לגלישה באתר בגירסה המותאמת לסלולאר

בהנהלת:

אופן הצפייה:
הסתרת שרשור מעל   תגובות
עץ הודעות:
תחום הנדל"ן משלב התמחויות שונות בנושאי שמאות מקרקעין, חוק ומשפט, מיסוי, חשבונאות, כלכלה, מימון, אדריכלות, הנדסה ומדידות, בניה, שיפוצים, תיווך ועוד.

פורום זה הוקם כשרות לקהילה ונועד למתן תשובות והכוונה ראשונית, להחלפת דעות בסוגיות מקצועיות שונות, ולהעשרת הידע בתחום הנדל"ן. 

 

לפני שאתם שואלים שאלה חדשה, נא עיינו ב'שאלות נפוצות', ב'קישורים' וערכו חיפשו באמצעות 'חיפש מתקדם' - תתפלאו כמה תשובות תוכלו למצוא במאות דפי הפורום.

 

על המשתמשים בפורום להשתמש בשפה מכובדת וראויה ולהמנע משמוש בביטויים פוגעים, ו/או מעליבים ו/או גזעניים ו/או מפלים וכן להמנע מכל פגיעה אישית שהיא. הודעות ותגובות שיתייחסו אישית לכותב זה או אחר ולא לגופו של הדיון - ימחקו ללא הודעה מוקדמת.

 

הודעות שמתייחסות להודעה שרשם גולש אחר - מומלץ לציין שההתייחסות היא לגולש מסוים ולא לרשום פניה בסגנון "אתה" ו"הוא" (כגון "אני חושב אחרת ממה שאתה כתבת") כי אחרי מספר הודעות קשה להבין למי ההודעה מתייחסת.

 

הפורום אינו לוח מודעות ואין לפרסם בו הודעות למכירה ו/או השכרה של נכסים ושירותים מכל סוג שהוא - המודעה תמחק מיידית ואף תוביל לחסימת הגולש לתקופת אזהרה.

אין לפרסם בפורום מספרי טלפון, הודעה הכוללת מספר טלפון תימחק.

נכסים למכירה ו/או למתן שירותים רלבנטים לנושאי הפורום ניתן לפרסם ב'לוחות הפורום' בליווי כתובת אי-מייל ו/או מספרי טלפון.

 

הפורום איננו מקדם אתרים: במידה ומביאים כתבה / ידיעה מעניינת מאתר אחר יש להקפיד שהיא קשורה לתחום הנדל"ן ובנוסף יש להוסיף כתיבה אישית (כגון תוספת מידיעה אישית לכתבה, או למה זה לדעת הגולש כתבה שתעניין את הגולשים או הסבר מקצועי לנושאים בכתבה).

 

ניתן דרך הפרופיל בתפוז אנשים להוסיף חתימה עם פרטי הכותב בתחתית ההודעה - שיכולה לכלול פרטים אישיים ולינק לאתר אינטרנט אישי.

ניתן לצרף כתובות אינטרנט או תמונות להודעה - רק אם הינם קשורות להודעה (אתר אינטרנט אישי ניתן להוסיף רק בחתימה).

 

פניה למנהל הפורום: הפניה בנושאי הפורום דרך המסרים במערכת הפורום בלבד, בנושאים אחרים ניתן לפנות גם דרך האימייל.

שאלות יענו רק במסגרת הפורום ולא בפרטי.

פניה בנושא תלונות על הודעות - יש לצרף לפניה את כתובת הקישור להודעה (לחיצה בסרגל התכלת בתחתית ההודעה הפתוחה והעתקת כתובת דף האינטרנט הישיר להודעה) ואת הנימוק לפניה - פניה ללא הנ"ל לא תטופל!

 

התשובות שינתנו בפורום הן על ידי, והן על ידי משתתפים אחרים, אינן מהוות תחליף ליעוץ שמאי ו/או משפטי ו/או חשבונאי, על ידי שמאי מקרקעין ו/או עו"ד ו/או רו"ח. השימוש במידע המתפרסם בפורום טעון זהירות ובדיקה קפדנית. מנהל הפורום והמשתתפים בו לא יישאו בכל אחריות שהיא לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, הנובעת מהשימוש במידע אשר פורסם בפורום. כל הפועל על פי מידע זה, פועל על דעת עצמו בלבד.

 

השימוש בפורום כפוף לכל האמור והמפורט לעיל ומעיד על הסכמה מלאה של המשתמש לתנאים הנ"ל.

 

אילן אלואשוילי

שמאי מקרקעין

 

 

 

 

*המידע בפורום הינו כללי בלבד; אינו מהווה ייעוץ משפטי, אין להסתמך עליו (אפילו אם ניתן במענה לשאלה עניינית) ואין לראות באמור בו המלצה לפעול לפיו.
המשך...
הודעה חדשה

חישוב תשואה

מאת: ליאור
24/11/07 15:24
שלום לכולם,
קראתי הרבה בפורום על נושא התשואה מקניית דירה לצורך השכרתה ולא ברורה לי ההתייחסות לתשואה במקרה שבו אני לוקח משכנתא והתשלום החודשי מכוסה על ידי השכירות.
נניח שאני קונה דירה ב 250000 ש"ח שמכניסה משכירות  1900 ש"ח ולוקח משכנתא בגובה של 190000 ש"ח  ל10 שנים עם החזר של 1900 בריבית של 4 - 4.5 (אחוז החישוב לא מדוייק ב100%) רק לשם הדוגמה.
את שאר 60000 הש"ח הנותרים אני משקיע מהון עצמי ואני מניח עוד 15000 ש"ח מס רכישה, עו"ד, פתיחת תיק וכו - סה"כ 75000 ש"ח.
בדוגמאות שראיתי בפורום לחישוב התשואה התייחסו ל (הכל נומינלי)
חישוב התשואה מההון העצמי -  1900*10 (10 חודשים) לחלק ב 75000 שווה 25%
או לתשואה מתוך סה"כ ההשקעה 1900*10 לחלק ב 265000 שווה 7.2%.
לא ראיתי התייחסות לחישוב הבא:
בסופו של דבר יש כאן השקעה של 75000 ובסוף התקופה מקבלים 250000 (בהנחה תיאורטית שאין שינוי במחיר). כלומר יש כאן תשואה של 12.8% (החישוב שעשיתי הוא שורש עשירי של 250000 לחלק ב 75000 ובסוף פחות 1).
בסוף התקופה כשהדירה תהיה שלי יהיה נכון להתייחס לתשואה של שכירות שנתית משווי הדירה.
האם אני טועה?

 
תגיות:
חישוב תשואה
<< ההודעה הנוכחית
24/11/07 15:24
752צפיות
שלום לכולם,
קראתי הרבה בפורום על נושא התשואה מקניית דירה לצורך השכרתה ולא ברורה לי ההתייחסות לתשואה במקרה שבו אני לוקח משכנתא והתשלום החודשי מכוסה על ידי השכירות.
נניח שאני קונה דירה ב 250000 ש"ח שמכניסה משכירות  1900 ש"ח ולוקח משכנתא בגובה של 190000 ש"ח  ל10 שנים עם החזר של 1900 בריבית של 4 - 4.5 (אחוז החישוב לא מדוייק ב100%) רק לשם הדוגמה.
את שאר 60000 הש"ח הנותרים אני משקיע מהון עצמי ואני מניח עוד 15000 ש"ח מס רכישה, עו"ד, פתיחת תיק וכו - סה"כ 75000 ש"ח.
בדוגמאות שראיתי בפורום לחישוב התשואה התייחסו ל (הכל נומינלי)
חישוב התשואה מההון העצמי -  1900*10 (10 חודשים) לחלק ב 75000 שווה 25%
או לתשואה מתוך סה"כ ההשקעה 1900*10 לחלק ב 265000 שווה 7.2%.
לא ראיתי התייחסות לחישוב הבא:
בסופו של דבר יש כאן השקעה של 75000 ובסוף התקופה מקבלים 250000 (בהנחה תיאורטית שאין שינוי במחיר). כלומר יש כאן תשואה של 12.8% (החישוב שעשיתי הוא שורש עשירי של 250000 לחלק ב 75000 ובסוף פחות 1).
בסוף התקופה כשהדירה תהיה שלי יהיה נכון להתייחס לתשואה של שכירות שנתית משווי הדירה.
האם אני טועה?

º
לא
24/11/07 17:06
45צפיות
בוודאי שאתה טועה
24/11/07 17:07
70צפיות
מה החוכמה להשמיט את החזרי המשכנתא ולקבל תשואה של 12.8% ?....

תשואה לא מחושבת בכלל באופן הזה.

תשואה זו הכנסה שנתית על ההון.

עשית סלט מכל הסיפור.

אם הדירה שווה 250,000 ש"ח ומכניסה 1,900 ש"ח לחודש, התשואה היא 9.12% לשנה, לכאורה. ראה הפחתות למטה.

כשבודקים תשואה, בשלב זה, לא מעניינת אותך המשכנתא, כי היא מקרה פרטי.

אבל, אם הדירה מכניסה 1,900 ש"ח בחודש, יש לקחת בחשבון חודשים שהיא תהייה לא תפושה (קח 10%), יש לקחת בחשבון הוצאות אחזקה, ישלקחת בחשבון ביטוח וכד'.

אחרי שתוריד את כל אלו תקבל בעצם את ההכנסה הצפויה. ממנה מחשבים את התשואה לשנה.

רוב הסיכויים שאחרי כל ההפחתות תקבל סדר גודל של 4% +-.

עכשיו, כל הנושא של לקיחת הלוואה, והחזרים וסיכון והשקעת הון אלטרנטיבי וכד', אלו הם שיקולים של פרט מסויים להשקעה בנכס.

אלו אינם קשורים לתשואה של נכס. הם מקרה פרטי בלבד.

התשואה היא למעשה הרווח השנתי שמניב פרוייקט על השקעה בו.

רק בשלב מתקדם נכנסים לנושא מימון, מינוף, רווח ספקולטיבי (שווי עתידי של הנכס), מיסוי, סיכון, אבדן רווח אלטרנטיבי בריבית נטולת סיכון וכד'.



הוא שאל על מקרה פרטי (אז בטוח שקודם כל
24/11/07 17:11
35צפיות
ה- 4%+- שכתבת לא רלוונטי)
בכל מקרה, לא כך מחשבים תשואה
24/11/07 17:45
70צפיות
כך שזה ממש לא רלוונטי.

גם אם הוא רוצה לחשב  את אחוזי הרווח הכוללים על הפרוייקט לפי השיטה שלו, עדיין צריך להפחית הוצאות, אי תפישות וכד'.

צריך להפחית אבדן של רווח על ההון העצמי בריבית חסרת סיכון.

צריך להפחית את הסיכון הקיים בלקיחת המשכנתא.

תחשב את הכל ותגיע רחוק מאד מ- 12% והרבה יותר קרוב ל- 4%.

בכל מקרה, כאשר רוצים לבחון מינוף של פרוייקט, קודם עורכים חישוב רגיל לתשואה של הפרויקט (שת"פ או IRR)

אח"כ בוחנים את הריבית הל המינוף.

אם הריבית על המינוף + הסיכון, נמוכים משיעור התשואה הפנימי של הפרוייקט, יש מה לדון על מינוף.

מה שהוא הציג, זה סלט של כל המדדים הכלכליים, שבמקרה הניב 12% (כי הנתונים הבסיסיים לא נכונים).

כשהתכוונתי למקרה פרטי התכוונתי למינוף. אבל בל מקרה, חישוביו לא נכונים.
º
25/11/07 00:53
3צפיות
אתה לא טועה ...
24/11/07 18:59
38צפיות
מה שחישבת זאת תשואה על הון עצמי בהשקעה ל-10 שנים ובהנחה שבמהלך התקופה לא תוסיף ולא תקבל כספים.
Flix
וידר משכנתאות -מאיר וידר

קונים בית?

אל תתפשרו על יועץ המשכנתא שלכם לפרטים היכנסו עכשיו >>>

פורום ייעוץ תאורה

פורום ייעוץ תאורה

בחירת התאורה המושלמת! לפרטים נוספים>>


עסקים נבחרים

עוד...
רוצה שהעסק שלך יופיע בתפוז עסקים?

האזור שלי בפורום
לעמוד הפורום