מס בארץ על מכירת דירה בחול

[אמיר יושע]

אם קניתי דירה בחול ב 100 אלף דולר ומכרתי אותה לאחר 10 שנים ב 150 אלף. האם אני צריך לשלם מס של 25% רק על ההפרש (כלומר על 50 אלף דולר) או שגם על הפחת. כלומר אם הפחת הוא 3% בשנה ועברו 10 שנים (הפחת הוא 30 אלף דולר) אז המס הוא לא על 50 אלף דולר אלה על 50 + 30, כלומר על 80 אלף דולר.
אני מבין נכון או טועה בגדול?

 

[ניר בבגני]

הי אמיר.
כמובן שעליך להיוועץ עם יועץ מס כדי לקבל יעוץ פרטני ולודא את נכונות הדברים.
לניסיוני ומבלי התחייבות, אלא רק על בסיס נסיון עבודה במספר מדינות בארצות הברית ברכישה ומכירה של נכסים גם בפליפ אקזיט קצר וגם לאחר שנות החזקה בהשכרה ומכירה לאחר זמן ארוך של מספר שנים, כדאי לך לבדוק את הדברים הבאים:
- מס רוחי ההון מחושב על הרווח המופחת. כלומר, הפחת שקיבלת במהלך השנים הוא דחיית מס ולא פטור ממס, כך שברגע המכירה זהו רווח שחייב במס
- יש אמנת מס בין ארצות הברית וישראל, כך שקודם משולם מס בארצות הברית ולאחר מכן יש התאמות מס לחישוב החיוב הנדרש בישראל
- חשוב שתעשה בירור פרטני כי זה יהיה לא נכון להניח שכל אירוע מס בארצות הברית הוא מוכר ביששראל, לדוגמא EX1031 שחלוף אינו מוכר למיטב הבנתי

 

[אמיר.י]

זה בדיוק גם מה שהרואה חשבון שלי אומר.
אבל בפועל זה אומר הפחת שקיבלתי במהלך השנים זיכה אותי מתשלום מס של 15% על חלק משכר הדירה. אבל ברגע המכירה אני משלם עליו 25% מס. אז בעצם הפחת הוא בכלל לא הטבה אלה דחיית תשלום המס (אבל מס יותר גבוה).
לא בטוח שכל מי שמתעסק עם נדלן בחול מודע לזה...

 

[ניר בבגני]

המס שלך בשוטף משכירות עד הבית (ארה"ב + ישראל) הוא לא סך הכל 15% אלא גבוה יותר.
לכן למיטב הבנתי, התוצאה אינה יותר מס כתוצאה מהדחייה

 

[vinney]

שים לב שמכירת נכס בארה״ב נותנת לארה״ב זכות ביכורים על המיסוי. ז״א המס בארץ משולם בניכוי המס ששילמת בארה״ב, ובארה״ב אין הנחות מיסוי על הכנסה משכירות. אני לא יודע כמה משלמים על פחת בארץ, אבל בארה״ב זה אכן 25% (אבל על שכירות משלמים מס שולי, כך שזה נותן הנחה בהרבה מקרים של עד כ15% של הפרש מס).