
20% משתנה כל 5 שנים ל25 שנה עוגן אג"ח + 3.05 כיום זה יוצא: 4.32
30% פריים + 2.3 יחד: 4.05
אנו ניקח בהתאם להתקדמות כ - 600,000
ההנחה שלי היא שכיון שהריביות הללו גבוהות ביחס לריביות רגילות מייד בתום הבנייה כשנוכל (בערך שנתיים וחצי) נמחזר את המשכנתא לקבל ריביות טובות יותר.
יש לנו אפשרות לקחת חלק מהסכום בערך 100,000 כהלוואה בתנאים של פריים +0.55 ל48 חודש או פריים + 0.85 ל72 חודש.
כמובן שאם ניקח סכום זה כהלוואה ניקח פחות כסף בהלוואות היקרות של קבוצת הרכישה אך מאידך נעלה את ההחזר החודשי.
השאלות הם:
א. האם אכן עדיף לקחת חלק מהסכום כהלוואה או להשאיר למשכנתא.
ב.. כאשר נבצע האם נוכל להכניס למשכנתא החדשה גם את ההלוואה שקיבלנו שהרי הריביות במשכנתא הם יותר טובות בשבילנו ביחס לריביות הנ"ל? מצד הבנק המלווה אין בעיה האם הבנקים מוכנים להכניס הלוואות כמשכנתא?
ג. ביחס לעמלת פירעון מוקדם כאשר אמחזר את המשכנתא. הבנתי שאם יש עלייה בריבית ובמדד אין עמלה מוקדמת אך האם הם משווים רק את הריבית או המדד בפני עצמם היינו את הריבית שהיה בהלוואה ואת הריבית שיש במחזור או בצירוף לכלל הריבית היינו שהם משווים ביחס לריבית ועוד האחוזים הנוספים לדוגמא בריבית המשתנה של עוגן אג"ח משווים ל4.32 או רק לעוגן אג"ח עצמו. וכן בריבית הפריים משווים לכלל הריבית שהתחייבתי להם או רק לעצם הריבית הנהוגה?
במילים אחרות האם כיון שסוף כל סוף הריביות שהתחייבתי עליהם הם גבוהות מהרגיל הסיכוי שלי להתחייב בעמלת פרעון מוקדם הוא יותר גדול?
אם כן יש עדיפות נוספת (מעבר לכך שזה פחות ריבית) לקחת כמה שיותר הלוואה ולא משכנתא.
ד. סתאם מעניין אותי לדעת האם הריביות הנ"ל גבוהות ביחס לריביות של קבוצת רכישה.
תודה רבה מראש
שלום וברכה!
אנו בקבוצת רכישה לקראת תחילת בנייה.
הריביות המוצעות הם:
50% בוליט ריבית קבועה - 3.87 אחוז ריבית
20% משתנה כל 5 שנים ל25 שנה עוגן אג"ח + 3.05 כיום זה יוצא: 4.32
30% פריים + 2.3 יחד: 4.05
אנו ניקח בהתאם להתקדמות כ - 600,000
ההנחה שלי היא שכיון שהריביות הללו גבוהות ביחס לריביות רגילות מייד בתום הבנייה כשנוכל (בערך שנתיים וחצי) נמחזר את המשכנתא לקבל ריביות טובות יותר.
יש לנו אפשרות לקחת חלק מהסכום בערך 100,000 כהלוואה בתנאים של פריים +0.55 ל48 חודש או פריים + 0.85 ל72 חודש.
כמובן שאם ניקח סכום זה כהלוואה ניקח פחות כסף בהלוואות היקרות של קבוצת הרכישה אך מאידך נעלה את ההחזר החודשי.
השאלות הם:
א. האם אכן עדיף לקחת חלק מהסכום כהלוואה או להשאיר למשכנתא.
ב.. כאשר נבצע האם נוכל להכניס למשכנתא החדשה גם את ההלוואה שקיבלנו שהרי הריביות במשכנתא הם יותר טובות בשבילנו ביחס לריביות הנ"ל? מצד הבנק המלווה אין בעיה האם הבנקים מוכנים להכניס הלוואות כמשכנתא?
ג. ביחס לעמלת פירעון מוקדם כאשר אמחזר את המשכנתא. הבנתי שאם יש עלייה בריבית ובמדד אין עמלה מוקדמת אך האם הם משווים רק את הריבית או המדד בפני עצמם היינו את הריבית שהיה בהלוואה ואת הריבית שיש במחזור או בצירוף לכלל הריבית היינו שהם משווים ביחס לריבית ועוד האחוזים הנוספים לדוגמא בריבית המשתנה של עוגן אג"ח משווים ל4.32 או רק לעוגן אג"ח עצמו. וכן בריבית הפריים משווים לכלל הריבית שהתחייבתי להם או רק לעצם הריבית הנהוגה?
במילים אחרות האם כיון שסוף כל סוף הריביות שהתחייבתי עליהם הם גבוהות מהרגיל הסיכוי שלי להתחייב בעמלת פרעון מוקדם הוא יותר גדול?
אם כן יש עדיפות נוספת (מעבר לכך שזה פחות ריבית) לקחת כמה שיותר הלוואה ולא משכנתא.
ד. סתאם מעניין אותי לדעת האם הריביות הנ"ל גבוהות ביחס לריביות של קבוצת רכישה.
תודה רבה מראש