מנסה שוב - שאלה בנוגע לחישוב הריבית במשכנתא

[sivi234]

מנסה שוב - שאלה בנוגע לחישוב הריבית במשכנתא

הי, אני מנסה להבין איך ומתי מבוצעים החישובים השונים של הריביות במשכנתא צמודת מדד: לפי מה שהבנתי (ותקנו אותי אם אני טועה), בזמן לקיחת המשכנתא מחשבים את הריבית עבור כל משך המשכנתא, ומתחילים קודם לשלם אותה (ובהמשך מתחילים להחזיר את הקרן עצמה). אם הריבית עולה/יורדת, מתי מתבצע העדכון? בנוסף, אם אני בוחרת להחזיר חלק מהמשכנתא בנקודת יציאה, איך אני מקבלת חזרה את הסכום שכבר שילמתי עבור הריבית העתידית (כיוון שמשלמים קודם את הריבית ואז את הקרן עצמה)? לגבי מסלול צמוד פריים, האם זה גם נכון? האם גם פה הריבית מחושבת בהתחלה? אם כן, שוב - מה קורה כאשר אני מחזירה חלק מהסכום? איך אני רואה את ההחזר של הריבית עבור השנים שביטלתי ע"י החזר מוקדם? תודה רבה וחג שמח

 

[אבנר סטפק]

הסבר

1. כן, הבנת נכון לגבי הצמודה הקבועה. כמובן שמאחר והריבית שם לא עולה או יורדת אלא קבועה לאורך כל חיי ההלוואה החישוב אכן נעשה מראש ולא משתנה בהמשך. רק תיקון קל - זה לא שמשלמים בהתחלה רק את הריבית, אלא שעיקר התשלום החודשי הוא של ריבית אבל עדיין יש גם החזר של קרן. בלוח שפיצר שעל פיו נלקחות כ-90% מהמשכנתאות, החזר הקרן בהתחלה קטן והוא הולך ונהיה אגרסיבי בהמשך (על כן, יתרת משכנתא במסלול הזה לרוב תרד לאט מאוד אם בכלל בשנים הראשונות ("אם בכלל" כי תצטרף לקרן הצמדה למדד מול ירידה איטית של הקרן) ואילו במחצית השניה של תקופת המשכנתא היא תרד חזק מאוד. 2. בפריים כמובן שהריבית העתידית לא ידועה ותאורטית משתנה מדי חודש אבל שם אין לריבית השפעה על הקרן אלא רק על ההחזר החודשי של הריבית עצמה. לכן הריבית לא מחושבת מההתחלה. לכן גם לא רלוונטי החזר של ריביות עבר אם ביצעת פירעון מוקדם - ממילא לא שילמת שק'ל מיותר של ריבית עודפת.

 

[sivi234]

ומה לגבי קבועה צמודת מדד עם נקודות יציאה?

מה קורה אם אני רוצה להחזיר את המשכנתא (או למחזר) בנקודת יציאה? תודה

 

[אבנר סטפק]

המשך...

בנקודת היציאה יש לכם יתרה לסילוק משכנתא שמורכבת מסיכום של שני סכומים: א. היתרה על פי לוח הסילוקין (נניח שפיצר) בו לקחתם את המשכנתא. מטבע הדברים, בלוח שפיצר, היתרה הזו תהא יחסית גבוהה ביחס לכמות הזמן שעברה ככל שמדובר על פירעון במהלך המחצית הראשונה של תקופת המשכנתא (זה אגב תקף גם למסלולים אחרים כשההבדל הוא רק ההצמדה). ב. קנס פירעון מוקדם ככל שיהא כזה. קנס כזה יחול רק במקרה שהריבית בנקודת הפירעון תהא נמוכה מהריבית בה נלקחה המשכנתא. לאור רמת הריבית של היום, ספק אם יהיה קנס משמעותי (אם בכלל).