משקיעים בנדל"ן – מה חשוב לדעת על מיסוי נדל"ן?

הגאות בשוק הנדל"ן הנובעת מתשואה עודפת ביחס לפיקדונות בבנקים והערכת המשקיעים כי מדובר בשוק בטוח יחסית אל מול אפיקי השקעה אחרים מביאה משקיעים רבים להשקעה בנדל"ן.

מעבר לשיקולי תשואה/סיכון על המשקיעים בשוק הנדל"ן לבחון ולבדוק את היבטי המס ושיעורי המס שיחולו על הרווחים מפעילות זו.

במדריך זה אפרט מספר נקודות חשובות שעליכם לדעת על הכנסות מנדל"ן.

הכנסות מהשכרת דירת מגורים.

דמי שכירות מדירות המושכרות למגורים נהנים מהטבות מס רבות, פטור ממס עד תקרה חודשית של 5,070 ₪ או שיעור מס של 10% ללא הגבלת תקרה. כאשר מדובר בהשכרה של מספר דירות עמדת רשות המיסים היא שעד השכרת 5 דירות לא יראו בה פעילות עסקית והיא תחויב במס של 10%. בהשכרת של בין 5 ל 10 דירות ייבחנו העובדות ועל פיהם ייקבע האם מדובר בהשכרה עסקית או בהשכרה הזכאית להטבות. בהשכרה של מעל 10 דירות יראו בהכנסות דמי השכירות כהכנסה עסקית.

נקודה חשובה שיש לשים אליה לב היא שהשכרת דירת מגורים שלא לצרכי מגורים כגון למשרד, הכנסה זו לא תהינה מההקלות ותחויב במס שולי.

האם ניתן להכיר בהוצאות על הכנסות משכר דירה ?

ככלל, במסלול הפטור ובמסלול של 10% לא ניתן להכיר בהוצאות. ככל וההכנסות מדמי שכירות יחויבו בשיעור מס שולי או יסווגו כהכנסה עסקית ניתן להכיר בהוצאות ובהן הוצאות מימון, אחזקה, פחת וכו'.

מכירת דירת מגורים – האם מדובר בדירת מגורים או מכירה עסקית ?

במכירת דירת מגורים ניתן פטור על הרווח או מוענקות הטבות במס על הרווח. ההטבות המס כאמור מוענקות כל עוד מדובר במכירת דירה במישור הפרטי. ככל ומכירת הדירה תסווג כמכירה במישור העסקי אזי שיעור המס עלול להגיע עד ל 50%. לדוגמה – רכישת דירה, שיפוצה במימון זר ומכירתה תוך זמן קצר, תסווג ע"י רשויות המס כפעילות עסקית החייבת במס שולי ואף במע"מ.

פטור במכירת דירה מגורים – יש לשים לב שהדירה נבנתה עם היתר.

על פי החוק ניתן פטור מלא או חלקי במכירת דירת מגורים של יחיד. בטרם המכירה ובקשת ההקלות יש לבדוק שלדירה הנמכרת הוצא היתר כדין והיא נבנתה על פיו אחרת לא יינתנו ההטבות גם אם בפועל הדירה שימשה למגורים.

נותנים דירה במתנה – יש למה לשים לב.

נתינת דירה במתנה לקרוב משפחה פטורה ממס שבח ובהקלה בתשלום מס הרכישה. רשויות המס בוחנות את עסקת המתנה ובודקות  האם המתנה היא אמיתית או עסקה מלאכותית. לדוגמה,  כאשר ניתנת דירה במתנה לקרוב אך בפועל השליטה על הדירה נשארת אצל נותן המתנה לא יכירו רשויות המס בעסקה כעסקת מתנה.

מחזיקים נכס מסחרי – דמי השכירות לא זכאים להטבות.

בשונה מדירת מגורים, על דמי שכירות מהשכרת נכס מסחרי ( חנות, משרד, מגרש) לא ניתנות הטבות והן יחויב במס שולי וליחידם מתחת לגיל 60 שיעור המס ההתחלתי הוא 30%. בעת חישוב ההכנסה החייבת יותרו בניכוי הוצאות כולל פחת.

מחזיקים נדל"ן בחו"ל ? המס הוא גם בישראל.

על פי שיטת המס בישראל חבות המס היא פרסונאלית כך שתושב ישראל מחויב במס על הכנסותיו גם אם הופקו מחוץ לישראל. הכנסות משכר דירה מחו"ל יחויבו במס על פי אחת משתי חלופות. בחלופה הראשונה, יחול מס בשיעור של 15% ללא זכות להכרה בהוצאות מלבד הוצאות פחת ובנוסף לא יינתן זיכוי על המס ששולם על הכנסות שכר הדירה בחו"ל. בחלופה השנייה, החיוב הוא במס שולי בו יותרו בניכוי כל ההוצאות כולל פחת ויינתן זיכוי על המס ששולם בחו"ל.

השקעה באמצעות קרן ריט- השקעה בנדל"ן מניב בלי לרכוש אותו.

כאשר בוחרים להשקיע בקרן ריט, ישנה שקיפות בין הכנסות הקרן לבין המחזיקים ביחידות ההשתתפות בקרן. החיוב במיסים (מס הכנסה, רווח הון, מס שבח) מועבר ישירות למשקיעים בקרן על פי מצבם המשפטי (יחיד  או חברה), ולפי סוג ההכנסה (הכנסה מעסק, רווח הון או שבח). כך נוצרת שקיפות, והמיסוי על המשקיע הבודד דומה למצב שבו הוא היה משקיע ישירות בנכסי הקרן.

לסיכום –

כמו כל דבר בחיים תכנון נכון ומקדים יכול להקל מאוד על התהליך מול רשות המיסים בבוא היום.

משרדינו לרשותך למתן ייעוץ והכוונה.

להתייעצות השאירו פרטים או התקשרו 072-3712021